借名買(mǎi)房中的房屋權(quán)屬分析研究法學(xué)專(zhuān)業(yè)

1、借名買(mǎi)房中的房屋權(quán)屬【摘要】目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，諸多城市開(kāi)始推行“限購(gòu)”政策，借名買(mǎi)房的現(xiàn)象也由此而產(chǎn)生。在司法實(shí)踐中，如何確認(rèn)借名買(mǎi)房情形下的房屋物權(quán)的歸屬成為了令司法機(jī)關(guān)困擾的難題。筆者將吸納相關(guān)論文對(duì)于借名買(mǎi)房的問(wèn)題有益的探索，結(jié)合司法實(shí)踐，得出更加完善的確認(rèn)借名買(mǎi)房情形下的房屋物權(quán)歸屬的司法規(guī)則，以求對(duì)司法實(shí)踐中處理借名買(mǎi)房的相關(guān)問(wèn)題有所裨益?！娟P(guān)鍵詞】借名買(mǎi)房 房屋權(quán)屬 物權(quán)變動(dòng) 事實(shí)物權(quán) 登記【目錄】 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc2867351 引 言 PAGEREF _Toc2867351 h 4 HYPERLINK l _To

2、c2867352 一、借名買(mǎi)房的概念、行為性質(zhì)和效力 PAGEREF _Toc2867352 h 4 HYPERLINK l _Toc2867353 （一） 借名買(mǎi)房的概念 PAGEREF _Toc2867353 h 4 HYPERLINK l _Toc2867354 （二） 借名買(mǎi)房的行為性質(zhì) PAGEREF _Toc2867354 h 4 HYPERLINK l _Toc2867357 （三） 借名買(mǎi)房的行為效力 PAGEREF _Toc2867357 h 5 HYPERLINK l _Toc2867358 二、借名買(mǎi)房?jī)?nèi)部協(xié)議的性質(zhì) PAGEREF _Toc2867358 h 6 HYP

3、ERLINK l _Toc2867359 （一） 直接借名買(mǎi)房?jī)?nèi)部協(xié)議的性質(zhì) PAGEREF _Toc2867359 h 6 HYPERLINK l _Toc2867360 （二） 間接借名買(mǎi)房?jī)?nèi)部協(xié)議的性質(zhì) PAGEREF _Toc2867360 h 6 HYPERLINK l _Toc2867361 （三） 內(nèi)部協(xié)議對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的影響 PAGEREF _Toc2867361 h 7 HYPERLINK l _Toc2867362 三、探究借名買(mǎi)房中房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867362 h 7 HYPERLINK l _Toc2867363 （一） 無(wú)第三人時(shí)借名協(xié)議的效力

4、對(duì)于房屋權(quán)屬的影響 PAGEREF _Toc2867363 h 8 HYPERLINK l _Toc2867364 1.借名協(xié)議有效時(shí)的房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867364 h 8 HYPERLINK l _Toc2867365 2.借名協(xié)議無(wú)效時(shí)的房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867365 h 8 HYPERLINK l _Toc2867366 （二） 存在第三人時(shí)的房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867366 h 8 HYPERLINK l _Toc2867367 1.第三人存在且借名協(xié)議有效時(shí)的房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867367 h 9 HYPERLI

5、NK l _Toc2867368 2.第三人存在且借名協(xié)議無(wú)效時(shí)的房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867368 h 9 HYPERLINK l _Toc2867369 四、結(jié)語(yǔ) PAGEREF _Toc2867369 h 10 HYPERLINK l _Toc2867370 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc2867370 h 11引 言現(xiàn)在，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸興盛。為了使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展得穩(wěn)定平和，諸多城市推出了限購(gòu)令政策。此政策的出臺(tái)，使得很多居民無(wú)法隨意地對(duì)房屋加以購(gòu)買(mǎi)，限制重重。借名買(mǎi)房的現(xiàn)象在社會(huì)上的出現(xiàn)，正是由于居民為了購(gòu)買(mǎi)房屋而對(duì)限購(gòu)令加以規(guī)避。在借名

