房屋租賃業(yè)稅收與印花稅管理難點與對策

1、一、房屋租賃業(yè)稅收（房產(chǎn)稅）（一）存在問題及難點1. 稅收宣傳難， 納稅人納稅意識淡薄。 對個人出租房屋行為申報納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠， 宣傳不多， 加上房屋租賃的納稅人群體多、 情況比較復雜， 有單位房屋出租、 私有房屋出租，還有轉(zhuǎn)租、 轉(zhuǎn)讓的， 因此稅務(wù)部門要想將房屋租賃稅收政策宣傳到位，讓每一個房屋租賃的納稅人知曉稅收政策， 自覺履行納稅義務(wù)，確實存在一定的困難。2. 稅源監(jiān)控難。 房屋租賃行為既不需要在工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊登記， 只要租賃雙方達成協(xié)議， 私下簽訂一X租賃合同就可現(xiàn)金交易， 收入帶有很大隱蔽性，造成稅務(wù)機關(guān)底數(shù)不清。 房屋租賃涉及

2、面廣、稅源分散、周期短、變動性大，給稅源監(jiān)管帶來了很大難度：一是產(chǎn)權(quán)所有人難以尋找。 有的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)不在同一個地方， 有的是委托親朋好友幫忙看管， 代收房租， 查找產(chǎn)權(quán)所有人往往給稅務(wù)機關(guān)帶來了很大困難， 對一些承租又轉(zhuǎn)租的納稅人， 要想找到他們更是難上加難。 二是租賃關(guān)系難以確認。 在稅務(wù)機關(guān)征稅時，租賃雙方相互串通，有的說是借用、有的說是自用，有的說是合伙經(jīng)營，共同承擔風險，致使租賃關(guān)系無法確認。三是變動頻繁難以監(jiān)控。 房屋租賃經(jīng)常出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、 停業(yè)、短期租賃等情況，人員變動較為頻繁，給稅源監(jiān)控帶來了很大難度。3. 部門配合難。房屋租賃管理工作涉及房管、公安、工商、稅務(wù)、街道辦事處和社

3、區(qū)居委會等部門。在實際工作中，各部門的管理體制不健全、管理部門職責不明確、管理行為不規(guī)X、綜合管理措施不完善， 以致相關(guān)職能部門往往各自為政， 信息不溝通，數(shù)據(jù)不共享，沒有共同規(guī)X管理房屋租賃市場，各部門之間缺乏行之有效的協(xié)作配合機制， 未能形成齊抓共管的合力， 無法從源頭上對房屋租賃業(yè)稅收進行監(jiān)控。4. 確定收入難。 按規(guī)定， 對個人房屋出租取得的租金收入征收稅款，應(yīng)嚴格據(jù)實計征。但現(xiàn)實情況是，因為出租房屋面積不同，地段不同、 房間朝向不同、 房型不一， 樓層有異， 甚至房東、房客性格不同，都會影響到租金的高低，房屋租金一房一價，相差懸殊。 倘若房東、 房客結(jié)成 “攻守同盟” ，拒絕提供租賃

4、協(xié)議，或提供租賃協(xié)議不實或不能如實申報租賃收入的， 稅務(wù)人員根本無從知曉房東所取得的真實租金收入， 也不能在核定房東租金收入時來個“一刀切”。5. 稅收負擔重，執(zhí)行政策難。從當前的情況來看，出租房屋稅負較高，其主要稅種及稅率為：增值稅 3%、房產(chǎn)稅 4%12%、個人所得稅 10%20%，印花稅 1 等，總體稅率超過 30%。出租房屋行業(yè)涉及稅種較多、 總體稅率偏高， 客觀上給稅收征管工作加大了難度，房屋租賃的稅收政策和管理很難執(zhí)行到位。（二）對策及建議1. 廣泛宣傳， 加強協(xié)調(diào)。 稅務(wù)機關(guān)要針對納稅人納稅意識淡薄，稅收流失嚴重的情況，廣泛采用、廣播、電視、報紙、稅務(wù)公開欄以及“送稅法進社區(qū)”活

