房地產(chǎn)可行性研究的必要性

1、房地產(chǎn)可行性研究的必要性摘要:可行性研究是決定建設(shè)項目能否成功的重要因素，能在做投資決策判斷前，對擬建項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)因素、文化因素以及政治因素的分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行分析考研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。關(guān)鍵詞：項目可行性；研究；重要性；建議1我國項目可行性研究的現(xiàn)狀經(jīng)過近20多年的努力與實踐,中國在可行性研究理論和方法上已經(jīng)取得長足的發(fā)展,對中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)也起到至關(guān)重要的作用

2、。但在現(xiàn)實的應(yīng)用中,由于受計劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)體制的深遠(yuǎn)影響,很多投資項目的可行性研究數(shù)據(jù)缺乏真實性、內(nèi)容粗糙、研究不夠深入等,使得投資項目可行性研究浮于表面,不能如實反映現(xiàn)實情況,項目建設(shè)完成后不能投入使用的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn),資源浪費嚴(yán)重不堪,具體表現(xiàn)在以下方面:1、企業(yè)為應(yīng)付項目審批而編寫可行性研究報告。2、可行性研究報告無約束作用,流于形式。3、可行性研究執(zhí)業(yè)人員管理不規(guī)X,報告編寫缺乏科學(xué)性。4、項目可行性研究方法缺乏合理性和科學(xué)性?！?】國內(nèi)不少失敗的房地產(chǎn)投資項目都是由一些可預(yù)見的因素造成的。如早年在一個離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓,結(jié)果可想而知同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺等

3、。事后,這些項目的開發(fā)商一談起這些問題時通常會發(fā)出感嘆“真沒想到”,然而卻是早該想到的。再看一看這些項目“可行性報告”千篇一律,從多個角度論述項目投資的美好前景,對不利因素分析卻一帶過,項目沒深入調(diào)研就先定調(diào),可行性研究成了擺設(shè)。歸根到底是對可行性研究不重視。因此由于企業(yè)對可行性研究不夠重視，政府對可行性研究報告審核不夠嚴(yán)厲，導(dǎo)致了我國目前建設(shè)中出現(xiàn)了嚴(yán)重資源浪費，項目建設(shè)質(zhì)量普遍偏低的情況。一個好的項目可行性研究報告不僅可以讓我們很好地利用了資源，還大大的提高了我們的工作效率。所以要想高效地高速地社會發(fā)展，必須做好項目前期的項目可行新研究。只有這樣，我們才能在這個全球化發(fā)展迅速的時代實現(xiàn)我們

4、的中國夢，只有這樣我們才能不被社會拋棄。2可行性研究論證問題的影響分析開發(fā)商們一味的追求開發(fā)建設(shè)速度，不是很重視項目前期可行性研究，更不注重可行性研究論證的方法是否合理，是否適合本項目，導(dǎo)致了該項目定位不夠準(zhǔn)確和規(guī)劃方案不夠協(xié)調(diào)，這樣項目實施起來難度特別大，成本偏離預(yù)算，資源浪費嚴(yán)重，這樣導(dǎo)致大多數(shù)項目開發(fā)失敗。具體看以下。2.1影響前期決策判斷可行性研究是是你決定投資項目與否的重要一步，國家建立了專門的市場經(jīng)濟(jì)投資體制，個人集體和國家組沉了這個多元的投資市場格局，而投資者和國家項目審核機(jī)構(gòu)就是主要根據(jù)可行性研究的相關(guān)內(nèi)容來評價項目是否可行的依據(jù)，它是開發(fā)建設(shè)單位確定是否投資和如何投資的決策性

5、文件。可行性研究一經(jīng)審批通過，意味著該項目正式批準(zhǔn)立項，可以進(jìn)行初步設(shè)計。并為下一步實施項目設(shè)計提出具體的操作方案，初步設(shè)計不能違背可行性研究已經(jīng)論證的原則。在可行性研究中，對項目選址、建設(shè)規(guī)模等方面都進(jìn)行了深入詳盡的論證研究，設(shè)計文件的編制應(yīng)以可行性研究報告為依據(jù)。【2】凡是向銀行貸款的項目，必須向有關(guān)部門報送項目的可性研究報告，研究報告中需要詳細(xì)預(yù)測項目的財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)效益及貸款償還能力。而批準(zhǔn)的可行性研究是項目建設(shè)單位籌措資金特別是向銀行申請貸款或向國家申請補(bǔ)助資金的重要依據(jù)，也是其他投資者的合資理由根據(jù)。因為可行性研究對擬建項目如何合理利用土地的設(shè)想提出了辦法和措施，報告中含有總圖布置

6、、環(huán)境及生態(tài)保護(hù)方案等方面的論證為依據(jù)。國家開發(fā)部門和土地管理部門可根據(jù)可行性研究具體審查用地計劃，審查建設(shè)是否符合城市規(guī)劃、及對環(huán)境的影響辦理土地使用手續(xù)?？尚行匝芯繄蟾鏋榇_保項目達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，在環(huán)境保護(hù)方案中根據(jù)要求明確環(huán)保治理措施和方法，這些信息可作為環(huán)保部門對項目進(jìn)行環(huán)境評價、具體研究治理措施和簽發(fā)建設(shè)許可文件的依據(jù)。建設(shè)項目后評估是在項目建成運營一段時間后，評價項目實際運營效果是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，建設(shè)項目的預(yù)期目標(biāo)是在可行性研究報告中確定的，因此，后評估應(yīng)以可行性研究報告為依據(jù)，評價目標(biāo)的實現(xiàn)程度。所以說項目可行性研究影響著項目的前期決策。2.2對投資控制的影響可行性研究論證階段投資的

