德江項(xiàng)目前期定位報(bào)告正式版ppt課件

1、德江城南新區(qū)工程前期定位報(bào)告1謹(jǐn)呈：德江惠田房地產(chǎn)開發(fā) 奧維百特別產(chǎn)機(jī)構(gòu)成都百特統(tǒng)籌地產(chǎn)顧問(wèn)內(nèi)容提要宏、微觀市場(chǎng)環(huán)境 地理、人口及開展概略縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概略區(qū)域競(jìng)品樓盤概略市場(chǎng)需求及消費(fèi)特征地段接受度和認(rèn)可度住宅物業(yè)消費(fèi)需求及特征商業(yè)物業(yè)消費(fèi)需求及特征SWOT列舉SWOT分析SWOT分析市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位 第一章 宏、微觀市場(chǎng)環(huán)境德江縣位于貴州省東北部、銅仁地域西部，東鄰印江縣，南接思南縣，西南交遵義市風(fēng)岡縣，北插沿河自治縣與遵義市務(wù)川自治縣之間。周邊多為山地，僅德江具備區(qū)域性中心城市的地理?xiàng)l件。第一節(jié) 地理概略、人口及區(qū)域未來(lái)開展1、地理位置 2021年底全縣總?cè)丝?2萬(wàn)，縣城人口12萬(wàn)此

2、數(shù)據(jù)來(lái)源于德江政府網(wǎng)?？h城戶籍常駐人口與外來(lái)流動(dòng)人口總和約為13萬(wàn)人，約合家庭數(shù)量為3.25萬(wàn)。 2、人口 隨著“三高四鐵一港口開展戰(zhàn)略的逐漸實(shí)施，德江會(huì)迎來(lái)新的開展時(shí)機(jī)，交通戰(zhàn)略使德江在黔東北的城市位置得以迅速提升。作為國(guó)家級(jí)貧困縣的不興隆地域，跟諸多中等興隆或興隆地域走過(guò)的路一樣，德江具備一定的開展前景，但底子薄，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不明晰，資源優(yōu)勢(shì)不明顯，導(dǎo)致開展速度不如預(yù)期理想。 3、城市開展 我司觀念 雖然受先天條件的限制，德江的開展不如民眾預(yù)期，但隨著交通條件的改善，德江在未來(lái)幾年開展的大旋律是不會(huì)改動(dòng)的，這種縣域開展的機(jī)遇將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的需求和新的開展機(jī)遇，為本工程在德江的運(yùn)作提供了宏

3、觀市場(chǎng)環(huán)境的支撐。從地理位置上看，德江具備區(qū)域性中心城市的潛質(zhì)。德江的開展前景，會(huì)在興隆地域積累起來(lái)的閱歷根底上得以快速實(shí)現(xiàn)。從政府到老百姓，都對(duì)未來(lái)開展抱有較高的期望值，這種期望值會(huì)在各個(gè)領(lǐng)域演化成需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有新的需求產(chǎn)生。雖然交通條件改善了，但諸多制約條件使德江的開展遭到了一定的局限和抑制，開展速度一定不如預(yù)期的高。起步較晚，價(jià)錢飛速上漲，超出市場(chǎng)接受度市場(chǎng)容量小，供應(yīng)量大，對(duì)后期人口增長(zhǎng)的依賴性強(qiáng)競(jìng)者對(duì)客戶資源虎視眈眈，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段第二節(jié) 縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概略 以明顯優(yōu)勢(shì)差別于競(jìng)爭(zhēng)工程的產(chǎn)品，以快速的市場(chǎng)姿態(tài)搶占市場(chǎng)，縮短前期預(yù)備任務(wù)迅速進(jìn)入銷售期，以合理的價(jià)錢迅速占

4、領(lǐng)市場(chǎng)高地，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，注重工程推行營(yíng)銷戰(zhàn)略，科學(xué)的引導(dǎo)市場(chǎng)消理念，是本工程的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。 一、競(jìng)爭(zhēng)工程供應(yīng)量及銷售量 目前，城南新區(qū)曾經(jīng)公開亮相的工程有世紀(jì)明珠、多維國(guó)際、玉龍湖三個(gè)工程。世紀(jì)明珠：住宅2000余戶，商業(yè)：60000平方米，住宅銷售400余戶多維國(guó)際：住宅1486戶，商業(yè)：40000平方米，截止至調(diào)查日未銷售玉龍湖：住宅4000余戶，商業(yè)：140000平方米，截止至調(diào)查日未銷售本工程：住宅2800余戶，商業(yè)：10000余平方米，待定位。合計(jì)：住宅10286戶，商業(yè)250000平方米 上述可見(jiàn)德江城南新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)工程規(guī)模、體量龐大，后市的競(jìng)爭(zhēng)將非常猛烈。 第三節(jié) 典型競(jìng)爭(zhēng)工程分析1

