物業(yè)管理糾紛法律解決ppt課件

1、1 物業(yè)管理糾紛概述2 物業(yè)管理糾紛的處置3 物業(yè)管理各階段易發(fā)的糾紛第五篇 物業(yè)管理糾紛. 【引導(dǎo)案例】 1.1 物業(yè)管理糾紛的概念和特點(diǎn) 1.2 物業(yè)管理糾紛的種類 1.3 物業(yè)管理糾紛的原因及特點(diǎn) 1 物業(yè)管理糾紛概述. 【引導(dǎo)案例】停電事故導(dǎo)致業(yè)主落人電梯井糾紛案 某日，某大廈忽然停電，導(dǎo)致正在運(yùn)轉(zhuǎn)的電梯停在樓層中間，乘客被困在電梯里，物業(yè)管理公司接報(bào)后，立刻派維修工翻開另外一層的電梯門，恰好某業(yè)主感興趣前來(lái)觀看，忽然滑進(jìn)了電梯井摔傷。事后，該業(yè)主要求物業(yè)管理公司賠償。物業(yè)管理公司該不該賠償？. 1.1 物業(yè)管理糾紛的概念及特點(diǎn)1物業(yè)管理糾紛 物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會(huì)組織

2、、國(guó)家有關(guān)行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、行政活動(dòng)中，因?qū)ν豁?xiàng)與物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理效力有關(guān)或與詳細(xì)行政行為有關(guān)的權(quán)益和義務(wù)有相互矛盾(對(duì)立、對(duì)抗)的主張和懇求，而發(fā)生的爭(zhēng)論。(p102).2物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)物業(yè)管理糾紛不僅指違法或違背社會(huì)公共利益的行為，而且還指違反業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約的行為；物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系復(fù)雜； 物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性；物業(yè)管理糾紛具有群眾性；物業(yè)管理糾紛具有多樣性；糾紛主體、糾紛類型；糾紛成因。. 1.2 物業(yè)管理糾紛的種類1按糾紛所屬法律部門不同的法律關(guān)系性質(zhì)差別劃分民事糾紛 經(jīng)濟(jì)糾紛 行政糾紛 刑事糾紛 .2按糾紛與權(quán)益連帶關(guān)系形狀的不同靜態(tài)物業(yè)管理

3、糾紛權(quán)益歸宿動(dòng)態(tài)物業(yè)管理糾紛 權(quán)益行使 3按糾紛中的根本權(quán)益性質(zhì)和特點(diǎn)不同物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛 物業(yè)管理債務(wù)類糾紛物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛.案例一 某物業(yè)公司為了彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)虧損，多次擅自提高“宇宙花園住宅小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)效力公司采購(gòu)了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出自500元將原來(lái)的水、電表交換掉，此舉遭到了大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)管理公司對(duì)拒不交錢換表的業(yè)主停頓送水、送電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處置。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)效力企業(yè)的做法義憤填膺，劇烈要求改換物業(yè)公司。部分業(yè)主經(jīng)過(guò)聯(lián)名簽字贊同，請(qǐng)了另外一家物業(yè)公司

4、來(lái)到小區(qū)，但原物業(yè)公司以其與開發(fā)商有委托管理合同為由回絕交出管理權(quán)。雙方爭(zhēng)論不下訴至法院。 物業(yè)公司和業(yè)主的做法各有什么不妥？Why？.分析 物業(yè)管理公司的不對(duì)之處及分析：擅自提高水電費(fèi)不對(duì)。水電費(fèi)是由政府有關(guān)部門定價(jià)，由水電管理部門收取的費(fèi)用，物業(yè)公司只能代收，不能擅自提價(jià)。向業(yè)主收取500元的水、電設(shè)備費(fèi)不對(duì)。按規(guī)定，開發(fā)商必需將每戶業(yè)主的水、電表設(shè)備的費(fèi)用打入房?jī)r(jià)中。物業(yè)公司改換水、電表要與開發(fā)商協(xié)商，而不能強(qiáng)行向業(yè)主收取費(fèi)用。對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只需水、電管理部門才有權(quán)對(duì)用戶進(jìn)展停水、停電的權(quán)益。對(duì)業(yè)主給予罰款處置不對(duì)。根據(jù)我國(guó)行政處分法的規(guī)定，只需國(guó)家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)的行政機(jī)關(guān)

