假設(shè)開(kāi)發(fā)法(酒店模板)

1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（酒店模板）收益法測(cè)算過(guò)程1、年總有效毛收入：（1）、客房年有效毛收入估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)有標(biāo)準(zhǔn)間101套、套間8套。經(jīng)評(píng)估人員對(duì)該區(qū) 域類似規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的酒店、*、*、*、*、*各套 型客房的門市價(jià)、折扣價(jià)、入住率的調(diào)查，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因 素及區(qū)域因素，確定各套型客房的客觀價(jià)格和入住率詳見(jiàn)下表：客房名稱數(shù)量（套）綜合確定實(shí)際房?jī)r(jià)（元/日）客房入住率標(biāo)準(zhǔn)間10116484%套間835158%根據(jù)市場(chǎng)行情，測(cè)算的賓館客房年有效營(yíng)業(yè)收入詳見(jiàn)下表:客房數(shù)量綜合確客房預(yù)計(jì)年名稱（套）定實(shí)際房?jī)r(jià)入住率啟效毛收入（萬(wàn)（元/日）元/年）標(biāo)準(zhǔn)間10116484%507.85豪華套間835158%59.4

2、5小計(jì)108567.30則客房有效毛收入=567.30萬(wàn)元/年（2）、三樓餐飲包間年有效毛收入餐飲包間共10間，位于賓館三樓，共有10人桌23桌。根據(jù) 估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域的調(diào)查，預(yù)計(jì)上座率、包間最低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表， 每年按營(yíng)業(yè)日365天計(jì)算，則廳名稱（張）數(shù)（人）費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）率（萬(wàn)元）餐廳231099055%457.11合計(jì)457.11則餐廳年有效毛收入=457.11萬(wàn)元/年（3）、卡拉0K包間、活動(dòng)室年有效毛收入估價(jià)對(duì)象擁有卡拉OK包間11間，位于估價(jià)對(duì)象四層。根據(jù)估 價(jià)人員對(duì)該區(qū)域的調(diào)查，一般情況每個(gè)包間平均每天使用6小時(shí)，每 小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為120J40元/天，綜合考慮取有效收入130元/天

3、, 預(yù)計(jì)全年平均上座率為60%,則卡拉OK包間年有效毛收入=11x130 x6x60%x365=187.90 （萬(wàn) 元/年）估價(jià)對(duì)象三至六層每層設(shè)有活動(dòng)室，共4間。根據(jù)估價(jià)人員對(duì) 該區(qū)域的調(diào)查，每間每天可消費(fèi)150250元，上座率為60%-70%, 按每間每天消費(fèi)180元，上座率60%計(jì)算，每年按365日，則活動(dòng)室年有效毛收入=4x180 x60% x 365 = 15.77萬(wàn)元/年;（4）、會(huì)議室年有效毛收入估價(jià)對(duì)象三至六層每層設(shè)有15人會(huì)議室1間，六層設(shè)有20人 會(huì)議室三間、195人會(huì)議室1間，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域的調(diào)查， 確定各套型會(huì)議室的客觀價(jià)格和入住率詳見(jiàn)下表（每年按365天考 慮）

4、：會(huì)議 室名稱容納人數(shù)（人）會(huì)議室套數(shù)會(huì)議室154會(huì)議 室203會(huì)議 室1951合計(jì)年收全天價(jià)年平均入（萬(wàn)（天）使用率元）90040%52.56120035%45.99200015%10.95109.5則會(huì)議室年有效毛收入=109.50萬(wàn)元/年根據(jù)以上計(jì)算，該估價(jià)對(duì)象年總有效毛收入詳見(jiàn)下表:項(xiàng)B年后效毛收入（萬(wàn)元）客房567.30二樓餐飲包間457.11卡拉OK包間187.90活動(dòng)室15.77會(huì)議室109.50合1337.582、年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(1)、年經(jīng)營(yíng)成本：包括經(jīng)營(yíng)中設(shè)置的鍋爐、電梯、變配電等設(shè) 備資產(chǎn)和室內(nèi)裝修的折舊費(fèi)，維修費(fèi)，客房入住率、餐飲上座率、會(huì) 議室使用率直接相關(guān)的費(fèi)用及管理費(fèi)

