廣寧縣商業(yè)調(diào)查報告課件

1、報告大綱項目綜合調(diào)研的目的與構(gòu)想項目基本概況廣寧縣宏觀市場分析廣寧縣城市總體規(guī)劃與發(fā)展趨勢理解南街鎮(zhèn)整體市場發(fā)展概況基礎(chǔ)篇宏觀篇市場篇調(diào)研綜合性結(jié)論結(jié)論篇縣域整體房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與供求趨勢分析區(qū)域整體商業(yè)市場發(fā)展布局概況縣城主要商業(yè)區(qū)域之發(fā)展現(xiàn)狀分析縣城主要商業(yè)項目發(fā)展現(xiàn)狀分析本案之主要競爭項目了解項目綜合調(diào)研目的與范圍調(diào)研目的：主要針對商業(yè)市場，研判當(dāng)?shù)厥袌龈偁帒B(tài)勢、評估本案策略定位與開 發(fā)、經(jīng)營、發(fā)展之可行性分析；調(diào)研范圍：主要針對當(dāng)?shù)睾暧^市場、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、商業(yè)市場細(xì)分 研究之綜合分析、研判；項目基本概況開發(fā)商介紹廣寧縣悅景實業(yè)發(fā)展有限公司，隸屬于四會市騰業(yè)實業(yè)總公司，是一

2、家集房地產(chǎn)開發(fā)、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理于一體之房地產(chǎn)公司；目前該公司正運行、開發(fā)的項目包括：城東廣場建設(shè)項目：總面積約1.29萬m2，總投資約2500萬元，廣場共分為五個功能區(qū)：主廣場、雕塑廣場、噴泉廣場、休閑購物廣場及停車場，項目以現(xiàn)代城市廣場及商業(yè)規(guī)劃設(shè)計理念為主導(dǎo)，定位打造廣寧竹鄉(xiāng)旅游文化一條街；文化橋建設(shè)項目：項目總投資200萬元，建成后將連通文化路與環(huán)城東路，使橋與廣場融為一體，大大縮短了城東區(qū)到城市中心區(qū)的距離，有效擴(kuò)大廣寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈；“御景園”項目：（本案）項目秉承開發(fā)商“居住社區(qū)人性化、園林環(huán)境生態(tài)化、生活享受品質(zhì)化”之開發(fā)經(jīng)營理念，打造集豪華別墅、高檔住宅、商業(yè)街、星級酒店、休

3、閑會所等功能于一體之綜合小區(qū)，為廣寧注入 “高品質(zhì)、原生態(tài)、服務(wù)優(yōu)”的居住生活環(huán)境；該公司之實力與成功案例：1 懷集商業(yè)步行街項目；2 懷集雅豪庭園項目；3 懷集星豪苑項目；4 懷集怡景苑項目；5 廣西大湯溫泉度假村項目；6 基礎(chǔ)篇項目概況：位置：座落于廣寧縣城東區(qū)南街河畔，位于環(huán)城東路（原農(nóng)機學(xué)校校區(qū)）地塊；開發(fā)商：廣寧縣悅景實業(yè)發(fā)展有限公司；物業(yè)公司：恒基物業(yè)管理有限公司；整體定位：締造廣寧山水園林高尚人居新典范；功能定位：集豪華別墅、高檔住宅、商業(yè)街、星級酒店、休閑會所等于一體之綜合性居住小區(qū)；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代歐式建筑；園林風(fēng)格：東南亞皇家園林；開發(fā)周期：首期開發(fā)預(yù)計2009年中竣工，20

4、11年項目全面開發(fā)完善；相關(guān)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃用地：260畝；總建面積：27萬m2；綠化率：70%；總投資：4.28億元；小區(qū)規(guī)劃：47棟7層、38棟 別墅、15棟10層、 9棟17層、及商業(yè) 配套等；基礎(chǔ)篇宏觀篇宏觀篇廣寧縣宏觀市場分析城市概況：廣寧縣位于廣東省中部偏西北，地處北江直流綏江中游，是山區(qū)縣和革命老區(qū)，是全國著名“竹子之鄉(xiāng)”、“武術(shù)之鄉(xiāng)”、及全國文化先進(jìn)縣；全縣總面積2459平方公里，東西毗鄰四會、清遠(yuǎn)，西南面與高要、德慶相連，西北面與懷集接壤，北面與陽山等縣交界；全縣轄17個建制鎮(zhèn)、22個居民委員會、156個村民委員會，全縣總?cè)丝?5萬人，其中農(nóng)業(yè)人口43萬人；是廣東省重點林區(qū)和首

