新型標(biāo)準(zhǔn)化菜市場商業(yè)方案書

1、新型標(biāo)準(zhǔn)化菜市場商業(yè)方案書報告目錄項目開發(fā)的意義發(fā)展戰(zhàn)略項目定位企業(yè)文化市場分析核心競爭力運營模式標(biāo)準(zhǔn)化管理組織架構(gòu)盈利模式財務(wù)分析結(jié)論項目開發(fā)的意義 新華投資集團(tuán)作為中國優(yōu)秀的城市復(fù)合地產(chǎn)運營商，具有強(qiáng)烈的社會責(zé)任感和民生意識，在大規(guī)模開發(fā)商業(yè)住宅的同時，充分考慮構(gòu)建和諧的社區(qū)生活，大力建設(shè)以提升生活品質(zhì)，方便居民生活，保障居民舒適、安全購物的綜合商業(yè)設(shè)施。建設(shè)新型標(biāo)準(zhǔn)化菜市場的初衷就是構(gòu)建一個更為安全、便捷，便民、利民的大眾消費場所。 同時，項目的開發(fā)建設(shè)對于集團(tuán)也具有十分重要的意義 創(chuàng)造社會效益，樹立企業(yè)形象 多元化發(fā)展，分散投資風(fēng)險 成為集團(tuán)新的贏利點項目定位 項目定位：以“家家菜園”

2、為品牌的，以購物環(huán)境商場化、商品品種齊全化、商品價格大眾化、主要商品品牌化、計量器具統(tǒng)一化、市場設(shè)施人性化為目標(biāo)的“六化”新型標(biāo)準(zhǔn)菜市場。 業(yè)態(tài)定位：傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場“超市化” 傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營內(nèi)容，以“六化”的目標(biāo)進(jìn)行建設(shè)和管理，整體面貌將煥然一新，檔次顯著提高，同時創(chuàng)造放心消費環(huán)境。 項目定位 低成本運營 全方位服務(wù) 連鎖式發(fā)展 定位說明：新型標(biāo)準(zhǔn)菜市場將引入普通消費者需求最大的經(jīng)營業(yè)態(tài)和先進(jìn)商業(yè)經(jīng)營管理技術(shù)，為消費者創(chuàng)造一個感受全新購物文化的理想場所。它的主要特點是：發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)： 起點（立足本土） 初期（環(huán)渤海區(qū)域） 中期（北方區(qū)域） 最終目標(biāo)（全國化發(fā)展）戰(zhàn)略實施： 兩大步驟，六大

3、階段！ 發(fā)展戰(zhàn)略第一階段：2008年月-11月，打造樣板店（旗艦店）第二階段：2008年10月-12月，嘗試連鎖復(fù)制以及整體運營模式摸索第三階段：2009年1月-2011年12月，在天津地區(qū)范圍實施快速連鎖復(fù)制第四階段：2012年1月-2013年12月，在環(huán)渤海實施快速連鎖復(fù)制第一大步驟：環(huán)渤海區(qū)域選址布局發(fā)展戰(zhàn)略第五階段：2014年1月-2016年12月，中國北方快速連鎖復(fù)制第六階段：2017年1月-2018年12月，全國化擴(kuò)張，運作企業(yè)上市第二大步驟：全國化戰(zhàn)略發(fā)展，成為中國最優(yōu)秀的社區(qū)商業(yè)連鎖運營商企業(yè)文化我們的愿景：做中國最優(yōu)秀的社區(qū)服務(wù)商我們的服務(wù)宗旨：快樂購物，綠色生活 我們的經(jīng)營

