保障性住房模式盈利模式探討

1、現(xiàn)行保障性住房盈利模式初探III“十二五”規(guī)劃明確提出，未來五年將新建3,600萬套保障性住房, 包括 2011 年 1,000 萬 套,2012 年 1,000 萬套,2013-2015 年共 1,600 萬套。在國家建設重點中，其中現(xiàn)行保障性住房是未來5年內(nèi)首要做 的項目。其相關利好和扶持政策將不斷出現(xiàn)，相比商品房而言不存在 政策打壓。按照2009年保障房投資占市場4%來看，未來有5倍增長 空間，未來5年20%的市場需求將由保障房來實現(xiàn)，市場而商品房市 場面臨下滑風險。保障性住房項目的盈利能力不足，曾參與過保障性住房建設的萬 科、保利集團等也在不同場合對參建保障性住房項目出現(xiàn)虧損發(fā)出過 聲

2、音。北京兩會期間，北京市人大代表、北京住總集團董事長張貴林 在議案中曾經(jīng)提出過“如何解決保障性住房的盈利問題？ ”由北京住 總集團承建的北京翠城經(jīng)濟適用房項目建設了 10年之久，至今仍有 40余萬平方米建筑面積尚未完工，而項目承建方卻已巨虧21億元。一般商品房開發(fā)的平均利潤率約在15%或以上，開發(fā)保障性住房一 般在4%左右，雖然保障房利潤率低，但未來期間其建設總量大、市場 銷售有保障。保障性住房的出售、出租價格受到政府的嚴格限制，因此我們從保 障性住房的成本進行分析，以探析保障性住房的盈利模式。保障性住 房其成本主要包括以下方面：土地成本。商品房的土地采取招、拍、掛的方式取得，開發(fā)用 地的取得

3、與否更多的取決于市場價格因素；而保障性住房中廉租房、 公租房和經(jīng)濟適用房多以政府無償劃撥為主，并承擔了全部的土地整 理費用；即使是限價房需要支付一定額度的土地出讓金，但其遠低于 同類地塊商品房用土的土地出讓價格，但土地整理費用需承擔?？梢姳Ｕ闲宰》肯鄬τ谏唐贩縼碇v，其土地成本是相當?shù)牡土?。建筑施工成本。主要包括前期工程費、建筑安裝工程費、基礎 設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等項目。材料費用。主要包括建筑主體所耗用的鋼材、水泥等建筑材料 費用。從上述成本項目來看，保障性住房的土地成本在成本項目中應該是 很小一部分，其主要成本項目集中在了建筑安裝成本與材料成本上。通過查詢，建筑施工業(yè)利潤率

4、在2%-5%間，通常情況下無論是商品 房還是保障性住房其建安部分多數(shù)是采取發(fā)包方式，由建筑施工企業(yè) 來完成，也就是說一部分利潤流向了建筑施工企業(yè)。因此，我們考慮 設計一個以政府為政策引導，以保障房開發(fā)集團為運營主體，下設開 發(fā)公司、建筑施工公司、材料采購公司、物業(yè)公司幾個主體，分別從 事保障性住房的開發(fā)、建設、材料采購、物業(yè)管理等工作。將建筑施 工、材料采購、物業(yè)管理的利潤留在集團內(nèi)部，以使保障性住房的盈 利最大化。運營模式如下：首先搭建主體，需要政府的政策引導，由開發(fā)商與政府簽訂合作 協(xié)議，獲取保障性住房開發(fā)上量的優(yōu)勢，以保證在低利潤率下的盈利。 其后出資設立全資的開發(fā)總公司，下設控股的項目開發(fā)公司、材料采 購公司及物業(yè)管理公司，與大型施工企業(yè)合作設立控股的建筑施工公 司。由項目開發(fā)公司負責項目的前期、中期、后期各項工作；建筑施 工公司主要負責項目主體的施工及其他建安工作；材料采購公司負責 項目所需材料的集中采購；項目完成后，由物業(yè)公司接手負責物業(yè)管 理，獲取一定的物業(yè)費的收入。此模式下，項目開發(fā)公司根據(jù)項目開發(fā)圖紙，按市場價格做出開 發(fā)預算，其做為一個利潤中心，歸集項目開成本（包括支付給建筑施 工公司的建安成本），確認項目收入；建筑施工公司弱化其利潤中心 的地位，強調(diào)其主要為成本中心地位，充分發(fā)揮預算的作用，嚴格進 行成本控制，以使項目施工成本最低；材料采購公