第3講第二章-房地產(chǎn)及其描述

1、第二章房地產(chǎn)及其描述一、本章所占分值說明：本章近 6 年平均分為 43 分，分值較低。本章考點較少，有兩個一級考點和兩個二級考點，2008 年出過“幾通一平”的計算型客觀題。其中房地產(chǎn)權(quán)益的含義是難點。二、重要考點第一節(jié)房地產(chǎn)的含義【其他相關(guān)定著物的含義】1在房地產(chǎn)估價中，如果估價對象的范圍包含房地產(chǎn)以外的，則應逐一予以說明。未作說明的，應理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。（）（2014 年試題）【】【試題】在房地產(chǎn)估價中，估價對象的范圍如果不包括屬于房地產(chǎn)范圍的其他相關(guān)定著物的，應逐一列舉說明，未作說明的，應理解為在估價對象的范圍內(nèi)；如果包含房地產(chǎn)以外的的，也應逐一列舉說明，未作說明的，應理解為不

2、在估價對象的范圍內(nèi)。【房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義】1房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體。（2008 年試題）A實體、權(quán)益、區(qū)位B實物、權(quán)益、區(qū)位C 實物、權(quán)利、位置D實物、權(quán)益，位置【】B2房地產(chǎn)所可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部有所，對走廊、樓梯、外墻等共有部有共有的權(quán)利。（）（2005 年試題）年份2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年2016 年平均值分值45246543【】【試題】建筑物區(qū)分所是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部有所，對專有以外的共有部有共有和共同管理的權(quán)利。3房地

3、產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。（）（2007 年試題）【】4估價對象為一棟復式住宅，其中“復式”一詞表示的是估價對象的（）。（2015 年試題）A實體B功能C質(zhì)量D權(quán)益中的權(quán)利【】B【試題】房地產(chǎn)的實物可分為有形的實體、質(zhì)量和組合完成的功能等方面，其中，組合完成的功能是指它的空間布局如何?！疽c辨析】1房地產(chǎn)所分類中的單獨所有與建筑物區(qū)分所中的“專有部分所”的區(qū)別是什么？建筑物區(qū)分所是一種復合權(quán)利，包含其專有部分的所和共有部分的持份權(quán)和成員權(quán)；單獨所是單一權(quán)利，指個人獨享所，沒有共有

4、部分的持份權(quán)和成員權(quán)。2房地產(chǎn)所分類中的按份共有與建筑物區(qū)分所中的“專有部分以外的共有部分持份權(quán)”有何區(qū)別？簡單地說，房地產(chǎn)所分類中的按份共指共這一單一權(quán)利種類的一種形式；而建筑物區(qū)分所中的“專有部分以外的共有部分持份權(quán)”是建筑物區(qū)分所中這一復合權(quán)利種類的其中一種權(quán)利。3房地產(chǎn)所分類中的共同共有與建筑物區(qū)分所中的“因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)”有何區(qū)別？道理同 2，可類推。第二節(jié)房地產(chǎn)的特性【不可移動】1任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。（2009 年試題）A易受限制B相互影響C獨一無二D不可移動【】D

5、【獨一無二】1房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了（）。（2007 年試題）A難以出現(xiàn)相地產(chǎn)的大量供給B房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別的影響E房地產(chǎn)價值量大【】ABCD【供給有限】1房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。（2010 年試題）A土地的總量有限B房地產(chǎn)的不可移動性C房地產(chǎn)的獨一無二性D房地產(chǎn)的價值量大【】B【試題】房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上不在于土地總量不能增加，主要是因為房地產(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這也是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別?！鞠嗷ビ绊憽浚ǘ壙键c）1相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應正確處理相鄰關(guān)

6、系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）的特性。（2014 年試題）A易受限制B獨一無二C相互影響D不可移動【】C【試題】一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”。2經(jīng)濟學所講的外部經(jīng)濟，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的（）。（2011 年試題）A相互影響性B長久性C數(shù)量有限性D保值增值性【】A3在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。（2008 年試題）A用途多樣性BC相互影響性D外部性E易受限制性【】CD【