6、買(mǎi)房的情形之下，若出現(xiàn)了房屋權(quán)屬的爭(zhēng)端，應(yīng)當(dāng)如何解決，是我們值得思考的問(wèn)題。一、借名買(mǎi)房的概念、行為性質(zhì)和效力（一） 借名買(mǎi)房的概念所謂借名買(mǎi)房，指的是購(gòu)房時(shí)，借名人與出借人簽訂一份借名協(xié)議，在協(xié)議中約定在購(gòu)買(mǎi)房屋后，將房屋登記于出借人的名下，待所有的購(gòu)房行為結(jié)束之后，再由出借人將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給借名人的情況。在法律結(jié)構(gòu)當(dāng)中，借名買(mǎi)房行為包括兩種，其一為內(nèi)部借名約定；其二為外部借名行為。根據(jù)簽訂買(mǎi)房主體的不同，我們可以將借名行為劃分為兩種形式，即分別為間接借名行為和直接借名行為。 冉克平：論借名實(shí)施法律行為的效果，載于法學(xué)2014年第2期，第81頁(yè)。其中直接借名是指，簽訂購(gòu)房合同的雙方為借名人和售房

7、人，認(rèn)同間接借名是指簽訂購(gòu)房合同的雙方分別為出借人與售房人。（二） 借名買(mǎi)房的行為性質(zhì)首先，借名買(mǎi)房是法律行為，這種法律行為要想真正產(chǎn)生法律效益就必須首先保證借名人和出借人在簽訂借名協(xié)議的過(guò)程中具有真實(shí)的意思表示，如果一方是被欺騙或者脅迫的，那么該借名買(mǎi)房行為就是無(wú)效的。在上述我們已經(jīng)提到，在限購(gòu)政策的背景之下，借名買(mǎi)房行為越來(lái)越普遍，這就給司法實(shí)踐帶來(lái)了諸多困擾，由此針對(duì)房屋的所有權(quán)產(chǎn)生了很多糾紛，要想切實(shí)解決實(shí)踐當(dāng)中面對(duì)的難題就必須首先對(duì)借名買(mǎi)房行為的性質(zhì)和效力進(jìn)行探討，當(dāng)前，學(xué)界針對(duì)這個(gè)問(wèn)題展開(kāi)了激烈的討論，不同的學(xué)者對(duì)于借名買(mǎi)房行為的性質(zhì)和效力有不同的認(rèn)知，目前具有代表性的說(shuō)法有兩種：

8、 1.委托行為委托代理(agency by agreement)，是指被代理人委托代理人進(jìn)行某種行為，換句話(huà)說(shuō)就是被代理人賦予了代理人代理權(quán)，代理人必須在自己的權(quán)限范圍內(nèi)行使自己的代理權(quán)，其最終的代理結(jié)果由被代理人承擔(dān)，如果代理人超越了自身的權(quán)限做出某種行為，其需要對(duì)超越部分的行為負(fù)責(zé)。在委托代理關(guān)系當(dāng)中，被代理人授予代理人代理權(quán)的方式大多為意思表示，因此，委托代理也可以被稱(chēng)為“任意代理”或者“意定代理”。在上述我們已經(jīng)提到借名行為可以被劃分為直接借名行為和間接借名行為兩種。在冉克平教授看來(lái)，直接借名行為與表見(jiàn)代理相似，這主要是因?yàn)榻杳思俳璩鼋枞说纳矸菖c第三方進(jìn)行交易，第三人在不知情的情況下

9、有理由相信出借雙方共同展示出來(lái)的權(quán)利外觀，并基于這種信任完成房屋交易。就整個(gè)行為的過(guò)程和特征來(lái)看，這種借名買(mǎi)房的行為性質(zhì)與表見(jiàn)代理高度相似。但是這二者也不能完全等同，這種不同之處主要體現(xiàn)于法律后果的承擔(dān)之上。表見(jiàn)代理的法律后果是由被代理人承擔(dān)的，而直接借名的法律后果是由借名人承擔(dān)的。但冉克平教授認(rèn)為這種法律后果承擔(dān)主體的不同不會(huì)直接影響外部效果。因此，他認(rèn)為對(duì)于借名買(mǎi)房的行為可以類(lèi)推適用表見(jiàn)代理的法律規(guī)定。同理，間接借名可以被看做一種間接代理行為。 冉克平：論借名實(shí)施法律行為的效果，載于法學(xué)2014 年第 2 期，第 84 頁(yè)。 馬一德教授并不認(rèn)同上述觀點(diǎn)。在其看來(lái)，間接代理僅僅是一種學(xué)理上的

