2018年物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則全文

1、2018年物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則全文（最新版）第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營 造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、 國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù) 企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng) 護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū) 建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理

2、綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。第四條 縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管 理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：（一）對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；（二）對物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；（三）對物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；（四）處理物業(yè)管理中的投訴；（五）對專項(xiàng)維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。縣級(jí)以上人民政府其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng) 相關(guān)監(jiān)督管理工作。第五條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委 員會(huì)的選舉等工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾 紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管

3、理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，對 業(yè)主大會(huì)籌備、召開及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常工作進(jìn)行具體指導(dǎo)。第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)， 規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提升物 業(yè)服務(wù)水平。第七條鼓勵(lì)采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 和管理水平，推進(jìn)智慧小區(qū)建設(shè)。第二章業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等

4、因 素確定。新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設(shè)單位在編制建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí) 一并報(bào)城市規(guī)劃主管部門核定。尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由物業(yè)所在地 縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求 業(yè)主意見后予以核定。物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割 的，應(yīng)當(dāng)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。第九條已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物 業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同 意，由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處或 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新核定。第

5、十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將物業(yè) 管理區(qū)域資料報(bào)縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。第十一條具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上 的；（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上， 且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時(shí)間滿兩年的；（三）交付使用的戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十以上

6、的。業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配 合。第十二條符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地 的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請，十名以上業(yè)主 也可以聯(lián)名申請。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主 大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組成立之日起七日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府以及籌備組報(bào)送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、共用 設(shè)施設(shè)備交接資料、物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料等。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表、街道辦事 處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

7、政府代表、居（村）民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十三 人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責(zé)予以公示，公示時(shí)間 不得少于七日。籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會(huì)委員候選人的，其籌備組成員資格 即行終止，籌備組應(yīng)當(dāng)從符合條件的推選人員中依次遞補(bǔ)。第十四條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組負(fù)責(zé)下列工作：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）起草業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì) 工作規(guī)則；（三）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；（四）組織業(yè)主推選業(yè)主委員會(huì)

8、委員候選人；（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作?；I備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前公示會(huì)議通知、業(yè)主及投票權(quán) 數(shù)確認(rèn)情況、業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則以及前款第二項(xiàng)規(guī)定的材料文本，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組 應(yīng)當(dāng)復(fù)核或者修改，并書面告知異議人?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組在業(yè) 主委員會(huì)成立后即自行解散。第十五條業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定、修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；（四）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q

9、定；（五）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼及標(biāo)準(zhǔn);（六）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（七）決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（八）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（九）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（十）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的方式以及所得收益的分配與使 用；（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第十六條業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本 和信息。業(yè)主大會(huì)需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人 表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證

10、復(fù)印件及委托書。提倡采用信息技 術(shù)手段進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān) 原始資料，并依法實(shí)施監(jiān)督。第十七條業(yè)主委員會(huì)不按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì) 議的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開；逾期仍不 組織召開的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)監(jiān)督居（村）民委員會(huì)及時(shí)組織 召開。第十八條業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委 員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、 責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是

11、否受到過刑事處罰，是 否有不良信用記錄，是否違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的情 況等信息，并向業(yè)主公開。第十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議決 定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料報(bào)物業(yè)所在地的 縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案， 并書面告知相關(guān)居（村）民委員會(huì)。第二十條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履 行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（六）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、 梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外卜墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地 面架空層、走廊通道等；（四）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格 的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防 設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營