酒店式公寓營銷ppt課件

1、酒店式公寓營銷2021.3.10.自住型：自住型客戶以踏入社會不久的年輕上班族為主體，他們有劇烈的住房需求，但由于手頭資金有限，對于直接購買純住宅產(chǎn)品還有一定困難，因此，小戶型、精裝修、低總價和交通方便的酒店式公寓成為其首選，產(chǎn)品的溫馨度并不在思索范圍內(nèi)。隨著小戶型商品房供應量的增大以及“禁酒令的下達，這部分需求更多地轉移到對小戶型商品房的消化上。投資型：投資型客戶以資金實力雄厚的“有產(chǎn)一族為主，酒店式公寓對其而言即是一種單純的投資理財富品，其目的是為了獲取更大的投資報答率，他們對產(chǎn)品的裝修規(guī)范、配套設備以及酒店公司的運營才干都有一定要求，高檔酒店式公寓幾乎都被這部分客戶所消化。自住兼投資型：

2、另一類客戶介于自住和投資之間，他們多為有一定積存的工薪階層，本身的住房需求曾經(jīng)得到一定程度滿足，鑒于商品房限購政策的影響，他們把目光更多地投向了酒店式公寓這類產(chǎn)品。購買這類產(chǎn)品既有本人利用的能夠，也為到達保值和增值的目的，他們對產(chǎn)品的價錢、交通優(yōu)勢和周邊配套更為敏感，這關乎未來的出租行情，至于產(chǎn)品本身的溫馨度和物業(yè)效力并不過多追求。酒店式公寓客群概述.定義又稱效力式公寓。其本質上仍是公寓，是一種配有全套家私的、提供根本酒店效力，有些會配有全套廚房設備的住宅公寓。它是一種特殊的既提供酒店專業(yè)效力又擁有私人公寓或共管公寓私密性和生活風格的商業(yè)綜合體。既可以出租，亦可自用。關鍵詞：公寓 酒店式效力

3、宜居宜租簡而言之，所謂酒店式公寓是指提供酒店式管理效力的公寓。酒店式公寓本質.特征：提供酒店式效力和管理公共空間及室內(nèi)均提供奢華裝修酒店式公寓普通采用奢華裝修，折合人民幣1500-3000元/兼有居住和投資兩種功能酒店式公寓檔次高、生活便利，有些公寓帶有廚房、衛(wèi)生間和陽臺，有較好的居住環(huán)境，因此為許多高收入人群所中意。但是由于價錢和物業(yè)管理費較高，且面積較小，只需少數(shù)人會作為居家之用，普通投資目的居多。酒店式公寓本質.產(chǎn)權業(yè)主物業(yè)用途可自住，亦可出租配套設備生活配套齊全運營管理由專業(yè)物管公司提供酒店式物業(yè)管理，或者與酒店協(xié)作，委托管理物管費較住宅高開展商回籠資金依營銷方式而不同業(yè)主獲利方式租金

4、或返利業(yè)主投資風險可控性低投資報答依協(xié)議不同而不同主要影響要素地段、物業(yè)管理程度酒店式公寓操作方式.酒店式公寓營銷方式直接出賣即開展商直接出賣，不承諾任何投資報答。后續(xù)增值效力銷售即開展商出賣物業(yè)后，對業(yè)主提供各種方式的增值效力返租銷售開展商售出單位后，對業(yè)主進展返租，每月返還業(yè)主固定的百分比利潤或者金額采用何種銷售方式，主要根據(jù)市場及工程詳細情況而定。.名稱交樓標準物管公司管理費（元/）交付后產(chǎn)權歸屬鐵建國際城毛坯南都物業(yè)2.5業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權中天西城紀精裝物華物業(yè)3.78業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權現(xiàn)代中心精裝野風世家6.8業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權麗晶國際毛坯雷迪森鉑麗2.8業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權曉