5、、規(guī)劃和建筑風(fēng)格多維國(guó)際和世紀(jì)明珠采用了開放式的規(guī)劃規(guī)劃，使住宅質(zhì)量無(wú)法得以提升。玉龍湖在地塊規(guī)劃分散的情況下，分組團(tuán)規(guī)劃成圍合式規(guī)劃，更有居住小區(qū)的覺(jué)得，在這方面的質(zhì)量感略強(qiáng)于另外兩個(gè)工程。世紀(jì)明珠、多維國(guó)際采用風(fēng)車變形和蝶形的平面拼接設(shè)計(jì)，利于各戶型通風(fēng)采光，而玉龍湖的設(shè)計(jì)那么采用矩形平面拼接規(guī)劃方式，通風(fēng)采光明顯遭到影響。工程容積率相對(duì)較高，密度較大，總平規(guī)劃規(guī)劃為了兼顧大體量商業(yè)，合理性較差。三個(gè)工程均采用了現(xiàn)代風(fēng)格建筑。 二、在售工程產(chǎn)品對(duì)比分析2、戶型面積段及戶型設(shè)計(jì)世紀(jì)明珠：93-平方米多維國(guó)際：一期80-120平方米玉龍湖：一期95-149平方米但世紀(jì)明珠、多維國(guó)際的整體戶型面

6、積較大，多維國(guó)際的戶型面積段分布相對(duì)合理。各工程的戶型根本上可以做到合理但缺乏細(xì)節(jié)講究，經(jīng)典但無(wú)明顯特征，部分戶型采用兩梯四戶的設(shè)計(jì)，公攤較大。大多數(shù)戶型的平面規(guī)劃能做到干濕、動(dòng)靜分區(qū)，各功能空間的面積配比相對(duì)合理。 三、在售工程產(chǎn)品對(duì)比分析目前，玉龍湖在未獲得任何政府證件答應(yīng)的條件下，收取了部分房款，但不能說(shuō)是本質(zhì)的銷售，真正實(shí)踐銷售的僅世紀(jì)明珠工程。世紀(jì)明珠是德江市場(chǎng)最先出現(xiàn)的大體量高層電梯工程，入市之初獨(dú)占市場(chǎng)，特殊的市場(chǎng)先機(jī)讓其成為市場(chǎng)的主導(dǎo)者，開盤之初銷售了部分房源，但隨著后續(xù)工程的亮相，以及消費(fèi)刺激不力，銷售時(shí)節(jié)不當(dāng)?shù)染売?，銷售情況每況愈下，進(jìn)度放緩。世紀(jì)明珠的房?jī)r(jià)虛高，已超出消費(fèi)

7、者預(yù)期，前期的熱銷是由于其獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的市場(chǎng)環(huán)境，把剛需部分的急需消費(fèi)刺激出來(lái)，但當(dāng)消費(fèi)者對(duì)后續(xù)工程的張望，導(dǎo)致其價(jià)錢難以鞏固。 四、在售樓盤銷售情況綜述 經(jīng)過(guò)比較分析，目前德江在售競(jìng)品樓盤工程的特征是：工程同質(zhì)化較嚴(yán)重，沒(méi)有一個(gè)具有本身獨(dú)特賣點(diǎn)的工程。玉龍湖曾經(jīng)拉起了價(jià)錢競(jìng)爭(zhēng)的大旗，未來(lái)還會(huì)加劇。各工程前期定位都有或大或小的偏向，與市場(chǎng)真正的需求有一定差別，部分產(chǎn)品偏離消費(fèi)者的心思需求。在售工程為本案的定位提供了豐富的市場(chǎng)閱歷，我們?cè)趯?duì)在售工程產(chǎn)品定位、規(guī)劃進(jìn)展綜合分析后，可從同質(zhì)的產(chǎn)品圈中脫離出來(lái)，規(guī)劃更適宜市場(chǎng)需求，賣點(diǎn)突出的產(chǎn)品。 五、小結(jié)第二章 市場(chǎng)需求、消費(fèi)心思及行為特征分析充分的了解

