土地財政模式面臨重要拐點分析

1、土地財政模式面臨重要拐點分析摘要：自上世紀九十年代以來，地方政府的土地財政模式為政府帶來了大量的資金，但是發(fā)展到現(xiàn)在，土地財政依賴模式已經難以持續(xù),土地財政轉型面臨重要拐點。在本文中，筆者通過對多位專家的理論進行總結，并對土地模式的基本途徑以及造成的危害進行闡述，對土地財政模式新的工作措施進行探討，希望可以給相關部門一些參考。關鍵詞:土地財政基本途徑危害新措施隨著改革開放后我國經濟的快速發(fā)展，推動了城市的規(guī)模擴大。而城市的快速擴張也帶動了相關經濟的快速發(fā)展。城市的擴張都是以地方政府的政策為主導性的，而在這其中，土地財政”起到了非常重要的作用。也就是說，地方政府從土地中獲得了土地出讓收入和相關企

2、業(yè)的所得稅收入及利潤。土地財政”使地方政府獲得資金推動城市建設的發(fā)展，增加了地方財政收入和公務人員收入，但是實施的城市擴張戰(zhàn)略也給社會發(fā)展帶來了很大的危害。尤其是近兩年，地方政府對土地財政依賴”的模式已經面臨崩潰的邊緣，越來越多的事實表明土地財政”模式正面臨著重要的轉折點。長久性的依賴土地財政”只能出現(xiàn)更多的問題，會對社會和諧和穩(wěn)定產生不利的影響，土地財政”轉型刻不容緩。土地財政模式基本途徑1.1地方政府通過土地出讓取得大量收入地方政府通過土地出讓取得大量的土地出讓金，這是我國土地財政”模式的主要特點。按照我國相關的法律法規(guī)，地方政府對具有商業(yè)價值的土地掛牌出讓，進行招標、拍賣或掛牌等，通過相

3、關拍賣程序進行競爭性招標，這樣最大化的實現(xiàn)土地的價值，增加地方政府的土地收益。中標者再將土地進行商業(yè)開發(fā)，以獲取更大的收益。1.2利用建筑業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展增加地方稅收根據(jù)我國有關的稅務法律，其中涉及到建筑業(yè)和房地產業(yè)的法律就有十多個。隨著近些年地方政府大力進行城市規(guī)模的擴大化，促進了建筑業(yè)和房地產業(yè)的快速發(fā)展，也就給當?shù)卣畮砹舜罅靠捎^的稅務收入。而建筑業(yè)和房地產業(yè)的快速發(fā)展也帶動了相關行業(yè)的發(fā)展相關行業(yè)也給當?shù)卣畮砹舜罅康亩惤鹗杖?。此外，建筑業(yè)和房地產業(yè)為地方政府提供了大量的非稅收入，這些都是非常復雜的行政事業(yè)性收費，透明度很低，很難統(tǒng)計。1.3通過扶持國有企業(yè)獲取房地產各方利益地方

4、政府不直接介入土地的管理，而是在土地管理部門下設一個國有企業(yè)作為土地儲備專門機構，并在政策上進行扶持，負責當?shù)赝恋氐拈_發(fā)與管理。對外這個國有企業(yè)是一個非營利性的組織，對內按照當?shù)貒临Y源和房屋管理局指定的政策和要求進行管理。在土地市場上負責土地儲備，充分參與土地的競標管理。是地方政府進行營業(yè)性土地出讓經營的重要載體。通過則個國有企業(yè)的管理，進行土地拍賣的時候，可以先不預付收購資金，而在中標后再行支付。通過國有企業(yè)的管理，加快當?shù)氐耐恋亓魍ǎ拐焖佾@得土地收益。土地財政模式的危害2.1導致財政收入不可持續(xù)和不穩(wěn)定土地收益就是利用土地使用權獲得的租金，是預支了土地未來幾十年的收益。我國的很多地