10、名稱(chēng)，其不屬于真正的代理，這就類(lèi)似于行紀(jì)。此外間接代理與隱名代理存在很大的不同，是否知道或者可以知道委托人的存在是二者最大的區(qū)別所在，這種不同決定了隱名代理依舊是代理行為，而間接代理卻不是代理行為。如果第三人在交易過(guò)程中知道委托人的存在依舊愿意進(jìn)行交易，那么他們之間的關(guān)系就可以被看作隱名代理，相反如果第三人在交易過(guò)程中并不知道出借人與實(shí)際出資人之間的關(guān)系，那么這種借名行為就成立間接代理，產(chǎn)生的法律效果與代理存在很大的不同。 馬一德：借名買(mǎi)房之法律適用，載于法學(xué)家2014 年第 6 期，第 134 頁(yè)。2.無(wú)名合同行為有學(xué)者認(rèn)為，借名買(mǎi)房行為的性質(zhì)可以被認(rèn)定為無(wú)名合同行為。我國(guó)合同法當(dāng)中明確規(guī)定

11、了合同的內(nèi)容和主體。借名買(mǎi)房行為與我國(guó)合同法規(guī)定的合同概念相一致。在實(shí)踐當(dāng)中，出借方和借名方形成的協(xié)議通常被稱(chēng)為 “借名買(mǎi)房合同”，這種稱(chēng)謂被我國(guó)很多法院所采用。在對(duì)協(xié)議的效力和性質(zhì)進(jìn)行分析時(shí)也大多立足于合同的角度。此外，我國(guó)一些地區(qū)的高級(jí)人民法院通過(guò)審判指導(dǎo)意見(jiàn)的方式對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議進(jìn)行了認(rèn)定，即將其認(rèn)定為合同。 參見(jiàn)北京市高級(jí)人民法院發(fā)布的關(guān)于審理借名買(mǎi)房合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）中第 一十五條規(guī)定“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名 人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持”但是這種合同形式

12、與我國(guó)合同法規(guī)定的15種有名合同有所不同。雖然合同法中 沒(méi)有規(guī)定借名合同是合同的類(lèi)型之一，但是借名合同也符合合同的的要件。第一，其意思表示真實(shí)。第二，雖然國(guó)家政策沒(méi)有規(guī)定可以借用他人信息購(gòu)買(mǎi)房屋，但是該合同沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)，所以屬于有效合同。第三，在該合同中，雙方均或有利益，符合合同法的立法目的，即保護(hù)雙方當(dāng)事人的利益實(shí)現(xiàn)。在借名買(mǎi)房行為的性質(zhì)方面筆者更贊同第二種觀點(diǎn)，因?yàn)樵撚^點(diǎn)使得房屋所有權(quán)歸屬和房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題更加清晰。將借名合同視為一種合同，其便具有了單獨(dú)的法律效力，與房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以分別產(chǎn)生效果。此外，在形式上，不動(dòng)產(chǎn)登記的是出借人的名字，所以委托行為的效力并沒(méi)有全部歸于借名人，即委

13、托沒(méi)有完成。所以，將借名買(mǎi)房視為無(wú)名合同的簽訂更符合司法實(shí)踐。（三）借名買(mǎi)房的行為效力簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，合同的效力就是指合同成立之后對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，這種拘束力強(qiáng)于一般道德約束。隨著我國(guó)合同效力制度的不斷發(fā)展演變，在對(duì)其效力進(jìn)行認(rèn)證時(shí)也逐漸發(fā)生了變化?？偟膩?lái)說(shuō)，更加重視當(dāng)事人的意思自治，公序良俗所占比例趨于合理，鼓勵(lì)交易，在效力類(lèi)型方面增加了很多折衷的規(guī)定，如效力待定、未生效等等。要想明確借名買(mǎi)房中的房屋權(quán)屬問(wèn)題就必須首先探明借名買(mǎi)房行為本身是否有效。 認(rèn)為借名買(mǎi)房協(xié)議無(wú)效的學(xué)者主要持以下幾點(diǎn)理由：第一，他們認(rèn)為借名買(mǎi)房行為是一種以合法形式掩蓋非法目的的行為。借名人之所以選擇通過(guò)借名的方式購(gòu)買(mǎi)房屋

