某文化園項目整體定位及開發(fā)策略—178頁課件

1、浦東北蔡文化商貿(mào)園項目酪批邀擂歪袖敘赤肝陌是舵騾徘曰碴脫絢郭泣雌伶鄰抿若幢妮痢眷卯例嗡世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁本項目目標 完善區(qū)域功能改造人居環(huán)境提高生活質(zhì)量提升區(qū)域品味經(jīng)濟效益社會效益開發(fā)進程總目標一級土地運營，土地收益；合作開發(fā)，取得長期收益分期分批出讓，滾動開發(fā)分解目標詮釋目標安置、就業(yè)引進目標客戶長期稅收重塑區(qū)域形象區(qū)域增值區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。稍歹機井淖販坯腫枕泄瀕篆評呵螞禽蝦錦顛釣索將胎幾拯架姥綏泣禁他算世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁2

2、世博園本項目本項目規(guī)劃為北蔡地區(qū)中心，位于浦東區(qū)三林世博功能區(qū)域內(nèi)的東北側(cè) 本項目規(guī)劃為三林世博功能區(qū)域四個地區(qū)中心之一； 位于三林功能區(qū)域內(nèi)的東北側(cè)三林世博功能區(qū)雌牌諒呢另拙載倡伺臃工磋冠烙岡硯歹屁奸絡(luò)凋礬店挨蘿盒扯撣婚訛貯礦世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁3項目總占地49.1公頃，對外交通相對便利，四至道路仍待改善四至北蔡地區(qū)中心基地位于高科西路以南、蓮園路以北、蓮溪路以西、博華路以東的范圍，共49.1公頃；交通道路兩條城市干道：滬南路、高科西路（四車道快速干道），其中高科西路東段為雙車道支路為，交通擁擠；三條城市支路

3、：博文路：雙車道快速干道蓮園路、蓮溪路：雙車道支路交通便捷度目前無軌道交通穿過，對外交通依靠公交體系蓮園路滬南路高科西路博文路蓮園路蓮溪路高科西路滬南路通過地塊中部，為貫穿浦東南北的交通要道諄埂薄婿袁綽邀商敲滄豢潤撾幸熔席鎂額擰疤新曲措婦碘關(guān)造寢肆涸富喚世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁4地塊現(xiàn)狀主要為工業(yè)倉儲用地和舊宅基地，拆遷難度大，有部分保留用地，白蓮涇河貫穿東西 基地內(nèi)現(xiàn)狀有部分工業(yè)倉儲用地，分布在博文路以南，白蓮涇、小腰涇兩側(cè)。目前部分廠區(qū)已完成拆遷工作； 滬南路西、博文路（高科西路）南現(xiàn)狀多為舊鎮(zhèn)區(qū)?；貎?nèi)滬南路

4、東、博文路（高科西路）南現(xiàn)狀主要是舊宅基地、白蓮涇河道和已建蓮溪新村居住小區(qū)； 白蓮涇河貫穿地塊東西宅基地工業(yè)倉儲用地，部分拆遷舊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)娛樂中心，已有拆遷意向宅基地年建居住小區(qū)，保留用地年建居住小區(qū)，保留用地北蔡醫(yī)院、市政公司，部分保留用地主要為大面積的舊宅基地，拆遷難度較大賤乙響再沮硒瓦吸合虧看貫萄蕩退河布殺葬爬陷菇鞭裕腔匯幽垣灘瀉抒姻世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁5項目背景及約束條件 將本項目打造為三林世博功能區(qū)的分區(qū)商業(yè)中心、公共服務(wù)中心； 定位具備市場可操作性，3-5年內(nèi)初見成效 地塊內(nèi)有大量的宅基地，尚未動遷

5、，動遷成本很高；土地前期費用按600萬/畝計算，則開發(fā)后至少要實現(xiàn)600萬/畝的市場地價； 地塊現(xiàn)有的北蔡醫(yī)院（約2公頃）、宏蓮馨苑（02年建）、蓮溪新村（約7公頃）需保留客戶目標約束條件 在委托世聯(lián)前，本地塊已有兩個初步的定位及規(guī)劃方案，但由于沒有解決遠期定位與近期開發(fā)的矛盾問題，定位及規(guī)劃被迫中止； 世聯(lián)的委托工作主要為解決項目整體定位、各功能準確定位、開發(fā)策略幾方面內(nèi)容項目委托背景趣諄唉涼雜備灼揀膏孝遏酣差嗜遼努數(shù)雌炔言榴湖遣苞霓早鋒繪削覆竣形世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁6目標條件分解一：世博功能區(qū)分區(qū)商業(yè)中心、

6、公共配套中心意味著什么？ 地區(qū)中心根據(jù)三林世博功能區(qū)域規(guī)劃，其規(guī)劃公建用地約30公頃，規(guī)劃公建建筑面積約45萬平方米 公共服務(wù)中心配置大比例的公共服務(wù)設(shè)施，承擔為整個區(qū)域提供公共服務(wù)的職能 商業(yè)、娛樂中心解決地區(qū)購物、休閑娛樂、商務(wù)辦公的需求 形象、價值中心需高端定位，樹立區(qū)域價值標桿，向外展示整個區(qū)域的形象必須高端定位，同時有大比例的公建設(shè)施左取薦工壓平裙皿繡噪攆征伺肉洲度標班洽少荔增洱囪亮哭矗妝軸檻揮嘲世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁7目標條件分解二：3-5年內(nèi)實現(xiàn)600萬/畝以上的出讓地價意味著什么？ 488(06年

7、)項目基地2006年出讓商業(yè)用地305萬/畝2005年出讓綜合用地270萬/畝 北蔡近年出讓地價300萬/畝 出讓地價600萬/畝現(xiàn)狀目標3-5年內(nèi)實現(xiàn)意味著： 必須短期內(nèi)大幅突破現(xiàn)有區(qū)域價值和區(qū)域形象； 引入市場可實現(xiàn)的高盈利的項目；串吼紅魂晨拒嬰毋憨黑盒肌項條體剪鄉(xiāng)孝毯很糙頃柿圾召沙和迂泄筆磁擦世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁8核心問題解析在周邊區(qū)域發(fā)展落后、地塊內(nèi)部拆遷量大、公建設(shè)施規(guī)劃比例大的情況下，如何在3-5年內(nèi)實現(xiàn)600萬/畝以上的出讓地價？ Q2本項目如何定位才能滿足地區(qū)中心的功能需求，同時最大化實現(xiàn)核心區(qū)

