工程項(xiàng)目管理項(xiàng)目策劃

1、第三章 項(xiàng)目策劃1 項(xiàng)目策劃的基本概念2 項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查與分析3 項(xiàng)目決策策劃4 項(xiàng)目實(shí)施策劃13.1項(xiàng)目策劃的基本概念 項(xiàng)目策劃的定義 項(xiàng)目策劃是在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對項(xiàng)目決策和實(shí)施的問題進(jìn)行組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的科學(xué)分析和論證。旨在為項(xiàng)目建設(shè)的決策和實(shí)施增值。2項(xiàng)目增值的形式 項(xiàng)目的增值體現(xiàn)在人類生活和工作的環(huán)境保護(hù)和節(jié)能、建筑環(huán)境、使用功能和建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)成本和經(jīng)營成本、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益、建設(shè)周期等方面效果的改善。3 3.1項(xiàng)目策劃的基本概念 策劃的特點(diǎn)充分占有信息：重視雷同建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的分析堅(jiān)持開放型的工作原則策劃是一個知識管理的過程策劃是一個創(chuàng)新求增值的過程策劃是

2、一個動態(tài)過程4策劃的過程人員的集成和組織信息的集成和組織知識獲取的組織知識編寫、組合和整理的組織新知識形成的組織知識管理創(chuàng)新5從事策劃工作的專業(yè)咨詢單位專業(yè)咨詢單位信息資源政府部門規(guī)劃專家建筑專家結(jié)構(gòu)專家建筑物理專家設(shè)備專家經(jīng)濟(jì)和管理專家. . . . . . . . . . .開放的組織63.1.項(xiàng)目策劃的類型7項(xiàng)目策劃的定義項(xiàng)目決策策劃在項(xiàng)目決策階段完成，為項(xiàng)目決策服務(wù)。項(xiàng)目決策的策劃要回答建設(shè)什么、為什么要建設(shè)的問題，又稱為項(xiàng)目決策評估；項(xiàng)目實(shí)施策劃在項(xiàng)目實(shí)施階段的前期完成，為項(xiàng)目管理服務(wù)，主要確定怎么建，又稱為項(xiàng)目實(shí)施評估；兩者統(tǒng)稱項(xiàng)目策劃。83.1.項(xiàng)目策劃的任務(wù)建設(shè)環(huán)境和條件的調(diào)查

3、分析項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)論證與項(xiàng)目定義項(xiàng)目功能分析與面積分配與項(xiàng)目決策有關(guān)的組織、管理和經(jīng)濟(jì)方面的論證與策劃與項(xiàng)目決策有關(guān)的技術(shù)方面的論證與策劃項(xiàng)目決策的風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目決策策劃的六項(xiàng)任務(wù)9項(xiàng)目實(shí)施策劃的任務(wù)項(xiàng)目實(shí)施的環(huán)境和條件的調(diào)查與分析；項(xiàng)目目標(biāo)的分析和再論證；項(xiàng)目實(shí)施的組織策劃；項(xiàng)目實(shí)施的管理策劃；項(xiàng)目實(shí)施的合同策劃；項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)策劃；項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)策劃；項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)分析與策劃等。10.2 項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查與分析調(diào)查的工作內(nèi)容項(xiàng)目周邊自然環(huán)境和條件；項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期的市場環(huán)境；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境；項(xiàng)目所在地政策環(huán)境；建設(shè)條件環(huán)境（能源、基礎(chǔ)設(shè)施等）；歷史、文化環(huán)境（包括風(fēng)土人情等）；建筑環(huán)境（風(fēng)格、主色調(diào)等）

