信立怡高_(dá)跨界公寓產(chǎn)品專項研究完稿_60頁ppt課件

1、跨界產(chǎn)品專項研討引子：濟(jì)南小戶型公寓產(chǎn)品熱銷 自09年房地產(chǎn)市場回暖以來，濟(jì)南房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好態(tài)勢，小戶型產(chǎn)品尤為走俏，這類產(chǎn)品有別于普通公寓，又兼?zhèn)淞司幼『蜕虅?wù)的特性。項目建筑面積用地性質(zhì)物業(yè)類型均價銷售速度主力戶型誠基中心33萬平米綜合用地24棟7層/9層住宅（挑高復(fù)式），6棟公寓。14000元/平米161套/月30、50、70平米復(fù)式彩世界15萬平米商服用地8棟10層精裝公寓5500元/平米220套/月30-60平米1室鑫苑金座6.4萬平米綜合用地3棟（1棟15層、2棟18層）簡裝公寓5100元/平米67套/月33-47平米一室中齊未來城3萬平米綜合用地2棟17、18層精裝公寓6100

2、元/平米123套/月43、53平米一室藍(lán)調(diào)國際12萬平米商服用地4棟(1棟23層、1棟26層、2棟31層）高層公寓6100元/平米200套/月40平米一室、82平米二室九城尚都11.5萬平米綜合用地1棟12層公寓6900元/平米16套/月60平米正大時代廣場3.4萬平米商服用地1棟22層寫字樓8500元/平米42套/月30-70平米香格里拉12萬平米商服用地高層公寓5200元/平米51套/月58-75平米二室這類產(chǎn)品是一種邊緣產(chǎn)品：它不是住宅，卻有住宅的內(nèi)核與配套；它不是純辦公產(chǎn)品，卻具備辦公的籠統(tǒng)和功能；它是特定歷史條件的產(chǎn)物，它在一線、二線乃至三線城市呈現(xiàn)不同的產(chǎn)品表現(xiàn)方式；它是時髦、前衛(wèi)

3、的代言，有著特定的客群，可以滿足客群的多方需求。它是開發(fā)商熱衷選擇的產(chǎn)品形狀，可以為其帶來超額的利潤。當(dāng)這類產(chǎn)品的出現(xiàn)成為一種景象，越來越成為市場關(guān)注的焦點，讓我們更有了研討的動力。究竟它為何物，概念如何界定？它為何會出現(xiàn)，背后的緣由是什么？如何去做這類產(chǎn)品，詳細(xì)操作應(yīng)留意哪些要點？國內(nèi)又有哪些案例值得自創(chuàng)？成為本報告研討的范圍。目 錄contents123為什么會出現(xiàn)跨界產(chǎn)品？什么是跨界產(chǎn)品？4跨界產(chǎn)品實操案例跨界產(chǎn)品有哪些操作要點？什么是跨界產(chǎn)品？ 跨界簡言之就是根據(jù)市場需求發(fā)掘與附加價值，使事物產(chǎn)生嶄新的價值。 所謂跨界產(chǎn)品，是指一種被賦予兩種或者兩種以上功能的物業(yè)，運用功能上的復(fù)合可以

4、滿足客群居住、辦公和投資等多種置業(yè)需求，加強(qiáng)競爭價值，從而可以面對更為寬廣的市場。 本報告研討的跨界產(chǎn)品主要是指居住與辦公兩種運用功能的產(chǎn)品，是一類自用與投資兩相宜的產(chǎn)品。概念界定從客戶運用角度來說，跨界產(chǎn)品是一類新產(chǎn)品，可以滿足客戶辦公和居住兩種物業(yè)需求，產(chǎn)品的兩種功能無明顯劃分。住宅商住樓寫字樓跨界產(chǎn)品對商務(wù)功能的感受對居住功能的感受存在多方面的限制以商務(wù)活動為主，具備部分居住功能兩種功能無明顯界限，可自在轉(zhuǎn)換，處于不同的市場環(huán)境會呈現(xiàn)不同運用功能的偏向最適宜幾乎不具備適宜的居住功能集中辦公籠統(tǒng)好，不具備概念釋義從產(chǎn)品上來說，是指一種產(chǎn)品同時具備辦公與居住兩種物業(yè)功能，是一種功能上跨界的產(chǎn)

