廣東省2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析試題

1、廣東省2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A:相對(duì)較高的收益水平B：易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C:能抵消通貨膨脹的影響D：提高投資者的資信等級(jí)E:借款合同2、考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售自行車(chē)的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)自行車(chē)的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂衉。A.更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命B.更顯著的各異性C.更強(qiáng)的適應(yīng)性D.更專業(yè)的物業(yè)管理3、城市房屋

2、拆遷估價(jià)方法一般應(yīng)當(dāng)采用。A:路線價(jià)法B：成本法C:假設(shè)開(kāi)發(fā)法D:市場(chǎng)比較法E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是_。A.個(gè)人所有的營(yíng)業(yè)用房B.軍隊(duì)出租的房產(chǎn)C.學(xué)校興辦的工廠D.企業(yè)辦的各類學(xué)校自用的房產(chǎn)5、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)一般由_名的單數(shù)業(yè)主擔(dān)任。273115116136、在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按_計(jì)算的。A.綜合利率B.貸款利率C.折現(xiàn)率D.機(jī)會(huì)成本7、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元；折現(xiàn)率為12時(shí)，凈現(xiàn)值為一870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是。A：1112B：1136C：1166D：1295E

3、:借款合同8、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8，該房地產(chǎn)的價(jià)格為。A：22500萬(wàn)元B：23750萬(wàn)元C：38125萬(wàn)元D：39583萬(wàn)元E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線，屬于的內(nèi)容。A:城市總體規(guī)劃B:分區(qū)規(guī)劃C:控制性詳細(xì)規(guī)劃D:修建性詳細(xì)規(guī)劃E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)某宗房地產(chǎn)貸款價(jià)值比率為70，抵押貸款利率為6，抵押貸款常數(shù)為7，自有資金資本化率為9，綜合資本化率。A：0725B：073C：069D：7.6E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格_是指由政府價(jià)格主管

4、部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。A.標(biāo)定地價(jià)B.政府調(diào)節(jié)價(jià)C.政府定價(jià)D.政府指導(dǎo)價(jià)12、橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的。A:質(zhì)量控制B:進(jìn)度控制C：成本控制D:合同管理E:借款合同13、面積誤差比的計(jì)算公式為。按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基)/合同約定面積X 100%)/產(chǎn)權(quán)登記面積X 100%)/產(chǎn)權(quán)登記面積X 100%)/合同約定面積X 100%A:面積誤差比二(合同約定面積一產(chǎn)權(quán)登記面積B:面積誤差比二(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積C:面積誤差比二(合同約定面積一產(chǎn)權(quán)登記面積D:面積誤差比二(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某城市2010年商品住房

5、施工面積為1000萬(wàn)m2,其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)m2,恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)m2。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是_萬(wàn)m2。A500B700C800D100015、某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A4858B5200C2700D626416、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，常規(guī)來(lái)講應(yīng)通過(guò)_的方式取得。A.出讓B.競(jìng)爭(zhēng)C.招標(biāo)D.申請(qǐng)17、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12，銀行的貸款利率為5.44，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹

6、率是。A：3.57B：4.00C：6.56D：10.56E:借款合同18、下列關(guān)于商品房銷(xiāo)售的表述中，正確的是。A:商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的面積誤差不得超過(guò)3%B:按何種面積計(jì)價(jià)，就按何種面積登記發(fā)證C:按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣eD:商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)面積誤差無(wú)約定的，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房?jī)r(jià)款E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/褶、712元/nf、744元/褶、781元/nf和815元/褶，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為。849元/m2865元/nf882元/nf915元/褶E:工業(yè)用地的

7、監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈波動(dòng)趨勢(shì)。A:向下B:平穩(wěn)C:不穩(wěn)定D:向上E:借款合同21、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/褶，建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是。A：81.00B：84.00C：84.17D：84.80E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、我同土地用途管制的核心是_。A.實(shí)行土地有償有限期使用制度B.經(jīng)營(yíng)土地有償使用C.不能隨意改變農(nóng)用地的用途D.不能隨意改變建設(shè)用地的用途23、房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)_討論決定。A.征收人B.被征收人C.房屋

