工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程分析設(shè)計(jì)(重慶市大學(xué)城某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-)

1、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程分析設(shè)計(jì)Engineering Economic Analysis Course Project題目：科苑工程可行性報(bào)告 年級(jí): 2 0 1 1 級(jí)班級(jí): 9 班姓名: XXX 學(xué)號(hào):XXXXX姓名:XXX 學(xué)號(hào):XXXXX姓名:XXX 學(xué)號(hào):XXXXX 成績(jī):目錄 HYPERLINK l _Toc218763556 前言摘要、關(guān)鍵詞3 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc218763553 第一章工程總述3 HYPERLINK l _Toc218763554 一、科苑工程總述3 HYPERLINK l _Toc218763556 第二章 市場(chǎng)分析

2、3 HYPERLINK l _Toc218763558 3重慶大學(xué)城規(guī)劃及開(kāi)展?fàn)顩r HYPERLINK l _Toc218763559 5 HYPERLINK l _Toc218763560 6 HYPERLINK l _Toc218763563 第三章 工程規(guī)劃83.1產(chǎn)品形態(tài)定位 HYPERLINK l _Toc218763558 83.2工程實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃 HYPERLINK l _Toc218763559 8 HYPERLINK l _Toc218763564 第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)94.1投資估算 HYPERLINK l _Toc218763558 94.2銷(xiāo)售收入估算 HYPERLINK

3、l _Toc218763559 104.3利潤(rùn) HYPERLINK l _Toc218763560 10 HYPERLINK l _Toc218763558 11 HYPERLINK l _Toc218763564 第五章 敏感性分析13價(jià)格敏感性系數(shù)計(jì)算及敏感性判斷 HYPERLINK l _Toc218763559 13價(jià)格臨界值計(jì)算及信息闡述 HYPERLINK l _Toc218763560 13 HYPERLINK l _Toc218763564 第六章 結(jié)論146.1工程有較好的投資環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境 HYPERLINK l _Toc218763558 146.2工程在經(jīng)濟(jì)利益上可行

4、HYPERLINK l _Toc218763559 146.3工程的優(yōu)勢(shì)明顯 HYPERLINK l _Toc218763560 14 HYPERLINK l _Toc218763558 14附錄：投資估算表 HYPERLINK l _Toc218763558 15總結(jié): HYPERLINK l _Toc218763558 19摘要：工程經(jīng)濟(jì)是一門(mén)研究技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的應(yīng)用性學(xué)科。要將?工程經(jīng)濟(jì)?課程的知識(shí)做到融會(huì)貫穿，提高各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法的應(yīng)用能力，還必須經(jīng)過(guò)一定的實(shí)踐環(huán)節(jié)，課程設(shè)計(jì)正好能夠到達(dá)這一目的。是為了加深我們對(duì)工程經(jīng)濟(jì)學(xué)根底知識(shí)和根本理論的理解和掌握。我們小組進(jìn)展了該工程的工程

5、總述、市場(chǎng)分析、工程規(guī)化、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、敏感性分析。根據(jù)動(dòng)態(tài)分析，當(dāng)土地價(jià)格在100萬(wàn)元/畝時(shí)，工程的內(nèi)部收益率為14%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，工程具有相當(dāng)大的收益空間和較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩方面的分析顯示，當(dāng)土地價(jià)格在100萬(wàn)元/畝時(shí)，本工程具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)上的可行性。關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 敏感性分析1、工程總述科苑工程坐落于重慶虎溪大學(xué)城，科技大道主干道上，比鄰重慶科技學(xué)院新校區(qū)用地東北角，東臨歌樂(lè)山國(guó)家級(jí)森林公園，西靠縉云山國(guó)家級(jí)森林公園，北有大學(xué)城入口3Km的人工湖及景觀大道，南臨梁灘河、寨山坪。遠(yuǎn)離城市鬧市。用地性質(zhì)為商業(yè)住宅用地。規(guī)劃面積：10公頃1公頃=1萬(wàn)平方米=15