5、批林業(yè)生態(tài)縣，林業(yè)資源豐富，森林覆蓋率達(dá)78.3%；是國家級竹海森林公園，竹林面積108萬畝；古屬嶺南百粵地、革命老區(qū)，旅游資源豐富，有珠三角“后花園”的美譽，竹海大觀景區(qū)更是廣東省唯一以竹生態(tài)、竹文化為主題的旅游景區(qū)；嶺南地區(qū)最大的“廣東竹博園”，集竹文化博物館、書法碑林、竹建筑群等設(shè)施；總體地形地貌為：山多、平地少、耕地少，“八山一水一分田”的山區(qū)縣；交通網(wǎng)絡(luò)：至2001年底，全縣通車公路里程1345公里，包括：省道221.6公里、縣道189.9公里、鄉(xiāng)道933.5公里；省道是直達(dá)珠三角、溝通大西南的重要通道之一，縣城至廣州車程僅兩小時、至肇慶車程僅一個多小時，均為二級以上水泥路面；交通網(wǎng)

6、絡(luò)以縣城南街為中心，以省道連大線、石祿線、珠木線和縣道春中線、南北線等為骨架之主干公路，構(gòu)成境內(nèi)四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)交通優(yōu)勢；廣寧縣鄰近火車站肇慶火車站； 縣內(nèi)汽車站屬二級客運站，位于 廣寧縣出入口交匯處，毗鄰縣文 化廣場，線路遍布珠三角各大中 城市及省外；廣賀高速將于近期完成，加速融入 珠三角1小時經(jīng)濟(jì)圈；廣寧縣宏觀篇經(jīng)濟(jì)水平：（根據(jù)政府相關(guān)數(shù)據(jù)）從全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值方面：近年來，年均遞增率超過10%；從國稅收入方面：從全縣固定資產(chǎn)投資總額方面：宏觀篇從社會消費品零售總額方面：從全縣農(nóng)民人均純收入方面：2004年2005年2006年2007年農(nóng)民人均純收入4170元4345元4475元4699元

7、同比增長率+3.4%+4.2%+3%+5%2007年全鎮(zhèn)人均GDP8245元；從全縣2008年1-8月份綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面：08年上半年生產(chǎn)總值工業(yè)總產(chǎn)值農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值國稅收入社會消費品零售總額固定資產(chǎn)投資完成實績26.3億元31.8億元14.2億元1.2億元12.4億元7.2億元同比增長率+12.5%+24.4%+3.8+20%+19.4%+45.8%根據(jù)以上相關(guān)政府經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣寧縣總體社會經(jīng)濟(jì)水平快速發(fā)展，表現(xiàn)為：工業(yè)發(fā)展速度加快，成為推動全縣經(jīng)濟(jì)快速增長的主動力；以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為重點，提高特色農(nóng)業(yè)發(fā)展水平，農(nóng)民人均收入提高，農(nóng)村人居環(huán)境得到改善；以招商引資為主引擎，加大招商引資力度，推動經(jīng)

8、濟(jì)快速發(fā)展；充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，大力開發(fā)旅游資源，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有效提高消費力；宏觀篇城市發(fā)展特點：目前，廣寧實現(xiàn)了“村容整潔、鄉(xiāng)風(fēng)文明”，促進(jìn)了“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、管理民主”，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)全面建設(shè)小康社會；近年來，廣寧縣充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，培育壯大紙業(yè)、竹業(yè)、果業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等四大特色產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了農(nóng)民增收，為新農(nóng)村建設(shè)奠定了基礎(chǔ)；如今的廣寧，打破小縣城概念，開通環(huán)城大道建設(shè)，擴(kuò)大縣城范圍，加快聚和新城建設(shè)，實現(xiàn)縣城“南連西擴(kuò)”，以聚和廣場為中心建設(shè)縣城中軸線，提高城市品位；走進(jìn)廣寧，縣城新區(qū)新樓拔地而起，新工廠扎堆進(jìn)駐各類工業(yè)園，竹產(chǎn)業(yè)、紙經(jīng)濟(jì)、塑料加工等三大特色產(chǎn)業(yè)齊頭并

9、進(jìn)，五大產(chǎn)業(yè)基地格局逐漸成型；目前，廣寧擁有全國著名的“竹子之鄉(xiāng)”、“沙糖桔之鄉(xiāng)”、“武術(shù)之鄉(xiāng)”等名譽，“竹海”大觀更名氣日??；打造“工業(yè)強縣、生態(tài)竹鄉(xiāng)、和諧廣寧”，完善城市功能配套，建設(shè)城市亮點，集聚人流、物流、資金流發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，是目前廣寧縣之長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)；目前廣寧縣之六大特色發(fā)展戰(zhàn)略：大開放推動思想大解放；大項目推動工業(yè)經(jīng)濟(jì)；大引進(jìn)推動民營經(jīng)濟(jì)；大規(guī)劃推動城市建設(shè)；大統(tǒng)籌推動社會和諧；大服務(wù)推動環(huán)境優(yōu)化；宏觀篇城市宏觀市場分析小結(jié)：廣寧縣地處珠三角與粵西山區(qū)的交匯處，位于泛珠三角的咽喉部位，是離珠三角經(jīng)濟(jì)圈最近的山區(qū)縣，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢！區(qū)位優(yōu)勢城市交通網(wǎng)絡(luò)的完善，二廣高速公路即將建成