5、品。功能復(fù)合是跨界產(chǎn)品最重要的特點。外立面內(nèi)部格局配套功能建筑規(guī)范公建化高檔裝修居住辦公投資皆宜住宅式格局生活配套，兩氣三線公建化外立面參照住宅的建筑規(guī)范公共空間產(chǎn)品屬性跨界產(chǎn)品概念釋義產(chǎn)品屬性解讀一公建化的外立面，以簡約的線條勾勒出具有商務(wù)氣味的建筑體，經(jīng)過整體籠統(tǒng)的一致性，構(gòu)成強(qiáng)大的視覺磁場，來提升產(chǎn)品的價值。深圳.梅隴鎮(zhèn)濟(jì)南萬達(dá)廣場 煙臺.陽光00城市廣場公共空間公建化。提高公共空間的檔次，為居住需求和辦公需求均提供高檔裝修規(guī)范。產(chǎn)品屬性解讀二誠基中心走廊尚都SOHO大堂萬科第五寓：一層架空，設(shè)立綠化以及看書吧、投籃場、健身區(qū)萬科南昌螞蟻工房：一層架空，酒店式裝修，提升產(chǎn)品的質(zhì)量。從建筑

6、形狀上講，其形狀多樣。有單元式、外廊式、內(nèi)廊式、中心筒式。理想的建筑形狀應(yīng)以單元式與塔式構(gòu)造為主，盡量采取滿足居住需求的單元排布。上海創(chuàng)智天地公寓采用單元式規(guī)劃，減少分?jǐn)?，保證安靜的居住環(huán)境。戶型全透明設(shè)計，南北通透。 產(chǎn)品屬性解讀三外廊式跨界產(chǎn)品：萬科第五寓外廊式的平面規(guī)劃 公寓的樓體為板狀單元，進(jìn)深小，面寬大，使得一切主要功能空間均獲得良好的通風(fēng)、采光條件 創(chuàng)新的公共空間設(shè)計，擺脫傳統(tǒng)塔式住宅封鎖，呆板的入戶感受。 南北通透的板式塔樓充分思索了小戶型的合理運用，小戶型不代表低質(zhì)量在有限的條件下盡量為公眾提供高質(zhì)量的產(chǎn)品 建筑手法上采用的是代表先進(jìn)建筑工藝的工業(yè)化建筑法 內(nèi)廊式跨界產(chǎn)品：重汽

7、彩世界此構(gòu)造的特點是每層多戶，由一條內(nèi)廊貫穿整個樓座。板式構(gòu)造，大面寬，短進(jìn)深，有利于整個樓體的采光。戶型易于分割，適宜小面積戶型排布。但此種構(gòu)造每層戶數(shù)較多，略顯嘈雜，適宜做過度型住房運用。中心筒式跨界產(chǎn)品：煙臺陽光100城市廣場此種構(gòu)造非常有利于構(gòu)造受力，并具有極優(yōu)的抗震性。此種構(gòu)造的優(yōu)越性還在于：可爭取盡量寬闊的運用空間，使各種輔助效力性空間向平面 的中央集中，使主功能空間占據(jù)最正確的采光位置，并到達(dá)視野良好、內(nèi)部交通便利的效果。內(nèi)部功能住宅化。具備廚衛(wèi)、雙氣等明顯住宅特征。內(nèi)部空間強(qiáng)調(diào)多重功能，室內(nèi)除廚、衛(wèi)以外，全無常規(guī)隔斷，可根據(jù)個性需求自在解構(gòu)規(guī)劃。產(chǎn)品屬性解讀四上海創(chuàng)智天地?zé)熍_陽

8、光100城市廣場內(nèi)部空間采用住宅化的建筑規(guī)范，普通采用三米層高，分戶空調(diào)等，戶型內(nèi)部那么可自在分割。產(chǎn)品屬性解讀五常見戶型煙臺陽光100城市廣場戶型7E戶型約28 1室1廳6l戶型約42平米1室1廳重汽彩世界戶型圖上海創(chuàng)智天地戶型圖萬科螞蟻工房戶型圖從產(chǎn)品的表現(xiàn)方式上，跨界公寓產(chǎn)品主要分為公建化住宅與住宅化公建兩種方向打造。土地性質(zhì)外立面建筑形態(tài)常規(guī)費用注冊公司公建化住宅居住用地公建化立面相似民用否（理想狀態(tài)：能）住宅化公建商業(yè)、商服用地公建化立面商業(yè)收費（理想狀態(tài)民用收費能產(chǎn)品分類挪動硬盤版！謀劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 83598 :69031789功能