5、才有處分的決議權(quán)或執(zhí)行權(quán)。以其與開發(fā)商有委托管理合同為由回絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。 業(yè)主的不對(duì)之處及分析：部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。業(yè)主對(duì)物業(yè)效力企業(yè)的收費(fèi)規(guī)范有意見(jiàn)，可經(jīng)過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟處理，未處理之前不能拒交水電費(fèi)。部分業(yè)主經(jīng)過(guò)結(jié)合簽名區(qū)聘請(qǐng)新的物業(yè)公司的做法不對(duì)。需求經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)按特定程序進(jìn)展。. 1.3物業(yè)管理糾紛的原因及特點(diǎn)一物業(yè)管理民事糾紛的原因及特點(diǎn) 1物業(yè)管理合同糾紛的原因和特點(diǎn) 物業(yè)管理合同糾紛的原因：合同主體的合法性或能否適格的問(wèn)題合同內(nèi)容能否合法真實(shí)的問(wèn)題 合同訂立的方式問(wèn)題 合同履行中的問(wèn)題 【案例2】臺(tái)風(fēng)刮起標(biāo)識(shí)牌傷人，物業(yè)效力企業(yè)能否賠償？(P

6、115). 物業(yè)管理合同糾紛的特點(diǎn)：糾紛主體的平等性。 糾紛的內(nèi)容和標(biāo)的既有有形的物質(zhì)如財(cái)富，更有無(wú)形的效力。 糾紛處置方式的協(xié)議性。糾紛管轄的地域性。 運(yùn)營(yíng)者不得一方解約。 .2物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類和特點(diǎn) 民事侵權(quán)糾紛與違約責(zé)任糾紛的最主要區(qū)別在于責(zé)任根底不一樣，后者原因于商定，而前者是法律的規(guī)定。物業(yè)管理侵權(quán)是指在物業(yè)管理過(guò)程中，當(dāng)事人由于故意或者過(guò)失呵斥了對(duì)他人的損害，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)該承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任的違法行為。 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類，如根據(jù)被損害的對(duì)象和結(jié)果而言，通?？梢苑譃椋哼M(jìn)犯財(cái)富權(quán)的糾紛、進(jìn)犯人身權(quán)含生命安康權(quán)、人格權(quán)和身份權(quán)的糾紛和既進(jìn)犯人身權(quán)又進(jìn)犯財(cái)富權(quán)的復(fù)合性糾紛如進(jìn)犯知識(shí)

7、產(chǎn)權(quán)的糾紛。 . 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類：基于過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么在構(gòu)成上具有四個(gè)要件： 行為人行為包括作為或不作為具有違法性； 行為人客觀上有過(guò)錯(cuò)故意或過(guò)失； 行為人的行為客觀上呵斥了被損害人包括財(cái)富的、人身的或精神的損害； 被損害人的損害是行為人的行為引起的，即行為與損害之間有因果關(guān)系?！景咐?】門衛(wèi)放松管理致使電動(dòng)車被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？.【案例三】2002年9月14日上午，家住成都某小區(qū)業(yè)主付某將電動(dòng)自行車停放于自家車棚內(nèi)，并上鎖；下午5時(shí)許，付某發(fā)現(xiàn)電動(dòng)車被盜，立刻向小區(qū)值班次序維護(hù)員報(bào)告并到派出所報(bào)案。由于案件缺乏線索未能偵破，付某遂與物業(yè)公司交涉。付某