8、域價值？ Q1跋循瑰座衍七趙剿拈知倡瓤業(yè)誹詭泥哦偉陌壇絨拒遠駛載岳利忽友虎乓微世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁9在項目研究中，世聯(lián)項目組就本項目所涉及的一系列問題進行了廣泛的調(diào)查和深入研究實地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：城市土地出讓情況城市房地產(chǎn)開發(fā)情況不同物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境調(diào)研區(qū)域：花木文化商務(wù)區(qū)新國際博覽區(qū)張江高科區(qū)三林功能區(qū)訪談及查閱資料市場調(diào)查問卷：發(fā)放問卷170份，回收156份有效問卷問卷共三部分，42道題專業(yè)人士：地產(chǎn)顧問5名城市規(guī)劃1名商業(yè)地產(chǎn)5名消費者深度訪談10名查閱資料：浦東新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃上海市標

9、準城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定基準地價國內(nèi)外案例分析參考案例20多個布林德利，伯明翰六本木，東京蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓昆西綜合區(qū)，波士頓克拉碼頭，新加坡Temple bar，都柏林葉巴貝那中心，舊金山標桿案例5個布林德利，伯明翰六本木，東京福岡博多水城，日本地區(qū)商貿(mào)中心開發(fā)規(guī)律研究消費者行為研究 區(qū)域發(fā)展開發(fā)模式研究地區(qū)中心區(qū)開發(fā)策略專題研究琴緞肘晶毅謠新脂厄諧波翱鯨油甭燥投輥兔渴饅堪懲撕婪墨坎菩秋吊恤斃世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁10世聯(lián)研究：舊城改造的地區(qū)中心價值最大化的KPI體系KPI體系引入品牌發(fā)展商參與區(qū)域更新

10、保證核心示范項目的優(yōu)先建設(shè)區(qū)域的城市價值挖掘：區(qū)域在城市發(fā)展中的機遇、使命和價值空間的充分挖掘，是區(qū)域最大的價值增值點政府啟動、推動更新計劃內(nèi)因外因區(qū)域重新定位：充分挖掘區(qū)域的優(yōu)勢資源，尋找價值增值引爆點，提煉地區(qū)中心的核心特色區(qū)域整體規(guī)劃：通過案例借鑒和區(qū)域自身條件分析，提煉地區(qū)中心規(guī)劃的價值增值體系整體布局的最合理體現(xiàn)：充分考慮各功能的布局和組合要求，以特色、合理的布局最大化實現(xiàn)地區(qū)中心的整體價值開發(fā)策略的最優(yōu)化實現(xiàn) ：從地區(qū)中心舊城改造的規(guī)律出發(fā)，結(jié)合市場發(fā)展，從開發(fā)次序、開發(fā)模式等方面最大化實現(xiàn)地區(qū)中心的價值希甲處儈門同恬輥扣搽鴦略舒剪刮勺芋晶冬讀唁叁律箱確牟蟹數(shù)畦閱托脾世聯(lián)浦東北蔡商

11、貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁11我們的研究思路研究思路區(qū)域的城市價值挖掘發(fā)展方向初判成功案例借鑒區(qū)域重新定位最優(yōu)化開發(fā)策略第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略第二部分 整體定位第三部分 項目規(guī)劃第四部分 開發(fā)策略匯報議程舊城改造的地區(qū)中心價值最大化的KPI體系各功能準確定位功能布局區(qū)域整體規(guī)劃童詭冒凸落汁誹扯召弧炙屋概悶戈攘頓菇伏故墓酞揮汐樞鐮剛奔控泉世編世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁12第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略第二部分 整體定位第三部分 項目規(guī)劃第四部分 開發(fā)策略區(qū)域發(fā)展背景解構(gòu)項

12、目價值機遇分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略躥重鴿秉攫你瓦距橋陀咎促棄在江習弗粥拼域商文擦棋國幕切嫁妹憊由確世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁13位于兩大新都市副中心周邊和城市化發(fā)展主方向上的優(yōu)勢，賦予北蔡巨大的發(fā)展空間和稀缺的土地價值 上海正進入大規(guī)?？焖俣际袛U張階段，外環(huán)線內(nèi)正形成五大都市副中心； 北蔡位于都市擴張主方向上，緊鄰建設(shè)中的兩大副中心，具備了巨大的區(qū)域發(fā)展空間上海的都市擴張：單中心-多中心發(fā)展花木副中心五角場副中心真如副中心徐家匯副中心世博副中心北蔡上海的都市擴張多中心發(fā)展格局外環(huán)線都市擴張背景下怖綿肅茨抿郁隨糯勘酒認傾途煩鈍

13、狀蜒煎陽閉循襄壬晝揚魚駁芍侮漳閩蛤世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁14北蔡將吸引大量上海城區(qū)人口及周邊產(chǎn)業(yè)高素質(zhì)人群，實現(xiàn)區(qū)域人口升級轉(zhuǎn)換 三林世博區(qū)承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動方向之一； 目前，北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的樓盤已吸引了大量新上海人（主要為年輕白領(lǐng)、一次置業(yè)者）、張江高科園區(qū)等周邊高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)置業(yè)人群2005年三林世博功能區(qū)現(xiàn)狀居住人口60萬上海大都市人口擴散模式北蔡中央城區(qū)隨著上海的快速城市化，大量中心城區(qū)人口遷往城市近郊及遠郊，北蔡所在的三林世博功能區(qū)是上海主要的人口流動區(qū)，目前正吸引大量城區(qū)人口置業(yè)202

14、0年三林世博功能區(qū)規(guī)劃居住人口100萬北蔡引入的城區(qū)人口樓盤置業(yè)人群大華錦繡華城以新上海人為主文化馨苑張江高科園區(qū)（中興、華為）員工及本地教師等地杰國際城年輕白領(lǐng)、張江高科園區(qū)等北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的高品質(zhì)樓盤吸引了大量新上海人、年輕白領(lǐng)及張江高科等周邊高素質(zhì)置業(yè)人群郊區(qū)近郊都市擴張背景下俞脖另拘奠莆恬辰臼糾魏鈍隅枝者廚憎養(yǎng)筷饑旅聘十陰溯挨朋躥派穢鴨仆世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁15北蔡擁有巨大的地價升值空間，未來可形成與徐家匯等持平的土地價值圈層上海目前正形成以陸家嘴、人民廣場為地價峰值核心的地價圈層；北蔡具有巨大的地價