6、畝.1畝=667平方米。 場(chǎng)地現(xiàn)狀：地面上建筑物已拆遷.場(chǎng)地正進(jìn)展平整.場(chǎng)地地形地貌和周?chē)缆非闆r見(jiàn)現(xiàn)狀。該工程擬建規(guī)模為160000平方米?？圃饭こ踢x址位于重慶大學(xué)城東南邊緣。市場(chǎng)分析2.1 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r分析 房地產(chǎn)行業(yè)一直是國(guó)家十分關(guān)注de行業(yè).房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展直接影響到人們的日常生活.所以政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制也是十分慎重和重視的。 從2021年初，銀行信貸流入房地產(chǎn)的資金來(lái)看.增長(zhǎng)幅度快速下降。更為重要的是個(gè)人住房按揭貸款。在2021年全年的根底上嚴(yán)重萎縮。2021年處的住房按揭貸款僅為532億，與2021年同比仍然是負(fù)增長(zhǎng)。住房按揭貸款是房地產(chǎn)市場(chǎng)命脈，如果沒(méi)有住房按揭貸款

7、，房地產(chǎn)市場(chǎng)要想開(kāi)展與繁榮是困難的。在這一困難的數(shù)據(jù)下在2021年初，國(guó)家為了刺激房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展，做了一系列政策de調(diào)整。主要為下:調(diào)購(gòu)置普通住房契稅稅率暫免個(gè)人買(mǎi)賣(mài)印花稅和營(yíng)業(yè)稅免個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售de土地增值稅降低購(gòu)置首付比和個(gè)貸利率各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺(tái)細(xì)那么促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)安康開(kāi)展。尤其在對(duì)第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入第二季度以來(lái)，北京、上海、廣州、天津等重點(diǎn)城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手。開(kāi)場(chǎng)了繼2007年之后的新一輪購(gòu)地高潮。土地價(jià)格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類(lèi)地區(qū)的新高。政府采取了加大土地供給，平衡土地供求的措施。2021年底，國(guó)務(wù)院常

8、務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)安康開(kāi)展的政策措施明確提出：1“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期.遏制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭2同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)安康開(kāi)展，會(huì)議要求，增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原那么，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。3重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建立.加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管.穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。與以往相比，本次會(huì)議明確提出“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，力度明顯重于“抑制，更狠于“穩(wěn)定。2.1.2 重慶市政策及房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r在遭受金融危機(jī)de沖擊下，有關(guān)部門(mén)年初曾預(yù)計(jì)今年

9、的財(cái)政收入將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。我市為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)給出了一系列的優(yōu)惠措施：1普通住宅營(yíng)業(yè)稅按2年征收。2年以上免征收營(yíng)業(yè)稅。2非普通住宅滿(mǎn)兩年的征收差額營(yíng)業(yè)稅.但要提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或契稅發(fā)票或與開(kāi)發(fā)商所簽的第一次購(gòu)房合同，其中任何一樣都可以。未滿(mǎn)兩年的全額征收。144平方米以上的產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年的征收差額營(yíng)業(yè)稅須提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，沒(méi)滿(mǎn)的全額征收營(yíng)業(yè)稅。3契稅：套內(nèi)面積在144平方米以?xún)?nèi)按1%征收，超出面積按1.5%征收。4而在年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，政府也表達(dá)了調(diào)控房?jī)r(jià)，控制土地批出的價(jià)格。今年111月，同比增長(zhǎng)63.47%。進(jìn)入10月，房?jī)r(jià)到達(dá)歷史新高秋季房交會(huì)商用住宅建面成交均價(jià)為4878 元/平方米，其

10、套內(nèi)面積均價(jià)已突破5000元大關(guān)。民眾旺盛de購(gòu)置熱情已被喚起。房地產(chǎn)市場(chǎng)任然處于熾熱期。2.2 重慶大學(xué)城規(guī)劃及開(kāi)展?fàn)顩r2.2.1 大學(xué)城整體規(guī)劃重慶大學(xué)城位于沙坪壩區(qū)虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，地處中梁山脈與縉云山脈之間.規(guī)劃面積33平方公里，人口50萬(wàn)左右，建立總投資約300億元，是西部新城率先啟動(dòng)的第一個(gè)功能片區(qū)，以教育科研為主，是重慶市重要科教文化根底設(shè)施工程和重點(diǎn)工程。按照“五城教育城、科技城、人才城、文明城、生態(tài)城、“四化現(xiàn)代化、國(guó)際化、網(wǎng)絡(luò)化、生態(tài)化的理念打造西部領(lǐng)先、全國(guó)一流的大學(xué)城。 大學(xué)城建立采取市區(qū)兩級(jí)共同推進(jìn)的方式。由沙坪壩區(qū)和市地產(chǎn)集團(tuán)組建城區(qū)建立委員會(huì)，負(fù)責(zé)征地拆遷和根底設(shè)