14、大多是因?yàn)樗麄儽旧聿痪邆滟?gòu)房的資格，這種行為是與限購(gòu)政策相違背的，屬于脫法行為。 陳聰富：脫法行為、消極信托及借名登記契約，載于月旦法學(xué)雜志2005 年第 8 期，第 226 頁(yè)。因此，這種行為是無(wú)效的；第二，違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)行規(guī)定。近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一直保持著較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，限購(gòu)政策的出臺(tái)主要是為了對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。自身不具備購(gòu)買(mǎi)資格，但是由于有購(gòu)買(mǎi)意愿和購(gòu)買(mǎi)能力而選擇通過(guò)借名的方式購(gòu)買(mǎi)房屋的顯然違反了我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這種行為無(wú)效。第三，損害公共利益。政府出臺(tái)限購(gòu)政策的主要目的是為了壓制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)高過(guò)快的不良態(tài)勢(shì)，使得大多數(shù)人能夠得到住房保障，借名買(mǎi)房行為通過(guò)投機(jī)的方式避開(kāi)

15、了政府的限制，這將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，最終影響社會(huì)穩(wěn)定。也有學(xué)者不同意上述觀點(diǎn)，在他們看來(lái)以上提到的這些理由并不能說(shuō)明借名買(mǎi)房協(xié)議是無(wú)效的。首先，他們認(rèn)為政府頒布的限購(gòu)政策不屬于法律禁止性規(guī)定，因此借名買(mǎi)房行為雖然規(guī)避了限購(gòu)政策我們卻不能認(rèn)為這種行為是違反法律規(guī)定的。 馬一德：借名買(mǎi)房之法律適用，載于法學(xué)家2014 年第 6 期，第 141 頁(yè)。其次，借名買(mǎi)房行為并沒(méi)有違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。借名買(mǎi)房行為違反的只是經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法等規(guī)定，我們無(wú)法將類(lèi)似規(guī)定認(rèn)定為法律和行政法規(guī)，相應(yīng)的也就無(wú)法認(rèn)定借名買(mǎi)房協(xié)議無(wú)效。但是有些地方性的規(guī)章制度是為了維護(hù)社會(huì)公共利益而制定的，如果借名買(mǎi)房行為違

16、背了此類(lèi)規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其無(wú)效。 王利明:合同法研究（第一卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社 2015 年版，第 657 頁(yè)。最后，借名買(mǎi)房存在損害社會(huì)公共利益的可能性，但是也僅僅停留在可能的程度上。借名買(mǎi)房行為假借了他人的名義，這就意味著出借人自愿放棄了自己的購(gòu)房資格，整體購(gòu)房資格群體數(shù)量并未上升，我們沒(méi)有充分理由認(rèn)為借名買(mǎi)房行為增加了保障住房的壓力，因?yàn)檫@些指標(biāo)本身就是政府設(shè)定的，也在其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的范圍之內(nèi)。由此可見(jiàn)，借名買(mǎi)房行為并不一定會(huì)損害社會(huì)公共利益。筆者認(rèn)為在對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議的效力進(jìn)行判斷時(shí)必須依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，但是我們不應(yīng)當(dāng)以此為標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)的判定借名買(mǎi)房協(xié)議的效力。筆者認(rèn)為在認(rèn)定借名買(mǎi)房行為的效