5、動等，發(fā)揮街道和社區(qū)居委會聯(lián)系群眾面廣的工作優(yōu)勢，采取逐戶走訪、個別宣傳、文體活動等多種形式宣傳和普及稅法知識， 把房屋租賃稅收征管與社區(qū)評先評優(yōu)相結(jié)合， 提升納稅人的納稅意識， 在全社會真正形成誠信納稅的良好氛圍。同時，要廣泛宣傳依法誠信納稅典型，曝光涉稅XX犯罪大案要案， 強化震懾教育作用， 提高納稅人的稅法遵從度和稅法宣傳的針對性和實效性。2. 加大稅源監(jiān)管力度。 一是對轄區(qū)內(nèi)的個人房屋租賃情況進行認真的專項清查， 主管地稅機關(guān)設(shè)置稅款征收清冊和賬簿， 建立并完善出租人的納稅資料檔案管理。建立專門的數(shù)據(jù)信息庫，納入計算機管理； 二是根據(jù)實際情況結(jié)合房屋的地區(qū)分布、 結(jié)構(gòu)類型、市場租金價格

6、等因素，核定應(yīng)納稅額；三是委托房管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）、物業(yè)管理等單位或部門代征相關(guān)稅費。并與代征單位簽訂委托代征稅款協(xié)議書，向代征單位頒發(fā)委托代征稅款證書，并按有關(guān)規(guī)定支付代征手續(xù)費。3. 加大執(zhí)法查處力度。 一是開展房產(chǎn)稅收專項檢查， 稽查局要將收入較大的街道門面出租稅收納入稽查工作的重點， 建立房屋出租稅收的定期巡查制度或不定期地組織開展房屋出租稅收的專項整頓， 將重點稽查與日常管理有機結(jié)合， 整頓和規(guī)X房產(chǎn)稅收秩序，實現(xiàn)以查促管，以查促收。二是加大處罰力度，實施小稅重罰，定期向社會公布房屋出租的稅款征收、減免稅、停歇業(yè)、處罰等情況，曝光涉稅XX犯罪行為，教育納稅人，震懾不法分子，設(shè)立舉

7、報或信箱，接受社會監(jiān)督。4. 成立稅收征管專業(yè)機構(gòu)， 充分發(fā)揮稅控聯(lián)管作用。 制定一套嚴謹有效、 操作性強的考核辦法， 由地稅系統(tǒng)內(nèi)部設(shè)立專門機構(gòu)或通過由政府組織成立以地稅主管、 各部門抽調(diào)人力組成的專門管理機構(gòu)， 改變以往的突擊性征管為日常性專一征管的征收模式，充分發(fā)揮稅收協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)和納稅評估作用， 進一步提高對房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。 一是加強與房管部門的協(xié)作， 及時向稅務(wù)機關(guān)提供出租房屋的位置、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積房產(chǎn)價值及產(chǎn)權(quán)所有人等信息， 這樣可杜絕納稅人申報收入的隨意性； 二是加強與工商部門的對口銜接， 及時把握納稅人 “進” 、“出” 情況，從而摸清房源、稅源；三是加強日常納稅評估

8、工作。今后納稅評估的對象應(yīng)向小稅種傾斜， 用各種各樣的方法盡可能多地掌握稅源的規(guī)模和分布， 對可能漏征、 少繳稅款的單位要運用評估方式進一步了解相關(guān)情況，以達到充分掌握稅源的目的。二、印花稅（一）存在問題及難點1. 印花稅的稅目多，金額小，稅款難以足額征收。印花稅稅目有 13 個，涉及的應(yīng)稅憑證多達幾十種，由于憑證多、稅率多，加上印花稅屬于小稅種， 稅收政策宣傳輔導不到位， 企業(yè)單位財務(wù)人員學習了解不全面， 不及時，企業(yè)單位的應(yīng)稅憑證分散管理，其財務(wù)部門對應(yīng)稅憑證匯集不及時， 因此， 企業(yè)單位很難及時準確足額計算應(yīng)納印花稅額。2. 納稅意識不強，申報的稅目不齊全，漏稅現(xiàn)象較為普遍。由于印花稅稅