5、城天地毛坯中正物業(yè)3.0業(yè)主自行出租留用地香山四季公館毛坯摩根酒店2.3業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權西城博司精裝南都物業(yè)3.2業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權同人廣場精裝同人物業(yè)3.5代租，方案未定劃撥地泰美國際精裝綠城物業(yè)3.9包租，方案未定獨立產(chǎn)權東方銘樓精裝綠城物業(yè)3.9包租+分紅獨立產(chǎn)權調(diào)研樓盤的交付后運營.名稱交樓標準物管公司管理費（元/）交付后產(chǎn)權歸屬泰地北上新城精裝物華物業(yè)2.6業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權綠城西溪誠園精裝綠城物業(yè)3.7業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權綠城藍色錢江精裝綠城物業(yè)6.0業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權綠城財通中心精裝綠城物業(yè)3.9業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權藍湖國際精裝盛全物業(yè)2.8業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權金沙湖1

6、號毛坯綠城物業(yè)3.2業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權杰立公館毛坯/精裝中正物業(yè)4.8業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權華元天鵝堡精裝華元物業(yè)4.5業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權和合財富中心精裝昆侖物業(yè)2.3業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權中糧曉悅公館精裝中糧地產(chǎn)物業(yè)未定方案未定獨立產(chǎn)權.名稱交樓標準物管公司管理費（元/）交付后產(chǎn)權歸屬和達城精裝和達物業(yè)1.45業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權杭州新天地精裝高力國際4.0業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權東方君蘭中心毛坯南都物業(yè)3.5包租獨立產(chǎn)權保利灣天地精裝保利物業(yè)業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權寶龍城市廣場精裝/毛坯泰安寶龍物業(yè)1.75包租+分紅獨立產(chǎn)權萬盛商貿(mào)城精裝/毛坯藍盛物業(yè)0.6業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權愛尚里精裝/毛坯新日

7、月酒店管理待定未定方案獨立產(chǎn)權申瑞國際精裝待定待定業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權You盤時代精裝卓盛物業(yè)4.0業(yè)主自行出租鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權中鐵田逸之星毛坯中暉物業(yè)1.65業(yè)主自行出租獨立產(chǎn)權.財富中心，14000、精裝美萊國際，15000、精裝可樂窩，13000、精裝金山湖1號，14000、毛坯東方名樓，13000、精裝曉城天地，7200、毛坯龍公館，13000、毛坯時代山，8800、毛坯田逸之星，11000、毛坯克拉公館，16000、精裝新天地，23000、精裝歡樂城，待定泰地北上，13000、精裝銀泰城，待定杰立公館，24000、精裝琥珀中心，19000、精裝鉑晶中心，11800、精裝.區(qū)域樓盤均價（元/）

8、是否裝修層高面積段產(chǎn)權臨平財富中心140003000裝修4.7850-60獨立產(chǎn)權臨平美萊國際150003000裝修4.7840-60獨立產(chǎn)權臨平華元歡樂城待定待定待定待定獨立產(chǎn)權下沙龍公館11000毛坯3.845獨立產(chǎn)權下沙時代山8800毛坯3.046、57獨立產(chǎn)權下沙和達可樂窩130002000裝修3.044獨立產(chǎn)權下沙金沙湖1號14500毛坯4.7860-70獨立產(chǎn)權下沙東方銘樓130003000裝修3.046、57獨立產(chǎn)權下沙曉城天地7200毛坯3.250-54村留用地.區(qū)域樓盤均價（元/）是否裝修層高面積段產(chǎn)權華豐田逸之星11000毛坯3.050、59獨立產(chǎn)權華豐泰地北上130002