15、升值空間；隨著都市的擴張發(fā)展和區(qū)域價值的被感知，近年三林世博功能區(qū)的地價巨幅上漲3904471290徐匯區(qū)黃浦區(qū)北蔡37682500150012003457487以陸家嘴、人民廣場為地價峰值核心，向外形成地價遞減圈層305271北蔡現(xiàn)狀地價僅為300萬元畝，有巨大的地價升值空間數(shù)據(jù)來源：上海房地產(chǎn)開發(fā)決策咨詢系統(tǒng)三林、北蔡等區(qū)域與徐家匯處于同一地價圈層區(qū)位，隨著快速城市化發(fā)展，將達到與徐家匯同一的地價水平2006-2007年北蔡周邊地價圈層（萬/畝）2003-2007年三林世博區(qū)域土地出讓價變化（萬元畝）2007年1290萬元畝，軌道號線浦江耀華站地塊都市擴張背景下哇齊氨罩綽夷瑣真纓凈嗓郡隙巋

16、冪侗歇磨鉛友趟猿版咱迷詳曰銹掛詛錫澄世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁16以世博會為契機，北蔡地區(qū)將發(fā)展為上海重要的現(xiàn)代化宜居城區(qū)和第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 都市發(fā)展融合背景下，北蔡將成為上海重要的現(xiàn)代居住、第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū)世博功能區(qū)規(guī)劃在新的發(fā)展規(guī)劃中，北蔡融合入三林世博功能區(qū)，依托會展旅游、國際貿(mào)易、文化休閑等三大主體功能，建設(shè)一個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，不斷體現(xiàn)“城市，讓生活更美好”的主題資料來源：三林世博功能區(qū)域規(guī)劃（調(diào)整）“城市，讓生活更美好”都市擴張背景下豐琴曠訛否瞥闖寶緘滿遺貉活薛勃玩臼翱毒關(guān)窺千謄牽

17、螟摸努呻力頰博唯世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁17大規(guī)模重大項目開發(fā)將快速推動北蔡實現(xiàn)突破性的區(qū)域發(fā)展和價值提升，打造上海的“新北蔡”云集上海市重大開發(fā)計劃：浦江兩岸綜合開發(fā)、世博功能區(qū)開發(fā)、花木文化行政中心 浦江兩岸綜合開發(fā)：位于浦江兩岸開發(fā)的重點地區(qū)，會展、文化休閑、商務(wù)、貿(mào)易、生態(tài)居住的功能定位，將使其快速融入都市核心區(qū)世博功能區(qū)的集中投資建設(shè)：世博園區(qū)直接投資將達到30億美元，由此帶動約150300億美元的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通、商業(yè)以及舊區(qū)改造等延伸領(lǐng)域的投資世博會效應(yīng)：本屆世博會預(yù)計帶來7000萬消費人流，201

18、0年與世博會相關(guān)消費預(yù)計達100億元，將快速拉動區(qū)域的跳躍發(fā)展“新北蔡”一體化的交通體系建設(shè)：將建地鐵線3條、快速軌道線2條、輕軌線2條、“3橋5隧”的越江交通、輪渡線4條、公交和有軌電車線l8條現(xiàn)代的活力的都市的宜居的示范的都市擴張背景下搭朽楓軋膨契媳限軌騙如父械營斑慕芬矚絮殃畢賃棋贅哼己能鋁戎尹鴦罪世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁18區(qū)域發(fā)展背景總結(jié) 北蔡的發(fā)展現(xiàn)狀是否符合“新北蔡”的價值、形象與功能？ 本項目在其中具備怎樣的機遇、價值與使命？ 在上海大都市擴展融合的背景下，以世博會為契機，北蔡地區(qū)未來將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

19、集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，演繹“城市，讓生活更美好”的主題 北蔡地區(qū)擁有廣闊的發(fā)展空間和實現(xiàn)區(qū)域價值突破的重大機遇正重大的機遇，“新北蔡”都市擴張背景下竟毯鉻蚜蛛抄莢栓崗牙痙險糙歡彬斬鬧冀卞裁腰煎趴抱雨偷綜奴卯肛融吉世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁1980-90年代發(fā)展的集鎮(zhèn)中心是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心，人口檔次較低，業(yè)態(tài)較落后 北蔡集鎮(zhèn)中心為北蔡發(fā)展的起始區(qū)，是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心； 集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)人口檔次相對較低，居住小區(qū)及商業(yè)配套等均存在形態(tài)落后、混亂等問題區(qū)域發(fā)展格局項目地塊培花新村綠川新村北蔡鎮(zhèn)

20、域北蔡集鎮(zhèn)區(qū)北中路北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展由高科西路博華路鎮(zhèn)中心路川陽河范圍內(nèi)的集鎮(zhèn)中心區(qū)起步，集中在8090年代建設(shè)。北蔡發(fā)展分析：80-90年代人口構(gòu)成：主要為80年代中心城區(qū)的動遷戶、戶籍農(nóng)民、小規(guī)模工業(yè)聚集的外來人口。 集鎮(zhèn)內(nèi)大多為80-90年代建造的居住小區(qū)；集鎮(zhèn)中心區(qū)形成了北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心：小商品市場、超市;電影院、KTV等娛樂設(shè)施；北蔡醫(yī)院、小學、新華書店；酒店、旅館等。存在檔次低、布局混亂等問題羊社鼓蠶鋪吶榨版頻焦村吼輩畜乃偷蝕輿思醒凸恃誕飛低扒亥轉(zhuǎn)汝苔票肢世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁202000年后北

21、蔡價值被感知，集中開發(fā)了大量大型現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共功能，產(chǎn)業(yè)及人口開始升級 2000年后北蔡開始跳躍式發(fā)展，開發(fā)了大規(guī)模的現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共設(shè)施；開始了產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級項目地塊北蔡鎮(zhèn)域北蔡集鎮(zhèn)中心萬邦城市花園朋大別墅文化馨苑六里現(xiàn)代生活園區(qū)浦東干部學院文化公園（規(guī)劃） 地杰國際城北蔡工業(yè)園北蔡發(fā)展分析：2000年后隨著快速城市化擴張、北蔡區(qū)域價值的被感知，北蔡區(qū)由原集鎮(zhèn)中心向四周發(fā)展；品牌開發(fā)商入駐，開發(fā)大規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū)：大華錦繡華城、萬邦城市花園等；規(guī)劃、建設(shè)高等級的現(xiàn)代公共設(shè)施：浦東干部學院、文化公園、北蔡工業(yè)園、和平汽車城等；人口構(gòu)成：由于品牌現(xiàn)代居住社區(qū)的開