8、以為，小區(qū)為封鎖小區(qū)，其與物業(yè)公司簽署的物業(yè)效力合同中明確寫明，物業(yè)公司應(yīng)承當(dāng)維持公共次序、平安監(jiān)控等職責(zé)，如未到達(dá)效力質(zhì)量，呵斥業(yè)主及運(yùn)用人經(jīng)濟(jì)損失的，物業(yè)公司給予經(jīng)濟(jì)賠償。車輛喪失是由于物業(yè)公司未履行合同職責(zé)所致，要求物業(yè)公司賠償其損失，但被物業(yè)公司回絕。于是付某向法院起訴，要求物業(yè)公司賠償其電動(dòng)自行車損失2000元，附帶精神損失費(fèi)5000元。.【法院審理】 法院經(jīng)審理以為，小區(qū)實(shí)行封鎖管理，物業(yè)公司的門衛(wèi)未對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員進(jìn)展必要的盤查，也未按合同商定進(jìn)展登記，客觀上給盜竊行為的發(fā)生帶來(lái)便利條件，其應(yīng)對(duì)本人的不作為承當(dāng)一定責(zé)任。 原告對(duì)本人的財(cái)物保管存在忽略，使小偷隨便將電動(dòng)車盜走，

9、應(yīng)承當(dāng)主要責(zé)任。 據(jù)此，一審法院判決物業(yè)公司賠償原告付某損失500元。付某不服，提起上訴。 二審法院經(jīng)審理以為，一審法院審理現(xiàn)實(shí)清楚，適用法律正確，駁回付某上訴懇求，維持一審原判。.基于嚴(yán)厲責(zé)任的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛物業(yè)管理嚴(yán)厲責(zé)任即無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，即當(dāng)事人承當(dāng)責(zé)任的要件并不以過(guò)錯(cuò)為前提，只需不能證明是被侵權(quán)人的過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要承當(dāng)責(zé)任。 【案例4】業(yè)主出差在外，家里污水漫溢誰(shuí)職責(zé)？P117). 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的特點(diǎn)：侵權(quán)行為和損害結(jié)果的多樣性。侵權(quán)損害賠償?shù)姆ǘㄐ?。侵?quán)責(zé)任與違約責(zé)任的交叉性。 .二物業(yè)管理行政糾紛的原因及特點(diǎn) 1物業(yè)管理行政糾紛的原因 物業(yè)管理行政糾紛原因于不平等的物

10、業(yè)行政管理關(guān)系。 2物業(yè)管理行政糾紛的特點(diǎn)物業(yè)管理行政糾紛產(chǎn)生于物業(yè)行政管理關(guān)系中，當(dāng)事人在物業(yè)管理關(guān)系中的位置是不平等的，一方是代表政府行使管理職權(quán)的行政機(jī)關(guān)，另一方那么是管理相對(duì)人，屬于普通的民事主體身份。物業(yè)管理行政糾紛一旦成訟于法院，那么屬于行政訴訟。該類訴訟與民事糾紛性質(zhì)的訴訟的最大區(qū)別在于：一是審理中不能調(diào)解；二是訴訟期間被訴方行政機(jī)關(guān)不得補(bǔ)充證據(jù)或另行搜集調(diào)查證據(jù)。其他方面的權(quán)益義務(wù)是平等的。物業(yè)管理行政糾紛能夠涉及財(cái)富內(nèi)容；也能夠不涉及財(cái)富內(nèi)容，而只涉及吊銷或認(rèn)可某種行為和其他非財(cái)富權(quán)益。.三區(qū)分幾種不同性質(zhì)的物業(yè)管理糾紛時(shí)應(yīng)留意的問(wèn)題 1因法規(guī)變化所引起的物業(yè)管理糾紛的定性