8、市場(chǎng)需求、消費(fèi)心思及消費(fèi)行為特征，是產(chǎn)品定位的重要前提，為更加充分的了解德江市場(chǎng)的真實(shí)需求及需求特征，我們采用問(wèn)卷調(diào)查的方式，對(duì)德江房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展全面的調(diào)查。調(diào)查人員分4組，共42人次參與調(diào)查，分片區(qū)對(duì)德江縣城進(jìn)展隨機(jī)抽樣調(diào)查，抽樣對(duì)象由公務(wù)員、教師、商業(yè)運(yùn)營(yíng)者、常駐居民、企業(yè)主、普通職員、農(nóng)民等職業(yè)組成。此次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷300份，回收問(wèn)卷258份，問(wèn)卷回收率86%?；厥盏膯?wèn)卷中，無(wú)效問(wèn)卷12份，有效問(wèn)卷246份，有效率95.35%。有效問(wèn)卷中，只填寫住宅部分問(wèn)卷165份，占比67.07%；只填寫商業(yè)部分19份，占比7.72%；商業(yè)和住宅部分同時(shí)填寫62份，占比25.21%?；厥盏膯?wèn)卷中，絕

9、大部分受訪對(duì)象都留有號(hào)碼，為本工程亮相初期積累了客戶資源。 第一節(jié) 概述此次調(diào)查詢卷設(shè)計(jì)共分四個(gè)部分，43題，分別是受訪對(duì)象的根本情況，共5題；對(duì)城南新區(qū)的認(rèn)知情況，共3題；對(duì)住宅物業(yè)的消費(fèi)心思及消費(fèi)行為特征，共21題、商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)心思及消費(fèi)行為特征，共14題。受訪對(duì)象的根本情況包含現(xiàn)有物業(yè)的持有情況、家庭構(gòu)造、家庭收入等。對(duì)城南新區(qū)的認(rèn)知情況主要涉及受訪對(duì)象對(duì)城南新區(qū)的地段認(rèn)知度和認(rèn)可度等。住宅和商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)心思及消費(fèi)行為特征主要包含消費(fèi)志愿、需求特征、消費(fèi)行為特征、購(gòu)買才干、物業(yè)期望值等幾個(gè)方面。 第二節(jié) 問(wèn)卷設(shè)計(jì) 一、現(xiàn)有住房構(gòu)造 數(shù)據(jù)顯示，德江房地產(chǎn)市場(chǎng)以自建房為主，根據(jù)走訪，自建

10、房大多建于近10年，以周邊農(nóng)民為主，縣城主要街道上的多層住宅，也有部分是集資建房的成果。但自購(gòu)商品房的比例僅占7%，租房居住人群占據(jù)了1/3的比例，闡明德江房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著大量的剛性需求。自建房和單位福利房占比的受訪對(duì)象中，也有一部分改善型住房的市場(chǎng)需求。 第三節(jié) 受訪對(duì)象根本情況受訪者的家庭構(gòu)造中，三代同堂和獨(dú)身貴族在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生購(gòu)房需求的能夠性更大，占到了1/3，三口之家和小兩口對(duì)住房的改善型需求也將會(huì)在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生。 二、受訪者家庭構(gòu)造從受訪對(duì)象現(xiàn)居住房面積段上看，雖然各面積段占比比較平衡，但占比最大的是60平方米以下和61-80平方米。從房型上看，一房?jī)蓮d占比最大，兩

11、房?jī)蓮d占比其次。不論從面積上還是從房型上看，都是小房型占比最大，絕大多數(shù)的現(xiàn)居住房都以小戶型為主。 三、現(xiàn)有住房面積和房型從住房構(gòu)造、家庭構(gòu)造、現(xiàn)居住房面積和房型來(lái)看，德江房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的需求。首先，自購(gòu)商品房7%的占比，闡明商品房市場(chǎng)在過(guò)去不斷沉寂，商品房開發(fā)起步較晚；家庭構(gòu)造的多樣性顯示了住房相對(duì)緊張，會(huì)產(chǎn)生新的剛性需求。而從現(xiàn)有住房面積段和房型上看，以小面積小戶型為主，改善型住房的需求是可以明顯預(yù)見(jiàn)的。 四、小結(jié)從被調(diào)查對(duì)象反響出的結(jié)果來(lái)看，絕大部分被訪問(wèn)對(duì)象對(duì)城南新區(qū)認(rèn)知度和認(rèn)可度較高，對(duì)城南新區(qū)未來(lái)的開展看好，如下圖，占有絕對(duì)數(shù)量的受訪者表示情愿在城南新區(qū)購(gòu)房。第四節(jié) 受訪對(duì)象對(duì)

