世聯(lián)—取地和進(jìn)入策略研究顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享ppt課件

1、世聯(lián)取地和進(jìn)入戰(zhàn)略研討顧問業(yè)務(wù)閱歷分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部運(yùn)用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問中國一切，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問中國書面答應(yīng)，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、援用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2006-1-15取地和進(jìn)入戰(zhàn)略研討必需關(guān)注的問題 Issue 在進(jìn)展取地和進(jìn)入決策時(shí)開發(fā)商最關(guān)注以下問題在企業(yè)戰(zhàn)略和開發(fā)目的的指點(diǎn)下能否要進(jìn)入意向地域？意向地域房地產(chǎn)市場和土地市場的現(xiàn)狀和未來開展趨勢是怎樣的？現(xiàn)時(shí)意向地塊的評價(jià)價(jià)值是多少？影響現(xiàn)時(shí)土地價(jià)值的關(guān)鍵要素有哪些？意向地塊的開展前景如何？哪些地塊價(jià)值大、對區(qū)域開展最為關(guān)鍵？哪些地塊必需在近期拿？哪些可以遠(yuǎn)期拿？如何確定取地規(guī)模從而使得

2、效益最優(yōu)？企業(yè)進(jìn)入市場的時(shí)間節(jié)拍是怎樣的？合理的取地本錢是多少？世聯(lián)對取地和進(jìn)入戰(zhàn)略研討的了解及觀念Opinion 在企業(yè)區(qū)域戰(zhàn)略下解析意向地區(qū)進(jìn)不進(jìn)入該地域？討論企業(yè)在意向地域開發(fā)目的的實(shí)現(xiàn)度進(jìn)入戰(zhàn)略意向地域在其背景區(qū)域中的角色和定位意向地域城市及產(chǎn)業(yè)開展給房地產(chǎn)帶來的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)意向地域房地產(chǎn)市場研判開展戰(zhàn)略土地貯藏戰(zhàn)略競爭對手情況市場總量、消化情況客戶群與產(chǎn)品情況意向地域土地市場情況意向地域外部環(huán)境的變化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)土地貯藏原那么意向地塊評價(jià)意向地域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及開展前景意向地域能否實(shí)現(xiàn)企業(yè)的開發(fā)目的如何進(jìn)入意向地域？橫向察看：周邊其他城市的房地產(chǎn)開展其他開展商的在意向地域的

3、表現(xiàn)及動(dòng)態(tài)進(jìn)入戰(zhàn)略研討思緒戰(zhàn)略層面戰(zhàn)略層面執(zhí)行層面地價(jià)分析與建議取地戰(zhàn)略研討思緒確定能夠的取地范圍區(qū)域宗地劃分單項(xiàng)宗地土地價(jià)值判別土地價(jià)值影響要素權(quán)重確定綜合判別土地價(jià)值取地規(guī)模取地范圍確定土地價(jià)值影響要素彈性分析謀劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 83598 :69031789世聯(lián)取地和進(jìn)入戰(zhàn)略研討勝利案例簡介Case 世聯(lián)勝利案例項(xiàng)目名稱時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶服務(wù)內(nèi)容廊坊固安工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目取地和進(jìn)入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市開發(fā)區(qū)三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司土地價(jià)值評估與地塊劃分、取地策略（取地規(guī)模、范圍及次序）、項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

4、、區(qū)域開發(fā)模式與運(yùn)作、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展定位及發(fā)展建議 中山房地產(chǎn)市場研究2005中山2600畝中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山房地產(chǎn)前景、房地產(chǎn)市場與土地市場研判、發(fā)展策略和土地儲備策略萬科佛山城市地圖項(xiàng)目2005佛山-佛山市萬科置業(yè)有限公司通過地圖系列進(jìn)行信息分析、結(jié)合企業(yè)自身戰(zhàn)略進(jìn)行分析產(chǎn)品線布局和土地儲備中山房地產(chǎn)市場研討工程規(guī)模：三個(gè)地塊合共2600畝任務(wù)成果：城市在區(qū)域中的角色房地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)比較中山與珠三角其它城市的房地產(chǎn)開展房地產(chǎn)市場研判土地市場情況開展戰(zhàn)略土地貯藏戰(zhàn)略萬科佛山城市地圖工程工程規(guī)模：整個(gè)城市及各區(qū)任務(wù)成果：規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)開展和土地貯藏為房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響、開展空間各組團(tuán)的產(chǎn)品類型