9、000裝修3.033、88獨立產(chǎn)權城北新天地230004000裝修5.430-90獨立產(chǎn)權城北中大銀泰城待定待定待定50、70獨立產(chǎn)權城東克拉公館160003000精裝3.040、67獨立產(chǎn)權城東杰立公館21000（毛坯）24000（裝修）3000精裝3.036、59獨立產(chǎn)權城東琥珀中心19000精裝4.7950獨立產(chǎn)權城東鉑晶中心 11800精裝修3.140-50獨立產(chǎn)權.天鵝堡，21000，精裝西溪和景，25500，毛坯同人精華，17000，毛坯萬通中心，25000，精裝綠景國際，00，毛坯桔子里，5000-8500，毛坯五洲國際廣場，16000，毛坯西城紀，21500，精裝西溪壹樹，11

10、000，精裝華盛達堂巢，9500，毛坯.區(qū)域樓盤均價（元/）是否裝修層高面積段產(chǎn)權城西同人精華 17000毛坯4.7830-70獨立產(chǎn)權城西桔子里5000-8500毛坯3.0740-50小產(chǎn)權城西綠景國際 13800毛坯3.530-60獨立產(chǎn)權城西萬通中心 25000精裝3.540、60獨立產(chǎn)權城西五洲國際廣場 16000毛坯3.830-60獨立產(chǎn)權城西西城紀 215003000精裝修4.265獨立產(chǎn)權城西西溪和景 25500毛坯5.859-140獨立產(chǎn)權城西天鵝堡 21000精裝4.7558-65獨立產(chǎn)權城東西溪壹樹110001500精裝3.518-55獨立產(chǎn)權城西華盛達堂巢9800毛坯5.

11、636-90獨立產(chǎn)權.區(qū)域樓盤均價（元/）是否裝修層高面積段產(chǎn)權城東大家武林府550008500精裝4.7555-69獨立產(chǎn)權城東同方國際22000-250002000精裝、毛坯4.840-50獨立產(chǎn)權城東西子國際 380006000精裝修3.2550-90獨立產(chǎn)權城東東方君悅 330008000-10000精裝4.7940-60獨立產(chǎn)權城東海運國際 240005000精裝修3.4560獨立產(chǎn)權城東現(xiàn)代中心 280003000精裝5.555-80獨立產(chǎn)權城東錢江國際時代廣場300003000精裝4.745-75獨立產(chǎn)權城東迪凱金座待定待定待定待定獨立產(chǎn)權城東綠城藍色錢江370005000精裝修

12、3.650、100獨立產(chǎn)權.現(xiàn)代中心，28000，精裝大家武林府，55000，精裝同方國際，22000-25000，精裝西子國際，38000，精裝東方君悅，33000，精裝海運國際，24000，精裝錢江國際時代廣場，30000，精裝綠城藍色錢江，38000，精裝.星耀城，29000，精裝江景國際，21000，精裝凱瑞金座 ，16000，毛坯積家，20000，精裝象山國際廣場，12000，精裝錢江BLOCK，10000-13000，精裝昊元之江時代中心，待定，精裝湘湖九號，20000，精裝.區(qū)域樓盤均價（元/）是否裝修層高面積段產(chǎn)權濱江星耀城 29000精裝4.7840、65獨立產(chǎn)權濱江凱瑞金座

13、 16000毛坯3.4540-105獨立產(chǎn)權濱江江錦國際 210005000精裝352、53、57獨立產(chǎn)權濱江積家 200004000-5000精裝修5.840-90獨立產(chǎn)權濱江博凡湘湖九號12000毛坯4.7945-65獨立產(chǎn)權三墩象山國際廣場12000毛坯4.530-45小產(chǎn)權三墩昊元之江時代中心待定2000精裝4.840-100獨立產(chǎn)權三墩錢江BLOCK10000毛坯4.937-70獨立產(chǎn)權.業(yè)主的盈利方式是靠個人出租或者交與物業(yè)管理公司代租，收益較無保證。此類物業(yè)在市場競爭猛烈的情況下，競爭力不強。開展商運營管理公司業(yè)主委托管理銷售管理營銷方式之一 直接出賣.開盤日期：2021年1月5