17、力時(shí)需要區(qū)分不同的情況，不能一概而論，只有分而論之才能將其效力全面透徹的反映出來(lái)。二、借名買(mǎi)房?jī)?nèi)部協(xié)議的性質(zhì)（一） 直接借名買(mǎi)房?jī)?nèi)部協(xié)議的性質(zhì)根據(jù)筆者上文對(duì)于直接借名買(mǎi)房行為的分析，直接借名買(mǎi)房在行為性質(zhì)上根據(jù)第三人的是否知情可以分為不同的情況。但是我國(guó)的合同法對(duì)于15種有名合同的規(guī)定可以推知，直接借名買(mǎi)房中借名人與出借人直接的協(xié)議應(yīng)該不屬于其中的任何一種。但是我國(guó)法律亦賦予了當(dāng)事人之間訂立無(wú)名合同的權(quán)利義務(wù)，直接借名買(mǎi)房中，借名人和出借人基于自愿平等的原則達(dá)成了一致的意思表示，所以該協(xié)議可以視為無(wú)名合同。（二） 間接借名買(mǎi)房?jī)?nèi)部協(xié)議的性質(zhì)按照上述對(duì)于間接借名買(mǎi)房行為性質(zhì)的分析，間接借名買(mǎi)房行

18、為可以類(lèi)推為委托行為的一種，所以，筆者認(rèn)為，間接借名買(mǎi)房當(dāng)事人之間的內(nèi)部協(xié)議可以類(lèi)推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。但其最終只是可以類(lèi)推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定，卻非委托合同，故而其應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是一種混合合同。（三） 內(nèi)部協(xié)議對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的影響1.購(gòu)房者與借名人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同筆者認(rèn)為，借名人由于在形式上不具有房屋的所有權(quán)，而民事法律中對(duì)于行為的界定多以表面行為為主，所以其對(duì)于房屋屬于無(wú)權(quán)處分。因此，如果購(gòu)房者有充分的理由不知情，則作為善意第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。如果購(gòu)房者惡意，則買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，出借人可以請(qǐng)求返還不動(dòng)產(chǎn)。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度，合同法規(guī)定，未進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的不動(dòng)產(chǎn)不產(chǎn)生對(duì)抗效力。而不

19、動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)一般采用出借人的姓名，所以借名人無(wú)法完成過(guò)戶(hù)。因此，出借人可以要求返還房產(chǎn)，購(gòu)房者的損失由借名人承擔(dān)。出借人只需返還借名人所付出房款及利息。2.購(gòu)房者與出借人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)部協(xié)議既然已經(jīng)可以視為合同，那么自然應(yīng)當(dāng)受到我國(guó)合同法的調(diào)整。有學(xué)者認(rèn)為，內(nèi)部協(xié)議是借名人和出借人按照自愿平等的原則做出的和約。由于借名協(xié)議中有部分內(nèi)容涉及到了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，所以借名協(xié)議會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生影響，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力取決于借名協(xié)議效力。 鄭云龍：商品房借名買(mǎi)賣(mài)中物權(quán)歸屬研究，上海交通大學(xué)2013年碩士學(xué)位論文，第10頁(yè)。然而，筆者并不這么認(rèn)為。本人認(rèn)為，借名的內(nèi)部協(xié)議的效力并不會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合

20、同產(chǎn)生影響。主要理由如下：第一，房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借名協(xié)議是兩個(gè)獨(dú)立的合同，并不會(huì)相互影響，而且房屋買(mǎi)賣(mài)合同只需要買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意思表示達(dá)成一致即可，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并不依賴(lài)于借名協(xié)議的效力。借名協(xié)議產(chǎn)生的是借名人與出借人之間的借名法律關(guān)系，而房屋買(mǎi)賣(mài)合同則是購(gòu)房者與出借人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，二者并非相互依附的情況。第二，房屋買(mǎi)賣(mài)合同顯然是我國(guó)合同法中加以規(guī)定的有名合同，故而，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件有兩點(diǎn)：沒(méi)有違反合同法第52條相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者意思表示真實(shí)。該合同是否有效與借名合同的效力無(wú)關(guān)。在我國(guó)的司法實(shí)務(wù)中，若借名協(xié)議違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定或者社會(huì)的公共利益無(wú)效，法院會(huì)將房屋判給借名協(xié)議

