淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與控制3600字

1、淺析房地產(chǎn)企業(yè)的本錢管理與控制3600字 摘要：本錢管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的管理活動(dòng)之一，它的成功與否不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效和市場競爭力，同時(shí)也將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開展與生存。本文從本錢管理與控制的現(xiàn)狀出發(fā)，詳細(xì)分析在房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理與控制過程中發(fā)現(xiàn)的問題，并針對這些現(xiàn)存的問題從管理體制改革和新技術(shù)引進(jìn)等幾方面明確提出進(jìn)步房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理與控制程度的策略。 畢業(yè)關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；本錢管理；控制引言在我國，房地產(chǎn)是一個(gè)新興起來的行業(yè)，處于該行業(yè)的企業(yè)運(yùn)營時(shí)間都相比照擬短，業(yè)界知名的萬科、保利、萬達(dá)等大企業(yè)也都是二十世紀(jì)80年代才成立運(yùn)營的。這些企業(yè)一方面由于運(yùn)營時(shí)間短，管理經(jīng)

2、歷難免缺乏；另一方面，近些年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，越來越多的投資者因?yàn)檫@個(gè)朝陽行業(yè)豐厚的利潤而擠身進(jìn)入，使該行業(yè)的競爭越演越烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在這硝煙彌漫的市場競爭中得到長久的開展和生存空間，首先必須保證企業(yè)的收支到達(dá)平衡，這也是所有企業(yè)持續(xù)生存的最根本要求。在企業(yè)總體收入維持根本不變的情況下，要保證收支平衡或者想獲取更多盈利，本錢的管理與控制就顯得尤為重要。一、目前房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理與控制上存在的問題1、企業(yè)對于本錢管理與控制的認(rèn)知錯(cuò)誤現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理與控制的核心應(yīng)該是本錢管理與控制，而不是某個(gè)單一環(huán)節(jié)的片面控制。目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，只有小局部企業(yè)實(shí)行了全方位的本錢管理與控制，其

3、它很大一局部的企業(yè)只是施行了對中后期的控制。造成這一現(xiàn)象的根本原因是房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理與控制的認(rèn)知上還存在一定的缺乏，比方有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為工程盈利的關(guān)鍵在銷售、或本錢管理與控制的重頭在于設(shè)計(jì)階段，因此只抓設(shè)計(jì)階段，忽略了其它階段對本錢的影響；有些房地產(chǎn)企業(yè)將招標(biāo)產(chǎn)品單價(jià)費(fèi)用作為最重要的本錢進(jìn)展控制，僅對招標(biāo)中各專項(xiàng)工程的綜合報(bào)價(jià)關(guān)注價(jià)格降低。其實(shí)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的職能分工越來越細(xì)化，房地產(chǎn)產(chǎn)品的分項(xiàng)工程分化越來越細(xì)，本錢管理與控制的范圍也越來越廣，企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中任何細(xì)小的支出，專業(yè)工程施行過程中合約的控制、措施的優(yōu)化及控制，都會(huì)對企業(yè)的本錢管理與控制結(jié)果造成影響。因此，加快施行全方位的

4、本錢管理與控制是目前房地產(chǎn)企業(yè)急待解決的問題。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程中方案的不確定及不理解目前，地產(chǎn)企業(yè)一般都先采用目的本錢控制，過程采用招標(biāo)競爭降低本錢，施工完成后結(jié)算；因?yàn)楫a(chǎn)品營銷的要求，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往在方案圖紙及技術(shù)要求不完善的前提下，就采用模擬清單招標(biāo)，無法對各專業(yè)本錢有較準(zhǔn)確的把控，同時(shí)清單模擬不標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)導(dǎo)致后期結(jié)算失控，就這種情況，控制的要點(diǎn)主要在方案及工作內(nèi)容、技術(shù)要求明確的情況下盡量固定總價(jià)招標(biāo)，通過競標(biāo)來到達(dá)降低總造價(jià)的效果。同時(shí)還要簽訂具有法律效應(yīng)的合約，來躲避過程中的合約索賠的風(fēng)險(xiǎn)。3、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完好統(tǒng)一的本錢管理與控制體系目前階段，在本錢管理與控制上，我國大局