12、城南新區(qū)的認(rèn)知度和認(rèn)可度購(gòu)房方案 從時(shí)間上看，兩年以內(nèi)的需求方案占到了大數(shù)，一年以內(nèi)方案購(gòu)房的也有較大的比例。因此，短期內(nèi)的消費(fèi)需求是客觀存在的。本工程的開發(fā)體量和開發(fā)節(jié)拍決議了2年甚至3年以內(nèi)的現(xiàn)有需求和即將產(chǎn)生的新的需求，都將成為本工程的潛在客戶群體。明確表示不買房的為23人，占回答該問(wèn)題總數(shù)的10.09%，數(shù)量較少，需求比較旺盛。 第五節(jié) 住宅物業(yè)的消費(fèi)需求、心思及行為特征數(shù)據(jù)顯示，從面積段上看，需求分布比較平衡，有少量小戶型需求和大戶型需求，主要集中在61-120平方米。房型的需求特征表現(xiàn)那么更加明顯，德江房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力需求戶型是兩房和三房戶型，三房戶型的需求略大于兩房，有少量一房需

13、求。 二、面積及戶型需求分析 數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房目的中無(wú)自有房居住的剛性需求和改善型需求較大，而其他購(gòu)房的需求較小。尤其是改善型需求明顯高于其他任何購(gòu)房目的，這與德江房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)剛剛起步，大部分改善型需求沒(méi)有得到滿足的市場(chǎng)現(xiàn)狀是吻合的。 三、購(gòu)房目的在走訪過(guò)程中，走訪的被調(diào)查對(duì)象都以為，如今購(gòu)買電梯公寓產(chǎn)實(shí)踐居住是個(gè)人及家庭實(shí)力與身份的意味，很多人都情愿接受高層電梯公寓并表達(dá)了購(gòu)買意向。但從問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，選擇低樓層，尤其是1-5層的矮樓層受訪者占據(jù)了絕大多數(shù)。經(jīng)分析，主要源于兩個(gè)方面的緣由，其一是高層的價(jià)錢越高越貴。其次，更多的受訪者本身的思想認(rèn)識(shí)還停留在多層階段，他們對(duì)高層電梯公寓缺乏實(shí)踐

14、的切身感受。 四、對(duì)樓層的需求特征 五、購(gòu)買力分析 從家庭收入來(lái)看，德江家庭年收入2萬(wàn)以內(nèi)占大多數(shù)，絕大多數(shù)家庭年收入都在6萬(wàn)以內(nèi)，少數(shù)家庭年收入在10萬(wàn)以上。 五、購(gòu)買力分析接受的最高總價(jià)圖 接受的最高首付款圖接受的最高單價(jià)圖選擇的支付方式圖 五、購(gòu)買力分析能接受的最高月供款能接受的最高物管費(fèi)從以上圖表分析，我們可以得出結(jié)論：支付方式上看，大多數(shù)受訪對(duì)象都希望選擇按揭方式購(gòu)房。大部分家庭年收入在6萬(wàn)以下，能接受總價(jià)25萬(wàn)以內(nèi)的兩室戶型和38萬(wàn)以內(nèi)的三室戶型。首付款最高接受度的調(diào)查結(jié)果，根本上是總價(jià)首付3成之后的結(jié)果，接受度與總價(jià)接受度相當(dāng)。 五、購(gòu)買力分析 問(wèn)卷設(shè)計(jì)時(shí)，我們從第19題至第28