10、，貴廣快速鐵路正在籌建，加速融入泛珠三角1小時經(jīng)濟(jì)圈，路網(wǎng)優(yōu)勢更加突顯！交通優(yōu)勢近年來，全縣各行業(yè)經(jīng)濟(jì)均保持平穩(wěn)增長趨勢，總體經(jīng)濟(jì)水平增長率更超過10%以上逐年增長；持續(xù)大力發(fā)展竹產(chǎn)業(yè)、紙經(jīng)濟(jì)、塑料加工等三大支柱產(chǎn)業(yè)，打造五大基地；抓好商貿(mào)建設(shè)、拉動第三產(chǎn)業(yè)、完善城市功能配套、發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展森林資源覆蓋率超過80%，是廣東省重點林區(qū)和“首批林業(yè)生態(tài)縣”；竹林資源面積超過100萬畝，是中國著名的“竹子之鄉(xiāng)”；擁有中國最大的高級竹木混合漿生產(chǎn)基地、首個“廣東省造紙產(chǎn)業(yè)基地”、全省最大的特種紙生產(chǎn)基地、全省唯一一個國家級竹海森林公園；礦產(chǎn)資源豐富，種類多、儲量大，其中產(chǎn)于廣寧西南部的廣綠玉，

11、是中國五大佳玉之一；水力資源豐富，全縣已建起小水電站將近140座，年發(fā)電收入超過7000萬元，已成為廣寧支柱產(chǎn)業(yè)之一；旅游資源豐富，包括竹海大觀、竹文化博覽館、寶錠山景區(qū)、古水河、螺殼山景區(qū)等眾多旅游亮點；資源優(yōu)勢宏觀篇城市整體規(guī)劃理解與發(fā)展趨勢分析廣寧縣城市整體規(guī)劃理解行政區(qū)規(guī)劃：全縣轄17個建制鎮(zhèn)、22個居民委員會、156個村民委員，總?cè)丝?5萬人；1997-2006年，縣域總?cè)丝谠鲩L虛度緩慢，年均增長率僅為2.78，期間縣城人口較快，年均增長率為8.66；規(guī)劃縣域總?cè)丝谠鲩L預(yù)測為：2015年總?cè)丝?9萬人、2020年總?cè)丝?2萬人、2025年總?cè)丝?7-69萬人；目前全縣各鎮(zhèn)人口分布：建

12、制鎮(zhèn)總?cè)丝冢ㄈf人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）農(nóng)業(yè)人（萬人）南街鎮(zhèn)12.38.34排沙鎮(zhèn)3.30.33石澗鎮(zhèn)1.30.21.1譚布鎮(zhèn)3.50.23.3江屯鎮(zhèn)3.50.23.3聯(lián)合鎮(zhèn)2.30.12.2螺崗鎮(zhèn)1.30.11.2北市鎮(zhèn)2.20.22坑口鎮(zhèn)3.10.22.9赤坑鎮(zhèn)2.20.12.1賓亨鎮(zhèn)3.70.33.4五和鎮(zhèn)2.10.12橫山鎮(zhèn)4.30.24.1木格鎮(zhèn)2.50.12.4石咀鎮(zhèn)1.60.11.5古水鎮(zhèn)4.50.34.2洲仔鎮(zhèn)20.11.9宏觀篇城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)：建設(shè)工業(yè)強鎮(zhèn)、生態(tài)竹鄉(xiāng)、和諧廣寧；規(guī)劃要“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)”，具有鮮明地方特色和時代特征；推進(jìn)“南連西擴(kuò)”之建設(shè)工程；規(guī)劃2

13、0-30萬人口的中等城市，提高城市綜合實力；加快發(fā)展特色旅游產(chǎn)業(yè)；規(guī)劃建設(shè)以“南坤大道”為中軸線，山城結(jié)合，推進(jìn)縣城“南連西擴(kuò)”，構(gòu)筑大城市的格局；規(guī)劃城鎮(zhèn)體系未來產(chǎn)業(yè)分布：山區(qū)綠色經(jīng)濟(jì)帶，重點經(jīng)濟(jì)區(qū)域建設(shè)“一主兩次”之城鎮(zhèn)發(fā)展軸線；沿綏江、廣賀高速形成的東西向城鎮(zhèn)發(fā)展主軸，未來廣寧產(chǎn)業(yè)發(fā)展主導(dǎo)區(qū)；東線沿五和、石澗、排沙、江屯形成的南北向產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；西線沿木格、古水、坑口、北市形成的南北向生態(tài)發(fā)展軸；T型的開發(fā)軸線，以綏江軸線與產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸線為主要開發(fā)軸線；宏觀篇宏觀篇城鎮(zhèn)等級與職能規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)劃層次規(guī)劃類型鎮(zhèn)區(qū)名稱職能類型第一層次中心城區(qū)南街鎮(zhèn)與橫山鎮(zhèn)全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，富于地方