5、、價(jià)格區(qū)間各組團(tuán)配套優(yōu)劣排序確定各片區(qū)的最適宜客戶類型經(jīng)典案例：廊坊固安工業(yè)園區(qū)工程取地和進(jìn)入戰(zhàn)略研討謀劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 83598 :69031789能夠取地范圍反映在“廊坊市固安新城2003-2020能夠的取地面積高達(dá)30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城總體規(guī)劃2003-2020上，即為西起西玉、柏村，東至紀(jì)莊為保證最終取地范圍的準(zhǔn)確，能夠的取地范圍向東擴(kuò)展1公里左右；能夠取地范圍區(qū)間土地價(jià)值判別方法：網(wǎng)格分析法網(wǎng)格圖的根本分析單元大小由能夠取地范圍面積及合理的網(wǎng)格地塊數(shù)量決議；思索到能夠的取地范圍面積為30平方公里，確定網(wǎng)格地

6、塊面積范圍為1公里至2平方公里 由于地塊的不規(guī)那么性，嚴(yán)厲的方格網(wǎng)劃分會產(chǎn)生大量邊角及跨越道路的用地，不利于整體分析，故實(shí)踐劃分時(shí)作相應(yīng)調(diào)整 地塊劃分思索地塊相對方正，能反映地塊的實(shí)踐資源現(xiàn)狀網(wǎng)格劃分網(wǎng)格劃分原那么根據(jù)以上原那么，世聯(lián)把區(qū)域土地進(jìn)展網(wǎng)格劃分，并進(jìn)展編號123456789101112131415161718192021222324252627282930影響土地價(jià)值的七大中心要素基于“固安縣土地基準(zhǔn)地價(jià)、 “北京市土地基準(zhǔn)地價(jià)及固安的現(xiàn)實(shí)情況，世聯(lián)總結(jié)出影響宗地土地價(jià)值的七大要素根據(jù)“固安縣土地基準(zhǔn)地價(jià)與本區(qū)域的總體規(guī)劃，本區(qū)域的土地均為一級用地，毛地價(jià)根本一樣，所以本錢影響要素

7、忽略，不做土地價(jià)值影響思索要素1、商服繁華程度2、道路交通情況3、根底配套設(shè)備情況4、環(huán)境條件5、產(chǎn)業(yè)影響要素6、城市規(guī)劃7、宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源七大中心要素權(quán)重值及思索要素根據(jù)特爾菲法經(jīng)過專家對影響要素權(quán)重作出統(tǒng)計(jì)估算計(jì)算，參考固安縣及周邊區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正體系各要素權(quán)重，確定七大中心要素對地塊價(jià)值影響的權(quán)重比；按照土地價(jià)值大小，地塊分為四個(gè)等級：很好、好、普通、差，分別用20、15、10及5代表。1、商服繁華程度權(quán)重25%、彈性權(quán)重15%、彈性權(quán)重5%思索商服中心農(nóng)貿(mào)市場、酒店、銀行、商業(yè)街對地塊的輻射影響程度。2、道路交通情況權(quán)重20%、彈性權(quán)重20%、彈性權(quán)重20%思索地塊臨街道路的情況如

8、臨街道路的性質(zhì)、寬度、長度、年車流量、對外交通便利度距長途汽車站、機(jī)場間隔，分析各地塊的對內(nèi)和對外交通的通達(dá)便利程度。3、根底配套設(shè)備情況權(quán)重10%、彈性權(quán)重5%、彈性權(quán)重1%思索目前地塊的城市根底設(shè)備投入情況供水、供電情況、地塊距公用效力設(shè)備市民活動(dòng)中心、公園、體育場館的間隔。4、環(huán)境條件權(quán)重5%、彈性權(quán)重5%、彈性權(quán)重5%思索地塊周邊環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度噪音、大氣污染、與污染源的臨近程度。5、產(chǎn)業(yè)影響要素權(quán)重10%、彈性權(quán)重10%、彈性權(quán)重10%思索園區(qū)的成熟度、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、集聚情況及未來開展趨勢。6、城市規(guī)劃權(quán)重15%、彈性權(quán)重30%、彈性權(quán)重44%思索周邊區(qū)域及城市對地塊的影響。7、宗地

9、現(xiàn)狀及內(nèi)部資源權(quán)重15%、彈性權(quán)重15%、彈性權(quán)重15%思索宗地面積、宗地外形、臨街情況、地上建筑物現(xiàn)狀、土地開發(fā)程度、土地運(yùn)用限制及自然條件地形、地勢條件、景觀資源等其他要素的影響 商 服繁華程度對土地價(jià)值的影響分 析商服繁華程度分析主要思索的是老城區(qū)的輻射影響力老城區(qū)對本區(qū)域的商服繁華影響程度由圓心向圓周逐漸下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)由以上分析，在商服影響要素下的地塊價(jià)值如下表所示注釋很好：20好：15分普通：10分差：5分 道路交通影響分析交通網(wǎng)絡(luò)對土地價(jià)值有較大影響，但是不同的交通道路對土地價(jià)值有不