11、施建立。目前，大學(xué)城路網(wǎng)體系根本形成，與主城東部連接的渝遂高速公路大學(xué)城段已通車(chē)，輕軌一號(hào)線(xiàn)、雙碑遂道建立即將實(shí)施。水電氣訊、垃圾處理、污水處理等工程相繼建成投入使用。 大學(xué)城共入駐高校15所，門(mén)類(lèi)齊全，辦學(xué)層次多樣。校園按照根底設(shè)施一體化、教學(xué)設(shè)施及科研設(shè)施一體化、文化娛樂(lè)設(shè)施一體化、后勤效勞設(shè)施一體化、師生資源一體化的要求實(shí)施建立。 自2005年大學(xué)城開(kāi)城以來(lái).已有11所高校先后投入使用.目前入駐學(xué)生到達(dá)10萬(wàn)人，到2021 年，14所高校全部建成，師生規(guī)模25萬(wàn)人。 為加強(qiáng)大學(xué)城功能配套.由沙坪壩區(qū)財(cái)政在2005年投資3億元修建了七所配套中小學(xué)，重慶一中、重慶八中、重慶市人民小學(xué)、美國(guó)Q

12、SI國(guó)際學(xué)校等名中名小已經(jīng)入駐。 重慶大學(xué)城的建立為全市高校拓展了辦學(xué)空間，為重慶市主城向西開(kāi)展戰(zhàn)略搭建了重要平臺(tái)，為形成以“西部教育高地、高新技術(shù)高地、現(xiàn)代物流高地為根底特色的重慶市第六個(gè)城市副中心西永城市副中心奠定了堅(jiān)實(shí)根底。2.2.2 經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r及根底設(shè)施配套 “如果倒退5年.在虎溪街上，一個(gè)30多平米的門(mén)面一月的租金也就300元左右，現(xiàn)在每個(gè)月可以租到3000元以上。目前，大學(xué)城商鋪的租金普遍為80100元每平方米，最高達(dá)420元每平方米，已與市內(nèi)成熟商圈的租價(jià)持平，而大學(xué)城內(nèi)有價(jià)無(wú)鋪的情形還較嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)大學(xué)城幾年的開(kāi)展，大學(xué)城從一個(gè)不起眼的小鎮(zhèn)，開(kāi)展成了一個(gè)集合教育、商業(yè)休閑為一體

13、的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，大學(xué)城熙街商業(yè)街，滿(mǎn)足大學(xué)城入住師生和游客休閑娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)需求，使熙街商業(yè)街13.5萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)施.成為大學(xué)城商業(yè)人氣聚集區(qū)。豐富了在校師生的業(yè)余購(gòu)物生活，促進(jìn)了大學(xué)城的經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。沙坪壩區(qū)人民政府已與重慶市地產(chǎn)集團(tuán)簽訂協(xié)議，投資60億元。用于大學(xué)城根底設(shè)施建立、拆遷安置、百米科技景觀大道建立、井口至土主的隧道工程等工程。從大學(xué)城開(kāi)建以來(lái)啟動(dòng)以道路為先導(dǎo)的三條道路建立，開(kāi)工建立從西永收費(fèi)站至虎溪的科技景觀大道一期工程，緊后開(kāi)工建立從虎溪至曾家的大學(xué)城內(nèi)環(huán)主干道，再建成從白市驛到西永的城市二環(huán)快速干道。作為重慶市大學(xué)城內(nèi)的景觀式交通骨架，科技景觀大道規(guī)劃為城市一級(jí)主干道。從西永鎮(zhèn)