14、特色的“竹鄉(xiāng)之城”與“山水之城；第二層次次中心城鎮(zhèn)石澗鎮(zhèn)與賓亨鎮(zhèn)縣域次中心城鎮(zhèn)，是廣寧縣的”南大門“，南部片區(qū)經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心，已發(fā)展油墨、紙張、塑料制品等外向型工業(yè)為主的工業(yè)型城鎮(zhèn)；第三層次中心鎮(zhèn)江屯鎮(zhèn)與聯(lián)合鎮(zhèn)廣寧縣北部的片區(qū)中心、經(jīng)濟(jì)中心、綜合商品貿(mào)易集散中心及交通樞紐，以發(fā)展外貿(mào)型加工工業(yè)為主，是一個工、農(nóng)、商綜合發(fā)展的商貿(mào)型城鎮(zhèn)；古水鎮(zhèn)廣寧縣西部片區(qū)的經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、交通、旅游中心，以資源型加工業(yè)為主導(dǎo)的綜合性城鎮(zhèn)，與洲仔鎮(zhèn)綜合考慮為一個經(jīng)濟(jì)區(qū)域；第四層次一般鎮(zhèn)北市鎮(zhèn)廣寧縣北部片區(qū)的旅游中心，以發(fā)展旅游、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)為主的山水生態(tài)城鎮(zhèn)；五和鎮(zhèn)以塑料再生工業(yè)、資源加工為主的工業(yè)型城鎮(zhèn)，是廣寧

15、縣塑料再生工業(yè)基地；排沙鎮(zhèn)與譚布鎮(zhèn)資源型加工、工農(nóng)貿(mào)易型小城鎮(zhèn)；坑口鎮(zhèn)與赤坑鎮(zhèn)生態(tài)型城鎮(zhèn)，形成以農(nóng)、貿(mào)、旅游為主的綜合型小城鎮(zhèn)；木格鎮(zhèn)形成超越鎮(zhèn)域影響力的中等的一般城鎮(zhèn)，為資源型加工、工農(nóng)貿(mào)易型小城鎮(zhèn)；洲仔鎮(zhèn)與螺崗鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)型小城鎮(zhèn)；宏觀篇縣域交通體系規(guī)劃：規(guī)劃發(fā)展揭茂高速與廣賀高速公路走線；規(guī)劃發(fā)展貴廣快速鐵路；縣域交通組織，環(huán)城路、省道、縣道，縱橫貫通各城鎮(zhèn)區(qū)域；“+”字型高速公路南北、東西軸線規(guī)劃，國道和省道為骨架，縣域農(nóng)村公路網(wǎng)絡(luò)將通達(dá)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和所有行政村；未來廣寧縣公路發(fā)展的趨勢和特點是：打通斷頭路，盡快形成縣級干線交通骨架網(wǎng)，提高干線公路等級，便捷連接高速公路，便捷縣域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的交流，

16、帶動整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；加大通達(dá)密度，通村公路建設(shè)以四級公路標(biāo)準(zhǔn)為主；宏觀篇廣寧縣整體發(fā)展趨勢分析發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)：優(yōu)勢：區(qū)位、交通、生態(tài)、資源等四大優(yōu)勢，為加快城鎮(zhèn)化發(fā)展、推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、融入珠三角1小時經(jīng)濟(jì)圈奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)；三大產(chǎn)業(yè)、五大基地，注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；劣勢：地勢山多地少，土地資源不足、用地初期開發(fā)建設(shè)成本高、環(huán)境敏感度較高；目前城鎮(zhèn)化水平不高，小城鎮(zhèn)規(guī)劃過小，不利于工業(yè)的聚集、服務(wù)業(yè)的成長、農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移及“三農(nóng)”問題的解決；機遇：預(yù)期交通條件的改善；迎接廣東省重點發(fā)展“雙轉(zhuǎn)移”戰(zhàn)略發(fā)展機遇；挑戰(zhàn)：面臨區(qū)域的競爭；面臨產(chǎn)業(yè)發(fā)展與引入新興產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的市場競爭；未來城鎮(zhèn)發(fā)