7、難以變現(xiàn)】（二級考點）1關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。（2010 年試題）A標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱D廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【】ABC【試題】A 選項，一般廠房通常比標準廠房的通用性差，故其變現(xiàn)能力較弱；B 選項生地、毛地的開發(fā)程度較低，故其通常比熟地變現(xiàn)能力弱；C 選項，大商鋪價值較高，故其通常比小商鋪變現(xiàn)能力弱。D 選項，廠區(qū)內(nèi)住宅的獨立使用性比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅弱，故變現(xiàn)能力弱。E 選項，郊區(qū)的房地產(chǎn)的區(qū)位比市區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)位差，故

8、變現(xiàn)能力弱。2下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。（2009 年試題）A用途專業(yè)的房地產(chǎn)B價值較大的房地產(chǎn)C獨立使用的房地產(chǎn)D不可分割的房地產(chǎn)【】C3一般來說，提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。（）（2011 年試題）【】【試題】獨立使用性越差的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的使用受到限制的可能性越大，變現(xiàn)性能力就越弱。4關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。（2015 年試題）A特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱B大型商場通常比小的變現(xiàn)能力弱C在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E房地產(chǎn)在賣方市場下通常比買方市場下的變現(xiàn)能力弱【】ABC【試題】A 項，從通用性看，特殊廠房通常

9、比標準廠房的變現(xiàn)能力弱；B 項，從房地產(chǎn)的價值大小上看，大型商場通常比小的變現(xiàn)能力弱；C 項和D 項，從房地產(chǎn)的開發(fā)程度上看，在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱，熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力強；E 項，從房地產(chǎn)的市場狀況上看，賣方市場下出售房地產(chǎn)容易，變現(xiàn)能力強，反之則弱?！颈Ｖ翟鲋怠浚ㄒ患壙键c）1房地產(chǎn)由于長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至會隨著時間推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的是（）。（2009、2011 年試題）A對房地產(chǎn)對本身進行投資改良B房地產(chǎn)需求增加導致稀缺性增加C通貨膨脹D外部經(jīng)濟E建造成本增加【】BD【試題】房地產(chǎn)自然增值包括 3 個方面：外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加

10、、房地產(chǎn)使用改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值；A 選項，房地產(chǎn)對本身進行投資改良所引起的是房地產(chǎn)價格上漲不是自然增值；C 選項，通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值。2外部經(jīng)濟、房地產(chǎn)使用改變以及對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。（）（2015 年試題）【】【試題】外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值；對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲不是房地產(chǎn)自然增值。第三節(jié)房地產(chǎn)的種類【幾通一平】（計算型客觀題）1某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米

11、土地上，分別為道路 20 元，燃氣 18 元，供水 14 元，排水 16 元，熱力 12 元，供電 25 元，通信 8 元，場地平整 15 元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用為（）元/。（2008 年試題）A98B102C108D116【】A【試題】“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施和場地平整。2014162581598（元/）。【按實物形態(tài)劃分的種類】1下列經(jīng)分類后的房地產(chǎn)中，不屬于按實物形態(tài)分類的是（）。（2015 年試題）A未來狀況下的房地產(chǎn)B已滅失的房地產(chǎn)C部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)【】C【試題】未來狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的

12、整體資產(chǎn)均是按實物形態(tài)劃分的，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是按權(quán)益狀況劃分的?！景礄?quán)益狀況劃分的種類】1下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。（2014 年試題）A己依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B已滅失的房地產(chǎn)C有租約限制的房地產(chǎn)D整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)【】ACE【試題】“已滅失的房地產(chǎn)”和“整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)”是按實物形態(tài)劃分的類型。2設立地役權(quán)通常會使（）。（2009 年試題）A供役地的價值下降B需役地的價值下降C供役地與需役地的價值都下降D供役地與需役地的價值都上升【】A3從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）等。（2005 年試題）A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干凈”的房屋所和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C有租約限制的房地產(chǎn)D未來狀況下的房地產(chǎn)E共有的房地產(chǎn)【】BCE第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述【房地產(chǎn)實物狀況描述】【2016 年試題】某宗建設用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎設施屬于該宗土地的實物。（）【】【試題】土地實物狀況描述中土地開發(fā)程度，說明地塊紅線內(nèi)的基礎設施完備程度和地塊內(nèi)的場地平整程度，即通常所說的是“三通一平”或是“五通一平”、“七通一平”及其具體內(nèi)容。一宗房地產(chǎn)的外部配套設施（區(qū)位）是指該房地產(chǎn)