4、理念：創(chuàng)造中國人的健康生活 核心價值觀企業(yè)文化家家菜園，我家的菜園快樂采購，綠色生活家家購物，快樂生活新的一天，從“家家”開始 主推廣語企業(yè)標(biāo)識商標(biāo)LOGO市場分析天津菜市場發(fā)展歷程相關(guān)法規(guī)發(fā)展現(xiàn)狀宏觀市場分析市場分析居民對購物的安全性和舒適性的需求 創(chuàng)造和諧的社區(qū)生活和便捷的社區(qū)商業(yè)是各級政府和社會普遍關(guān)注的重點綜合超市和傳統(tǒng)集貿(mào)市場之間存在空白低成本、低風(fēng)險易選址，易于快速復(fù)制的特征競爭格局尚未形成，市場空間大市場及行業(yè)可行性分析市場分析促進(jìn)稅收大幅增長，成為稅收新的增長點帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”增加社會就業(yè)優(yōu)化城市居民的購物環(huán)境，改善城市市容市貌，美化城市

5、生活環(huán)境 社會效益分析終端消費群體市場分析終端消費群體： 項目區(qū)域內(nèi)的居住人群（核心輻射半徑1公里） 項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群（核心輻射半徑2公里內(nèi)的企事業(yè)單位及學(xué)校等的流動客源及配送） 項目區(qū)域內(nèi)涉及的商業(yè)體（配送）客群分析1消費者客戶方向及層級 客戶生態(tài)鏈：終端消費群體項目經(jīng)營商家項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主市場分析客群層級主力客群收入水平消費特征超市生鮮部分目的性消費客群主婦一般購買打折、促銷商品為主，時間充裕，要求價格，購物頻率高，但客單價低，區(qū)域限制弱白領(lǐng)較高以周末及節(jié)假日購物為主，要求質(zhì)量與服務(wù)，購物頻次低，客單價高，區(qū)域限制弱流動客群進(jìn)入超市的其他消費者購物目的性不明確標(biāo)準(zhǔn)化菜市場目的性消

6、費客群周邊居民（家庭所有成員，包括白領(lǐng)及主婦）較高購物頻率較高，客單價高，要求質(zhì)量，區(qū)域限制力低 較低時間充裕，要求價格，購物頻率高，客單價低，區(qū)域限制力強(qiáng) 農(nóng)貿(mào)市場目的性消費客群周邊居民較低時間充裕，要求價格，購物頻率高，客單價低，區(qū)域限制力強(qiáng) 競爭優(yōu)勢對比從經(jīng)營內(nèi)容來看，新型標(biāo)準(zhǔn)菜市場的競爭對手為超市（生鮮部分）及農(nóng)貿(mào)市場。如上表，根據(jù)客群對比分析，我們認(rèn)為新型菜市場適應(yīng)客群最為廣泛。生鮮、蔬菜等均為日常消費，而其消費者前往購物均為目的性消費。對于目的性消費者來說，購物便利性，菜品質(zhì)量、價格、售后服務(wù)為其關(guān)注重點。市場分析競爭優(yōu)勢對比1購物便利性超市標(biāo)準(zhǔn)化菜市場農(nóng)貿(mào)市場加權(quán)選址位置商業(yè)核心

7、區(qū)域居民密集區(qū)居民區(qū)內(nèi)輻射范圍核心商圈3公里核心商圈1公里核心商圈1公里購物結(jié)算統(tǒng)一收銀但結(jié)算雜、可持卡消費各自結(jié)算，方便快捷；可持市場獨有購物卡消費各自結(jié)算，方便快捷；但不可持卡消費平均建筑面積8000平米以上，500平米以上300平米以上層數(shù)2層以上，4層以下1層1層可達(dá)性機(jī)、非停車位充足，但位于商業(yè)核心，通行不便機(jī)、非停車位充足，位于社區(qū)內(nèi)，交通通暢無機(jī)動車停車位，但位于社區(qū)內(nèi)，交通通暢內(nèi)部交通組織人流動線復(fù)雜；統(tǒng)一出入口，不可直達(dá)良好，且非統(tǒng)一出入口，可直達(dá)混亂，非統(tǒng)一出入口，可直達(dá)便利性14181220市場分析超市標(biāo)準(zhǔn)化菜市場農(nóng)貿(mào)市場加權(quán)新鮮程度大部分標(biāo)注保質(zhì)期，但蔬菜新鮮度差大部分