14、至虎溪鎮(zhèn)，全長(zhǎng)公里左右，寬達(dá)幾十米，是目前我市最寬的大道。道路由綠化帶、人行道、非機(jī)動(dòng)車(chē)道和中央綠化分隔帶組成。該工程早就通車(chē)。主干道的形成為加快大學(xué)城的開(kāi)展奠定了相應(yīng)的根底，到現(xiàn)目前，大學(xué)城的各種配套設(shè)施正在逐步的完善，水、電、氣等搭接工作也在緊張有序的進(jìn)展，干道兩旁的配套綠化、標(biāo)語(yǔ)也逐步完善。經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的建立開(kāi)展，現(xiàn)重慶大學(xué)城根底建立根本完備，新建的卓越熙街商貿(mào)中心，豐富了在校師生的業(yè)余購(gòu)物生活，促進(jìn)了大學(xué)城的商業(yè)開(kāi)展及旅游開(kāi)展。2.2.3 大學(xué)城房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r雖然叫大學(xué)城，但這里其實(shí)不只有大學(xué)，大學(xué)城的建立吸引了不少開(kāi)放商的眼球.也為了促進(jìn)大學(xué)城在短時(shí)間內(nèi)成熟，在短短的幾年時(shí)間，像龍湖

15、、富力等地產(chǎn)巨頭紛紛躋身大學(xué)城。龍湖集團(tuán)在短短幾年內(nèi)在大學(xué)城修了龍湖睿城和龍湖東橋郡兩個(gè)工程，龍湖睿城就在重大正對(duì)面，去年曾獲得西區(qū)房屋銷(xiāo)售冠軍，可見(jiàn)大學(xué)城的房地產(chǎn)勢(shì)頭一片大好，另外富力城是最早進(jìn)駐大學(xué)城。開(kāi)發(fā)商，在花巨資開(kāi)發(fā)富力城瀚湖后如今又開(kāi)出新樓盤(pán)富力城維多利亞莊園，可見(jiàn)在富力城瀚湖在進(jìn)入大學(xué)城市場(chǎng)后嘗到了甜頭，根據(jù)調(diào)查大學(xué)城幾個(gè)比擬好的樓盤(pán)看一看才.目前大學(xué)城的樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況都相當(dāng)?shù)暮?，價(jià)格也在不斷攀升攀升，開(kāi)展趨勢(shì)任然被看好。大學(xué)城必將會(huì)宣起另一股購(gòu)房浪潮。大學(xué)城的開(kāi)展也是一片良好。2.3 工程情況分析 工程選址位于重慶大學(xué)城東南邊緣。用地東臨歌樂(lè)山國(guó)家級(jí)森林公園，西靠縉云山國(guó)家級(jí)森

16、林公園，北有大學(xué)城入口3Km的人工湖及景觀大道，南臨梁灘河、寨山坪。工程周?chē)?guī)劃形成五大功能分區(qū)：重慶市大學(xué)城、第三產(chǎn)業(yè)效勞中心和中央商務(wù)區(qū)、西永科技產(chǎn)業(yè)園、土主現(xiàn)代物流園、旅游觀光區(qū).在不遠(yuǎn)的將來(lái)，大學(xué)城周?chē)鷮⒔⒊森h(huán)境優(yōu)美、功能完善、特色鮮明的現(xiàn)代化科教新城，成為我市主城拓展區(qū)的重要組成局部。 規(guī)劃區(qū)周邊自然環(huán)境優(yōu)美，視線(xiàn)開(kāi)闊，空氣條件好，現(xiàn)狀用地多為水田和農(nóng)宅，地形微有起伏，地質(zhì)條件良好。場(chǎng)地地勢(shì)北高南低、中間高、四周低、地形高差起伏相對(duì)較大、適宜城市建立用地條件復(fù)雜的地形。為小區(qū)的建立增加了難度，同時(shí)也使小區(qū)呈現(xiàn)多樣化空間布局和豐富的視線(xiàn)特征成為可能，有利于住宅區(qū)山地特色的營(yíng)造，提高小