10、同程度的影響：106國到、京九鐵路、廊涿公路、廊涿高速及京開高速對土地價(jià)值的影響的權(quán)重分別約為35%、15%、20%、25%、5%：測算出單條交通線路對土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106國道京九鐵路京開高速廊涿高速由以上分析，在交通影響要素下的土地價(jià)值如下表所示注釋很好：20， 好：15分普通：10分， 差：5分根底配套設(shè)備影響下的土地價(jià)值分析根底配套對土地價(jià)值的影響主要表達(dá)在老城區(qū)的城市配套對工業(yè)區(qū)的輻射影響根底配套設(shè)備以老城區(qū)為中心，土地價(jià)值由圓心向圓外圍

11、逐漸降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)由以上分析，在根底配套設(shè)備影響要素下的土地價(jià)值如以下圖所示注釋很好：20， 好：15分普通：10分， 差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106國道京九鐵路京開高速廊涿高速 環(huán)境影響下的土地價(jià)值分析環(huán)境對土地價(jià)值的影響分析主要表達(dá)在永定河及現(xiàn)有工廠及車道對環(huán)境的正面或負(fù)面影響永定河對土地價(jià)值的影響主要表達(dá)在其景觀帶對沿線土地價(jià)值的提升區(qū)域地塊內(nèi)的工廠及車道對環(huán)境影響主要表達(dá)在污染與噪音等方面的負(fù)面

12、影響4水泥廠環(huán)境影響下土地價(jià)值判別的分析方法 環(huán)境對土地價(jià)值的影響分為正面與負(fù)面影響之分，故環(huán)境影響因子的權(quán)重有正有負(fù)，但是它們的絕對值之和為100% 京開高速、106國道、水泥廠、京九鐵路、廊涿高速、廊涿公路及永定河對土地價(jià)值影響權(quán)重分別為-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55% 測算出每一環(huán)境影響因子對土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值由以上分析，環(huán)境影響下的土地價(jià)值評分為以下圖所示注釋很好：20， 好：15分普通：10分， 差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930 產(chǎn)業(yè)影響要素下的土地

13、價(jià)值分析 產(chǎn)業(yè)積聚對土地價(jià)值具有提升作用；根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚程度與規(guī)模的差別，不同的產(chǎn)業(yè)對土地價(jià)值影響存在著差別紡織工業(yè)園與汽車零配件工業(yè)園對土地價(jià)值的影響權(quán)重分別為45%與55%本工程的工業(yè)用地主要分布在地塊北部與南部，以此兩塊土地為放射中心，隨箭頭方向，土地價(jià)值逐漸降低測算出每一產(chǎn)業(yè)園對土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值5紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)由以上分析，產(chǎn)業(yè)評分如以下圖所示注釋很好：20好：15分普通：10分差：5分 大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對本區(qū)域土地價(jià)值存在著影響大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對本區(qū)域土地價(jià)值的影響權(quán)重分別為35%、15%及50% 城市規(guī)劃影響分析6本

14、區(qū)域土地價(jià)值大北京的規(guī)劃影響力權(quán)重35%固安縣的規(guī)劃影響力權(quán)重50%大廊坊的規(guī)劃影響力權(quán)重15%大北京根底建立規(guī)劃下的固安“新七環(huán) 公路系統(tǒng)跨越北京市現(xiàn)有的行政邊境，天津市、河北廊坊及保定地域經(jīng)過新七環(huán)聯(lián)絡(luò)在一同。本區(qū)域位于京津開展走廊上的“第二首都國際機(jī)場附近 廊坊固安北京規(guī)劃新七環(huán)涿密高速永清規(guī)劃的首都第二機(jī)場固安位于北京市區(qū)開展戰(zhàn)略規(guī)劃的傳統(tǒng)中軸上，在規(guī)劃中的七環(huán)內(nèi)。6 北京城市化方向?yàn)闁|南向，直指廊坊、天津；固安僅在城市化方向附近固安沒有在北京城市空間新格局的兩帶上 大北京規(guī)劃對固安的影響分析固安廊坊天津 大廊坊規(guī)劃大廊坊的規(guī)劃范圍為三大主團(tuán)，即固安、廊坊與永清。固安目前的開展起點(diǎn)是規(guī)

15、劃中的三大主團(tuán)最低的；廊坊的部分產(chǎn)業(yè)可以放在固安開展資料來源：訪談 固安縣規(guī)劃固安新城規(guī)劃基于老城區(qū)，開展的中心主團(tuán)為汽車工業(yè)園、紡織工業(yè)園區(qū)及新城中心區(qū)新城規(guī)劃中心區(qū)作為未來的城市中心區(qū)，土地價(jià)值最高老城區(qū)規(guī)劃中心區(qū)紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)三大規(guī)劃對本區(qū)域土地價(jià)值判別方法分別判別北京、廊坊及固安三大規(guī)劃對本區(qū)域的土地價(jià)值影響根據(jù)三大規(guī)劃對區(qū)域土地價(jià)值的影響權(quán)重，累計(jì)各個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值123456789101112131415161718192021222324252627282930規(guī)劃核心區(qū)老城區(qū)紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)來自 廊坊的影響力固安開展方向來自北京的影響力由以上分析，規(guī)劃要素對土地價(jià)值的評分