8、征收部門(mén)辦公會(huì)議D.政府常務(wù)會(huì)議24、投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)不包括。A:土地取得成本B：開(kāi)發(fā)成本C:管理費(fèi)用D:銷(xiāo)售費(fèi)用E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、在房地產(chǎn)交易中往往需繳納一些稅費(fèi)，包括_。營(yíng)業(yè)稅；土地增值稅；交易手續(xù)費(fèi)；契稅；補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；印花稅A.B.C.D.二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列行業(yè)中，中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。A:批量行業(yè)B:僵滯行業(yè)C:分塊行業(yè)D:專業(yè)化行業(yè)E:借款合同2、固定投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)行差別稅

9、率，具體適用稅率為0、五個(gè)檔次。A：1B：5C：10D：15E：303、下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有。A：房地產(chǎn)抵押估價(jià)B:房屋征收評(píng)估C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)D:房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)E：房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)4、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%、收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為_(kāi)元/m2。A3800B4500C5200D56005、可行性研究就是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。它要求綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的_。A.社會(huì)的認(rèn)同性B.技術(shù)先進(jìn)性和適用性C.經(jīng)濟(jì)合理性D.建設(shè)的可能性E.政策的導(dǎo)向性_負(fù)責(zé)全

10、國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。A.土地管理局B.城市規(guī)劃管理部門(mén)C.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)D.國(guó)務(wù)院7、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于_。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法8、房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的_。A.投資價(jià)值B.賬面價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)值D.使用價(jià)值E.交換價(jià)值9、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，涉及房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要包括。A:企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)B:城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)C:建筑工程一切險(xiǎn)D:買(mǎi)方信用保險(xiǎn)E:住宅抵押貸款保險(xiǎn)10、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是_。A.地籍圖B.房產(chǎn)分幅圖C.房產(chǎn)分丘圖D.房產(chǎn)分戶圖11、以下說(shuō)法滿足最高最佳使用的條件有_。A.

11、法律上許可B.技術(shù)上可能C.價(jià)值最大化D.權(quán)益上允許E.經(jīng)濟(jì)上可行12、某投資者用自有資金購(gòu)買(mǎi)了一店鋪物業(yè)，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項(xiàng)投資計(jì)劃中將面臨著（）風(fēng)險(xiǎn)。A.收益現(xiàn)金流B.資本價(jià)值C.購(gòu)買(mǎi)力D.政策13、因?yàn)楣纼r(jià)的目的不同，所以_。A.估價(jià)的依據(jù)不同B.應(yīng)評(píng)估的價(jià)值類型可能不同C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選取不同D.估價(jià)中應(yīng)考慮的因素可能不同E.選用的估價(jià)方法可能不同14、某建筑物，政府主管部門(mén)規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)3尚可使用年數(shù)n之間的關(guān)系為。AN=t+nNt+nDA、B、C都可能15、某市2003年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入20

12、03年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。A0.5B1.5C2D316、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知中有明確規(guī)定，城市房地產(chǎn)交易包括各種所有制房屋的_。A.抵押B.租賃C.轉(zhuǎn)讓D.捐贈(zèng)E.產(chǎn)權(quán)分割17、不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)是。A：供給指標(biāo)B：需求指標(biāo)C：使用指標(biāo)D:市場(chǎng)交易指標(biāo)E:借款合同18、為了加強(qiáng)工程勘察和工程設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，保障國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人身安全，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，提高工程勘察設(shè)計(jì)水平，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)了。A：建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例B：建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)管理規(guī)范C：建設(shè)工程勘察和

13、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理規(guī)定D：建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理?xiàng)l例E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的_。A30%40%C50%D60%20、城市規(guī)劃確定的江、河、湖等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線是。A：紫線B:綠線C:藍(lán)線D：黃線E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、屬于樓、地面構(gòu)造層次中的塊材面層的是。A:橡膠面層B:磨光花崗石面層C:水磨石面層D:水泥花磚E:條石面層22、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于環(huán)境容量控制指標(biāo)的是_A.容積率B.綠地率C.建筑密度D.建筑后退紅線距離23、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于_。A.房地