17、區(qū)的品位和層次。同時(shí)，這種山水相伴的格局也為小區(qū)的生態(tài)建立及景觀環(huán)境的營(yíng)造提供了有利的現(xiàn)實(shí)根底。為贏得市場(chǎng)提供了良好的自然條件。 2.3.2 工程可比樓盤(pán)比照表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑類(lèi)型均價(jià)龍湖睿城別墅、洋房7500元/平米富力城中式風(fēng)格、精裝修6500元/平米龍湖東橋郡別墅220萬(wàn)/套維多利亞莊園別墅.毛坯5900元/平米東方劍橋商業(yè)、高層花園洋房、別墅5100元/平米科苑高層、花園洋房、別墅.毛坯5100元/平米2.3.3 工程SWOT分析1 優(yōu)勢(shì)2021年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)頻現(xiàn)回暖信號(hào)，市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)復(fù)蘇。年初的優(yōu)惠政策有效刺激市場(chǎng)需求得以快速釋放，銷(xiāo)售市場(chǎng)率先回暖，2021年1-10月，增長(zhǎng)38.7

18、%，呈現(xiàn)價(jià)量齊升的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續(xù)回暖使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金逐步寬裕，投資信心增強(qiáng)。2021年三季度，較上半年月均投入水平高52.3%。投資步伐明顯加快。人們的購(gòu)置欲望明顯增強(qiáng)。目前大學(xué)城正處于高速開(kāi)展階段。政府對(duì)大學(xué)城的建立十分重視，有利于促進(jìn)大學(xué)城的經(jīng)濟(jì)快速、安康、持續(xù)的開(kāi)展。國(guó)家對(duì)大學(xué)城的投入比重大，大學(xué)城的各種配套設(shè)施也逐漸的完善，例如中小學(xué)的設(shè)立、卓越熙街商貿(mào)中心的逐漸成熟，大學(xué)城公園的擬建，把大學(xué)城建立為教育、商業(yè)、娛樂(lè)休閑、旅游為一體的中心城市。也為本工程創(chuàng)造了良好的銷(xiāo)售條件。本工程占地面積10公頃，規(guī)模宏大，工程臨近重慶科技學(xué)院的兩個(gè)大型湖泊，環(huán)境優(yōu)美，文化氣氛濃厚。 本

19、地塊上無(wú)需進(jìn)展拆遷工作，極大地降低了開(kāi)發(fā)商的工作難度。2 劣勢(shì)雖然本工程地區(qū)市場(chǎng)逐漸成熟，但是本工程距離商業(yè)休閑中心和醫(yī)院還是較遠(yuǎn)，驅(qū)車(chē)可短時(shí)間到達(dá)，外出需要走很大一段路，而且公交路線(xiàn)較少，不利于業(yè)主出行。3 時(shí)機(jī)大學(xué)城目前土地資源的缺乏，能夠在大學(xué)城征到一塊如此規(guī)模的，建立用地實(shí)屬不易，土地資源的稀缺性為本工程提供了難得的市場(chǎng)機(jī)遇。人們消費(fèi)觀念的進(jìn)步，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為重慶市中心做好緩解和輔助作用?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長(zhǎng)大后成家對(duì)于住宅的需求。大量農(nóng)民涌進(jìn)城市，我國(guó)城市化水平將會(huì)保持長(zhǎng)期的高速開(kāi)展。城鎮(zhèn)舊住宅拆遷帶來(lái)對(duì)新房的需求。4 威脅工程周邊的商業(yè)氣氛還不

20、夠成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，而且建立期和銷(xiāo)售期時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不利于企業(yè)內(nèi)部資金的周轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)，政府的調(diào)控和規(guī)劃，有可能會(huì)對(duì)本工程產(chǎn)生較大的影響，再加上其他的一些不確定因素，對(duì)工程會(huì)構(gòu)成一定程度的威脅。 1本工程處于大學(xué)城科技大道主干道旁，交通方便。周邊配套設(shè)施逐步完善。 2工程周邊自然環(huán)境優(yōu)美，視線(xiàn)開(kāi)闊，小區(qū)呈現(xiàn)多樣化空間布局和豐富的視線(xiàn)特征，三水交融為小區(qū)增添了不少詩(shī)意。 3工程的容積率為1.6，相對(duì)應(yīng)大學(xué)城的其他樓盤(pán)有巨大的優(yōu)勢(shì)。 4工程臨近重慶科技學(xué)院，有足夠的休閑娛樂(lè)和體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。通過(guò)對(duì)多方面的因素分析，本小區(qū)，價(jià)格預(yù)測(cè)為：高層4500元/平米、花園洋房5600元/平米、別墅70