4、；其它相關(guān)問題。11.2項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查與分析調(diào)查方法及成果現(xiàn)場實(shí)地考察相關(guān)部門走訪有關(guān)人員訪談文獻(xiàn)調(diào)查與研究問卷調(diào)查準(zhǔn)備事項(xiàng)一：事先聯(lián)系；二：表格設(shè)計(jì)成果包括：調(diào)查分析報(bào)告及有關(guān)附件12.3 項(xiàng)目決策策劃項(xiàng)目決策策劃的工作內(nèi)容 項(xiàng)目定義 項(xiàng)目功能分析與面積分配 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)策劃 項(xiàng)目組織與管理總體方案 13項(xiàng)目決策策劃工作內(nèi)容環(huán)境調(diào)查和分析項(xiàng)目定義和論證組織策劃管理策劃合同策劃經(jīng)濟(jì)策劃技術(shù)策劃風(fēng)險(xiǎn)分析14項(xiàng)目定義(定位)項(xiàng)目定義是指以書面形式描述項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)，包括工程總體功能目標(biāo)和工期、費(fèi)用及完成方式，是項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)的里程碑。在項(xiàng)目構(gòu)成及系統(tǒng)定界(邊界清晰)以后即可進(jìn)行項(xiàng)目定義，是項(xiàng)目建議書的前導(dǎo)。

5、15項(xiàng)目定義內(nèi)容問題范圍說明和問題的定義；提出問題，說明解決這些問題對上層系統(tǒng)的影響和意義；項(xiàng)目構(gòu)成和定界，確定項(xiàng)目環(huán)境和對項(xiàng)目有重大影響的因素；系統(tǒng)目標(biāo)和最重要的子目標(biāo)，近期、中期、遠(yuǎn)期目標(biāo)；邊界條件，如市場診斷、情況分析、現(xiàn)場問題、財(cái)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)；提出可能的解決方案和實(shí)施過程的建議；價(jià)格水準(zhǔn)，項(xiàng)目構(gòu)成，總投資，運(yùn)營費(fèi)用等總體說明。1617湖北曙光軟件園土地規(guī)劃的策劃18 湖北東湖軟件園區(qū)實(shí)地考察園區(qū)地形、地貌工程測量、工程勘探資料土地環(huán)境調(diào)查東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)其它園區(qū)的情況東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)境調(diào)查東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)市政設(shè)施東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及軟件園區(qū)的控制性 規(guī)劃指標(biāo)（如主干道位置、容積率、

6、綠化 率等） 19 控制指標(biāo)占地總面積：約84.7萬平方米總建筑容積率：0.9-1總建筑面積：約80萬平方米公共空間(綠化、水面、道路等)占地比例：約65.5%建筑密度：約34.5%20湖北曙光軟件園軟件研發(fā)功能區(qū)園區(qū)管理功能區(qū)生活功能區(qū)2000硬件生產(chǎn)功能區(qū)50006000公共空間400010001110IT理論研究工作用房軟件研發(fā)工作用房專家短期工作用房培訓(xùn)中心會議中心展覽、展示中心商業(yè)軟件代理用房軟件業(yè)務(wù)洽談用房行政管理物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)通訊中心圖書資料中心公共廁所1120113032103220323031103120411041204210422062101100軟件研發(fā)3100軟件銷售4

7、100園區(qū)管理4200公共服務(wù) 湖北曙光軟件園項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖1200其他其他33004300其他3200會議展覽2200公共印刷出版2300其他2100硬件生產(chǎn)軟件展售功能區(qū)30005100居住設(shè)施5200娛樂健身設(shè)施5300生活保障設(shè)施5400其他6100室外空間6200公共設(shè)施軟件測評中心1140普通公寓高級公寓賓館511051205130車棚6220泵站6230變電站6240其他6250小品6120入口6130水面61400停車場6160道路61500其他61800人防617000綠化6110社會服務(wù)（金融、保險(xiǎn)等）413021概念規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容概念規(guī)劃設(shè)計(jì)空間形態(tài)及景觀構(gòu)想建筑布置、體