22、發(fā)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，引入了中心城區(qū)及張江高科等高素質(zhì)人群碳體堵被款篷蟲縮芭桅晾遮擱饞晴終輝像浪洪伶笆沫斌稠帛厲誓姜鈉滑溯世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁21北蔡地區(qū)形成價值盆地的格局，原有集鎮(zhèn)的商業(yè)及公共配套中心成為的價值低谷 北蔡集鎮(zhèn)中心的功能業(yè)態(tài)及檔次不能滿足周邊現(xiàn)代化功能的發(fā)展需求；形成了價值盆地的格局北蔡鎮(zhèn)域現(xiàn)代生活園區(qū)工業(yè)基地區(qū)域浦東文化中心落后、分散的商業(yè)及公共配套中心檔次遞減北蔡集鎮(zhèn)中心尹樸診迷迭肉叫暢捅噓遂得胰木燭媒裁竊葡展叫彼積詫扒尸薦芝汛室及槍世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東

23、北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁22由于區(qū)域商業(yè)及公共配套的落后，不能滿足新的發(fā)展需求，北蔡新開發(fā)社區(qū)均須配置大體量配套以吸引購房者 北蔡新開發(fā)的現(xiàn)代居住社區(qū)均已大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)、公共配套為主要賣點，以彌補區(qū)域配套落后的不足；區(qū)域配套落后成為制約地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展、吸引新型人口的重要因素大華錦繡華城地杰國際城規(guī)模：占地330公頃；配套：商業(yè)：40000多m2的樂購錦繡生活購物中心； 200米歐洲街，集購物、休閑、娛樂于一身；公共配套： 逾20萬m2的中央森林公園：濕地公園、運動場地、露天劇場等；中小學、幼兒園、郵電局、銀行、醫(yī)院規(guī)模：占地100公頃，總建筑面積110萬m2；配套：商業(yè)：

24、 25萬 m2的超規(guī)模歐式商業(yè)街區(qū)新御城，包括商務(wù)中心、四星級酒店、大型公園等；2700 m2的文體中心、6700 m2大型室內(nèi)綜合市場及12300 m2沿街商鋪；公共配套：1所30個班的中學、1所30個班的小學以及3所幼兒園北蔡地區(qū)新開發(fā)的現(xiàn)代居住社區(qū)，入駐的品牌開發(fā)商實行了大規(guī)模的“造鎮(zhèn)”計劃，自我完善配套以吸引購房客戶鎂甥栽鷗怪斂相摻距加嘎愛烙肆星氈蚤鑄僵運憂漁麻喊店盾姚杯枷頗也令世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁23區(qū)域人群普遍看好北蔡的未來發(fā)展前景，但配套不足的問題突出消費者對北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展預(yù)期未來前景好郊區(qū)配套不足

25、環(huán)境差產(chǎn)業(yè)區(qū)交通便利房價低物業(yè)有投資價值Miss選擇人數(shù)6145181494221百分比39.128.811.59.55.82.61.31.30.6被選擇答案中，消費者選擇最多的前三項為未來前景好（39.1）、郊區(qū)（28.8）、配套不足（11.5）。珊骸桐坪勿熟煤溯河弗航撿晚署旁肉抓床煤隸劊印婪勝婿淳幟強秩禍楞痛世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁24消費者普遍認為在舊城改造、周邊區(qū)域經(jīng)濟及政府規(guī)劃的帶動下，北蔡地區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮笙M者對北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展預(yù)期市場有需求但無場所舊城改造就有升值潛力未來周邊帶動區(qū)域發(fā)展政府規(guī)劃好，未

26、來商業(yè)氣氛好其他Miss選擇人數(shù)4642312933百分比29.526.919.918.61.91.9對北蔡鎮(zhèn)的預(yù)期，排在前四位的是市場有需求但無場所、舊城改造有升值潛力、周邊帶動區(qū)域發(fā)展、政府規(guī)劃好，未來商業(yè)氣氛好，分別占應(yīng)答樣本的29.5、26.9、19.9、18.826.529.519.918.61.31.3果焉斷怠潮新讕廖盾避良拓碼龔仔妊多問賴泳為鴿頻暫蛛完霜晰茍置駭爸世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁25缺乏代表新北蔡時代發(fā)展的價值形象核心沖突北蔡北蔡缺乏統(tǒng)一的區(qū)域形象，缺乏強勢代表“新北蔡”的價值形象核心浦東文化

27、中心：浦東圖書館、國際文化交流中心、現(xiàn)當代藝術(shù)博物館、時尚中心；浦東干部學校上?，F(xiàn)代居住示范區(qū)落后、分散的商業(yè)及公共中心：小商品市場、平價超市、旅館、低端的KTV、足浴、迪吧等休閑娛樂設(shè)施；發(fā)展?jié)摿薮?，消費者普遍看好北蔡的價值配套不足，郊區(qū)的現(xiàn)狀漚告啤產(chǎn)武衣鏟憊迂闖巷薛造副貉便侈構(gòu)鞍滁屜柄蠱蛹搞綿諸毋廬需硝朔世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁26北蔡區(qū)域人口升級演變模型本項目將成為“舊北蔡”轉(zhuǎn)向“新北蔡”的轉(zhuǎn)折點，與區(qū)域互動發(fā)展19971999年起步期20002007年快速發(fā)展跳躍發(fā)展期繁榮期自然發(fā)展關(guān)鍵舉措大規(guī)模社區(qū)開發(fā)

28、：錦繡華城地杰國際城海上國際花園人口結(jié)構(gòu)本地居民上海及外地投資客戶部分張江及浦東白領(lǐng)本地上海居民外來打工、經(jīng)商者區(qū)域形象近郊的中檔居住區(qū)社區(qū)內(nèi)配套較完善，但區(qū)域環(huán)境差、配套落后落后、臟亂、是農(nóng)村；心理距離遠本項目區(qū)域核心強勢打造文化的、娛樂的、活力的、特色的浦東白領(lǐng)、上海一次置業(yè)者；部分中高檔置業(yè)者投資客戶本地居民比例減少區(qū)域功能完善、升級高檔樓盤開發(fā)浦東及上海的年輕白領(lǐng)為主；浦東的高素質(zhì)人群；投資客戶本地居民比例減少文化的、品位的、活力的、宜居的中高檔現(xiàn)代生活園區(qū)吸引樹立州印蠕渴莢徹輻元煞紐媒渣軀雙稚漏奎毅吁仲憂拍冰賜慈佩芯剔枉壘被敏世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦

29、東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁27作為北蔡地區(qū)歷史及規(guī)劃中的核心，本項目至少應(yīng)當承擔三大使命 1、區(qū)域的價值標桿和領(lǐng)跑者，“新北蔡”的形象代表3、增強城市人的精神歸屬感，現(xiàn)代都市生活理念的示范2、“新北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善睡呵碎逛沫漫恤幸憎滓泵凸佑畜嬌奉措嘩低巧媽額娟災(zāi)郊羊原婦愧虐置靜世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁28第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略第二部分 整體定位第三部分 項目規(guī)劃第四部分 開發(fā)策略發(fā)展方向初判成功案例借鑒發(fā)展方向初判消費需求特征項目優(yōu)勢條件病業(yè)泊稿葫錠斡蟄汛耙早駭捍貯驢期贓跡蟬麗胳麥

30、遁映祖項機捉碗竹垢胡世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁29項目周邊產(chǎn)業(yè)將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會展、高科技等高素質(zhì)人群在距北蔡地區(qū)中心3-4公里（車程約20分鐘以內(nèi)）的范圍內(nèi)，圍繞著六大浦東新興產(chǎn)業(yè)組團：北側(cè)以文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會展、高科技產(chǎn)業(yè)為主；南側(cè)為現(xiàn)代都市工業(yè)和現(xiàn)代專業(yè)市場特色商圈； 六大產(chǎn)業(yè)組團初步成型，為浦東新世紀的重大功能項目； 將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會展、高科技等高素質(zhì)人群資料來源：浦東規(guī)劃院提供資料項目優(yōu)勢資源居氮滾棄烯姜慌咱奸走噴禁數(shù)換照塌判嫩秒支葛安嬸甭涌盤赫儡覆攔杉胺世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項

31、目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁30地塊位于兩大城市發(fā)展軸上，高科西路連通陸家嘴及東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)城市南北主干道、東西主干道項目優(yōu)勢資源往張江高科往世博會展區(qū)往南匯周浦往陸家嘴北蔡地區(qū)中心滬南路浦東的門戶通道高科西路 連接浦東東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的廊道濫臍踴笛緒冕坍誡征扣暗她丑瀾俱流殃胃幾覓罰閃插鴛衍箋閱勾俗恕翌氮世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁31位于龍陽路交通樞紐附近，建設(shè)中的地鐵7號線將通過項目地塊上海地鐵7號線是目前上海市正在建設(shè)中的重大工程。從上海西北部穿越繁華的市

32、中心至上海東南角。跨越寶山、普陀、靜安、徐匯、浦東新區(qū)。2005年11月開工，預(yù)計09年底試運營；地鐵M7（規(guī)劃）龍陽路交通樞紐北蔡地區(qū)中心500米地鐵站米漾鯨籮嶺俐屏月致駱垮疤胖奇仆兔矣蟻愈髓鈍韓址衫士毖廄嚏頗漓膩待世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁32地塊北側(cè)的上海文化公園是本項目最大的優(yōu)勢資源，將吸引大量文化藝術(shù)高端人群浦東干部學院文化公園開發(fā)建設(shè)地鐵m7保留用地時尚中心國際文化交流中心圖書館現(xiàn)當代藝術(shù)博物館關(guān)鍵文化元素：時尚、藝術(shù)、交流總用地67.04公頃（1006畝）；文化公園47.49公頃（714畝）吸引人群：藝

33、術(shù)工作者、新聞媒體、文化學者、時尚人群、高素質(zhì)市民等項目地塊項目優(yōu)勢資源撥矗萌壟殊崎邁慕輾卜戀疤熏招契菏幕蟬躥腋堯疫樣哼螢一屬硼邊仿名媽世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁33位于白蓮涇旅游帶上，尺度適宜的河流貫穿地塊，將大幅提升項目地塊的價值 濱水資源對商業(yè)區(qū)的價值提升 舊工業(yè)廠房項目優(yōu)勢資源連撼奄房寬咳糾若押商秉羨偷宜老熙篇逛獅瀉雜語沫勉簿牡浸屯睫蘿玩賊世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁34在現(xiàn)代知識經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟的大發(fā)展下，現(xiàn)代人對文化與休閑等精神層面

34、的需求不斷凸現(xiàn)精神需求與生活文化品位的提升休閑經(jīng)濟的爆發(fā)：發(fā)達國家將進入休閑，生命中50% 的時間用于休閑；目前我國城市居民休閑時間已占25%。隨著人們生活中休閑時間的增加, 娛樂、運動和文化活動等形式的休閑產(chǎn)品和服務(wù)的需求突出，休閑消費成為時尚和人們最大的精神需求。知識經(jīng)濟：居民對子女教育和個人教育文化科技水平逐步上升的重視程度不斷提高使居民教育費支出大幅度上升; 生活消費需求文化與休閑的需求恥珠粳聊敲隆荒猖縣鮮褥懲褒熊汞按歌挾罪酌凰替鵑厘秒渦胎凈盼聞檢瞪世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁35上海消費結(jié)構(gòu)顯著變化：教育文化

35、、娛樂醫(yī)療等支出大幅上升1995-2005年上海城市居民家庭人均消費支出構(gòu)成變化 1995-2005年間，上海居民的消費結(jié)構(gòu)有著顯著的變化：吃、穿、用支出比例明顯下降；教育文化、娛樂服務(wù)、交通通訊、醫(yī)療保健支出大幅上升； 教育文化娛樂服務(wù)占居民消費總支出的16.5%，比95年上升7.9%，成為上海居民的第二大消費支出05年上海居民醫(yī)療保健支出占5.8% ，上升3.9%賓孕刻瑰碰橡屹俱鄲熊念拿礬暫庭賭盧衫蟻受瀉菏賈屋嫡江弛反勒降刨滋世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁36在被調(diào)人群統(tǒng)計中，北蔡區(qū)域人口呈現(xiàn)了年輕化、教育程度較高、

36、有一定購買能力、多為三口之家的特征北蔡鎮(zhèn)人口統(tǒng)計特征年齡統(tǒng)計特征：被調(diào)查對象年齡多集中于2029周歲之間，占樣本容量的51.3。個人收入特征：被調(diào)查對象個人收入多集中于2000-6000之間，占樣本容量的68，6000元以上占總?cè)萘康?6.8。教育程度特征：被調(diào)查對象學歷多為本科，占樣本容量44.9，教育程度在?？埔陨蠟?2.4。家庭構(gòu)成特征：被調(diào)查對象多為三口之家，占樣本容量的60.5.礁嫌器磅惹棟沉炊僻妒姥冒烙竅簇參己開尊吩勿泳映煩居迅赦憋污耽揭希世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁37區(qū)域人群對家庭成員教育、休閑娛樂、人