21、中的出借人而非售房者。因此，筆者認(rèn)為，內(nèi)部協(xié)議的效力僅對(duì)其當(dāng)事人具有約束力，并不會(huì)影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。若房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有違反我國(guó)合同法52條的相關(guān)規(guī)定，則房屋買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)始終有效。第三，筆者認(rèn)為房屋的所有權(quán)歸出借人所有，所以出借人對(duì)于房屋的出售是有權(quán)處分，合同具有法律效力。不過(guò)房屋出售后，出借人與借名人之間產(chǎn)生了債權(quán)，即出借人應(yīng)將借名人所付房款返還，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。三、探究借名買(mǎi)房中房屋權(quán)屬在上文的分析中，筆者認(rèn)為，借名買(mǎi)房協(xié)議實(shí)質(zhì)上是一種受我國(guó)法律規(guī)范調(diào)整的內(nèi)部協(xié)議，所以，房屋所有權(quán)按照形式歸于出借人所有，而出借人與借名人之間的協(xié)議使其產(chǎn)生債權(quán)。而在借名協(xié)議有效且借名人有充足證據(jù)

22、證明房屋歸自己使用的情況下，例如水電費(fèi)繳費(fèi)單、物業(yè)費(fèi)單據(jù)等，可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)更名登記，將其轉(zhuǎn)自借名人戶(hù)下?？傊?，房屋權(quán)歸屬出借人還是借名人的問(wèn)題在不同情形下應(yīng)靈活分析，使之符合公平公正原則。按照我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變更，須滿(mǎn)足的條件:一是法律行為有效，二是不動(dòng)產(chǎn)需完成登記。 梁慧星、陳華彬：物權(quán)法，北京法律出版社，2016年版，第53頁(yè)。我國(guó)目前將房屋物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)要件認(rèn)定為是使得物權(quán)變動(dòng)的法律行為，而將形式要件認(rèn)定為登記，這種規(guī)則之下可能導(dǎo)致房屋的事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)相互分離。因此，筆者將對(duì)借名協(xié)議是否有效、是否存在第三人的情況對(duì)房屋權(quán)屬加以分析。（一） 無(wú)第三人

23、時(shí)借名協(xié)議的效力對(duì)于房屋權(quán)屬的影響上文筆者分析得到，借名協(xié)議屬于出借人與借名人之間的內(nèi)部協(xié)議，并不會(huì)影響房屋買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系的有效性。但是，借名協(xié)議自身的有效性卻著實(shí)值得探討，其與房屋權(quán)屬密切關(guān)聯(lián)。1.借名協(xié)議有效時(shí)的房屋權(quán)屬我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記制度，登記的主要作用有兩項(xiàng)：權(quán)利的推定力和登記的公信力。權(quán)利推定力指的是我國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)登記者認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利者，但是事實(shí)上也存在著法律無(wú)權(quán)和事實(shí)物權(quán)相互分離的情形。借名買(mǎi)房合同就是典型之一，其行為即造成了二者的分離。實(shí)際購(gòu)房人如果能夠證明自己是房屋的實(shí)際所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋歸其所有。此時(shí)，若借名協(xié)議有效的話(huà)，借名協(xié)議約定作為當(dāng)事人之間的意思自治發(fā)揮作

24、用，出借人應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定配合借名人享有房屋法律物權(quán)，待條件滿(mǎn)足時(shí)配合法律物權(quán)的轉(zhuǎn)移，以實(shí)現(xiàn)法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的統(tǒng)一。在此種情況之下，房屋的事實(shí)物權(quán)理應(yīng)歸屬于借名人所有，并沒(méi)有爭(zhēng)議。2.借名協(xié)議無(wú)效時(shí)的房屋權(quán)屬借名協(xié)議作為合同的一種，受到我國(guó)合同法的調(diào)整。合同法第52條規(guī)定了五種事由下的合同無(wú)效。筆者認(rèn)為，五種合同無(wú)效事由可以分為兩類(lèi)：其一，基于通常原因的無(wú)效，即當(dāng)事人之間的內(nèi)部約定或締約過(guò)失等問(wèn)題無(wú)效；其二，當(dāng)事人之間訂立的合同違反了法律法規(guī)或者損害了公共利益而無(wú)效。筆者將對(duì)這兩種情形下的房屋權(quán)屬加以探討：（1）基于通常原因的無(wú)效時(shí)的房屋權(quán)屬這種情況，借名人與出借人之間的協(xié)議因?yàn)楫?dāng)事人之間的內(nèi)部