15、題，用了10個(gè)標(biāo)題向受訪者調(diào)查對(duì)物業(yè)的期望值，包含客戶關(guān)注的賣點(diǎn)要素、小區(qū)景觀、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、交房條件及時(shí)間、社區(qū)內(nèi)部配套等多種要素，為工程定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)提供足夠的市場(chǎng)根據(jù)。六、對(duì)住宅物業(yè)本身及相關(guān)配套的市場(chǎng)期望值 1、關(guān)注的賣點(diǎn)要素根據(jù)調(diào)查結(jié)果數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，客戶關(guān)注度按從高到低的順序，前五位分別是地理位置、周邊環(huán)境、交通情況、房型構(gòu)造、小區(qū)綠化環(huán)境，關(guān)注度最低的前三位分別是電梯品牌、內(nèi)部配套、物管程度等。德江市民對(duì)于地理位置、周邊環(huán)境及交通情況的關(guān)注度最高，是由于德江人民年年在老城區(qū)居住，由于不情愿改動(dòng)本身的生活習(xí)慣，對(duì)地理位置、周邊環(huán)境及交通出行，具有較強(qiáng)的依賴性。同時(shí)，在其

16、他城市關(guān)注度比較高的銷售價(jià)錢、升值潛力、內(nèi)部配套和贈(zèng)送面積等，在這里卻遭到了冷遇，緣由在于：缺乏對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和培育。 1、關(guān)注的賣點(diǎn)要素 對(duì)于小區(qū)景觀，走訪調(diào)查時(shí)，以為水景、綠化、休閑廣場(chǎng)都應(yīng)該出如今小區(qū)的綠化景觀系統(tǒng)中，經(jīng)過(guò)問(wèn)卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，受訪者對(duì)休閑廣場(chǎng)和小區(qū)綠化的關(guān)注度更高，小區(qū)水景可以用較小的面積處置，但須堅(jiān)持水景功能。 2、小區(qū)景觀從每單元戶數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析，選三戶以內(nèi)的受訪者占了絕大多數(shù)。我們?cè)谡{(diào)查過(guò)程中，采用引導(dǎo)的方式與被訪者交流，經(jīng)過(guò)公攤較大等等與受訪者進(jìn)展溝通后，對(duì)兩梯六戶的認(rèn)可度沒(méi)有很明顯的抗性。在戶型設(shè)計(jì)過(guò)程中我們對(duì)次要功能空間的需求進(jìn)展了調(diào)查。結(jié)果顯示，需求量從大

17、到小的順序分別是生活陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、獨(dú)立書房、儲(chǔ)物間。主臥配衣帽間、落地飄窗等認(rèn)可度低于儲(chǔ)物間，闡明市場(chǎng)對(duì)儲(chǔ)物間有一定的需求。 3、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，選擇現(xiàn)代風(fēng)格的受訪者明顯很多，而簡(jiǎn)歐，裝飾藝術(shù)風(fēng)格相對(duì)較少。經(jīng)過(guò)與被訪者的交流發(fā)現(xiàn)，受訪者對(duì)建筑風(fēng)格的了解主要局限于對(duì)現(xiàn)有在售工程的了解，闡明消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)引導(dǎo)的接受度是非常高的。 4、建筑風(fēng)格從交房條件的受訪者選擇來(lái)看，61%的受訪者選擇了毛坯房，23%的受訪者選擇了精裝房。但受訪者忽略了精裝房的價(jià)錢要素。從交房時(shí)間上看，絕大多數(shù)的受訪者都選擇在兩年以內(nèi)交房。受訪者表現(xiàn)出需求急迫獲得新房的愿望。闡明改善型需求的數(shù)量占據(jù)了絕對(duì)的比例。 5、

18、交房條件及時(shí)間對(duì)于社區(qū)配套，受訪者選擇的數(shù)量從高到低依次是：超市、菜市場(chǎng)、診所、健身中心、藥房，對(duì)社區(qū)配套要求最低的是網(wǎng)球場(chǎng)、商業(yè)會(huì)所、游泳館。從這些答案的選擇數(shù)量足可以看出，德江人民對(duì)于滿足根本需求的生活配套更加關(guān)注，而對(duì)于提高生活質(zhì)量的配套設(shè)備關(guān)注度不高。對(duì)于地下車庫(kù)，61%的受訪者表示情愿購(gòu)買，在價(jià)錢合理的前提下，購(gòu)買志愿會(huì)在很大幅度上進(jìn)一步提高。 6、社區(qū)內(nèi)部配套需求購(gòu)買不需求購(gòu)買德江市場(chǎng)整體以首置首改為主， 80-120平方米，兩室兩廳單衛(wèi)、三室兩廳單衛(wèi)、三室兩廳雙衛(wèi)為主。大部分家庭年收入在6萬(wàn)以下，能接受總價(jià)25萬(wàn)以內(nèi)的兩室戶型和38萬(wàn)以內(nèi)的三室戶型。當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)建筑朝向、建筑風(fēng)格