21、00元/平米。3 、工程規(guī)劃3.1 產(chǎn)品形態(tài)定位該工程的產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃為三種類(lèi)型:高層、多層花園洋房、別墅。工程總建立規(guī)模為160000平方米，其中高層住宅100000平方米，花園洋房40000平方米，別墅20000平方米。3.2 工程實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃工程的施工進(jìn)度方案表工程時(shí)間季度2123456789101112前期報(bào)批建立期投入20%30%30%20%銷(xiāo)售期銷(xiāo)量20%30%40%10%4 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4.1 投資估算投資估算表工程總投資序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)計(jì)價(jià)量樓面分?jǐn)偪們r(jià)說(shuō) 明(元/m2)(萬(wàn)平方米(元/m2)(萬(wàn)元)投資總額2771554181土地費(fèi)用1499 1075014990 土地費(fèi)按100萬(wàn)

22、/畝估算2前期工程費(fèi)用2550元/m2,包括設(shè)計(jì)、勘查、人防、可研、招投標(biāo)費(fèi)、土地平整等3建安工程費(fèi)40001500元/m2.按建筑規(guī)模算4根底設(shè)施配套費(fèi)2550元/m2包括水電氣工程、道路管網(wǎng)、智能化、人防、園林工程等5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)76 15251、2、3項(xiàng)和de5%6管理費(fèi)用45900300萬(wàn)/年.3年計(jì)7財(cái)務(wù)費(fèi)用0 4702 1-5項(xiàng)和de10%8營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用140 2801 銷(xiāo)售收入de3%4.2 銷(xiāo)售收入估算銷(xiāo)售收入估算表產(chǎn)品類(lèi)型一期二期 三期四期合計(jì)高層元/m245花園洋房元/m256454別墅元/m279317均價(jià)5088 5596 6156 6771 銷(xiāo)售量萬(wàn)m216銷(xiāo)售收入萬(wàn)元16

23、280 26862 39398 10834 93374 利潤(rùn)估算表序號(hào)工程備注1銷(xiāo)售收入933742總投入554183靜態(tài)利潤(rùn)37956不考慮所得稅、土地增值稅4利潤(rùn)率0.68 5所得稅9489 利潤(rùn)de25%6凈利潤(rùn)284677凈利潤(rùn)率0.51 從靜態(tài)上看，本工程按照土地價(jià)格100萬(wàn)元/畝的計(jì)算結(jié)果估算，總投資9億元左右，凈利潤(rùn)到達(dá)近3億元，凈利潤(rùn)率到達(dá)51%，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)上的可行性。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工程時(shí)間季度合計(jì)1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 現(xiàn)金流出1756534748 4748 4907 3430 3618 666 238 238 50716 17490174

24、901.2 建立費(fèi)294429442944292953295329525757575757575757575757575900244 244 403 403 591 591 163 163 28011749295 295 443 443 443 443 295 295 00047022 現(xiàn)金流入00008140 8140 13431 13431 19699 19699 5417 5417 8140 8140 13431 13431 19699 19699 5417 5417 93374 3 靜態(tài)分析3.1 凈現(xiàn)金流量(17565)(3028)(3028)(4504)3392 3392 8524

25、 10001 16080 19033 5180 5180 42658 3.2 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(17565)(20593)(23620)(28124)(24732)(21340)(12815)(2815)13266 32298 37478 42658 靜態(tài)投資回收期%)4.1 現(xiàn)值(17137)(2882)(2811)(4080)2998 2925 7171 8208 12876 14868 3948 3851 42658 4.2 累計(jì)現(xiàn)值(17137)(20018)(22830)(26910)(23912)(20987)(13815)(5608)7268 22137 26085 29936 4