8、標(biāo)注保質(zhì)期，且蔬菜新鮮基本無保質(zhì)期，但蔬菜新鮮產(chǎn)品檢驗（安全程度）嚴(yán)格專業(yè)檢驗嚴(yán)格專業(yè)檢驗檢驗度稍差質(zhì)量810410競爭優(yōu)勢對比2商品質(zhì)量超市標(biāo)準(zhǔn)化菜市場農(nóng)貿(mào)市場加權(quán)平均價格 大部分高于市場平均水平 價格具有區(qū)域性， 為區(qū)域平均水平 價格具有區(qū)域性， 為區(qū)域較低水平 議價 不可議價，僅極少部分促銷 產(chǎn)品低于市場平均水平 隨行就市，可議價 隨行就市，可議價 性價比 足斤足量 市場內(nèi)設(shè)置公平 秤，可控制 缺斤短兩現(xiàn)象普遍 價格710812競爭優(yōu)勢對比3商品價格市場分析競爭優(yōu)勢對比4服務(wù)超市標(biāo)準(zhǔn)化菜市場農(nóng)貿(mào)市場加權(quán)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一統(tǒng)一無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)包裝包裝較好包裝較好基本無包裝退換除質(zhì)量問題，不可退換可隨意

9、退換可隨意退換導(dǎo)購主要依靠指引系統(tǒng)主要依靠銷售人員主要依靠銷售人員上門服務(wù)大宗商品送貨上門電話訂購、送貨上門無服務(wù)1218818市場分析超市標(biāo)準(zhǔn)化菜市場農(nóng)貿(mào)市場加權(quán)便利性14181220質(zhì)量810410價格710812服務(wù)1218818綜合競爭力41563260綜合加權(quán)對比 由以上對比可見，針對目的性消費者，新型菜市場的綜合競爭力遠(yuǎn)高于其競爭對手超市及農(nóng)貿(mào)市場。 其中，消費者最關(guān)注的四點當(dāng)中，“服務(wù)”將是我們最大的競爭優(yōu)勢，也是未來我們在項目運營中關(guān)注的重點。 市場分析項目經(jīng)營商家： 周邊農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營商家； 專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營者； 泛城市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者； 生鮮、熟食等產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營

10、商； 貨運物流機(jī)構(gòu)。客群分析2經(jīng)營者客戶方向及層級 客戶生態(tài)鏈：終端消費群體項目經(jīng)營商家項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主項目經(jīng)營商家市場分析超市標(biāo)準(zhǔn)化菜市場農(nóng)貿(mào)市場加權(quán)可引入商家 品牌生產(chǎn)商、零售商、貨運物流機(jī)構(gòu)。 周邊農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；泛城市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；產(chǎn)品生產(chǎn)商；貨運物流機(jī)構(gòu)。 小商販、中小型生產(chǎn)及零售商品牌限制 自有及店內(nèi)知名品牌 無品牌商販、自有品牌及店內(nèi)品牌 無自有品牌，經(jīng)營多為小品牌經(jīng)營形式 超市自營、聯(lián)營 出租、分銷 出租經(jīng)營商家需投入成本 進(jìn)店費、促銷員人工、扣點、廣告費其他雜費 租金、水電及管理費 租金、水電等費用經(jīng)營商家回款結(jié)算形式 月結(jié)算或季度結(jié)算，超市