9、復(fù)合的跨界產(chǎn)品區(qū)別于居住產(chǎn)品：公建化外立面大堂、電梯間等商務(wù)化配套套內(nèi)空間和平層空間的可分割性根本商務(wù)配套具備一定專業(yè)化的商務(wù)物業(yè)管理區(qū)別于商務(wù)產(chǎn)品：無中央空調(diào)、智能化消防等平層構(gòu)造單元式，無內(nèi)廊層高多為3-3.3米，商務(wù)物業(yè)3.6-4米添加了煤氣等生活配套跨界公寓是這樣一種物業(yè)方式：它具有公建化方式和住宅化內(nèi)核，可以同時滿足辦公與居住功能的復(fù)合需求。為什么會出現(xiàn)跨界產(chǎn)品？現(xiàn)實條件經(jīng)濟(jì)開展區(qū)域開展客戶需求多樣科技的開展價值發(fā)掘客戶需求1.低本錢辦公2.滿足復(fù)合需求3. 投資報答率開發(fā)方式1.降低風(fēng)險2.迎合市場跨界產(chǎn)品的產(chǎn)生外部條件與產(chǎn)品本身的價值兩方面，共同促使跨界產(chǎn)品的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)開展角度城市

10、開展角度客戶需求角度行業(yè)開展角度隨著城市經(jīng)濟(jì)的開展，第三產(chǎn)業(yè)的比重日益加強(qiáng)，私營經(jīng)濟(jì)和個體經(jīng)濟(jì)得到迅猛開展，中小企業(yè)，個人辦公人群添加。城市中心區(qū)或新城區(qū)的區(qū)域，商務(wù)氣氛較為濃重，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展?jié)摿Υ螅蔀榭缃绻a(chǎn)生的土壤。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開展迅速，為居家與辦公的結(jié)合提供了能夠性市場上客戶需求呈現(xiàn)復(fù)合性、多樣性，存有居住、投資、低本錢辦公的需求?，F(xiàn)實條件隨著地產(chǎn)行業(yè)的開展，創(chuàng)新性產(chǎn)品、創(chuàng)新手法的運用成為能夠?？缃绠a(chǎn)品價值體系25341降低開發(fā)風(fēng)險：多功能復(fù)合，目的市場擴(kuò)展，分散開發(fā)風(fēng)險，利于實現(xiàn)開發(fā)目的。迎合市場：處理工程性質(zhì)與市場價值出現(xiàn)的矛盾，實現(xiàn)地塊價值的最大化。滿足復(fù)合需求：滿足了客戶居住

11、、商務(wù)、投資等不同需求。跨界產(chǎn)品價值體系投資報答率：具有較好的出租空間和較高的投資報答價值。低本錢辦公：低本錢商務(wù)需求，吸引中小型企業(yè)和個人辦公客戶?？缃绠a(chǎn)品開展脈絡(luò)受經(jīng)濟(jì)及城市開展的影響，跨界產(chǎn)品功能會根據(jù)城市實踐情況發(fā)生一定變化。三線城市二線城市一線城市經(jīng)濟(jì)背景功能定位產(chǎn)品變化經(jīng)濟(jì)主體實力較弱，經(jīng)濟(jì)開展不活潑。經(jīng)濟(jì)開展較活潑，第三產(chǎn)業(yè)比例穩(wěn)步添加，中小企業(yè)開展較快。經(jīng)濟(jì)開展非?；顫姡行⌒推髽I(yè)數(shù)量多，前景寬廣。較少出現(xiàn)跨界產(chǎn)品小戶型居住和辦公功能均分別出現(xiàn)，功能完全復(fù)合情況較少見。真正實現(xiàn)功能辦公和居家功能復(fù)合小戶型為主，外立面和公共空間裝修普通居住型和辦公型在面積和外立面裝修等有較明顯差