26、.3 NPV27774 4.4 IRR14%4.5 動(dòng)態(tài)投資回收期假設(shè)各期的現(xiàn)金流均發(fā)生在期末4.4.2投資回收期、NPV、IRRde計(jì)算及信息闡述 經(jīng)過(guò)計(jì)算.在動(dòng)態(tài)情況下本工程de重要指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為: 27774 內(nèi)部收益率為：14%2年根據(jù)動(dòng)態(tài)分析，當(dāng)土地價(jià)格在100萬(wàn)元/畝時(shí)，工程的內(nèi)部收益率為14%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，工程具有相當(dāng)大的收益空間和較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩方面的分析顯示，當(dāng)土地價(jià)格在100萬(wàn)元/畝時(shí)，本工程具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)上的可行性。5 、敏感性分析敏感性分析原來(lái)狀態(tài)變化后狀態(tài)變化率敏感系數(shù)臨界值變化率價(jià)格5903649310%2.5 3601-39.0%N

27、PV277743483925%0根據(jù)對(duì)價(jià)格的敏感性分析，可以看出敏感性系數(shù)為2.5，當(dāng)價(jià)格變化10%時(shí)，凈現(xiàn)值的變化率較大，可知價(jià)格對(duì)凈現(xiàn)值的影響。6、結(jié)論6.1 工程有較好的投資環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境 通過(guò)近幾年重慶房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展形勢(shì)來(lái)看，重慶的國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的開(kāi)展，政府的大力支持使得城市的建立正朝著更高、更快、更強(qiáng)開(kāi)展，人們的購(gòu)置力不斷的提高，消費(fèi)觀念逐漸進(jìn)，大學(xué)城的建立正步步推進(jìn)，并呈上升趨勢(shì)開(kāi)展，大學(xué)城房屋需求量的上升等都為本工程提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境和機(jī)遇。6.2 工程在經(jīng)濟(jì)利益上可行通過(guò)對(duì)本工程的根本估算，本工程總投資5.5億元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 2.77億元，比重較大，內(nèi)部收益率為14

28、%，高于行業(yè)根底收益率。從以上數(shù)據(jù)看以看出本工程的利潤(rùn)空間大，獲利指數(shù)高，投資可行性強(qiáng)。工程優(yōu)勢(shì)明顯本地塊處于征用農(nóng)田上，場(chǎng)地易于整理開(kāi)發(fā)，場(chǎng)地上無(wú)需進(jìn)展拆遷工作無(wú)須完成，降低了開(kāi)發(fā)商工作難度。由于本項(xiàng)臨近，重慶科技學(xué)院，有良好的休閑和體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施，周?chē)沫h(huán)境怡人，遠(yuǎn)離街道鬧市區(qū)，可以完全放松享受。工程實(shí)施的關(guān)鍵及難點(diǎn)由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在本工程投資前期投入資金量大，而且工程的建立期和銷(xiāo)售期較長(zhǎng)，不利于資金的回收和公司內(nèi)部的管理和運(yùn)行。附錄：1、投資估算表工程總投資序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)計(jì)價(jià)量樓面分?jǐn)偪們r(jià)說(shuō) 明(元/m2)(萬(wàn)平方米(元/m2)(萬(wàn)元)投資總額277155418

29、1土地費(fèi)用1499 1075014990 土地費(fèi)按100萬(wàn)/畝估算2前期工程費(fèi)用2550元/m2,包括設(shè)計(jì)、勘查、人防、可研、招投標(biāo)費(fèi)、土地平整等3建安工程費(fèi)40001500元/m2.按建筑規(guī)模算4根底設(shè)施配套費(fèi)2550元/m2包括水電氣工程、道路管網(wǎng)、智能化、人防、園林工程等5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)76 15251、2、3項(xiàng)和de5%6管理費(fèi)用45900300萬(wàn)/年.3年計(jì)7財(cái)務(wù)費(fèi)用0 4702 1-5項(xiàng)和de10%8營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用140 2801 銷(xiāo)售收入de3% 2、銷(xiāo)售收入估算銷(xiāo)售收入估算表產(chǎn)品類(lèi)型一期二期 三期四期合計(jì)高層元/m245花園洋房元/m256454別墅元/m279317均價(jià)5088 5596 6156 6771 銷(xiāo)售量萬(wàn)m216銷(xiāo)售收入萬(wàn)元1628