14、日開盤價錢：13000元/裝修規(guī)范：精裝物業(yè)管理公司：寧波新日月酒店管理效力物業(yè)管理費：未定建筑組成：主要由4幢1013層高層商業(yè)辦公樓組成，包含兩幢loft商務空間4.79米層高，面積為55-65；兩幢平層溫馨空間，平層層高3.4米，面積為37-58。特點分析：區(qū)內(nèi)每個辦公及商業(yè)空間都能具備自然采光，保證辦公以及商業(yè)的空氣環(huán)境質量?，F(xiàn)代化的玻璃門窗和底層庭園，把室外的景觀引到室內(nèi)來。去化情況：共636套，已售53套。歷時2個月。愛尚里.開盤日期：2021年5月29日開盤價錢：8900元/裝修規(guī)范：精裝2500元/物管公司：保利物業(yè)物業(yè)管理費：2.3元/月三級市場售價：8000元/建筑組成：

15、10棟經(jīng)典ARTDECO高層建筑，并引入品牌主力店與時髦步行街組合的商業(yè)方式，集灣區(qū)購物、休閑、教育、生活效力等功能于一體。特點分析：約40-140精裝LOFT，大面寬、短進深，充分接觸陽光、美景。45-60Lime公館附贈比近100，可輕松變身三房；70-90Lad新墅創(chuàng)新對躍，雙規(guī)范層高讓LOFT居住更溫馨；120-Lux尚郡，奢華墅式居住體驗。去化周期：共2000戶，30個月，僅余少量120以上尾房。保利灣天地.開盤日期：2021年10月開 盤 價：8888元/目前均價：00元/裝修規(guī)范：精裝2000元/物業(yè)管理：和達物業(yè)物業(yè)管理費：1.45元/月建筑組成：12種戶型，面積區(qū)間在35-8

16、9平方米。特點分析：總建筑面積約16萬方，集住宅、商業(yè)、SOHO公寓為一體的城市綜合體工程。地處杭州地鐵一號線下沙高教園西站3號出入口，下沙成熟繁華的物美商圈中心位置，緊鄰儒雅安靜的下沙大學城。去化情況：620套酒店式公寓，已售224套，歷時29個月。和達城.開盤日期：2021年5月30日開 盤 價：18000元/三級市場：12000-15000元/裝修規(guī)范：毛坯物業(yè)管理：綠城物業(yè)物業(yè)管理費：3.2元/月建筑組成：總建立面積約為105595平方米，由3幢高層組成，地下1層和地上2層為商業(yè)，地面3層以上為酒店式公寓LOFT。特點分析：近4.8米層高設計，結合水元素設計延綿起伏的律動回廊，獨享最大

17、愈65平方米的270度私家律動回廊。間隔地鐵1號線的中心站和下沙東站各5分鐘步行路程。去化情況：700套酒店式公寓，已售581套，余房119套，歷時34個月。金沙湖1號.開發(fā)商發(fā)面：此種方式能有效降低開展商的運營風險，后期物業(yè)管理也相對比較容易。業(yè)主方面：居住居住本錢較高投資投資收益無保證直接出賣方式開發(fā)的酒店式公寓重點突出采光、層高、贈送面積、工程地段和配套，竭力提升性價比。直接出賣方式 分析和結論工程競爭力有限.業(yè)主與酒店共同承當運營風險提升客戶投資自信心加強競爭力開展商運營管理公司業(yè)主委托管理銷售委托運營返利營銷方式之二 后續(xù)增值效力.開盤日期：2021年9月18日開 盤 價：35800