8、型和風(fēng)格構(gòu)想園區(qū)主入口構(gòu)想交通組織規(guī)劃總平面布置22概念規(guī)劃設(shè)計(jì)原則總體功能布局的協(xié)調(diào)原則；交通道路網(wǎng)規(guī)劃時(shí)人車分流的原則；整體考慮、統(tǒng)一規(guī)劃原則；分期建設(shè)后的相對完整原則；以人為本的原則；主題鮮明，脈絡(luò)清晰，明快、流暢、開放、大氣的原則安靜、優(yōu)美、山水園林式的原則232425.4 項(xiàng)目實(shí)施策劃項(xiàng)目實(shí)施策劃的工作內(nèi)容項(xiàng)目實(shí)施的目標(biāo)分析和再論證項(xiàng)目實(shí)施的組織策劃 項(xiàng)目實(shí)施目標(biāo)控制策劃 26上海國際金融大廈工程項(xiàng)目實(shí)施策劃的案例271. 投資1億美元可建造一個什么樣的大廈？ 項(xiàng)目的總體構(gòu)思（包括建筑、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)方案設(shè)想和機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思）2. 1億美元投資的費(fèi)用分析和論證 項(xiàng)目的投資分析（包括建筑

9、工程投資、 設(shè)備工程投資和其他方面的投資）3. 關(guān)于加強(qiáng)項(xiàng)目管理以確保投資1億美元能實(shí) 現(xiàn)該大廈的建議 項(xiàng)目實(shí)施的建議（包括合同結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目管 理組織結(jié)構(gòu)以及項(xiàng)目總進(jìn)度規(guī)劃分析和研究的內(nèi)容：28大廈建筑指標(biāo)1建筑面積：85,000M22使用面積：62,208m23建筑總高度：約190M4建筑層數(shù)：50層項(xiàng)目目標(biāo)投資5建筑工程投資2,964萬US設(shè)備購置及安裝工程2,479萬US其他投資4,506萬US總投資9,949萬US6平方米造價(jià)：1,170.47US/M2（含土地轉(zhuǎn)讓金和銀行利息、流動資金）平方米造價(jià)：870.71US/M2（不含土地轉(zhuǎn)讓金和銀行利息、流動資金）進(jìn)度7建設(shè)周期：54個月質(zhì)量

10、8二十世紀(jì)九十年代具有國際標(biāo)準(zhǔn)的大廈并成為浦東新區(qū)的一個標(biāo)志性建筑29序號項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)美元投資萬美元占總投資百分比%1地下結(jié)構(gòu)其中：預(yù)應(yīng)力超高強(qiáng)離心管樁地下室及基礎(chǔ)承臺地下車庫基礎(chǔ)施工措施費(fèi) 67.6512.4732.8213.189.18575106279112785.782上部結(jié)構(gòu)其中：鋼筋混凝土柱鋼筋混凝土梁鋼筋混凝土樓板鋼筋混凝土墻體其他金屬結(jié)構(gòu)主體事故措施費(fèi)69.4711.788.6712.8919.560.6720.006251007411016651706.283外部立面裝飾其中：磚墻雙層鋁合金窗玻璃幕墻及花崗巖66.240. 337.8958.005633674935.6

11、630序號項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)美元投資萬美元占總投資百分比%4建筑作業(yè)和輔助設(shè)施其中：屋面樓梯門與五金干式隔斷墻面裝修樓地面裝修吊平頂廁所其他67.174.890. 787.0010.336.675.5612.4415.004.5657142759875747106127395.745精裝修其中：門廳電梯廳服務(wù)大廳多功能舞廳會議室會議廳62.3513.3334.354.002.002.005.11530120292361818465.336室外總體11.761001.01建筑工程投資合計(jì)348.71296429.7931序號項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)美元投資萬美元占總投資百分比%1消防23.411992

12、.002電器70.005955.983空調(diào)83.307087.124給排水及污水處理22.471911.925電梯74.126306.336煤氣 6.24530.537管理電腦、電訊等9.44850.858擦窗機(jī)2.12180.18設(shè)備購置及安裝投資合計(jì)291.65247924.9232序號項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)美元投資萬美元占總投資百分比%1建設(shè)期物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)65.415565.592不可預(yù)見費(fèi)38.003233.253開辦費(fèi)51.184354.374臨時(shí)備用金11.761001.015專業(yè)費(fèi)其中：勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)建設(shè)監(jiān)理籌建費(fèi)其他咨詢費(fèi)64.003.1835.1812.829.653.18544272