17、展定位與性質(zhì)：城鎮(zhèn)未來發(fā)展定位：肇慶市林漿紙一體化產(chǎn)業(yè)制造業(yè)基地；肇慶市重要的交通節(jié)點城市；現(xiàn)代化生態(tài)旅游城市，肇慶市重要的旅游節(jié)點城市，華南地區(qū)極具特色的生態(tài)休閑度假勝地；環(huán)境優(yōu)美的宜居城市、竹鄉(xiāng)城市與山水城市，市民安居樂業(yè)的家園和旅行者的樂園；廣寧縣城鎮(zhèn)未來發(fā)展性質(zhì)：打造全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展造紙、建材及竹木加工業(yè)為主，并適當(dāng)發(fā)展旅游業(yè)、及物流業(yè)，建設(shè)富于地方特色的“宜居之城”、“竹鄉(xiāng)之城”、及“山水之城”；宏觀篇根據(jù)相關(guān)政府材料顯示，廣寧縣之未來發(fā)展重點趨勢為：著力推進(jìn)工業(yè)強縣戰(zhàn)略，不斷壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)，加快形成以制漿造紙、竹木加工、塑料加工三大產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；大力發(fā)展現(xiàn)

18、代農(nóng)業(yè)，扎實推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，加快發(fā)展鎮(zhèn)級經(jīng)濟(jì)；努力提高招商引資水平，加快發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)；積極抓好財稅金融工作，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展；不斷改善基礎(chǔ)設(shè)施，加速發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)；深入開展精神文明建設(shè)，全面發(fā)展社會事業(yè)，有效推動社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；加強生態(tài)環(huán)保工作，促進(jìn)社會可持續(xù)發(fā)展；維護(hù)社會大局穩(wěn)定，構(gòu)建和諧廣寧；提高行政效能，建設(shè)實干、高效、廉潔政府；宏觀篇南街鎮(zhèn)宏觀市場概況南街鎮(zhèn)概況：南街鎮(zhèn)位于北江水系綏江中游，是廣寧縣人民政府所在地，地處全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；全鎮(zhèn)總面積189.3平方公里，其中耕地2.9萬畝，山地28萬畝，下轄18個村委會、5個社區(qū)居委會，總?cè)丝?2.3萬人，其中農(nóng)業(yè)人口4萬人

19、；全鎮(zhèn)交通、通信、電力、水利等基礎(chǔ)設(shè)施完善，省道四聯(lián)線和縣道通往各鎮(zhèn)公路貫穿全鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；目前城鎮(zhèn)金融、商貿(mào)、娛樂、餐飲等城市配套設(shè)施齊全，城鎮(zhèn)功能日臻完善；城鎮(zhèn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：目前南街鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，一、二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展，社會各項事業(yè)全面進(jìn)步；全鎮(zhèn)現(xiàn)有民營企業(yè)120多家，以造紙、皮具、五金、塑料、竹制品工藝等主要行業(yè)，正向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展；“三高”農(nóng)業(yè)發(fā)展迅猛，全鎮(zhèn)沙糖桔種植面積4.2萬畝，現(xiàn)全鎮(zhèn)有50畝以上規(guī)劃的沙糖桔農(nóng)業(yè)基地280多個，其它西瓜、石榴、南華李等優(yōu)質(zhì)水果5000多畝，年養(yǎng)殖生豬10多萬頭、山地雞120多萬只，生豬、山地雞大型養(yǎng)殖基地60多個，以形

20、成沙糖桔種植為主的“果業(yè)”和生豬、山地雞“養(yǎng)殖業(yè)”之規(guī)模，成為全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；以竹海大觀、寶錠山景區(qū)為主的竹生態(tài)旅游輻射帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，目前全鎮(zhèn)旅游、商貿(mào)、飲食服務(wù)等行業(yè)繁榮興旺；（據(jù)相關(guān)政府資料）2004年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2.94億元、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值0.97億元、農(nóng)村人均純收入4204元、國稅收入955萬元；隨著全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，預(yù)計2010年，全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值達(dá)到15.6億元、年均增長率14%，其中工業(yè)總產(chǎn)值年均增長22%、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年均增長7%，固定資產(chǎn)投資年均增長18%，農(nóng)民人均純收入年均增長4.8%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%；市場篇市場篇縣域整體房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

21、與供求趨勢分析縣域整體房地產(chǎn)市場概況：（根據(jù)06年廣寧縣城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃材料）至2005年底，城區(qū)住房總建筑面積總量為220萬m2，其中，直管公房面積0.36萬m2，通過房地產(chǎn)商開發(fā)建造的商品住房46萬m2，城區(qū)戶籍人口11萬人，按戶籍人口計人均住房建筑面積為20m2/人；根據(jù)規(guī)劃顯示：2006年2010年，規(guī)劃期內(nèi)之城區(qū)建設(shè)各類住房目標(biāo)：城區(qū)計劃建設(shè)各類住房總建筑面積50.96萬m2，其中(以下為萬平方米)城區(qū)計劃建設(shè)各類住房總套數(shù)約5353套，其中：其中，計劃住房建設(shè)按區(qū)域分布：縣域舊城區(qū)計劃住房建設(shè)縣域新城區(qū)計劃住房建設(shè)套數(shù)（套）面積（萬m2）套數(shù)（套）面積（萬m2）商品住房203119