18、元/裝修規(guī)范：精裝8000-10000元/物業(yè)管理：金鑰匙物業(yè)物業(yè)管理費：7.8元/月建筑組成：總建筑面積約13萬平方米。整體建筑由A、B二座呈三角形的塔樓及與其相銜接的三層裙房組成。A座高35層，B座高26層。面對錢塘江及城市景觀陽臺。特點分析：內(nèi)部配套室內(nèi)恒溫游泳池、健身中心、商務中心、品牌餐飲、中央熱水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。層高3.65米、超大衛(wèi)浴空間、超奢華浴缸，博德寶、庫博士廚電、BERKE智能系統(tǒng)，大戶型有16.8米大面寬景觀、270度非凡視野，超大景觀客廳、奢華中島酒柜與廚吧等等。去化情況：862套酒店式公寓，已售275套，余房587套，歷時30個月。東方君悅. 2021年12月

19、29日，位于錢江新城中心區(qū)的東方君悅，正式簽約黃龍飯店，黃龍飯店將在東方君悅內(nèi)，開設一家精品酒店，并為東方君悅業(yè)主提供五星級酒店式規(guī)范的管理與效力。價錢變化：效力分析：24小時有償管家式效力，如代發(fā)信件，辦理電報、復印、國際長途、行李托運、提供中西式早餐，正餐送餐、叫醒效力，留言效力、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補效力，擦鞋效力、清掃室內(nèi)衛(wèi)生、房間通風等等。 東方君悅.開盤日期：2021年4月10日開 盤 價：13000元/裝修規(guī)范：精裝2000元物業(yè)管理：物華物業(yè)物業(yè)管理費：2.6元/月建筑組成：占地約72065平方米，建筑面積224881平方米。特點分析：小區(qū)中央下沉式的庭院構成了便于社區(qū)居民

20、的生活配套中心。小區(qū)獨有籃球場、泳池、羽毛球場及架空運動空間等特征主題運動設備。去化情況：2000套酒店式公寓，已售9套，余房641套，歷時48個月。物業(yè)效力：物業(yè)公司代租，租金1500-1800元/月價錢變化：泰地北上.下沙是酒店式公寓大量供應之地，庫存5000套以上；未來酒店物業(yè)供應面積將不斷添加，規(guī)模和檔次也將逐漸提升，必然使市場競爭加劇，酒店式公寓后期運營風險將添加。因此，合理的運營理念和投資報答方案，將是酒店式公寓勝利的關鍵。后續(xù)增值效力方式 分析和結論.開展商投資者酒店運營公司返租報答銷售委托運營出租運營或協(xié)作運營工程管理公司開展商子公司管理酒店事物報答流程關系流程營銷方式之三 返

21、租銷售此種物業(yè)報答往往是固定的，因此業(yè)主躲避了一定的投資風險，所以售價也較高。開展商后期管理較繁瑣，假設出租市場不好，每月的返利也會是一個較大的資金負擔。杭州此類工程有寶龍城市廣場、東方銘樓、東方君蘭中心等。.開盤日期：2021年7月29日銷售均價：15000元/裝修規(guī)范：精裝2500元/物業(yè)管理：泰安寶龍物業(yè)物業(yè)管理費：1.75元/月建筑組成：戶型為40、50方，共230套，毛坯出賣，可提供精裝修方案。特點分析：下沙新城首個以多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)為主題，集高層住宅、聯(lián)排別墅、精裝SOHO、綜合商業(yè)、步行商業(yè)街等形狀為一體的城市綜合體。其中，商業(yè)涵蓋超市、百貨、影院、電玩、文娛及美食餐飲等多種業(yè)態(tài)

22、。去化情況：230套酒店式公寓，7個月去化56套，余房174套。委托管理期限：5年利潤分配：前五年包租，第一二三年分別為5%、6%、7%固定報答，后二年按實踐出租時間所獲房費二八分成，管理公司二成，業(yè)主八成。寶龍城市廣場.開盤日期：2021年9月23日銷售均價：投資型17000元/， 自住型16000元/裝修規(guī)范：精裝3000元物業(yè)管理：怡華物業(yè)管理委托運營：綠城晶悅酒店物業(yè)管理費：3.9元/月建筑組成：總建面約7.5萬，由一棟板式百米高層及兩棟四層輔樓圍合而成，高層1-2層為商業(yè)，3-23層為主力戶型50的精裝公館。建筑分析：4.78米挑高精裝奢華大堂設計，墻面與地面采用高檔地磚與石材結合，