19、、規(guī)劃規(guī)劃無(wú)特殊喜好和特殊抗性。他們更看重位置、環(huán)境和交通、綠化，對(duì)小區(qū)配套主要以滿足日常需求的生活配套為主。非?？粗厣铌?yáng)臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、獨(dú)立書房等戶內(nèi)輔助功能空間。德江房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步較晚，需求進(jìn)展消費(fèi)引導(dǎo)和市場(chǎng)培育。強(qiáng)化贈(zèng)送空間，以此作為強(qiáng)大賣點(diǎn)支撐，教育消費(fèi)者，以超乎尋常的市場(chǎng)認(rèn)可度建立工程的市場(chǎng)自信心。 七、小結(jié)對(duì)商業(yè)物業(yè)的問(wèn)卷設(shè)計(jì)，主要從受訪者投資現(xiàn)狀和購(gòu)買目的、對(duì)城南新區(qū)的商業(yè)認(rèn)可度、需求意向、物業(yè)期望值、物業(yè)配套和價(jià)錢預(yù)期幾方面進(jìn)展設(shè)計(jì)。第六節(jié) 商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)需求、心思及行為特征從受訪者的投資現(xiàn)狀，我們可以看出，租鋪運(yùn)營(yíng)和尋覓商業(yè)口岸的運(yùn)營(yíng)者占到了60%，其中有部分商

20、業(yè)運(yùn)營(yíng)者為能找到長(zhǎng)期穩(wěn)定的商業(yè)口岸進(jìn)展商業(yè)運(yùn)營(yíng)，會(huì)選擇購(gòu)買商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)運(yùn)營(yíng)的場(chǎng)所。結(jié)合購(gòu)買目的，也能有力的佐證這一點(diǎn)，77%的受訪者購(gòu)買商鋪的目的是為了本人運(yùn)營(yíng)。由于德江投資渠道狹窄，商鋪投資和商業(yè)投資是較普遍的投資行為，所以商業(yè)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所的需求是非常旺盛的。 一、受訪者投資現(xiàn)狀和購(gòu)買目的被訪對(duì)象中有58%的以為非?？春贸悄闲聟^(qū)，41%的表示持張望態(tài)度，僅1%的受訪對(duì)象不看好城南新區(qū)的商業(yè)開展，闡明城南新區(qū)未來(lái)商業(yè)開展的認(rèn)可度較高。 二、對(duì)城南新區(qū)的商業(yè)認(rèn)可度 從面積上看，需求意向以100平方米以內(nèi)的商鋪為主，其中50平方米以內(nèi)的商鋪為最正確需求。從樓層上看，二層商鋪有一定的接受度，三層以上商鋪

21、的接受度曾經(jīng)非常低了。 三、需求意向從調(diào)查結(jié)果數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，商業(yè)物業(yè)底層層高以4.5-5.1米為宜，開間以4-6米左右為宜，進(jìn)深不超越12米，結(jié)合商鋪面積大小應(yīng)適當(dāng)規(guī)劃商鋪開間進(jìn)深尺雨。二層層高3.9米-4.2米為宜。各尺寸不宜低于上述所列尺寸。 四、物業(yè)期望值從衛(wèi)生間配備的需求來(lái)看，大部分受訪者需求在商鋪內(nèi)配備衛(wèi)生間。而對(duì)房門的設(shè)置，卷閘門和落地大玻璃門的配置需求相當(dāng)，但有部分受訪者以為落地大玻和卷閘門最好同時(shí)配置，以利于運(yùn)營(yíng)和平安。 五、物業(yè)配套衛(wèi)生間配備需求 房門設(shè)置需求 六、價(jià)錢預(yù)期 底層商鋪價(jià)錢預(yù)期 從市場(chǎng)價(jià)錢預(yù)期和接受度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，一層商鋪?zhàn)钫_接受度為1.5萬(wàn)元以內(nèi)，二層商鋪?zhàn)钫?/p>