12、別，面積適中，追求工程整體檔次項目用地性質(zhì)面積區(qū)間客戶置業(yè)目的誠基中心居住、商服30-70居住、投資、辦公鑫苑金座商服34-47居住、投資香格里拉商服58-75居住、辦公、投資中齊未來城商服43、53居住、投資正大時代廣場商服30-70辦公、投資濟(jì)南市場跨界產(chǎn)品在營銷過程中會根據(jù)市場，而主推居住或者辦公某一方面的功能，真正意義上的功能跨界產(chǎn)品并不多見。濟(jì)南跨界產(chǎn)品多為住宅化公建的緣由是：歷年來，住宅市場占據(jù)商品房成交的絕對比重，市場遠(yuǎn)好于商務(wù)公寓市場。市場中小面積，低總價住宅缺失，小戶型公寓成為市場空白的補(bǔ)缺者。濟(jì)南市場的跨界產(chǎn)品驅(qū)動要素：為處理工程性質(zhì)和市場的矛盾，從而在用地性質(zhì)與功能之間的

13、跨界，而并不表現(xiàn)為功能上的復(fù)合，這是跨界產(chǎn)品在濟(jì)南市場中的特殊表現(xiàn)。濟(jì)南跨界產(chǎn)品現(xiàn)狀跨界產(chǎn)品操作要點有哪些？操作要點一完善的前期謀劃：經(jīng)過大量的市場調(diào)研確定工程的可行性和功能定位、檔次定位和對城市的價值。功能定位，普通來說，大體量跨界產(chǎn)品包括辦公、住宅、商業(yè)等多種功能。部分城市的跨界產(chǎn)品會有明顯的功能定位。檔次定位，定位于中檔辦公與居住，這是由目前客群決議的。城市價值，位于城市商務(wù)區(qū)內(nèi)，改善城市投資環(huán)境，為中小型辦公提供了承載的平臺。操作要點二選址：跨界產(chǎn)品具有商務(wù)功能，選擇如今或未來的城市商務(wù)中心，間隔目的客群更近，更易于獲得勝利。國貿(mào)操作要點三外立面與公共空間：奢華和富有商務(wù)感的外立面、公

14、共空間與園林對客戶有極大的吸引力，目前跨界產(chǎn)品呈現(xiàn)越來越注重外部籠統(tǒng)的趨勢。操作要點四平面規(guī)劃：塔式和內(nèi)廊式更為常見，單元式更具有居住氣氛，但并不常見。塔式構(gòu)造廊式構(gòu)造操作要點五戶型：根據(jù)功能定位不同，戶型面積進(jìn)展變化?？缃绠a(chǎn)品戶型面積根本在100平米左右。二線城市偏居住跨界產(chǎn)品面積普通在30-60平米左右。濟(jì)南萬達(dá)達(dá)人界，戶型在40-60平米之間，投資型客戶為主，偏好總價較低的產(chǎn)品。北京建外SOHO，定位于可居住可辦公，面積區(qū)間躲在100-150平米之間。濟(jì)南萬達(dá)達(dá)人界北京建外SOHO操作要點六后期營銷:根據(jù)功能定位不同，賣點也有不同。投資性是跨界產(chǎn)品普遍選取的重要宣傳重點。1非住宅房產(chǎn)證3

15、5成10年按揭4商業(yè)水電240年產(chǎn)權(quán)普通居住公寓產(chǎn)品存在產(chǎn)權(quán)年限少，貸款首付高、后期生活本錢高等特點。操作要點七跨界產(chǎn)品的居住功能實現(xiàn)面臨重重困難，假設(shè)偏向于居住功能，那么需面臨較大的政策阻力。跨界產(chǎn)品實操案例？重汽.彩世界工程概略位置：濟(jì)南北園大街與濟(jì)齊路交匯處占地面積：4.7萬平米總建筑面積：15萬平米用地性質(zhì)：商服用地40年土地運用年限產(chǎn)品類型：8棟10層精裝修公寓主力戶型：30-60平米一室，60-80平米兩室開盤時間：2021年12月交房時間：2021年12月歷史價錢：5100-5800元/平米背景透析三大困局：市場困局：08年正值房地產(chǎn)低谷期，整體市場不景氣，客戶張望心態(tài)嚴(yán)重。區(qū)位

