商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè) - 副本

1、一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄1一、社區(qū)商業(yè)概述 1.1社區(qū)商業(yè)類(lèi)型 1.2社區(qū)商業(yè)區(qū)域（商圈）分析21.1社區(qū)商業(yè)類(lèi)型 社區(qū)商業(yè)含義 社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一

2、般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。(xtd)3外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。(xtd) 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間 ，這一類(lèi)別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。(lsj) 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)

3、模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。(qyl)1.1社區(qū)商業(yè)類(lèi)型 按照商住比分析4類(lèi)型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積（）戶均商業(yè)面積（/戶）人均商業(yè)面積（/人）外向型美麗365花園1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場(chǎng)4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中間型陽(yáng)光棕櫚園2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚藍(lán)海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0

4、.87 內(nèi)向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 萬(wàn)科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 風(fēng)和日麗3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河灣10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 1.1社區(qū)商業(yè)類(lèi)型 按照人均商業(yè)面積分析 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.082.54之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.140.87之間 。51.1社區(qū)商業(yè)類(lèi)型 按照距離分析社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就

5、是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門(mén)步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車(chē)15分鐘可到達(dá)購(gòu)物中心。61.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素： 片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)； 片區(qū)消費(fèi)群特征分析； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）； 目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大??； 片區(qū)人車(chē)流量統(tǒng)計(jì)分析； 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析； 片區(qū)市政規(guī)劃分析； 商業(yè)物業(yè)條件分析等等；以上幾項(xiàng)要素是對(duì)社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，任何一項(xiàng)要素分析都與項(xiàng)目的商業(yè)定位息息相關(guān)。7一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類(lèi)型商家的

6、物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄8二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 2.1規(guī)模定位 2.2市場(chǎng)定位 2.3主題定位 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 2.5租售定位92.1規(guī)模定位商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類(lèi)型的基本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量； 市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響；

7、 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）； 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等。102.2市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.52公里 范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬(wàn)人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5公 里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi) 群）； 按照業(yè)態(tài)類(lèi)型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂(lè)、專 業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場(chǎng)的商

8、業(yè)較少； 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商名稱等來(lái) 確定）。112.3主題形象定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤(pán)的整體風(fēng)格； 項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍； 主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等；122.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類(lèi)業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： 社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的 三大基本業(yè)態(tài)； 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況； 能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)

9、經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍； 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。132.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)142.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃每個(gè)社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會(huì)有鮮明的個(gè)性，23個(gè)案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營(yíng)面積，象旭飛花園（69.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海坊（70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購(gòu)物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務(wù)配套類(lèi)商家單體經(jīng)營(yíng)面積較小，經(jīng)營(yíng)面積占比達(dá)

10、到15以上可以說(shuō)是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。152.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個(gè)外向型社區(qū)商業(yè)面積比例162.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個(gè)中間型社區(qū)商業(yè)面積比例172.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個(gè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積比例18社區(qū)商業(yè)三種類(lèi)型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合192.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例202.5租售定位租售定位原則： 市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。?； 發(fā)展商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷(xiāo)售； 若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來(lái)打造，則建議以租為主； 若希望短

11、期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 212.6價(jià)格定位 租金定位租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類(lèi)似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍c、人流量 d、主力店e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題 h、升值前景222.6價(jià)格定位 售價(jià)定位目前主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。市場(chǎng)比較法同租金定位類(lèi)似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表） ：比較因素權(quán)重%可類(lèi)比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右

12、院萬(wàn)科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實(shí)力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計(jì)100%85%66%84%89%60%23根據(jù)可比項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表：2.6價(jià)格定位 售價(jià)定位指 標(biāo)可類(lèi)比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬(wàn)科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈合計(jì)權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷(xiāo)售均價(jià)19000175001500020000權(quán)重值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742

13、 所占權(quán)重20%30%30%20%一層街鋪權(quán)重均價(jià)2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，約：13800元/。242.6價(jià)格定位 售價(jià)定位售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過(guò)租金的調(diào)研來(lái)推算售價(jià)。還以中海坂田項(xiàng)目為例：主要選取區(qū)位相同或類(lèi)似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬(wàn)科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項(xiàng)目雅園路四季花城萬(wàn)科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約5060元/。252.6價(jià)格定位 售價(jià)定位 收益

14、還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6：均價(jià)租金/投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在1000015000元/之間。 即通過(guò)市場(chǎng)比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為：12000元/ 左右。26一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄27三