11、“新法不溯及既往的原那么。 2區(qū)分開發(fā)商與物業(yè)效力企業(yè)的行為和責(zé)任界限 3因第三方行為引發(fā)的物業(yè)管理當(dāng)事人之間的糾紛 第三方的行為引發(fā)物業(yè)管理糾紛，通常有兩種情況： 政府對(duì)物業(yè)管理當(dāng)事人的行為或合同的干涉，呵斥物業(yè)管理當(dāng)事人不能依合同或關(guān)系來(lái)履行，發(fā)生糾紛。 第三人的違法行為引發(fā)物業(yè)管理當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)責(zé)任，從而構(gòu)成糾紛。. 【引導(dǎo)案例解析】 電梯是一種垂直升降的運(yùn)輸工具，在對(duì)其進(jìn)展維修作業(yè)時(shí)，具有高度的危險(xiǎn)性。本案電梯停在樓層中間，在維修時(shí)處在高空作業(yè)形狀，屬高空危險(xiǎn)作業(yè)的范圍。我國(guó)第123條規(guī)定：“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)呵斥他人損害的

12、，該當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任；假設(shè)可以證明損害是由受害人故意呵斥的，不承當(dāng)民事責(zé)任。 從法理上講，高度危險(xiǎn)作業(yè)致人損害應(yīng)適用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么。本案物業(yè)管理公司要免責(zé)，必需證明業(yè)主受害是由其本身故意呵斥的。本案業(yè)主感興趣前去觀看，墜入電梯井絕非其本意。所以，業(yè)主沒(méi)有自傷的故意，物業(yè)管理公司也就不存在免責(zé)任的理由。但業(yè)主作為具有完全民事行為才干的人，該當(dāng)預(yù)見(jiàn)到電梯維修作業(yè)的危險(xiǎn)性，但其輕信危害不會(huì)發(fā)生，依然觀看，以致最終墜入電梯井，其客觀上存在忽略大意的過(guò)失，過(guò)錯(cuò)是明顯的。 第131條規(guī)定：“受害人對(duì)損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕損害人的民事責(zé)任。據(jù)此，物業(yè)管理公司不用承當(dāng)全部賠償責(zé)任，只須承當(dāng)部分賠償責(zé)任

13、。. 2.1 物業(yè)管理糾紛處置的根據(jù) 2.2 物業(yè)管理糾紛處置的原那么 2.3 物業(yè)管理糾紛處置的方式和程序 2 物業(yè)管理糾紛處置. 2.1物業(yè)管理糾紛處置的根據(jù)1法律2行政法規(guī)3地方性法規(guī)和部門規(guī)章4物業(yè)效力合同5管理規(guī)約 . 2.2物業(yè)管理糾紛處置的原那么1物業(yè)管理糾紛處置的合法原那么 2物業(yè)管理糾紛的地域管轄原那么 3物業(yè)管理糾紛尊重協(xié)議和合同的原那么 4著重調(diào)解的原那么。. 2.3物業(yè)管理糾紛處置的方式和程序 一物業(yè)管理民事糾紛處置方式和程序 1當(dāng)事人協(xié)商 協(xié)商是由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本著實(shí)事求是的精神，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、管理規(guī)約和所訂合同中的規(guī)定，直接進(jìn)展磋商，經(jīng)過(guò)擺現(xiàn)實(shí)、講道理

14、的方法來(lái)查明現(xiàn)實(shí)、分清是非，在自愿互諒、明確責(zé)任的根底上，共同商量達(dá)成一致意見(jiàn)，按照各自過(guò)錯(cuò)的有無(wú)、大小和對(duì)方受損害的程度，自覺(jué)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，以便及時(shí)地自行處理物業(yè)管理糾紛的一種處置糾紛的方式。. 2調(diào)解 調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時(shí)，由國(guó)家規(guī)定的有管轄權(quán)的第三人來(lái)主持引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)展協(xié)商活動(dòng)，堅(jiān)持自愿原那么和合法原那么，運(yùn)用對(duì)當(dāng)事人進(jìn)展利害分析、壓服教育的方法，促使當(dāng)事人雙方相互體諒，自愿達(dá)成協(xié)議，平息糾紛爭(zhēng)端的一種方式。 調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。 . 3仲裁 仲裁是指由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人根據(jù)仲裁法，雙方自愿達(dá)成協(xié)議選定仲裁機(jī)構(gòu)并由其主持調(diào)解

