營改增后以不動產投資涉稅案例研究3000字

1、營改增后以不動產投資涉稅案例研究3000字 摘要：2022年5月1日起，全面推行營改增，對于以不動產投資涉稅業(yè)務國稅局、地稅局、企業(yè)解讀上并不統一，認識上有差距。本文筆者將通過通過舉證實例來說明這個問題。關鍵詞：營改增；不動產投資；涉稅案例甲公司2022年建立，當時當地政府為了招商引資，給與了很多優(yōu)惠政策。當時政府委托當地A建筑公司建立廠房，并移交給甲使用，故廠房并未在甲公司賬面上。2022年5月，甲公司和政府共同出資設立乙公司，甲占75%，以甲現有土地廠房出資，政府占25%，以現金出資。那么問題來了。第一，甲出資的廠房中，廠房沒有原始入賬憑證，能對外投資嗎？其二，營改增后，以不動產投資如何繳

2、納稅收呢？2022年5月1日營改增后，涉稅焦點在于增值稅如何處理。那營改增后以不動產投資相關的涉稅問題應該怎樣來進展解決處理呢？根據國家相關營改增試點工作的通知，國家稅務總局公告2022年第13號至第19號，是目前全面營改增的指導性文件。一、預繳稅款14號公告第六條規(guī)定，一般納稅人轉讓其獲得的不動產，按照以下規(guī)定視情況繳納增值稅：第一，一般納稅人在對其今年四月三十日前獲得的不動產進展轉讓時，其中不包含自建不動產，建議選擇較為簡單方便的計稅方式來進展計稅，其銷售額為獲取的所有價款與價外的相關費用扣除不動產購置原價，應納稅額應按照5%的征收率來進展相關計算。也就是說，一般納稅人在對非自建老工程進展

3、轉讓時，選擇簡易計稅方法的話，預繳稅款時是差額預繳，納稅申報時也是差額繳稅，并抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。第二，一般納稅人在對其今年四月三十日前自建不動產進展轉讓時，建議選擇較為簡單方便的計稅方式來進展計稅，其銷售額為獲取的所有價款與價外的相關費用，應納稅額應按照5%的征收率來進展相關計算。也就是說，一般納稅人在對自建的老工程進展轉讓時，選擇簡易計稅方法的話，預繳稅款時是全額預繳，納稅申報時也是全額繳稅，并抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。第三，一般納稅人在對其今年四月三十

4、日前獲得的不動產進展轉讓時，其中不包含自建不動產，建議選擇較為簡單方便的計稅方式來進展計稅，銷售額應以獲取的銷售額包含所有價款和價外相關費用來進展計算。納稅人應以獲得的所有價款與價外費用扣除不動產購置原價或獲得不動產時的作價后的余額，在不動產所在地的相關主管地稅機關根據5%的預征率來進展預繳稅款，并向相關機構所在地的主管國稅機關申報納稅。換言之，一般納稅人轉讓非自建老工程，選擇一般計稅方法的話，預繳稅款時是差額預繳，納稅申報時是全額繳稅，并抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。第四，一般納稅人轉讓其2022年4月30日前自建的不動產，選擇適

5、用一般計稅方法計稅的，以獲得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以獲得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。換言之，一般納稅人轉讓自建老工程，選擇一般計稅方法的話，預繳稅款時是全額預繳，納稅申報時也是全額繳稅，并抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。二、還是以本文開篇例子，問題來了：1.選擇簡易方法還是一般方法征稅？2.全額還是差額？也就是說，甲的廠房算自建還是非自建呢？甲公司的廠房為政府代建交給甲使用， 如何界定是自建還是非自建呢？稅收政策中對單位自建自用

6、的不動產，指的是那些擁有建筑安裝施工資質的相關建筑企業(yè)，自己來進展建筑房產的施工，使用權歸屬本單位的行為。根據國家相關營業(yè)稅的法律法規(guī)規(guī)定，聘用的員工為本單位或者雇主提供給征營業(yè)稅勞務 ，其中并不包含有償提供給稅勞務。對于自建而言，由企業(yè)內部員工提供給稅勞務，不屬于營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的提供給稅勞務的行為，因此不按建筑業(yè);稅目征收營業(yè)稅，免征營業(yè)稅。以個人的名義，來為其別人提供建筑安裝勞務的 ， 且結算全部或局部工程價款的，應當征收營業(yè)稅。因此，對于那些具有建筑施工單位資質的房地產企業(yè)，其自建自用的建筑房屋就不會征收建筑業(yè)營業(yè)稅與銷售不動產營業(yè)稅。三、在此情況之下，假設房地產開發(fā)企業(yè)并未持有相關

7、的建筑施工建立資質，那也就沒有了自建自用這一說法。那如何理解進一步自建自用;納稅的行為呢？根據相關的法律法規(guī)規(guī)定，什么叫自建自用呢，容易導致其把握不太準確。財政部國稅總局在對營業(yè)稅的有關新的規(guī)那么方面進展培訓時有過解釋，自建行為并不包含自已進展投資，并請其他建筑施工單位來進展建立;。根據?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例施行細那么?第5條相關法律法規(guī)規(guī)定：單位或者個人在進展投資與自建時不包含讓其他建筑施工單位來進展建立，不然就不會再出現視同發(fā)生應稅行為這一情況。但是，筆者認為當時區(qū)分自建和非自建主要是為了標準房地產開發(fā)企業(yè)。而對于沒有建筑資質的非房地產企業(yè)不具有效力。甲企業(yè)作為工業(yè)企業(yè)一般納稅人，

8、其委托他方建立的廠房應按自建對待。一般納稅人在對其在今年四月三十日前的自建不動產進展轉讓時，建議選擇較為簡單方便的計稅方式來進展計稅，其銷售額為獲取的所有價款與價外的相關費用，應納稅額應按照5%的征收率來進展相關計算。確定為自建、簡易方法全額征收的前提下，問題又回到開篇第一問題，甲的廠房為政府代建，劃撥給甲使用，沒有原始入賬憑據怎么確定原值呢？根據稅法的有關規(guī)定，納稅人在扣除不動產購置原價或者獲得不動產時的作價的，應該獲得符合相關法律規(guī)定的有效憑證。否那么不能進展扣除。何為有效憑證？指的是稅務部門監(jiān)制發(fā)票，法院的判決書與裁定書或者調解書等相關憑證所以甲企業(yè)假如正常評估后，且投資轉讓廠房的話，還

9、必須獲得為政府代建廠房的建筑公司A的發(fā)票。甲公司于5月份對土地、房產進展了評估。如表1：甲公司確定按評估值全額簡易方法征稅，又協調聯絡原建筑公司，將廠房發(fā)票開全，具備了原始憑證，可以正常投資轉讓了。繳納稅款如下：土地、建筑物評估原值：14700萬元。不含稅價：14000萬元。國稅部門：增值稅700萬元；企業(yè)所得稅納入當期企業(yè)所得額中。地稅部門：土地增值稅免征；城市維護建立稅49萬元；教育費附加21萬元；地方教育費附加14萬元；水利建立基金7萬元；契稅420萬元被投資方承當；印花稅14萬元投資、被投資公司各一半。國地稅預征稅款合計1225萬元。以上稅款預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。四、結語本文通過這樣一個案例，首先確定了營改增后投資轉讓不動產是