15、、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) 3.1社區(qū)商業(yè)的分布類(lèi)型 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)分布特點(diǎn) 3.3人流動(dòng)線的規(guī)劃 3.4鋪位面積配比 3.5合適鋪位開(kāi)間/進(jìn)深比例283.1社區(qū)商業(yè)的分布類(lèi)型商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問(wèn)題之一。整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對(duì)深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要有四種類(lèi)型：圈地街鋪型 入口街鋪型 入口集中型 以點(diǎn)帶面型類(lèi)型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性

16、較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷(xiāo)售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型風(fēng)和日麗、萬(wàn)科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。以點(diǎn)帶面型海濱廣場(chǎng)商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。29圈地街鋪型示例：錦繡

17、江南各類(lèi)型示例：入口街鋪型示例：萬(wàn)科四季花城入口集中型示例：星河灣以點(diǎn)帶面型示例：海濱廣場(chǎng)3.1社區(qū)商業(yè)的分布類(lèi)型303.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn) 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)： 在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類(lèi)和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問(wèn)題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活； 對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)

18、留良好的展示面。313.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求：323.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn) 典型案例：萬(wàn)科金色家園一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤(rùn)、小六湯包等。 333.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn) 典型案例：東海坊 東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營(yíng)面積的比重大，并且經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較齊全，其分布也相對(duì)較合理，

19、主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。 服務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。343.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn) 典型案例：波托菲諾 波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營(yíng)的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽(yáng)館相鄰，但較靠近出入口。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對(duì)深入位置，因?yàn)橛锌梢劳械暮Y源，并且可解決停車(chē)問(wèn)題，展示面則通過(guò)于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。 35

20、3.3人流動(dòng)線規(guī)劃 在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動(dòng)線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 363.3人流動(dòng)線規(guī)劃373.3人流動(dòng)線規(guī)劃383.3人流動(dòng)線規(guī)劃393.3人流動(dòng)線規(guī)劃以上6個(gè)社區(qū)中：西海灣花園和萬(wàn)科四季花城主力店與社區(qū)主出

21、入口相距較近，兩者形成一個(gè)整體，作為人流焦點(diǎn)；萬(wàn)科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長(zhǎng)，兩者未能吸引人流經(jīng)過(guò)大部分商業(yè)，仍然是以主力店作為人流焦點(diǎn)。東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)。波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過(guò)社區(qū)的大部分商業(yè)。40從以上6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是：焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加

22、人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。3.3人流動(dòng)線規(guī)劃41 綜合兩種類(lèi)型人流動(dòng)線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：1、規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)；4、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化；5、人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過(guò)渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，

23、提升部分商鋪的商業(yè)價(jià)值。3.3人流動(dòng)線規(guī)劃423.4鋪位面積配比 硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下、3180、81200、201500、501以上”五種面積區(qū)間。433.4鋪位面積比443.4鋪位面積比從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合外向型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài)如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪

24、位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上，“30以下”和“3180”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。453.4鋪位面積比 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中“501以上”的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 463.4鋪位面積比 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比

25、例會(huì)相應(yīng)的較少。 47類(lèi)型面積配比30以下318081200201500501以上內(nèi)向型8.330.39.815.236.3中間型5.221.314.010.049.6外向型1.32.85.67.283.2類(lèi)型個(gè)數(shù)配比30以下318081200201500501以上內(nèi)向型33.655.05.53.72.1中間型27.551.813.63.83.2外向型32.529.719.510.28.1三種類(lèi)型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比：三種類(lèi)型商業(yè)的鋪位面積比：3.4鋪位面積比483.4鋪位面積比 與業(yè)態(tài)之間的關(guān)系業(yè)態(tài)30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐

26、飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計(jì)，23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：493.5合適鋪位開(kāi)間

27、/進(jìn)深之比類(lèi)別區(qū)間開(kāi)間3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上進(jìn)深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上開(kāi)間區(qū)間比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%社區(qū)商業(yè)的開(kāi)間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：50小實(shí)踐：一個(gè)相對(duì)封閉的中型街區(qū)街區(qū)人口約6萬(wàn)人 （含小型工業(yè)區(qū)人口3萬(wàn)人、其余為多層、高層住宅人口及政府機(jī)構(gòu)）已有超市型百貨兩間，共約2萬(wàn)平米（配套租金200元/平米）散亂配

28、套約1萬(wàn)平米餐飲約5千平米思考： 建立一個(gè)什么樣的集中式商業(yè)，租售價(jià)格為多少？51一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄52四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求 4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表 4.2超市類(lèi) 4.3餐飲類(lèi) 4.4便利店類(lèi) 4.5服務(wù)配套及服飾精品類(lèi) 4.6美容美發(fā)類(lèi) 4.7生活家居類(lèi) 4.8休閑類(lèi)534.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表業(yè)態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳社區(qū)標(biāo)超華潤(rùn)、民潤(rùn)餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐

29、、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店7-11、萬(wàn)店通服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國(guó)銀行、千百度花藝、三春暉書(shū)店、久美書(shū)店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛(ài)特愛(ài)、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會(huì)所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點(diǎn)生活家居瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心544.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表554.2超市類(lèi) 綜合超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）10,000-20,000單

30、層面積（）5,00010,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進(jìn)深50樓板承重（Kg/）500給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、 污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車(chē)位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯564.2超市類(lèi) 社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）

31、1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw150kw/1000，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車(chē)位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯574.2超市類(lèi) 便利超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）100-500單層面積（）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位供

32、配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯584.3餐飲類(lèi) 大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車(chē)位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯594.3餐飲類(lèi) 中西快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置

33、排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯604.3餐飲類(lèi) 西式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯614.3餐飲類(lèi) 西餐咖啡店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12單層面積（）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車(chē)位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修

34、/毛坯餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租以后，調(diào)整難度及成本相對(duì)較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所需要加以細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計(jì)。624.4便利店類(lèi)便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對(duì)硬件技術(shù)指標(biāo)的要求主要體現(xiàn)在要有良好的展示性，合適的開(kāi)間、進(jìn)深和層高等。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間（m）49進(jìn)深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修63技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間（m）310物業(yè)交付

35、裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4.5服務(wù)配套及精品類(lèi)服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，有著舉足輕重的作用，主要服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積通常不大，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不高。服飾精品雖非日常購(gòu)買(mǎi)頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對(duì)于技術(shù)條件的要求與服務(wù)配套類(lèi)商家基本相同。644.6美容美發(fā)類(lèi)美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類(lèi)商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（） 80-500經(jīng)營(yíng)樓層選

36、擇（層）3結(jié)構(gòu)層高要求（m）4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯654.6美容美發(fā)類(lèi)技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）80150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間（m）48進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美發(fā)類(lèi)商家物業(yè)條件要求：664.7生活家居類(lèi)生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷(xiāo)售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。 技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）3層高要求（m）3開(kāi)間（m）3-5進(jìn)深（

37、m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過(guò)打通兩間或多間小鋪來(lái)達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。674.8休閑類(lèi)休閑類(lèi)業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)于供配電、供給水、排污要求高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）23結(jié)構(gòu)層高要求（m）4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼?chē)場(chǎng)車(chē)位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車(chē)場(chǎng)車(chē)

38、位等技術(shù)指標(biāo)有一定要求。68一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄69五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造70五、特色氛圍的營(yíng)造社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤(pán)原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。商業(yè)特色的營(yíng)造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅營(yíng)造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅(jiān)持此原則，甚至一草一木

39、都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部份。71樓盤(pán)名稱主題風(fēng)格表現(xiàn)形式萬(wàn)科四季花城歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一中海陽(yáng)光棕櫚園都市閑情+地中海生活情景建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一波托菲諾意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn)建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一桃源居世外桃源建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一五、特色氛圍的營(yíng)造72五、特色氛圍的營(yíng)造萬(wàn)科四季花城桃源居波托菲諾73五、特色氛圍的營(yíng)造社區(qū)商業(yè)特色營(yíng)造的建議： 從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來(lái)看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點(diǎn)，反映在商業(yè)特色

40、的營(yíng)造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一； 在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺(jué)的沖擊力； 景觀小品、植物及地方代表性建筑對(duì)于整個(gè)社區(qū)商業(yè)的特色營(yíng)造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。如萬(wàn)科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營(yíng)造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強(qiáng)烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點(diǎn)而又圍繞同一主題，整個(gè)社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目自身的差異化

41、優(yōu)勢(shì)； 除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動(dòng)也很有幫助，目前來(lái)說(shuō)，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運(yùn)作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費(fèi)者拉近距離，可以從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營(yíng)造活潑、親切的商業(yè)氛圍。74一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄75六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理76六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理 由于社區(qū)商業(yè)在我國(guó)剛處于起步階段，

42、運(yùn)作模式還不成熟，概括來(lái)講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種： 無(wú)任何物業(yè)管理，任其自生自滅； 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理； 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會(huì)成立專門(mén)的物業(yè)管理公 司，以確保日后的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。77六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理 一般來(lái)講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購(gòu)物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營(yíng)要求兩方面。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪 位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”，多為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，內(nèi)容相對(duì)較少， 百貨類(lèi)（即廣義上的服飾精品大類(lèi)）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的意識(shí)較強(qiáng)。但是搞風(fēng)險(xiǎn)的能力也較 強(qiáng)，其運(yùn)營(yíng)中的企劃推廣多針對(duì)周邊區(qū)域的“街坊”消費(fèi)群。78一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄79七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式 7.1 主要招商