23、配備5部知名品牌電梯；外墻采用干掛石材及玻璃幕墻；鋁合金窗采用斷橋隔熱型材，中空鋼化玻璃等環(huán)保資料；高質量綠色空中景觀花園，為居者提供更多風景視界。東方銘樓.收益分析：收益一、綠城晶悅酒店一致運營，五年內(nèi)年均收益6.8%：交付第一年6%，第二年6%，第三年7%，前三年收益可抵充首付款，第四年7%，第五年8%。收益二、每年贈送21個免費入住積分，用積分可在海南、黃山指定酒店免費入??；收益三、物業(yè)費由綠城晶悅酒店一致交納，業(yè)主無需支付。收益四、后5年由業(yè)主自行選擇，假設繼續(xù)委托管理，按客房柜臺收入五五分成，委托運營期間每年贈送21分時度假入住權。去化情況：共769戶，23層一二層大堂，已售486套

24、，歷時18個月，初次開盤2021年9月23日。價錢走勢：東方銘樓.開盤日期：2021年11月20日銷售均價：毛坯8800元/LOFT4.98米層高 精裝9800元/平層裝修規(guī)范：精裝3500元物業(yè)管理：芮凡物業(yè)物業(yè)管理費：3.5元/月建筑組成：工程占地9900平方米，容積率3.8，建筑總高99.8米，地下1層，地上24層，總建筑面積44066.25平方米。其中主樓37603.25平方米。1-3F為商業(yè)裙房，總建筑面積10485.22平方米。4-15F為精品酒店，總建筑面積15784.08 平方米。東方君蘭中心.建筑分析：“四方廣場由“光典大廈、“春城廣場、“創(chuàng)意大廈、“東方君蘭四個工程組成，總

25、用地面積為60余畝，總建筑面積為18萬多。其中商業(yè)裙房面積41120。廣場正中間擁有公共廣場及綠地約10000，停車位800多個，并經(jīng)過空中走廊設計使整個廣場融為一體。“四方廣場主要定位是：1、以總部經(jīng)濟為主的現(xiàn)代化商務中心。2、品牌總店集群和旅游特征產(chǎn)品專營中心。去化情況：總戶數(shù)461套，已售155套，可售306套，歷時16個月。收益分析：包租5年，租金3000-3600元/月。以55精裝戶型來計算，首付269500元，十年按揭，月供2934元，租金收入可抵消按揭款，業(yè)主能夠尚需支付每月192.5元物業(yè)費。東方君蘭中心.投資客戶主要的目的是投資報答，采取此種營銷方式無疑是對客戶投資自信心的極

26、大保證。在保證運營利潤的情況下，給予客戶一定的報答才是公寓類物業(yè)順利運營的有力保證。返利銷售方式 分析和結論.運營方式項目價格項目價格直接出售和達城13500保利灣天地11000后續(xù)增值服務東方君悅35800泰地北上新城13000返租銷售東方銘樓17000寶龍城市廣場15000在同板塊提供返租、代租等效力的物業(yè)價錢上比普通公寓普遍要高，尤其是提供返租或者承諾報答率的物業(yè)價錢比普通公寓高出26%左右。不同營銷方式對價錢的影響.杭州酒店式公寓營銷情況2021年杭州市區(qū)銷售酒店式公寓8700套含余杭、蕭山；2021年杭州市區(qū)銷售酒店式公寓9379套含余杭、蕭山；2021年杭州市區(qū)銷售酒店式公寓10062套含余杭、蕭山；2021年杭州市區(qū)含蕭山余