15、或?qū)m紛作出判決的一種處置糾紛方式。 物業(yè)管理糾紛仲裁處置的普通程序是：一方當(dāng)事人向選定的仲裁委員會(huì)提交仲裁懇求書；仲裁委員會(huì)于收到懇求書后5日內(nèi)決議立案或不立案；立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)那么和仲裁員名冊(cè)送懇求人，并將仲裁懇求書副本和仲裁規(guī)那么、仲裁員名冊(cè)送達(dá)被懇求人；. 3仲裁被懇求人在規(guī)定期限內(nèi)爭(zhēng)辯，雙方按名冊(cè)選定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名仲裁員，仲裁委員會(huì)指定一名任首席仲裁員；案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序，由一名仲裁員審理；開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辮淪、提議調(diào)解；制造調(diào)解書或調(diào)解不成時(shí)制造判決書；當(dāng)事人向法院懇求執(zhí)行。 . 4訴訟 訴訟是法院在物業(yè)管理

16、糾紛訴訟當(dāng)事人和其他訴訟參與人的參與下，依法審理和處理物業(yè)管理糾紛案件的活動(dòng)，以及在該活動(dòng)中構(gòu)成的各種關(guān)系的總和。 分為民事訴訟和行政訴訟兩大類。 訴訟是處理爭(zhēng)議糾紛的最根本的方式，也是最后的方式。 訴訟的管轄機(jī)關(guān)是人民法院。. 4訴訟 物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)步驟：當(dāng)事人一方原告提交起訴狀，起訴至法院；法院審查立案后將起訴狀副本送達(dá)被告；被告提交爭(zhēng)辯狀；開庭：法院調(diào)查、爭(zhēng)辯、調(diào)解；制造調(diào)解書或一審問(wèn)決書；雙方均不上訴，那么判決書生效；或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序；第二審審理：制造二審調(diào)解書或下達(dá)二審問(wèn)決書，此為終審問(wèn)決，不得上訴；執(zhí)行；審問(wèn)監(jiān)視程序，如申訴。.二物業(yè)管

17、理行政糾紛處置方式和程序 1行政復(fù)議 行政復(fù)議是指公民、法人或者其他組織以為行政機(jī)關(guān)的詳細(xì)行政行為進(jìn)犯其合法權(quán)益，依法向上級(jí)行政機(jī)關(guān)提出懇求，由受理懇求的行政機(jī)關(guān)對(duì)詳細(xì)行政行為依法進(jìn)展審查并作出處置的活動(dòng)。 對(duì)行政機(jī)關(guān)而言，行政復(fù)議是行政機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部自我監(jiān)視的一種重要方式；對(duì)行政相對(duì)方而言，行政復(fù)議是對(duì)其被進(jìn)犯的權(quán)益的一種救援手段或途徑. 1行政復(fù)議 行政復(fù)議的特征： 行政復(fù)議是行政機(jī)關(guān)的行政行為；行政復(fù)議是以行政爭(zhēng)議為處置對(duì)象的行為；行政復(fù)議是由行政相對(duì)人提起的一種依懇求而產(chǎn)生的行為。. 2行政訴訟 行政訴訟是指公民、法人或者其他組織以為行政機(jī)關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織的詳細(xì)行政行為進(jìn)犯其合法權(quán)益，依法向人民法院起訴，人民法院在當(dāng)事人和其他訴訟參與人的參與下，對(duì)詳細(xì)行政行為進(jìn)展審理并作出判決的活動(dòng)。. 3.1 物業(yè)管理早期介入階段 3.2 前期物業(yè)管理階段 3.3 業(yè)主團(tuán)體自治主持下的物業(yè)管理階段 3物業(yè)管理各階段易發(fā)糾紛的處置. 3.1物業(yè)管理早期介入階段 1物業(yè)管理早期介入的內(nèi)涵 2物業(yè)管理早期介入的方式 3物業(yè)管理早期介