5、等。 根據(jù)估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域同等 物業(yè)的調(diào)查資料，確定各項(xiàng)費(fèi)用取值如下：、設(shè)置的鍋爐、電梯、變配電等設(shè)備資產(chǎn)和室內(nèi)裝修的折舊費(fèi)， 取年有效毛收入的7.6%計(jì)算，則年設(shè)備、裝修折舊費(fèi)=1337.58 X7.6%=101.66 萬(wàn)元維修費(fèi)用：按照建筑物的建安造價(jià)的1%計(jì)算，則年維修費(fèi)用=2200 X9937.62 X1%=20.98 萬(wàn)元客房入住率、餐飲上座率、會(huì)議室使用率直接相關(guān)的材料費(fèi)、水電動(dòng)力費(fèi)用等，取年有效毛收入的 26.8%計(jì)算，則年可變費(fèi)用=1337.58 X26.8%=358.47 萬(wàn)元管理費(fèi)用：包括賓館人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)、低值易耗品、廣告宣傳費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等及其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等按照年總有

6、效毛收入的5%計(jì)算，則年管理費(fèi)用=1337.58 X5%=66.88 萬(wàn)元?jiǎng)t年經(jīng)營(yíng)成本=101.66+20.98+358.47+66.88=547.99 萬(wàn)元(2)、年稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)按年有效毛總收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅按房屋建安重置成 本扣減(10%-30% )后余值的1.2%計(jì)算，根據(jù)估價(jià)對(duì)象區(qū)域的情 況取扣減比率30% 。營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加=1337.58 X5.50%=73.58 萬(wàn)元房屋建安重置成本是不考慮二次裝修和設(shè)備資產(chǎn)的價(jià)值，根據(jù)房 屋結(jié)構(gòu)特征和構(gòu)造，估算平均建安工程費(fèi) 2200元/平米，總建筑面 積為9937.62平米，則房產(chǎn)

7、稅=2200 X9937.62 乂 (1-20% ) X1.2%=20.14 萬(wàn)元?jiǎng)t年稅費(fèi)=20.14+73.58=93.71 萬(wàn)元(3)保險(xiǎn)費(fèi)用：按照建筑物的建安造價(jià)的 0.15%計(jì)算。年保險(xiǎn)費(fèi)用=2200 X9937.62 X0.15%=3.15 萬(wàn)元(4)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：根據(jù)該區(qū)域賓館酒店行業(yè)的利潤(rùn)的平均利潤(rùn)率考慮，酒店賓館業(yè)的行業(yè)的平均利潤(rùn)率為20%左右，本次評(píng)估按照年總有效毛收入的20%計(jì)算。年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=1337.58 X20%=267.52 萬(wàn)元；以上四項(xiàng)合計(jì)為項(xiàng)目費(fèi)率費(fèi)額經(jīng)營(yíng)成本548.91房產(chǎn)稅及營(yíng)業(yè)稅94.60年保險(xiǎn)費(fèi)建安造價(jià)X 0.15%3.29年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)2X20%267.52

8、年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用912.373、年凈收益房地產(chǎn)年凈收益=年總有效毛收入-年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4、報(bào)酬率的確定資本報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償費(fèi) +缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率本次無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，選用評(píng)估時(shí)點(diǎn)2011年4月30日一年期存 款利率確定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3.25 %。投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、 具有一定風(fēng)險(xiǎn) 性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償， 否則就 不會(huì)投資。綜合考慮，本次評(píng)估判定商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率取 3%。管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多， 其吸引力就會(huì) 越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)

9、所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。 綜合考 慮，本次評(píng)估判定管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率取 2.5%。缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償是指投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所 要求的補(bǔ)償。綜合考慮，本次評(píng)估判定缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償取2%。投資帶來(lái)的優(yōu)惠率投資帶來(lái)的優(yōu)惠率是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好 處，例如易獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會(huì)降低所要求 的報(bào)酬率。因此，針對(duì)投資估價(jià)對(duì)象可以獲得的額外好處，投資者之 間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)要求做相應(yīng)的扣減。 綜合考慮，本次評(píng)估判定獲得融資 的優(yōu)惠率取0.25% ,所得稅抵扣的優(yōu)惠取0.5% 。項(xiàng)目數(shù)值無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率3.25%投資補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)、償3.00%管理補(bǔ).負(fù)擔(dān)、償2.50%缺乏生彳.流動(dòng)小償2.00%易于獲得融資的好處-0.25%扣的好處-0.50%所得稅抵農(nóng)酬率10.00%5、收益年期的確定由于估價(jià)對(duì)象為框架結(jié)構(gòu)樓房，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年，尚未完工；土地用途為綜合用地，未辦理土地使用權(quán)證，土地年期根據(jù)綜合 用地最高年限50年計(jì)算，根據(jù)熟短原則，確定收益年期應(yīng)為50年。6、凈收益遞增比率的確定根據(jù)酒店賓館業(yè)房地產(chǎn)的收益調(diào)查，以及估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的行 業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)50年，收益流必將呈現(xiàn)為一定得遞增流模式, 據(jù)調(diào)查遞增比率在0.5%-1% 之間，本次評(píng)