11、占壓貨款情況普遍 日清日結(jié)日清日結(jié)管理 統(tǒng)一結(jié)算，價格控制，經(jīng)常要求促銷讓利 各自結(jié)算、價格自主，一般不要求促銷讓利 基本無管理宣傳手段 媒體廣告、路牌、店內(nèi)展示、 DM單等 媒體廣告、路牌、店內(nèi)展示、 DM單等 無綜合競爭力21342540競爭優(yōu)勢加權(quán)對比 由上表可見，新型標(biāo)準(zhǔn)化菜市場的管理模式接近超市，但運營模式及成本條件接近農(nóng)貿(mào)市場，其加盟形式更加靈活，適應(yīng)各級商販，同時上文分析其消費受眾最廣，必將得到眾多經(jīng)營者的青睞。 市場分析經(jīng)營權(quán)業(yè)主： 我們與可能的合作伙伴（鋪面投資者、加盟商等）客群分析3經(jīng)營權(quán)業(yè)主客戶方向及層級 客戶生態(tài)鏈：終端消費群體項目經(jīng)營商家項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主 小投資者可通過

12、投資我們的鋪面，獲得轉(zhuǎn)租收益。加盟商可通過我們輸出的經(jīng)營管理經(jīng)驗及物流加工渠道，獲得經(jīng)營收益及長期持有物業(yè)的增值收益。項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主核心競爭力 項目經(jīng)營的核心競爭力 便利、質(zhì)量、平價、服務(wù)、專業(yè)化 我們比超市更專業(yè)、更便利、更新鮮、價格更低廉；我們比農(nóng)貿(mào)市場質(zhì)量更有保證、服務(wù)更加到位。核心競爭力 項目運營的核心競爭力消費群體、平臺、成本、管理、品牌效應(yīng) 我們所面向的消費群體是超市與市場之和；與超市相比，我們綜合成本低，經(jīng)營內(nèi)容專一，經(jīng)營受眾廣泛；與市場相比，我們能夠提供多渠道的服務(wù)平臺、規(guī)范化的管理、通過連鎖化形成更強(qiáng)的品牌效應(yīng)。 運營模式租 賃 經(jīng) 營超 市 管 理連 鎖 發(fā) 展統(tǒng) 一 配

13、送運營模式企業(yè)拓展在政府支持下建店現(xiàn)有菜市場整合與開發(fā)企業(yè)結(jié)合自行選址建設(shè)及改造資源獲取 拓展及運營模式的核心：發(fā)展連鎖經(jīng)營，實現(xiàn)規(guī)模效益；加快發(fā)展生鮮農(nóng)副產(chǎn)品配送中心；增強(qiáng)品牌意識，提高市場競爭力。BOT模式（委托經(jīng)營模式）產(chǎn)權(quán)式戰(zhàn)略布局以發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向集束式擴(kuò)張優(yōu)先搶占市場份額運營模式 天津城市拓展方向各城市分三級區(qū)域拓展，以天津市區(qū)域為例，拓展方向如下：序號拓展方向說明平均租金情況行政區(qū)一類區(qū)域次重點城市核心區(qū)域，居民較密集，商業(yè)氛圍濃厚6-10元/平米*天和平區(qū)及其他市內(nèi)五區(qū)中環(huán)線以內(nèi)部分二類區(qū)域重點居住密集區(qū)，商業(yè)配套陳舊，多為路邊零散攤位4-6元/平米*天中環(huán)線周邊區(qū)域三類地區(qū)次重

14、點城郊結(jié)合部，未來主要居住區(qū)，目前未形成規(guī)模1-3元/平米*天新四區(qū)，包括樣板店所在的華明鎮(zhèn)濱海新區(qū)重點國家級重點發(fā)展區(qū)域，開發(fā)潛力極大，目前已形成一定居住及商業(yè)氛圍4-6元/平米*天戰(zhàn)略布局序號一年計劃二年計劃三年計劃備注一類區(qū)域自建店1租賃店5810二類區(qū)域自建店1租賃店101015三類區(qū)域自建店11租賃店888濱海新區(qū)自建店1租賃店337合計303040共計100家運營模式企業(yè)運營管理前期管理后期管理選址談判前期手續(xù)規(guī)劃設(shè)計項目招商開業(yè)籌備物業(yè)管理招商管理財務(wù)管理資源維系企業(yè)運營管理的核心：標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、模式化采配、營銷管理運營模式 企業(yè)擴(kuò)張、快速連鎖復(fù)制是連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，而實現(xiàn)這