22、.82286227.93保障住房3002.091601.12規(guī)劃期內(nèi)，政府重點發(fā)展普通商品住房，并自2006年11月1日起政策規(guī)定：凡新批、新開工的商品住房建設(shè)，戶型建筑面積90m2以下（含經(jīng)濟(jì)適用住房），須達(dá)到開發(fā)總建面積的70%以上；經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)格控制中、小戶型，中型戶型面積控制在80m2左右、小型戶型面積控制在60m2左右；規(guī)劃期內(nèi)（2006年2010年）之城區(qū)住房建設(shè)年度計劃為：市場篇縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃重點：（根據(jù)06年廣寧縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要材料）規(guī)劃中心城區(qū)在適當(dāng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的同時，合理發(fā)展中高檔商品房，培育中心城區(qū)中高檔房地產(chǎn)市場，增加酒店產(chǎn)權(quán)式商品

23、房的建設(shè)，適應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；規(guī)劃期內(nèi)，城區(qū)住房用地計劃供應(yīng)總量為29.23萬m2，其中商品住房用地26.19萬m2、保障住房用地3.04萬m2；年度商品住房用地政策性保障住房用地合計經(jīng)濟(jì)適用房用地廉租住房用地20065.480.520.50.0220075.030.630.560.0720085.310.650.580.0720095.210.60.530.0720105.160.640.570.07合計26.193.042.740.3規(guī)劃期內(nèi)，住房用地供應(yīng)年度計劃： （單位：萬m2) 年度用地總量新增用地中小套型中低價位存量用地20065.483.180.522.320075

24、.033.082.331.9520085.313.201.982.1120095.213.632.521.5820105.163.12.422.06合計26.1916.199.7610其中商品住房用地供應(yīng)年度計劃： （單位：萬m2) 市場篇根據(jù)廣寧縣城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，各類居住建筑的容積率規(guī)定為：低層住宅，新區(qū)容積率不大于0.7，舊城區(qū)容積率不大于0.9；多層、中高層住宅，新區(qū)容積率不大于1.7，舊城區(qū)容積率不大于2.0；高層住宅，新區(qū)容積率不大于3.5，舊城區(qū)容積率不大于4.0；縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀：近年來，廣寧縣圍繞“生態(tài)竹鄉(xiāng)”建設(shè)，樹立經(jīng)營城市的理念，注重研究城市規(guī)劃和發(fā)展，加快城區(qū)

25、擴(kuò)建步伐，大力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力支撐；廣寧縣先后建成城東花園、雅豪苑、五一花園，清華園、城東清華園、畔河灣、萬豐廣場、萬景豪苑和華鴻商城等樓盤，旅游、餐飲、物流、中介服務(wù)、文化娛樂等第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；（根據(jù)相關(guān)房管局?jǐn)?shù)據(jù)）2007年，共完成開發(fā)投資8300萬元、同比增長31%，銷售面積6.7萬m2、同比增長26%，銷售金額1.2億元、同比增長34%；市場篇市場篇區(qū)域整體商業(yè)市場發(fā)展布局概況從廣寧縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃結(jié)構(gòu)上看，全鎮(zhèn)總體商業(yè)市場結(jié)構(gòu)主要分為四大方面：南街鎮(zhèn)：作為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，結(jié)合資源優(yōu)勢，不斷完善城鎮(zhèn)配套功能設(shè)施

26、，重點發(fā)展全鎮(zhèn)富有地方特色的旅歐、商貿(mào)、餐飲服務(wù)等行業(yè)市場；石澗鎮(zhèn)：作為次中心城鎮(zhèn)，廣寧南部片區(qū)的經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心，重點發(fā)展油墨、紙張、塑料制品等外向型專業(yè)市場；北市鎮(zhèn)：作為廣寧北部片區(qū)的旅游中心，充分發(fā)展資源優(yōu)勢，重點發(fā)展旅游、度假、商貿(mào)等旅游產(chǎn)業(yè)市場；其它鎮(zhèn)：均結(jié)合各鎮(zhèn)資源優(yōu)勢特點，以發(fā)展工業(yè)、農(nóng)業(yè)、加工業(yè)及貿(mào)易等資源性商業(yè)市場為主；從目前縣城（南街鎮(zhèn)）之商業(yè)布局上看：南街鎮(zhèn)之商業(yè)，主要以“十字街”為中心、四條延伸商業(yè)街為主；包括：中華西路：以個體經(jīng)營商鋪為主，主要滿足周邊鄉(xiāng)村居民日常需求；中華中/東路：縣城主要商業(yè)街，集中品牌業(yè)態(tài)，主要滿足居民休閑購物、旅游消費等需求；新寧南路：縣城傳統(tǒng)商