22、確接受度為7000元以內(nèi)。從首層二層的期望值來(lái)看，比較符合傳統(tǒng)的商業(yè)期望值。二層商鋪價(jià)錢預(yù)期 七、小結(jié) 消費(fèi)者對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求比較旺盛，對(duì)城南新區(qū)未來(lái)的商業(yè)開展前景看好。需求的面積以100平方米為宜，最高不能超越兩層商鋪，對(duì)三層以上商鋪有一定的市場(chǎng)抗性，希望為一切商鋪配備衛(wèi)生間。WSOT第三章 工程SWOT掃描SWOT分析優(yōu)勢(shì)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)時(shí)機(jī)點(diǎn)要挾點(diǎn)1、位于城南新區(qū)，是目前德江認(rèn)可度最高的區(qū)域 2、對(duì)面是新建的市政廣場(chǎng)，即將開放3、周邊新建的生活配套設(shè)備齊全4、可以預(yù)期的工程綜合打造優(yōu)勢(shì)5、臨街面較長(zhǎng)，便于商業(yè)的分布 1、地塊部分北側(cè)為自建安頓房，使小區(qū)周邊環(huán)境欠佳2、臨街面為快速通道，會(huì)遭到噪音

23、粉塵的污染3、目前無(wú)法預(yù)見(jiàn)的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)SWOT分析優(yōu)勢(shì)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)時(shí)機(jī)點(diǎn)要挾點(diǎn)1、不成熟的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)工程提供了足夠的運(yùn)作空間2、首置首改剛性需求剛開場(chǎng)大量釋放3、德江未來(lái)開展藍(lán)圖帶來(lái)的開展機(jī)遇4、城南新區(qū)的大規(guī)模建立會(huì)提升工程的地段價(jià)值SWOT分析時(shí)機(jī)點(diǎn)要挾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)1、大量的市場(chǎng)供應(yīng)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)要挾2、有限的市場(chǎng)容量帶來(lái)的客戶資源要挾3、后市乏力的市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)要挾4、未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的后續(xù)工程的競(jìng)爭(zhēng)要挾SWOT分析要挾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)時(shí)機(jī)點(diǎn) 工程SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 充分發(fā)揮地形地貌的特點(diǎn)，規(guī)劃出獨(dú)具特色的產(chǎn)品。 在規(guī)劃過(guò)程中，應(yīng)充分將劣勢(shì)規(guī)避和轉(zhuǎn)化，對(duì)自建安置房

24、部分，應(yīng)預(yù)留景觀二次設(shè)計(jì)空間，采用高大植物或樹陣遮擋。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅項(xiàng)目在定位期間，充分考慮到項(xiàng)目目前和未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，都有能力抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)的產(chǎn)品硬件支撐。應(yīng)對(duì)要挾點(diǎn)的方法，是將有限的客戶資源集中在本工程，最大化占有市場(chǎng)，減小本工程的風(fēng)險(xiǎn)。第四章 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位目的：盡能夠的加快營(yíng)銷速度，以降低工程開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證工程的合理利潤(rùn)率，并在片區(qū)市場(chǎng)獲得良好的社會(huì)效應(yīng)，為惠田德江公司的后續(xù)戰(zhàn)略開展奠定根底。目的客群：德江初次置業(yè)者或初次改善型置業(yè)者，以公務(wù)員、商業(yè)從業(yè)者、外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員作為主要客戶群體。目的客群的典型特征：在控制購(gòu)買本錢的前提下，能享遭到高質(zhì)量社區(qū)提供的優(yōu)質(zhì)居家環(huán)境和完善配套。并經(jīng)過(guò)社區(qū)質(zhì)量彰顯本人身份位置和家庭綜合實(shí)力，滿足其精神層次上的需求。 第一節(jié) 戰(zhàn)略定位 引領(lǐng)德江消費(fèi)潮流的標(biāo)桿樓盤成為區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)軍人物，縣域行業(yè)指點(diǎn)者 第二節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)姿態(tài)定位 第三節(jié) 產(chǎn)品籠統(tǒng)定位以簡(jiǎn)歐建筑和歐式園林相結(jié)合的高質(zhì)量居住社區(qū)。游泳館、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、晨練步道、老年活動(dòng)中心、健身中心、幼兒園、兒童游樂(lè)場(chǎng)等共同組成的高質(zhì)量生活配套分布于小區(qū)中。 第四節(jié) 工程規(guī)劃定位本工程開發(fā)建立的目的，是為城南副中心打造城市高質(zhì)量生活示范區(qū)未