15、一目標(biāo)的核心為標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、模式化。在規(guī)范企業(yè)運營管理工作的前提下，通過標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、模式化，提高員工綜合素質(zhì)，保證項目質(zhì)量和選址擴(kuò)張速度；同時提供給決策者決策依據(jù)，從而使企業(yè)得到健康有序的發(fā)展。 規(guī)范企業(yè)運營管理工作，首先要建立嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的組織架構(gòu)。 標(biāo)準(zhǔn)菜市場連鎖發(fā)展公司業(yè)務(wù)主線圖組織架構(gòu) 新華投資集團(tuán)將成立專門機(jī)構(gòu)運作新型標(biāo)準(zhǔn)化菜市場，準(zhǔn)備成立天津家家連鎖商業(yè)發(fā)展有限公司（暫定名稱）。下設(shè)部門如下圖： 公司設(shè)置組織架構(gòu)組織架構(gòu) 經(jīng)營管理團(tuán)隊 在2008年8月份，天津家家連鎖商業(yè)發(fā)展有限公司正式注冊成立后，面向全國招聘具有連鎖商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人才，從而打造一只能夠適應(yīng)企業(yè)全國化發(fā)展的

16、，具有豐富經(jīng)驗的高素質(zhì)商業(yè)團(tuán)隊。 計劃2008年底之前完成公司管理團(tuán)隊的人員建設(shè)，初步建立集團(tuán)商業(yè)業(yè)務(wù)板塊的人材隊伍。組織架構(gòu)華明樣板店 作為樣板店經(jīng)營面積3400平米，共8人的編制。其中賣場設(shè)店長一人，管理員兩人（主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理和收費）、保潔兩人、保安兩人、水電工一人。其他標(biāo)準(zhǔn)店 單店按每個標(biāo)準(zhǔn)店經(jīng)營面積500平米設(shè)計，共人的編制。其中賣場設(shè)店長1人（主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理和收費）、保潔1人、保安人、物業(yè)管理1人（主要負(fù)責(zé)水電維修）。 單店人員設(shè)置店長1人保潔1人保安人物業(yè)管理人標(biāo)準(zhǔn)化管理選址的標(biāo)準(zhǔn)化選址市調(diào)、初估預(yù)可研市場調(diào)研主管選址決策調(diào)整或放棄N（選址與策劃階段）企業(yè)總經(jīng)理、副總連鎖拓展部

17、企業(yè)財務(wù)中心企業(yè)法務(wù)部項目論證N關(guān)鍵合同條款談判市場拓展主管調(diào)整或放棄Y匯總項目要素，評價打分審查項目方案、估算審查合同條款企業(yè)副總經(jīng)理連鎖拓展部企業(yè)財務(wù)中心企業(yè)法務(wù)部選址決策調(diào)整或放棄NYS納入投資計劃，并下達(dá)集團(tuán)董事會Y（評價與計劃階段）實施（建設(shè)與運行階段）企業(yè)總經(jīng)理各實操部門標(biāo)準(zhǔn)化管理 選址的標(biāo)準(zhǔn)化 數(shù)據(jù)及照片代替長篇幅的文字報告！區(qū)域調(diào)研城市調(diào)研項目調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化 設(shè)計要求建立一種新的菜市場環(huán)境：健康、方便、舒適。布置上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營的可持續(xù)性。 建筑設(shè)計指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化店內(nèi)業(yè)態(tài)布局；建筑及用地指標(biāo)；配套條件指標(biāo)；裝修條件指標(biāo)。 標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)劃設(shè)計