25、約定或者締約過(guò)失等問(wèn)題無(wú)效，故而此時(shí)，借名人不可以依據(jù)其與出借人之間的協(xié)議要求出借人轉(zhuǎn)移房屋法律物權(quán)，出借人也因此沒(méi)有了轉(zhuǎn)移的義務(wù)。又由于房屋買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系以及房屋登記均真實(shí)有效，故而此時(shí)房屋的事實(shí)物權(quán)也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為長(zhǎng)久地歸為出借人所有。（2）基于違反了法律法規(guī)或損害了公共利益無(wú)效時(shí)的房屋權(quán)屬此種情況下，借名人與出借人之間的房屋協(xié)議屬于違反法律的強(qiáng)制規(guī)定或有損于公共利益。筆者認(rèn)為，此時(shí)協(xié)議無(wú)效，但與通常原因無(wú)效的不同是，此時(shí)的無(wú)效不僅僅只是導(dǎo)致協(xié)議內(nèi)容無(wú)法履行，其會(huì)同時(shí)產(chǎn)生行政法和民法的雙重法律效果。即目前的司法實(shí)踐中認(rèn)為，如果借名協(xié)議違法或有損公共利益無(wú)效時(shí)，明確了出借人和借名人不得請(qǐng)求確認(rèn)產(chǎn)

26、權(quán)的效果。房屋的事實(shí)物權(quán)認(rèn)定為從未發(fā)生過(guò)轉(zhuǎn)移，但是由于售房人已經(jīng)脫離了這種與房屋物權(quán)認(rèn)定的法律關(guān)系，所以筆者認(rèn)為此時(shí)的房屋應(yīng)當(dāng)由房屋主管部門(mén)收回，出借人應(yīng)當(dāng)負(fù)有注銷(xiāo)登記的義務(wù)，而借名人應(yīng)當(dāng)配合返還占有利益。此時(shí)的房屋事實(shí)物權(quán)的歸屬既非出借人也非借名人。筆者認(rèn)為，房屋主管部門(mén)收回房屋等相關(guān)事宜結(jié)束之后，可以將房屋返還給售房人，解除此購(gòu)房合同，返還借名人或出借人的購(gòu)房資金。（二） 存在第三人時(shí)的房屋權(quán)屬通常情況下，出借人或借名人與售房者進(jìn)行了房屋買(mǎi)賣(mài)行為之后不會(huì)涉及到第三人。但是事實(shí)上也存在著一些例外，比如在出借人將房屋過(guò)戶(hù)給借名人之前，可能會(huì)把房屋法律物權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押給了第三人，此時(shí)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定房

27、屋權(quán)屬是筆者接下來(lái)要加以探討的內(nèi)容。涉及到第三人介入的情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)從維持物權(quán)登記的推定力和第三人的利益加以考慮。第三人的利益固然應(yīng)該保護(hù)，但是借名人的利益也不能忽略，這種利益的沖突使得在探討時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)第三人是否善意地獲得房屋物權(quán)加以區(qū)分。1.第三人存在且借名協(xié)議有效時(shí)的房屋權(quán)屬（1）第三人善意的情形在出借人進(jìn)行了房屋物權(quán)登記之后，我國(guó)法律上推定其為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，且具有公信力。此時(shí)如果出借人在轉(zhuǎn)移房屋法律物權(quán)給借名人之前又與善意的第三人進(jìn)行了房屋法律物權(quán)的轉(zhuǎn)移，那么房屋的事實(shí)物權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定值得思考。首先，房屋進(jìn)行登記后，具有公信力，善意的第三人無(wú)法判斷房屋的物權(quán)是否存在瑕疵，其只能夠推

28、定得出房屋的事實(shí)物權(quán)也是出借人的，符合法律法規(guī)的規(guī)定。所以，即便出借人和借名人之間的協(xié)議有效導(dǎo)致了房屋的法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)相分離，出借人的行為構(gòu)成了無(wú)權(quán)處分的行為，第三人仍有權(quán)獲得房屋的法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)。因?yàn)樵诖朔N利益沖突下，我國(guó)法律更應(yīng)該保護(hù)善意的第三人的利益，按照我國(guó)物權(quán)法第106條的理解，即便出借人對(duì)于房屋無(wú)權(quán)處分，但是此時(shí)第三人也善意取得了房屋的事實(shí)物權(quán)。其次，在這種利益對(duì)沖下，筆者做出了一個(gè)價(jià)值衡量的標(biāo)準(zhǔn)。借名人與出借人之間的合意導(dǎo)致了房屋的事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)的分離，那么此時(shí)這種分離的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由借名人承擔(dān)而不應(yīng)當(dāng)把這種風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)加于善意的第三人的身上，故而此內(nèi)部協(xié)議對(duì)于善意的第三人沒(méi)有