13、9910982275.476土地轉(zhuǎn)讓金141.18120012.067貸款利息129.41124811.068流動資金11.761001.01其他投資合計(jì)530.12450645.29333.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃及案例房地產(chǎn)企業(yè)邁入深度分眾開發(fā)時(shí)代現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃：如何提供優(yōu)秀的分眾產(chǎn)品“分眾開發(fā)”就是將房地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)分，鎖定特定的目標(biāo)消費(fèi)群，然后推出這一特定群體最需要的房地產(chǎn)細(xì)分產(chǎn)品。分眾開發(fā)的優(yōu)勢在于它強(qiáng)調(diào)的是“分”，其精髓就是“精確”、“細(xì)分”、“實(shí)效”。分眾開發(fā)四部曲 ：進(jìn)行市調(diào)研究提供分眾產(chǎn)品制定價(jià)格策略進(jìn)行分眾化營銷案例介紹：清華坊 34清華坊風(fēng)俗民居別墅2004年五一

14、期間，由成都的四川清華坊置業(yè)有限公司投資開發(fā)的廣州清華坊以其清新、雅致的中國現(xiàn)代院落民居樓盤特色入市，參加到競爭激烈的華南板塊。該項(xiàng)目總占地300多畝，一期179畝，共200套，其中主力戶型是300400平方米帶雙車位的23層別墅單位。目前內(nèi)部認(rèn)購期間均價(jià)在5300元平方米。最高的4套面向中心花園的單位售價(jià)為6500元平方米，約有70的單位價(jià)格都在6000元平方米以下，因此每套別墅的總價(jià)在150萬250萬之間。35一則小道消息。業(yè)內(nèi)某資深人士第一次看到（成都）清華坊，非常興奮。找遍成都，終于成功結(jié)識這位天才設(shè)計(jì)師，并成功介紹其進(jìn)軍地產(chǎn)界。現(xiàn)在該設(shè)計(jì)師已成功在北京注冊公司，并在優(yōu)山美地三期有杰出

15、表現(xiàn)，還一舉拿下魯能集團(tuán)在山東所有住宅的設(shè)計(jì)權(quán)，真可謂遇見貴人、名利雙收。36業(yè)內(nèi)人士分析。清華坊能在大盤林立的華南板塊成功獲得買家的認(rèn)可，關(guān)鍵的因素在于其走的是一條與該板塊上市產(chǎn)品形成了差異性的路線，是目前廣州市場獨(dú)一無二的首創(chuàng)，從而也創(chuàng)造出另類的別墅市場空間。據(jù)清華坊董事長涂志明介紹，目前認(rèn)購的業(yè)主，基本上都是大學(xué)教授、建筑設(shè)計(jì)師、畫家、企業(yè)家等文化和經(jīng)濟(jì)層次較高的人群。37景觀設(shè)計(jì)師的評價(jià)。小河邊的青青竹林，郁郁蔥蔥，盡顯山野風(fēng)光。竹子園林景觀，提升了“清華坊”的園林文化品位，使愛竹者留戀往返。蘇杭式園林景觀布景，庭前院后，修竹挺立，紅竹和金竹生機(jī)昂然。一排排清幽高雅，蓬勃灑脫的竹子，使整個別墅群樸素、自然、清新、脫俗。38來自異曲之音。清華紫光北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長呂 大龍先生介紹中式居住建筑如何與國際品 質(zhì)接軌時(shí)，談到清華坊：已經(jīng)做過的中式住宅都看了一遍，確實(shí)是比 較少，也確實(shí)是比較有意思。像清華坊，是 Town House，比較痛苦，站在陽臺上看院子，可以看到八家院子。但是院落還是很漂亮，小文人氣。芙蓉古鎮(zhèn)，做的過分的雕琢了，但是還是比較前衛(wèi)的