16、如以下圖所示注釋很好：20， 好：15分普通：10分， 差：5分 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分析本工程地貌特征為永定河沖積平原，整個(gè)地塊地勢平坦，自西北向東南有微小的緩坡地塊內(nèi)除道路及少量的已建立用地外，其他根本上是村莊和大片農(nóng)業(yè)用地78、地塊內(nèi)道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九鐵路2、106國道1、自然村莊由以上分析，土地內(nèi)部資源評分如以下圖所示注釋很好：20好：15分普通：10分差：5分基于以上分析，世聯(lián)對按照劃分的宗地，參照影響要素的不同權(quán)重進(jìn)展分析 根據(jù)特爾菲法確定的權(quán)重，進(jìn)展土地現(xiàn)狀分析； 按照權(quán)重值的變化，進(jìn)展兩次彈性分析； 按照特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析的結(jié)果，分別繪制三

17、張取地紅線圖 根據(jù)繪制出的紅線圖，確定中心價(jià)值區(qū)與取地范圍分析方法特爾菲法現(xiàn)狀分析(1)注釋很好：20好：15分普通：10分差：5分特爾菲法現(xiàn)狀分析(2)注釋很好：20好：15分普通：10分差：5分根據(jù)土地價(jià)值判別取整分?jǐn)?shù)，世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線圖根據(jù)評分規(guī)范，世聯(lián)確定取整分?jǐn)?shù)在15以上的地塊構(gòu)成的區(qū)域價(jià)值最大紅線所圍合成的區(qū)域?yàn)橥恋貎r(jià)值最大的區(qū)域?yàn)榱吮ＷC取地研討范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值評分?jǐn)?shù)為12.5，即取整數(shù)13以上取地范圍東起東相村、柏村，西至東禮村、楊家莊，北起西玉，南至擾耳營，呂家營；取地范圍如紅線所圍合的區(qū)域根據(jù)現(xiàn)狀描畫圖的比例尺，世聯(lián)計(jì)算出每塊宗地的面積淡

18、蘭色表示獲取的宗地規(guī)模，灰色表示價(jià)值較低的宗地標(biāo)色為淡蘭色的宗地面積和為22.37平方公里根據(jù)現(xiàn)實(shí)運(yùn)做，取地規(guī)模為20.8022.80平方公里本工程的研討對象的規(guī)模即為淡蘭色標(biāo)志的地塊所構(gòu)成的區(qū)域彈性分析一1注釋很好：20好：15分普通：10分差：5分彈性分析一2注釋很好：20好：15分普通：10分差：5分根據(jù)土地價(jià)值判別取整分?jǐn)?shù)，世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線圖根據(jù)評分規(guī)范，世聯(lián)確定取整分?jǐn)?shù)在15以上的地塊構(gòu)成的區(qū)域價(jià)值最大紅線所圍合成的區(qū)域?yàn)橥恋貎r(jià)值最大的區(qū)域?yàn)榱吮ＷC取地研討范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值評分?jǐn)?shù)為12.5，即取整數(shù)13以上取地范圍西起西玉、柏村，東至紀(jì)莊取地范圍如

19、紅線所圍合的區(qū)域根據(jù)現(xiàn)狀描畫圖的比例尺，世聯(lián)計(jì)算出每塊宗地的面積淡蘭色表示獲取的宗地規(guī)模，灰色表示價(jià)值較低的宗地標(biāo)色為淡蘭色的宗地面積和為26.34平方公里根據(jù)現(xiàn)實(shí)運(yùn)做，取地規(guī)模為24.3426.34平方公里本工程的研討對象的規(guī)模即為淡蘭色標(biāo)志的地塊所構(gòu)成的區(qū)域彈性分析二1注釋很好：20好：15分普通：10分差：5分彈性分析二2注釋很好：20好：15分普通：10分差：5分根據(jù)土地價(jià)值判別取整分?jǐn)?shù)，世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線圖根據(jù)評分規(guī)范，世聯(lián)確定取整分?jǐn)?shù)在15以上的地塊構(gòu)成的區(qū)域價(jià)值最大紅線所圍合成的區(qū)域?yàn)橥恋貎r(jià)值最大的區(qū)域?yàn)榱吮ＷC取地研討范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值評分?jǐn)?shù)為12.5，即取整數(shù)13以上經(jīng)過比較特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析結(jié)果，世聯(lián)得出區(qū)域價(jià)值中心區(qū)彈性分析一彈性分析二在特菲爾法根底上做的