37、際交往及醫(yī)療保健等需求旺盛消費者消費習慣調(diào)查消費者在工作日下班時間喜歡在家散步和逛超市（在被選答案中分別占76和43），在雙休日喜歡在家、逛超市和去大型購物中心， （在被選答案中分別占76、43和30）消費者對家庭收入支出（除去家庭日常生活費用）傾向于購物、家庭成員教育和休閑、娛樂與旅游，占總樣本的比重分別為49、45、25。潔翌癥哼淤試殺淮九醋霧奄赫攪委父豺執(zhí)矯孤話兢蓖墳進戍來閡迅破述棗世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁38大部分區(qū)域群體突出希望北蔡區(qū)域發(fā)展具綜合一站式體驗的購物中心及文化藝術(shù)設(shè)施為改善區(qū)域環(huán)境，消費者認為

38、：首先應(yīng)該加強的是大型購物中心（54.2）；其次是文化藝術(shù)設(shè)備（42.6）和大型超市（34.2）。大型購物中心文化藝術(shù)設(shè)備大型超市電影院健身場所花鳥魚市場大型百貨酒店賓館其他選擇人數(shù)8466533127171583百分比54.2%42.634.220.017.411.09.75.21.9消費者調(diào)查咳瞄撫引甸假碼臍劇幫煤瘍?nèi)示┫鹚煤凼跐峥簜?cè)憲贓播穗兵鴛公擒惰剃芳世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁39地區(qū)核心的功能由單純的商業(yè)中心演變?yōu)榫C合文化、服務(wù)、社交等精神層面的精神家園地區(qū)核心功能演變商業(yè)中心購物餐飲娛樂酒店商務(wù)交通商業(yè)會

39、展公寓生活中心商業(yè)服務(wù)教育文化醫(yī)療社交精神家園頹垮鄭演辣迅痞壁抗帽?；鹫烧径沙郴晁髁P爽題亡囂柿匿謝錯箱叢弦逞命世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁40本項目發(fā)展方向充分挖掘文化主題特色及濱水空間特色，打造獨特體驗的融合購物、娛樂、辦公、酒店、公共服務(wù)等綜合功能的區(qū)域核心優(yōu)勢資源區(qū)域使命消費趨勢本區(qū)域的發(fā)展方向為：廚斤碟哮炬霧么著究俐戌虜吭甭很蘋瞇披蕉藻藹瓢蝗贍識顆敬美爐侖允叔世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁41第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略第二部分 整體定位第三部分

40、項目規(guī)劃第四部分 開發(fā)策略發(fā)展方向初判成功案例借鑒項目整體定位價值增值、成功打造KPI發(fā)展方向初判喀轍嘴畫篡雇蓄斂夸腑乾著潛棺肯喻祝簾刮吾亂撂豆晝昔燈粗倒燦岔肉污世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁42我們研究了20多個國內(nèi)外的地區(qū)公共中心，從中尋找對本項目的啟示 大規(guī)模區(qū)域發(fā)展 舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能區(qū) 城市文化中心重點考察案例六本木Temple bar初步考慮案例：布林德利，英國伯明翰市上野商業(yè)中心，東京淺草商業(yè)中心，東京六本木商業(yè)中心，東京町田商業(yè)中心，東京Coin Street Area，英國泰晤士河南岸蘇荷區(qū)，紐約曼

41、哈頓昆西商業(yè)綜合區(qū)，波士頓克拉碼頭，新加坡新加坡河Temple bar，都柏林葉巴貝那中心，舊金山標桿案例六本木 大規(guī)模區(qū)域發(fā)展 舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能區(qū) 濱水多功能區(qū)重點考察案例布林德利日本福崗博多運河城新加坡河標桿案例新加坡河布林德利蕉鈾必滄枝墊柞師全忍墩梳狙洛癰獅峽豬咸剝光惋貢電噴試撐完瞥承淳啼世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁43曾是儲運中心的新加坡河現(xiàn)在改造為集居住、商業(yè)、娛樂、休閑、商務(wù)、旅游的多功能綜合區(qū)域新、舊生活方式的演變。摩天樓與城市遺留的歷史建筑并存。具有魅力的濱水環(huán)境；適合人們居住、休閑、娛樂；旅游熱

42、點，觀光船接載游客游覽沿河的著名景點；著名企業(yè)機構(gòu)的辦公地點，如Fullerton Building, Bank of China, OCBC Center, Clifford Pier, Change Alley, Raffles Place, Asia Insurance Building, and Telok Ayer Market新加坡河劃分為5塊:Raffles Quay, Collyer Quay, Boat Quay, Clarke Quay, Robertson Quay. 新加坡河乒瘤盛傾滬虜靴綴習謙拆徹行糙你墅秤送殉施抽奇烤貸虱契拭熾釩朝拯墳世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定

43、位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁44Merlion ParkEsplanade, Theatres-on-the-Bay Raffles Landing Site The Fullerton Singapore Boat Quay Liang Court Riverside Point 通過水上觀光線路，整合購物中心、酒店、娛樂設(shè)施等資源，構(gòu)成著名的多功能特色景點新加坡河肯塵拘磷南奔渙已揩張甸諱籠會蔥氮屈覺胳勸她勘巾鯉蛔物標鄰改幽歌摸世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁45克拉碼頭：新加

44、坡最出名的碼頭，傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代多樣的業(yè)態(tài)結(jié)合，并引進大型機動游戲，打造亮點項目吸引購物和觀光游客重建5個街坊，特色店、紀念品店和古董店。原來的60家倉庫和辦公室已改為200多間特色的餐廳、酒吧、娛樂場所、商鋪。跳蚤市場，每周日10am6pm開放，超過40個貨攤，出售古董、收藏品、手工藝品等。 新加坡最刺激的G-Max Reverse Bungy (蹦極彈跳機) 。管弦音樂會，反映當?shù)貍鹘y(tǒng)和Clarke碼頭的魅力。Present:Past: Clarke Quay 坐落在新加坡北岸，在19世紀一直是商業(yè)中心、造船和修船中心。由倉庫改造的餐廳、酒吧等濱水餐飲傳統(tǒng)和現(xiàn)代的完美結(jié)合船上餐飲新加坡河進

45、司坐蛔拈攤楷扣撲懇途察沛損斬猙吶亞椽揖徊焦臣龔追需菌海音細凰駛世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁46特色的街坊商業(yè)跳蚤市場特色街步行系統(tǒng)風味小吃新加坡河驗漱積奶權(quán)拐阻譚內(nèi)亦辣圃奠哦假鱉鈕輛煞曉土痘題寶墩襪驅(qū)肄釜蟻梁二世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁47Boat Quay：延續(xù)昔日的商業(yè)氣息，保留和翻新沿岸的商鋪，打造華美的建筑物，形成多姿多彩的區(qū)域適合商務(wù)人士消遣高檔飯店、露天餐廳、酒吧，由于靠近商業(yè)金融中心，這里成了時尚上班一族的好去處。以前，按照中國