18、標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化自建標(biāo)準(zhǔn)店租賃標(biāo)準(zhǔn)店標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)攤位賣場通道機(jī)、非停車場公共廁所標(biāo)準(zhǔn)化管理前期手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)化辦理前期手續(xù)之前熟悉并列出所有需要辦理的前期手續(xù)及負(fù)責(zé)人，并編制表格掌握所有相關(guān)費用明晰并編制表格制定辦理過程中出現(xiàn)問題的反饋或解決機(jī)制標(biāo)準(zhǔn)化管理招商的標(biāo)準(zhǔn)化招商工作狀況分析明確招商工作任務(wù)和要求明確招商方針和要求明確招商工作的具體步驟找出招商工作偏差制定招商工作的監(jiān)督措施制定招商工作考核指標(biāo)制定招商工作計劃草案單店招商持續(xù)介入時間89個月項目前期準(zhǔn)備階段（1個月）項目招商正式啟動階段（1-2個月）廣告策劃、宣傳階段（1個月）項目開業(yè)籌備及試運營階段（1個月）

19、項目持續(xù)關(guān)注階段（開業(yè)后6個月內(nèi)）標(biāo)準(zhǔn)化管理招商對象的選擇招商策略的制定租金報價結(jié)構(gòu)及繳納方式其他業(yè)務(wù)（物流/產(chǎn)品分銷/連鎖加盟）招商招商的標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化管理 其他還有開業(yè)籌備、物業(yè)管理、招商管理、生產(chǎn)及經(jīng)營管理、財務(wù)管理等等，都需要制定科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，而且這些流程的制定，都需要不斷的進(jìn)行修正。執(zhí)行修正制定盈利模式發(fā)展階段階段特點預(yù)計時間發(fā)展規(guī)模主營利點次贏利點初期經(jīng)營模式摸索階段各項渠道尚不完備，知名度不高，管理經(jīng)驗缺乏1年30家連鎖出售長期使用權(quán)、租金產(chǎn)品分銷、出售購物卡經(jīng)驗積累階段積累經(jīng)驗、完善運營、修正錯誤，開始搭建各項渠道2年60家連鎖出售長期使用權(quán)、租金出售購物卡產(chǎn)品分銷收入、物流

20、配送收入經(jīng)營模式完善階段開始進(jìn)行渠道完善，提升知名度3年100家連鎖出售長期使用權(quán)、租金、產(chǎn)品分銷收入物流配送收入、加盟管理及培訓(xùn)費、出售購物卡中期快速擴(kuò)張階段完全打響知名度，快速復(fù)制5年300家連鎖產(chǎn)品分銷收入、物流配送收入租金、加盟管理及培訓(xùn)費、出售購物卡后期運營管理及資本運作階段品牌完全成熟、盈利模式實現(xiàn)多元化8年500家以上連鎖產(chǎn)品分銷收入、物流配送收入租金、加盟管理及培訓(xùn)費、出售購物卡盈利模式立足現(xiàn)狀 以管理費及水電費維持已開業(yè)項目運營；通過長期租金、進(jìn)店押金、產(chǎn)品分銷及購物卡銷售獲得現(xiàn)金流，投入新項目開發(fā)。快速發(fā)展 建立完善的產(chǎn)品深加工及物流系統(tǒng)，從而獲得高額利潤；吸納同類店鋪加盟，攫取加盟費與管理費，同時達(dá)到快速擴(kuò)張的目的。展望未來 通過運作企業(yè)上市及引入投資基金，募集資金，實施全國化戰(zhàn)略；拓寬業(yè)務(wù)渠道，大力發(fā)展項目周邊產(chǎn)業(yè)，如專業(yè)服務(wù)型網(wǎng)站（食品信息、網(wǎng)上購物），由企業(yè)VI引申的文化產(chǎn)業(yè)等。 財務(wù)測算公司計劃到08年底開設(shè)三家連鎖店（華明樣板店1家，500平米左右的標(biāo)準(zhǔn)店2家）；公司