29、對(duì)抗的效力。所以，在借名協(xié)議有效且第三人善意的情況之下，房屋的事實(shí)物權(quán)也應(yīng)當(dāng)歸屬于善意的第三人。（2）第三人惡意的情形所謂惡意，即第三人知曉借名人與出借人的借名協(xié)議后仍與出借人進(jìn)行房屋法律物權(quán)的轉(zhuǎn)移。筆者認(rèn)為，此時(shí)借名協(xié)議的效力足以對(duì)抗惡意的第三人，這種情形之下第三人并非不知物權(quán)的瑕疵，仍一意為之，所以其行為的風(fēng)險(xiǎn)后果理應(yīng)由其自身加以承擔(dān)。同時(shí)，按照我國(guó)物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬┑?6條第1款第4項(xiàng)的規(guī)定可知，此時(shí)第三人仍與出借人進(jìn)行交易的話(huà)，不受到物權(quán)法106條的保護(hù)，因此不能取得房屋事實(shí)物權(quán)。所以，在借名協(xié)議有效且第三人惡意的情況之下，房屋的事實(shí)物權(quán)仍應(yīng)當(dāng)歸屬于借名人，第三人應(yīng)當(dāng)注銷(xiāo)其登記且出借人應(yīng)

30、當(dāng)按照協(xié)議的內(nèi)容將房屋的法律物權(quán)轉(zhuǎn)移給借名人。2. 第三人存在且借名協(xié)議無(wú)效時(shí)的房屋權(quán)屬當(dāng)借名協(xié)議無(wú)效時(shí)，按照上文的探討可以將協(xié)議無(wú)效的原因歸結(jié)為兩大類(lèi)，第一類(lèi)即是基于通常原因的無(wú)效，而第二類(lèi)則是違反了法律法規(guī)或損害了公共利益而導(dǎo)致的無(wú)效，當(dāng)?shù)谌舜嬖跁r(shí)，房屋的事實(shí)物權(quán)應(yīng)當(dāng)如何判斷，筆者將分類(lèi)討論：（1）第三人善意的情形上文中筆者討論到若借名協(xié)議無(wú)效，則房屋事實(shí)物權(quán)的歸屬由于無(wú)效的原因不同被細(xì)分為兩大類(lèi)?，F(xiàn)第三人加以介入，筆者將對(duì)此情況再做分析對(duì)比。當(dāng)協(xié)議基于通常情況無(wú)效按照上文得出的結(jié)論可知，此時(shí)的法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)都?xì)w屬于出借人。那么此時(shí)，若第三人與出借人達(dá)成了某種房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移的協(xié)議并辦理了相關(guān)轉(zhuǎn)移的登記手續(xù)，那么此時(shí)房屋的法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)都當(dāng)然地歸屬于第三人所有。當(dāng)協(xié)議違反強(qiáng)制性規(guī)定或有損于公共利益無(wú)效按照上文的分析可以知曉，若不存在第三人的情況時(shí)，房屋的物權(quán)應(yīng)當(dāng)由房屋主管部門(mén)收回再做處理，借名人和出借人都不能獲得房屋的物權(quán)。但是當(dāng)存在善意第三人的情況之時(shí)，為了保護(hù)善意第三人的利益不受到侵害，房屋主管部門(mén)此時(shí)不應(yīng)當(dāng)再將房屋收回，因?yàn)檫@樣會(huì)使得無(wú)知的第三人的利益受到侵害。此時(shí)，房屋的物權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于該第三人所有，這樣既使得第三人的利益得到了保障，也使得借名協(xié)議的無(wú)效的后果有人承擔(dān)，筆者認(rèn)為此處理方式較