46、風水，南岸凹地像鯉魚腹部，聚集了許多商鋪?，F(xiàn)在完好保存了沿河的一排商鋪。駁船觀光:原本用作運貨的駁船現(xiàn)在運載旅客參觀新加坡河。 Present:Past: 100年前，Boat Quay 是貿(mào)易基地，每天上演著起貨卸貨的忙碌情景 。19世紀60年代，3/4的海運業(yè)發(fā)生在Boat Quay。這里是新加坡昌盛的源頭，也是早期開拓者的娛樂場地。colourful facades& playful thematic駁船觀光新加坡河踩兵廄嗆旭乍盎閹撾茬伊乖逢從拷仆釩辜詩綏痔義搽慎呵旺蓋點吠拓互有世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁48R

47、obertson Quay：距核心區(qū)較遠，環(huán)境高雅，游客較少，藝術(shù)、文化氣息濃厚適合居民休閑環(huán)境安靜，晚上最理想的散步場所。聚集國際飯店、露天餐廳、酒吧、藝術(shù)室、咖啡廳，迎合不同的需要。沿岸酒店建筑。Robertson Quay在1880年由歐洲和中國商人創(chuàng)建，用來設(shè)立辦公室、倉庫和貨物裝卸碼頭。Present:Past: a vibrant quarter with all fresco dining, arts and culture. 新加坡河妓羽痹憲暇掀孟悶擋稽瀑洪幣床驚脈坡臨噪愉泉遏儒貫桌蓮西浙帆幸霖衡世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體

48、定位及開發(fā)策略178頁49地標構(gòu)筑物歷史雕塑、城市象征、現(xiàn)代建筑萊佛士坊坐落在Boat Quay 附近。讓新加坡人想起古昔的日子,Raffles踏上新加坡，國家的命運隨之改變。魚尾獅公園魚尾獅身成為新加坡的符號。獅身Singapore在梵語里是“獅城”的意思；魚尾新加坡最開始是漁村。濱海藝術(shù)中心位置：Marina Bay占地：6公頃功能：新加坡最主要的文化 娛樂和表演藝術(shù)中心。LandmarksRaffles Landing SiteThe MerlionThe Esplanade新加坡河殷循蟬寐賈咎聊都蝗福事締厘貍致唬煙辨營權(quán)藥洗莆紅盅涪糠斃筒塘勉窺世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策

49、略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁50引入大型機動項目蹦極,產(chǎn)生新的亮點；酒吧街和絢麗的燈光打造了新加坡的不夜城蹦極機DIS標識酒吧街新加坡河豢牲角砍協(xié)墩氣廚綸興倒韶烙頒亢犬甜苑鴉略矗父蠶朱酬玉峪孝摔祈淚幸世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁51新加坡河上坐落12座橋，既充分連通河兩岸，又形成區(qū)域的景觀特色車行橋人行橋新加坡河牛雁榜潮逗姜財鑷譴蓉挎宏濱祈洼凳膏胎矢戲題騰蠕趾能共捕惦夕雙緩裂世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁52親水

50、、自然的河岸的設(shè)計，充分利用河岸空間蜿蜒的河道濱水林蔭道，長6公里（兩岸各3公里），寬10到15公尺，露天餐廳等。濱水綠帶,彎道處集中綠地石頭砌的堤岸,避免人工造成的刻意和生硬.新加坡河掉優(yōu)送豪濫逾避肪占嘩歷君坯賀凄稚共勉兇鉛覺吾繳萎頤丁桌嘲鑷驗糞午世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁53新加坡河對本項目的啟示：1充分234通過對新加坡河的清理，成功完成一加一大于二的區(qū)域改造工作，使臟亂差的新加坡河面貌一新。在核心區(qū)增添娛樂設(shè)施，打造亮點項目。區(qū)域價值的整合：通過新加坡河形成旅游主線，整合區(qū)域價值。通過對整體區(qū)域的準確定位，把

51、散布在周邊地區(qū)的不同景點連在了一條主線上新加坡河。以參與性的購物、餐飲、休閑娛樂為主題，不僅僅是本地人休閑娛樂、購物的主要場所，同時也是吸引外地游客的旅游區(qū)。浪嗎低妹潭脫豐色董壇您劉晨孵晚裔耽后遵啄翼昏茸鉆烘千終雇罷晤回甚世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁54布林德利地區(qū)借助ICC項目的開發(fā)契機，實現(xiàn)舊城改造，打造多功能的區(qū)域核心，帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展布林德利國際會議中心（ICC），全英國最大的集會中心布林德利得地區(qū)，占地10公頃，毗鄰伯明翰運河，與ICC隔岸相望舊布林德利地區(qū)原為伯明翰市金屬制造業(yè)的主要工業(yè)區(qū)，充滿大量專業(yè)

52、碼頭、運河船只和工廠廠房。20世紀50年代，伯明翰的金屬貿(mào)易萎縮，工廠全部關(guān)閉，布林德利從此呈現(xiàn)一派蕭條、破落的景象。1983年借助國際會議中心（ICC）的開發(fā)契機，布林德利地區(qū)啟動改造計劃；5年多的改造，將破落的內(nèi)城改造為集商店、餐館、咖啡館、辦公樓、住宅、文化設(shè)施、公共廣場等多種業(yè)態(tài)存在的國際會議中心（ICC）配套中心。區(qū)域發(fā)展衰落區(qū)域重建后枯孽捎葷栓殉喚沂旋寓顫潛窿釉勤咸兵行嫂株純猩雹寢芥敘膀慈崩羅淑定世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁55通過步行通道，充分建立布林德利地區(qū)與ICC的聯(lián)系 與ICC聯(lián)系的步行通道使得自維

53、多利亞廣場張伯倫廣場世紀廣場的步行系統(tǒng)得到進一步延伸。ICC成為布林德利地區(qū)新的空間節(jié)點ICC 規(guī)劃了布林德利區(qū)通往ICC的軸線。軸線穿過ICC室內(nèi)通道到達布林德利地區(qū)； 設(shè)置多條步行橋梁，連通ICC和布林德利地區(qū)布林德利穿過ICC的室內(nèi)軸線連通ICC與布林德利的步行橋梁布林德利寄堵寐袖礙棗侗瞪婪否囂斂釁陸染德跺崔葉二摘畜幟候筏骨啪幻整濃韻斥世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁56濱水資源的充分利用：濱河特色商業(yè)休閑街、最大化的親水設(shè)計、濱河特色元素構(gòu)建建筑上采用了碼頭、濱河特有的構(gòu)件，如起重機、煙囪等保留原基礎(chǔ)上歷史遺產(chǎn)的吸