16、困局：工程位于濟(jì)南西北部，工程周邊尚未改造，給人臟亂差印象，區(qū)域認(rèn)可度低。同時，存有“住南不住北，住東不住西的居住習(xí)慣抗性。地塊困局：地塊呈三角外形，三面臨路，噪聲污染嚴(yán)重，不利于開發(fā)。 三大妨礙：土地性質(zhì)妨礙：該地塊為商服用地，40年土地運用年限，正值市場熱議土地運用年限到期續(xù)費的問題。政策妨礙：由于商服用地，在銀行貸款政策上，首付需50%以上，利率上浮10%。運用本錢妨礙：商服用地，客戶對水電費的收取規(guī)范存有質(zhì)疑。如何吸引非本區(qū)域內(nèi)客戶？軌道物業(yè)的勝利給本工程何種啟示？市場空白點在哪？如何滿足用地性質(zhì)，2年內(nèi)完成銷售目的？市場研判與定位在當(dāng)前背景下，本工程要想在兩年內(nèi)實現(xiàn)100%銷售的目的

17、，實現(xiàn)地塊價值的最大化，必需求鎖定問題，尋求市場時機(jī)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多，租金低，且多只租不售，存有較大的銷售壓力。結(jié)合市場，要突破用地性質(zhì)，嫁接商務(wù)的方式，做宜商宜住的產(chǎn)品，利于經(jīng)過政府審批和實現(xiàn)目的。區(qū)域認(rèn)可度低，產(chǎn)品質(zhì)量低，無知名開發(fā)商，在售80平米以下小面積銷量好。市場研判，知名開發(fā)商、小戶型、高質(zhì)量產(chǎn)品存有市場空白。快速公交到來，可以提升生活的內(nèi)涵，物業(yè)得以升值，傳統(tǒng)商圈方式將發(fā)生改動，同時會帶來環(huán)境噪雜、治安混亂等負(fù)面影響。因此，在抓住快速公交帶來的利好的同時，消除負(fù)面作用。吸引非本區(qū)域內(nèi)客戶從兩方面入手;一是物質(zhì)需求提供高溫馨度的居住環(huán)境，二是精神需求，強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化建立。精準(zhǔn)的市場

18、定位：省城獨一BRT總站旁大型全形狀青年社區(qū) 小戶型產(chǎn)品定位戰(zhàn)略產(chǎn)品定位：個性化特征營造賣點功能定位：告知消費者產(chǎn)品用途居住理念定位：運用創(chuàng)新戶型概念產(chǎn)品定位告知消費者該產(chǎn)品兼具居住與辦公功能本工程以初次置業(yè)的新生代為主力客群，為滿足這一客群的特征，在詳細(xì)的產(chǎn)品設(shè)計上以小戶型為主，既滿足其居住、辦公的功能需求，又注重時髦與現(xiàn)代性的設(shè)計。本產(chǎn)品兼具時髦性與時代性，采用創(chuàng)新戶型設(shè)計。產(chǎn)品外立面與外形設(shè)計獨特，戶型設(shè)計合理，強(qiáng)調(diào)居住的溫馨度。在詳細(xì)規(guī)范上按住宅要求設(shè)計，產(chǎn)品配套齊全。內(nèi)廊式的總平面規(guī)劃工程規(guī)劃工程由8棟10層小高層精裝公寓組成，均為內(nèi)廊單元式設(shè)計，滿足居住需求。內(nèi)廊式的某樓座規(guī)劃此構(gòu)造的特點是每層多戶，由一條內(nèi)廊貫穿整個樓座。板式構(gòu)造，大面寬，短進(jìn)深，有利于整個樓體的采光。戶型易于分割，適宜小面積戶型排布。但此種構(gòu)造每層戶數(shù)較多，略顯嘈雜，適宜做過度型住房運用。工程規(guī)劃7E戶型約28 1室1廳6l戶型約42平米1室1廳戶型配比 戶型/面積 套數(shù)比例 30-60平米105952% 50-80平米996 48% 營銷戰(zhàn)略根據(jù)FAB原那么調(diào)整產(chǎn)品戰(zhàn)略FAB價值梳理FFeatures/fact：工程本身的特點/屬性我有什么？