9、目繁多、征稅面廣、政策復雜、稅收政策的宣傳不到位、 稅收征管方式的落后， 絕大多數(shù)納稅人不知道該如何計算繳納印花稅。如“購銷合同”稅目，很多納稅人只申報銷售產(chǎn)品簽訂合同的印花稅， 而對購進材料的合同及購入固定資產(chǎn)的合同不申報，再如“建筑安裝工程承包合同”稅目，很多納稅人只知道建設(shè)施工方申報繳納印花稅， 而對建設(shè)方簽定的建筑工程承包合同及建筑工程設(shè)計合同不申報，造成了部份稅款的漏繳。3. 納稅人不提供或少提供應(yīng)稅憑證，印花稅款難以征收到位。由于印花稅是一種行為稅，印花稅的計稅依據(jù)為書立、領(lǐng)受的憑證。而憑證的保管、提供完全取決于納稅人，是否納稅和足額納稅的主動權(quán)屬于納稅人。 納稅人為了少繳稅款，

10、往往只提供金額較小的合同， 或不提供合同， 評估人員很難自行取得直接的計稅證據(jù)。4. 稅收征管手段落后， 源泉管理不到位。 稅收征管手段較為單一，征稅方式大多以納稅人自行申報和納稅評估、 稅務(wù)稽查為主，綜合治稅的手段運用較少，印花稅源泉管理不到位。5. 對行政事業(yè)單位印花稅管理不到位。 如行政事業(yè)單位固定資產(chǎn)采購發(fā)生的購銷合同、 車輛保險的財產(chǎn)保險合同、 醫(yī)院醫(yī)療設(shè)備采購發(fā)生的購銷合同等未納入管理X圍， 未規(guī)定進行印花稅納稅申報。（二）對策建議1. 加大稅收宣傳力度， 提高企業(yè)的納稅意識和業(yè)務(wù)水平。 針對印花稅的稅目繁多且完全掌握比較困難、 納稅人對印花稅政策相對了解較少、 納稅意識和業(yè)務(wù)水平

11、都較低下的現(xiàn)狀， 稅收機關(guān)應(yīng)該加強日常政策宣傳輔導， 進行定期或不定期的稅收培訓， 提高納稅人的納稅意識， 幫助企業(yè)財務(wù)人員準確計算印花稅額， 逐步形成自覺、準確納稅的意識和習慣。2. 強化納稅輔導， 優(yōu)化納稅服務(wù)， 提高行政事業(yè)單位印花稅的納稅意識。 將行政事業(yè)單位也納入印花稅監(jiān)管X圍內(nèi)， 加強和優(yōu)化事業(yè)單位印花稅的納稅輔導， 要求行政事業(yè)單位在履行個人所得稅扣繳義務(wù)的同時也履行印花稅納稅義務(wù)， 按月辦理印花稅納稅申報，尤其加強醫(yī)療機構(gòu)醫(yī)療器械的購銷合同印花稅管理。3. 加強部門協(xié)作，強化代征代扣。印花稅征稅X圍較廣，征收難度和成本較大。要減少少征漏征以及無法征收的情況發(fā)生，就要加強部門協(xié)作， 充分發(fā)揮部門聯(lián)動作用， 對有關(guān)單位委托其代征稅款，提高綜合治稅水平和全民納稅意識。比如，讓銀行部門代征借款合同印花稅就可以真正做到合同在簽訂時雙方貼花；讓保險公司代征車輛保險合同印花稅就可以真正做到合同在訂時雙方貼花。4. 實行源頭控管， 提高服務(wù)質(zhì)量。 結(jié)合黨的群眾路線教育實踐活動，針對印花稅征收X圍廣、稅額小、稅負輕、稅源散等特點，加大日常管