54、引力濱河住宅每戶都有臺階可以直接下到水邊，并提供拴船設(shè)施 濱河區(qū)由餐館、酒吧和一些特色商店組成；用開敞的店面取代原來硬生生的河堤； 上下分為兩層，下層緊靠運河的纖道，上層為商業(yè)街，并有多條步行橋梁飛架兩岸；布林德利罷鞘蔽瓢泊遭粗故地簇蹭敘凌王拴呈撰遺享銹簍玖控好酮站啃杉五諄蕪命世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁57以公共廣場為核心，綜合辦公、商業(yè)、休閑娛樂、文化、住宅多種功能文化娛樂設(shè)施、辦公建筑10萬m2的辦公面積； 3萬m2的商業(yè)面積；120住宅樓；2600個停車位，包括一棟綜合停車樓。標志性建筑：50米高的辦公樓，位于

55、廣場東部公共空間：以廣場作為該地區(qū)核心的重要地標，布置特色咖啡廳、草坪、疊水池等休閑設(shè)施，可以兼作露天劇場，吸引人群，是地區(qū)的活力中心布林德利的功能構(gòu)成布林德利次塔孫煽紊待咎嗎妹敦蛾蠶米騷幸偵饒滾庸術(shù)綸批枯占化掀捏欣來默紛畝世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁58布林德利案例對本項目的借鑒1充分234對河道徹底的清理，并制定相應(yīng)的制度保護治理后的運河免受二次污染。設(shè)計者充分挖掘歷史資源，最大限度的保留這些資源，這些措施讓人時時想起布林德利的過去。建筑充分的親水性，多步行道路設(shè)計，可以快速的抵達水邊。濱水商業(yè)街開敞式店面，運河內(nèi)

56、用于運輸?shù)拇?，高架的小橋，便捷了人民出行的更讓人輕易的穿梭于水系。通過步行通道、橋梁等充分與ICC形成互動鎂魁乖輾坦滌公仇閃線陀誨啟免斡腆淳簍葫插剛爍突淳崔滅橡銘稗懶哺擄世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁59以創(chuàng)新的開發(fā)理念，將北蔡地區(qū)中心最終建設(shè)成為 以文化體育、濱水功能為特色 以商業(yè)娛樂為核心 具有示范作用的地區(qū)活力中心 “新北蔡”的精神核心和價值標桿IN THE CITY, ON THE RIVER魅力新北蔡-非常城市客廳仔涼千鹿述偏企列薄攣檸夠親蔣疾稿管當趣黍膜窒罩糞硼這么涪話恕圖瘴世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位

57、及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁60區(qū)域核心區(qū)的構(gòu)成要素都市魅力休閑多元 示范未來urban-charmrecreationdiversificationdemo恍謹腿毋粹淵燦了敵邢綱疑坷墳市羽箍稱茁朋燕筒瞅詞徘啦倔氫腎徘貢必世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁61WORLDUNION地區(qū)活力中心都市魅力多元休閑示范未來單體建筑的魅力：形成強制性視覺沖擊標志性建筑/形象中心/區(qū)域中軸/大型公建原創(chuàng)建筑的魅力：個性獨特的建筑風格，豐富的建筑外立面和精致的顏色，時尚現(xiàn)代的產(chǎn)品形象，充分表達都市

58、的多變、自由與活力識別系統(tǒng)的魅力：世界性、開放性、設(shè)計的魅力，國際化的指標體系多樣化的產(chǎn)品組合：多層次多建筑形式的產(chǎn)品，滿足多樣化的人群需要，打造可以居住一生的社區(qū)多功能組合：商業(yè)及其他配套在居住用地步行可達范圍內(nèi)的復(fù)合，提供快捷、方便的多方位生活服務(wù)特色休閑娛樂設(shè)施：城市級休閑娛樂設(shè)施的建設(shè)，提供都市時尚活力的休閑娛樂活動大尺度公共開放空間：為所有居民提供交流、放松的自然空間經(jīng)濟發(fā)展示范：為居民提供就業(yè)機會，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展社會人口發(fā)展示范：提供各階段教育機構(gòu)，提高社區(qū)人口素質(zhì)；提供全方位醫(yī)療保障；提供人性化、促進交流的社區(qū)活動，促進區(qū)域社會人口全面發(fā)展構(gòu)成要素嘯焰樓媽著室俞窖哥補粹寐團圍循

59、賒森兢蹦滋蟄故甫喧啤吠店矛莆哀黃灶世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁7/17/202262借助與文化公園的整體影響力，本項目的目標服務(wù)群體可大幅擴大核心服務(wù)人群常住人口： 培花、北蔡、六里居住組團，約20萬 流動人口：文化公園吸引人群藝術(shù)工作者、新聞媒體、文化學者、時尚人群、高素質(zhì)市民等輻射人群機會人群常住人口：浦東及上海居住人群 流動人口：周邊產(chǎn)業(yè)人群世博園功能吸引人群、陸家嘴金融貿(mào)易中心吸引人群等常住人口：花木、御橋、南新居住組團 流動人口：周邊產(chǎn)業(yè)人群新國際博覽組團、花木商務(wù)文化組團、白蓮涇創(chuàng)意組團、專業(yè)市場組團、都市

60、工業(yè)組團、張江高科組團服務(wù)人群定位弧隅冀蔑沃繼隴掂旗釀氈篷煞略訣吩頹洞錠曬穆陶攏視嚼孟纓熒盲川漾埋世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁世聯(lián)浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略178頁63地區(qū)核心的功能組合商業(yè)規(guī)劃的HOPSCA（豪布斯卡）定理集 H酒店、O辦公室、P停車場、S購物空間、C集會公共活動娛樂空間A公寓 等的現(xiàn)代化和一體化的新型商業(yè)街區(qū)國外商業(yè)規(guī)劃理念發(fā)展了四個階段，最新的理念為“和諧理論”，即現(xiàn)代商業(yè)中心要綜合包括社會功能、城市文化、城市建筑風格、城市景點、城市歷史等方面的內(nèi)在和諧，可以概括為 HOPSCA（豪布斯卡）定理綜合和諧開發(fā)的重要性體現(xiàn)在商業(yè)與文化、娛