7、成本雖然一般只占項目投資百分之幾或千分之幾,但其中工作性質(zhì)優(yōu)劣對項目投資總額影響程度則高達(dá)以上。因此一個項目能否開發(fā)成功,首先要提高投資決策的質(zhì)量,這是項目投資的根本問題。如果這步工作出現(xiàn)失誤,投資建成的項目銷售不出去將是最大投資浪費。在投資決策階段應(yīng)注重成本分析,成本分析是房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)投資決策的依據(jù)。這是項目實施過程投資控制目標(biāo)。項目前期應(yīng)完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險分析到投資估算與分析的全過程工作。首先,要對開發(fā)項目所在城市的市場狀況和經(jīng)濟(jì)形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷其次進(jìn)行詳細(xì)的成本分析,做到科學(xué)合理。成本分析如下土地開

8、發(fā)成本支出約占項目總支出的一,因此對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間。前期工程費用前期開發(fā)費一般占項目總支出的左右,主要指設(shè)計費、報建費、勘察費、可研費,但因各地實際收費差異也有很大差別。“三通一平”“和臨時設(shè)施費應(yīng)根據(jù)實際估算,并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對項目建設(shè)的相對永久性,從而降低開發(fā)成本?！?】3建議在項目開發(fā)過程中采用現(xiàn)代項目管理理念、方法和措施,注重目標(biāo)控制和事前控制方法的有機(jī)結(jié)合,不斷分析總結(jié)經(jīng)驗,不斷創(chuàng)新管理,必將大大提高項目管理的水平、質(zhì)量、效率和經(jīng)濟(jì)效益。要重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的可行性研究工作。就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入就要建立、完

9、善決策支持機(jī)構(gòu),收集、整合決策支持性資源,必要時要“借腦”就要完善決策程序,提高決策水平和效率,使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。要重視和加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計管理工作?！?】在設(shè)計時要遵從已批準(zhǔn)的項目可研報告進(jìn)行總體方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計,并將可研報告評價、審核各階段設(shè)計文件的依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計要符合項目實際情況以及國家要求。對于項目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化與各合同條件及其之間接口配合條件,全面、系統(tǒng)的進(jìn)行建設(shè)合同體系策劃。減少分包,合理分包,盡量由總承包單位完成,甲方可合理指定分包,本著便于甲方監(jiān)督、協(xié)調(diào)和管理,合理控制造價、質(zhì)量和進(jìn)度的原則。也有利于監(jiān)理及乙方的

10、管理、協(xié)調(diào),同時減少甲方現(xiàn)場代表的協(xié)調(diào)工作量,使得工程合同更具操作性,更多體現(xiàn)業(yè)主的主導(dǎo)性和主動性。對于甲方供料,合同中嚴(yán)格明確甲方供料的X圍、交接方式,嚴(yán)格履約。對于工程主材可采用甲方指定廠家并確認(rèn)價格和提貨、支付方式,由施工單位自行進(jìn)貨對于工程未計價材和工程主要設(shè)備自行采購,施工方現(xiàn)場配合管理。重視和加強(qiáng)項目實施管理規(guī)劃的編制。要依據(jù)項目可研和設(shè)計文件編制詳細(xì)的項目管理規(guī)劃指導(dǎo)項目實施,真正成為項目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者建立、實施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。通過合理建立供應(yīng)商資源庫,合理招標(biāo)方式選擇合適的供方,與供方建立責(zé)權(quán)利分明的合作聯(lián)盟。投資控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目最重

11、要的管理目標(biāo),是投資管理的核心。但長期以來一直人們認(rèn)為投資控制的關(guān)鍵在項目實施階段,而忽視前期決策階段的投資控制工作。結(jié)果投資控制不理想。其實投資控制關(guān)鍵在前期,前期工作起到事半功倍的效果,后期的過程控制工作起到事倍功半的效果。在工程施工階段,由于工程設(shè)計已經(jīng)完成,工程量已完全具體化,并完成了施工招投標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。這一階段影響工程項目投資的可能性很小。【5】4結(jié)語由上可知，項目可行性研究對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，決定了它的前期決策，設(shè)計和建設(shè)規(guī)劃，項目的資金投入等相關(guān)信息。項目可行性研究能很好的幫我們分析出該項目是否符何城市建設(shè)和社會建設(shè)。能很好地幫助我們合理的利用資源，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)有著投資額大、生產(chǎn)周期長、的特點，做好前期的項目可行性研究就顯得格外重要。項目可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起著至關(guān)無上的作用，它的準(zhǔn)確性決定了房地產(chǎn)開發(fā)是否能開發(fā)成功。因此，項目的可行性研究為一個項目是否應(yīng)該實行，應(yīng)該怎么實行奠定了基礎(chǔ)