房地產(chǎn)開發(fā)策略(1)ppt課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略 第一章 緒論 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的根本特征 一 、房地產(chǎn)開發(fā)的程序 雖然房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，但從操作上看，每個(gè)開發(fā)工程都可分解為4個(gè)階段。只需了解房地產(chǎn)開發(fā)流程和每一個(gè)開發(fā)階段的特點(diǎn)，才干更好地制定房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。 1 決策立項(xiàng) 普通又稱為可行性研討，它是指定房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略最重要的環(huán)節(jié)。這個(gè)階段需求思索和處理的問(wèn)題是：開發(fā)何種類型的房地產(chǎn)工程，工業(yè)？住宅？商廈？ 在什么地方開發(fā)？開發(fā)規(guī)模多大？開發(fā)的預(yù)期效果如何？ 為了獲得正確的結(jié)論，這一階段必需對(duì)全國(guó)、區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展系統(tǒng)的分析研討，開發(fā)者應(yīng)對(duì)有開發(fā)能夠的多個(gè)工程和地點(diǎn)進(jìn)展初步的判別和挑選。在此根底上，對(duì)假設(shè)干

2、經(jīng)過(guò)初步挑選的工程和方案進(jìn)展財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)，從中選擇最正確的工程。 2 開發(fā)前期的預(yù)備任務(wù)階段 在確定開發(fā)工程和地點(diǎn)之后，圍繞著土地這個(gè)中心問(wèn)題，需求做一系列開發(fā)前的預(yù)備任務(wù)，主要內(nèi)容有： 1根據(jù)國(guó)家的土地運(yùn)用政策和地方提供的用地規(guī)劃條件，進(jìn)一步落實(shí)土地開發(fā)的詳細(xì)范圍； 2在獲取土地運(yùn)用權(quán)之后，開展征用土地和拆遷安頓等任務(wù)； 3進(jìn)展開發(fā)工程的工程勘探和規(guī)劃設(shè)計(jì)，并制定工程的建立方案； 4完成施工現(xiàn)場(chǎng)的根底設(shè)備配套建立，即所謂“三通一平，“五通一平，“七通一平。為下階段的地上建立打下根底。 這一階段需求留意的兩個(gè)問(wèn)題是：首先，土地是房地產(chǎn)開發(fā)的物質(zhì)根底，土地的供應(yīng)控制在國(guó)家的手中，要及早、合法獲得

3、土地，必需掌握國(guó)家制定的土地供應(yīng)政策；第二，雖然本階段尚未進(jìn)展本質(zhì)性的開發(fā)任務(wù)，此期也要思索與未來(lái)開發(fā)的銜接，如：對(duì)擬建工程尋覓預(yù)租、售的客戶；根據(jù)市場(chǎng)情況，初步確定租金和售價(jià)；對(duì)承包商進(jìn)展選擇和洽談等等。 3 建立施工階段 這一階段的開發(fā)任務(wù)主要由建筑承包商按合同和規(guī)劃設(shè)計(jì)的方案實(shí)施。開發(fā)方的主要義務(wù)是：經(jīng)過(guò)招招標(biāo)，確定建立施工單位；保證工程施工進(jìn)度，控制開發(fā)本錢，處理施工中出現(xiàn)的糾紛，確保工程質(zhì)量。要完成上述義務(wù)，開發(fā)方必需親密留意建立工程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)有效的工程監(jiān)理，直至開工驗(yàn)收。 4 營(yíng)銷階段 為了盡快回收資金，減少風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商往往在建立施工階段就開場(chǎng)預(yù)售房屋。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)，目前只需在房屋主體構(gòu)造開工后，才干進(jìn)入營(yíng)銷階段。 開發(fā)工程的營(yíng)銷有出賣和出租兩種方式，選擇何種方式？通常要思索市場(chǎng)、物業(yè)類型等方面的要素。普通來(lái)說(shuō)，商品住宅多以成套出賣為主；寫字樓、商業(yè)用房、酒店、工業(yè)廠房，通常是租售并舉，以出租為主。 需求指出，房地產(chǎn)開發(fā)的4個(gè)階段并非絕然分開，按部就班，根據(jù)實(shí)踐情況，也可以交叉進(jìn)展，例如土地的“七通一平等根底設(shè)備的建立和房屋施工，可以交由一個(gè)承包商完成；物業(yè)