5、方政府負責人目光短淺，一切以政績?yōu)橹行?，只看到出讓土地帶來的經濟發(fā)展等優(yōu)勢，卻沒有去想預支土地收益會對今后財政收入產生的影響，導致地方財政收入注定沒有可持續(xù)性。雖然近些年房地產市場火爆使當?shù)卣畯耐恋刂蝎@得了更多的收益，但是一旦房地產市場出現(xiàn)低迷，就會造成當?shù)刎斦杖氲牟环€(wěn)定。2.2導致地方政府發(fā)展規(guī)劃不合理很多地方政府近乎依賴性的把不可再生的土地資源作為地方財政的支撐點，不斷提高土地出讓的價格。政府的一切工作都是以城市發(fā)展規(guī)劃、房地產建筑和開發(fā)為中心點。那么，地方政府的發(fā)展規(guī)劃就缺乏科學性、合理性。遇到經濟出現(xiàn)不穩(wěn)定，就會使政府的發(fā)展規(guī)劃出現(xiàn)不斷調整的局面。2.3導致其他行業(yè)衰落，容易誘發(fā)金

6、融風險土地財政”模式，使房地產行業(yè)得到了迅速發(fā)展。雖然房地產發(fā)展帶動了水泥、鋼鐵、玻璃和其他許多行業(yè)的發(fā)展，為就業(yè)做出了貢獻。但是除了房地產行業(yè)，其他企業(yè)缺乏活力，缺乏自主創(chuàng)新能力，缺乏核心技術，很多企業(yè)不得不停產倒閉。而土地財政”模式把地方政府、房地產企業(yè)和銀行捆綁到了一起，一旦經濟不景氣，出現(xiàn)金融危機，必定會造成房地產泡沫，誘發(fā)金融風險。2.4加大貧富分化，對社會穩(wěn)定和諧產生不利影響土地財政”的模式，造成了政府的土地出讓價格不斷增長，進而使房價一漲再漲。按照聯(lián)合國人居署住房報告有關數(shù)據(jù)指出，房價收入比是用來衡量物價水平和需求的合理性，即合理的房價應為當?shù)厝司迥甑氖杖肟偤?。但是在我國大多?shù)

7、地區(qū)，不吃不喝十五年才能買上房子。造成問題的原因就是我國的房價過高，而造成房價過高的主要原因就是地方政府土地財政”模式推動的高地價。土地財政模式新的工作措施3.1土地財政”應逐步擺脫土地所有權的束縛首先,地方政府不能再參與土地出讓的買賣。建立國有土地資源管理公司，對土地的出讓等進行管理，地方政府只要做好土地微觀規(guī)劃管制與土地市場的宏觀調控就可以。這樣可以有效避免地方政府在土地出讓中各種腐敗現(xiàn)象的存在，提高土地的使用性能，有效降低土地的出讓價格，抑制房價的增長，維持社會的穩(wěn)定和和諧；其次,對土地規(guī)劃進行科學合理的管理。土地的規(guī)劃必須本著科學合理的使用原則進行規(guī)劃，對土地的使用用途和使用年限要有明

8、確的規(guī)定，對土地的征用要按照國家有關規(guī)定要求進行3.2建立財政平衡體系，改革現(xiàn)有的中央和地方稅制首先,地方政府需要實現(xiàn)財政結構合理化，理順財政分配結構，以確保財政收支平衡。其次地方政府要建立獨立穩(wěn)定的地方稅務體系，促進地方經濟的穩(wěn)定發(fā)展。當前我國房產稅的重點工作是進行多套房產的稅務征收，增加房產稅稅收的基礎，增強稅收的征收力度。當然，對房產稅的征收是一個循序漸進的過程，是一項長期的工作。短期內，地方政府還是要完善地方的營業(yè)稅收。對于和土地有關的銷售稅、物業(yè)稅、資源稅、環(huán)境稅等，國家必須進行稅收改革，對稅務的征收政策和征收力度進行調整。3.3建立健全土地受讓金管理和儲備制度地方政府要建立健全土地受讓金管理和儲備制度，成立由地方土地儲備機構、地方財政局、稅務局及資產經營公司共同管理的一個部門。這個部門的職責就是確保土地受讓金可以及時進入儲備賬戶，并進行管理，其他部門不得另行設立賬戶或者小金庫。對于土地受讓金的儲備管理，必須遵循國家有