27、業(yè)街，以成為縣城的中心商業(yè)區(qū)域，以大眾品牌為主，主要滿足居民休閑購物、旅游消費等需求；新寧北路：屬于中心商業(yè)街的后段，以中醫(yī)院為分界，前段以延續(xù)商業(yè)街形式為主，后段以綜合農(nóng)貿(mào)市場、及居民生活配套商業(yè)為主；其它商業(yè)區(qū)域包括：南東一路：位于廣玉路延伸之主干規(guī)劃路，集中政府機構(gòu)、銀行、旅業(yè)等，以餐飲業(yè)為主要商業(yè)形態(tài)；環(huán)城西路：位于街心公園對面，以五金、建材商業(yè)為主，附帶日常生活配套商業(yè)及餐飲；南坤一路：以滿足周邊居民及旅業(yè)游客之日常需求商業(yè)為主；市場篇從縣城目前之商業(yè)業(yè)態(tài)與商家組合上看：目前縣城主要的商業(yè)業(yè)態(tài)，主要由以下幾種組成：以一般服裝、皮具、鞋類、及普通日用商品為主要零售業(yè)態(tài)；目前縣城內(nèi)的零售

28、業(yè)品牌，主要以國內(nèi)二、三線品牌為主，品牌形象、檔次均較為一般；市場篇以檔次、形象、規(guī)模均較為一般的電影院、康體城等為主之娛樂業(yè)態(tài)；縣城內(nèi)缺少具特色、具檔次、具異國風(fēng)情之餐飲業(yè)態(tài)；縣城內(nèi)的電子/數(shù)碼/IT產(chǎn)品業(yè)態(tài)，多較為零散，不夠集中、不夠?qū)I(yè)形象，較難吸引一些國際頂尖品牌產(chǎn)品的長期進(jìn)駐；市場篇目前縣城內(nèi)的主要商業(yè)場所之業(yè)態(tài)與商家組合多較為散亂，多存在檔次不高、形象一般、消費環(huán)境較差、市場輻射力不強等問題；1 從目前縣城內(nèi)經(jīng)營中的主要商業(yè)場所看，普遍形象不高、檔次較低、缺乏鮮明的主題定位、場內(nèi)之業(yè)態(tài)組合多較為零散；此類商業(yè)場所雖多位于鎮(zhèn)中心的集中商業(yè)區(qū)域內(nèi)，但其市場的輻射力相對比較低，除能滿足當(dāng)

29、地市民的日常消費與休閑購物等基本需求外，較難形成足夠的主題吸引力，而未能有效覆蓋周邊鎮(zhèn)區(qū)、甚至更遠(yuǎn)的區(qū)域目標(biāo)客戶群體；市場篇除了縣城內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)集中區(qū)域與商業(yè)集中場所等，目前區(qū)域內(nèi)仍未有出現(xiàn)一個具一定規(guī)模、較具主題性、表現(xiàn)異國風(fēng)情、完善的商業(yè)規(guī)劃、及擁有一些較知名度高、形象檔次高之品牌商家等優(yōu)勢的大型社區(qū)主題商業(yè)街；1 以上的社區(qū)商業(yè)之形象均較為一般；2業(yè)態(tài)規(guī)劃與組合多較為凌亂；3 整體經(jīng)營管理相對較差；4 項目整體缺乏鮮明的主題定位；5 缺乏統(tǒng)一、有效的形象包裝等；市場篇中華中路：總體定位縣城主要中心商業(yè)街主要業(yè)態(tài)品牌服裝、鞋類、電影院、大型超市、南天商場、時代商場、華中購物城等主要特點屬于

30、廣寧十字街商圈縣城主要商業(yè)區(qū)域之發(fā)展現(xiàn)狀分析市場篇中華東路：總體定位縣城主要中心商業(yè)街主要業(yè)態(tài)前段以通訊、服裝、超市為主，后段以書店、文具為主，以五金雜貨為輔等主要特點屬于廣寧十字街商圈市場篇新寧南路：總體定位縣城中心傳統(tǒng)商業(yè)街主要業(yè)態(tài)品牌服裝、手機專賣、電器城、化妝品、鞋業(yè)、藥店、文化商貿(mào)城等主要特點屬于廣寧十字街商圈，集中傳統(tǒng)消費習(xí)慣市場篇新寧北路：總體定位縣城地區(qū)性商業(yè)街主要業(yè)態(tài)以中醫(yī)院為界，前段延伸新寧南路商業(yè)形態(tài)，后段以綜合農(nóng)貿(mào)市場、藥材市場及生活配套用品業(yè)態(tài)為主主要特點商業(yè)與農(nóng)貿(mào)市場混合經(jīng)營，業(yè)態(tài)較亂，整體檔次低，周邊消費力較弱市場篇五二路（五一商業(yè)街）：總體定位以五一大市場及匯豐

31、超市為中心，延伸周邊各大樓盤項目的首層商業(yè)主要業(yè)態(tài)農(nóng)貿(mào)市場、大型超市、銀行、煙酒、雜貨、通訊、婚紗影樓、小型餐飲等主要特點自發(fā)形成“五一商圈”屬于貫穿環(huán)城西路的商業(yè)街，周邊擁有多個樓盤項目市場篇南東一路：主要業(yè)態(tài)以餐飲、旅業(yè)業(yè)態(tài)為主主要特點為主干規(guī)劃路，集中政府機構(gòu)、銀行等市場篇其他商業(yè)區(qū)域之發(fā)展現(xiàn)狀：環(huán)城西路：總體定位以五金、建材專業(yè)市場主要業(yè)態(tài)以五金、建材、裝修材料為主，以生活配套、小型餐飲為輔南坤大道：總體定位以滿足周邊居民及旅業(yè)游客日常消費為主主要業(yè)態(tài)餐飲、水果、小五金、日用百貨、書店、賓館等主要特點周邊較多學(xué)生群體，及居民密集，沒有大型百貨超市，缺少品牌店中華西路：總體定位以日常配套

32、生活用品為主主要業(yè)態(tài)服裝、手機、水果、發(fā)廊、飾品、面包店、五金店、文具店等主要特點周邊較多學(xué)生群體，及居民密集，沒有大型百貨超市，缺少品牌店市場篇縣城主要商業(yè)項目發(fā)展現(xiàn)狀分析竹鄉(xiāng)商場：地理位置烈士陵園對面產(chǎn)品分析圓弧形歐式建筑風(fēng)格設(shè)計業(yè)態(tài)組合以服裝零售為主輻射范圍以十字街為中心，延伸周邊商業(yè)路段，輻射周邊居民目標(biāo)群體縣城居民項目綜述優(yōu)勢劣勢項目外觀較好位置稍偏離十字街商業(yè)中心市場篇南國商場：地理位置中華中路產(chǎn)品分析普通的商場布置，場內(nèi)通道搭建鐵皮蓋頂業(yè)態(tài)組合包括服裝、鞋類、音像等輻射范圍以十字街商業(yè)中心周邊為主目標(biāo)群體當(dāng)?shù)鼐用耥椖烤C述優(yōu)勢劣勢位置較好業(yè)態(tài)品牌檔次較低市場篇萬豐商業(yè)中心（好宜家購

33、物中心）：地理位置街心花園項目定位縣城商業(yè)中心廣場產(chǎn)品分析配套大型活動廣場，風(fēng)格較為現(xiàn)代業(yè)態(tài)組合大型超市、電訊、特色餐飲、服裝零售、化妝品、布藝等輻射范圍縣城及周邊鎮(zhèn)區(qū)目標(biāo)群體縣城居民及周邊居民項目綜述優(yōu)勢劣勢規(guī)模大、交通便利、業(yè)態(tài)較齊業(yè)態(tài)組合較雜亂市場篇文化商貿(mào)購物城：地理位置新寧南路產(chǎn)品分析藍(lán)色玻璃外立面，外觀較為過時業(yè)態(tài)組合百貨、服裝零售、精品、娛樂城等輻射范圍以噴泉廣場為中心輻射周邊目標(biāo)群體縣城居民項目綜述優(yōu)勢劣勢位置較好外觀形象較差，內(nèi)部裝修殘舊市場篇時代購物城：地理位置中華中路產(chǎn)品分析外觀形象于當(dāng)?shù)剌^為時尚業(yè)態(tài)組合主要以服裝零售為主輻射范圍縣城區(qū)域目標(biāo)群體縣城居民項目綜述優(yōu)勢劣勢外

34、觀形象較時尚，管理較規(guī)范缺乏著名品牌進(jìn)駐結(jié)論篇結(jié)論篇調(diào)研綜合性結(jié)論研判從宏觀方面：廣寧縣擁有區(qū)位、交通、生態(tài)、資源等四大優(yōu)勢，為融入珠三角1小時經(jīng)濟(jì)圈奠定堅固的基礎(chǔ)；三大產(chǎn)業(yè)、五大基地，注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；全縣交通網(wǎng)絡(luò)條件不斷完善，加速迎接了廣東省“雙轉(zhuǎn)移”之戰(zhàn)略發(fā)展機遇；縣城（南街鎮(zhèn)）地處全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)域內(nèi)金融、商貿(mào)、餐飲、娛樂等城市配套設(shè)施齊全，城市功能日臻完善；從經(jīng)濟(jì)方面：2007年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值45.36億元，同比增長12.%，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得成效；工業(yè)發(fā)展速度加快，成為推動全縣經(jīng)濟(jì)的主動力；農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，農(nóng)民人均純收入同比增長5%，農(nóng)村人居環(huán)境得到改善；民營經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，新增民營企業(yè)54家、個體工商戶287戶；城市經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)快