5、部房地產(chǎn)企業(yè)仍然延用粗放式的管理形式。比方一些房地產(chǎn)企業(yè)對雙方工作職責(zé)與權(quán)利界定不明晰，還有一些企業(yè)只安排了工作，但缺乏對工作結(jié)果的考核，或者采用的考核標(biāo)準(zhǔn)不合適致使獎(jiǎng)罰沒有根據(jù)，干的多與干的少一個(gè)樣，干的好與干的壞一個(gè)樣，甚至由于干的多就有可能錯(cuò)的也多，導(dǎo)致最終的結(jié)果是干的多還不如干的少，干的少不如不干。如此不公平的獎(jiǎng)罰體制，極大的降低了施工單位及員工的積極性，使企業(yè)活力與企業(yè)創(chuàng)新性受到了較大的影響。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理與控制的策略全過程本錢管理是在工程施行過程中的管理，工程的本錢是隨設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃指標(biāo)、市場情況、施工現(xiàn)場等情況的變化而發(fā)生變化，在整個(gè)施工過程中，我們必須時(shí)刻關(guān)注工程的

6、全過程本錢情況，對一切可能影響工程的本錢做到過程中監(jiān)控和管理。全過程本錢管理大致分為以下幾步驟：制定目的本錢；在施工過程中進(jìn)展本錢管理監(jiān)管；在施工完成后對本錢管理進(jìn)展總的核算與驗(yàn)算，并填寫本錢指標(biāo)表；還有一個(gè)較為重要的階段即獲得土地前的本錢估算圖1。 圖1全過程本錢管理體系優(yōu)化后的的房地產(chǎn)開發(fā)流程見圖二1、前期工程估算本錢管理首先，本錢管理的前身為工程估算。在房地產(chǎn)企業(yè)拿地之前，需根據(jù)土地的位置、市政配套、產(chǎn)品的組合、地質(zhì)情況、產(chǎn)品的采購情況、工程定位及初步預(yù)估的售價(jià)，本錢管理部需提供一個(gè)本錢的估算，以便公司決策是否拍賣此地。比方占工程較大成外鄉(xiāng)方工程、基坑圍護(hù)、樁基工程、地下室支撐等工程對地

7、質(zhì)要求、施工方案模擬都對工程的實(shí)際本錢有影響進(jìn)而影響整個(gè)工程的盈利情況。其次，本錢管理的起點(diǎn)目的本錢的設(shè)定。土地拍賣到后，銷售部需要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況，對該工程再做詳細(xì)的工程前期籌劃，工程前期籌劃完成后，我們就進(jìn)入了工程的設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段對工程的本錢控制影響占到75甚至更多，所以公司需要在設(shè)計(jì)階段花較大力氣控制本錢。這樣，公司本錢控制部須直接深化到工程設(shè)計(jì)階段，結(jié)合設(shè)計(jì)人員、銷售、財(cái)務(wù)及工程人員根據(jù)工程的定位以及工程的方案設(shè)計(jì)進(jìn)展目的本錢的編制和設(shè)定。2、房地產(chǎn)工程中期的本錢管理首先，招投標(biāo)過程中的本錢管理。由于前期目的本錢確實(shí)認(rèn)，很多單價(jià)都是歷史指導(dǎo)價(jià)或相近工程的參考指標(biāo)，市場的不斷變化及

8、實(shí)際工程發(fā)生情況及周邊環(huán)境及政府要求對招標(biāo)工作也是一個(gè)挑戰(zhàn)，同時(shí)，招標(biāo)工作的好壞反過來影響工程本錢管理的上下。因此，工程各個(gè)環(huán)節(jié)采用本錢控制手段是有必要的，招標(biāo)環(huán)節(jié)根本可分為資格審查、編制招標(biāo)方案、編制工程量清單及標(biāo)底參考價(jià)、編制商務(wù)標(biāo)及技術(shù)標(biāo)編制要求及招標(biāo)文件、進(jìn)展招標(biāo)答疑、投標(biāo)單位回標(biāo)、技術(shù)澄清及商務(wù)澄清、定標(biāo)評審及最終確定中標(biāo)單位、簽訂工程合同，這樣就完成了一個(gè)完好的招標(biāo)工作。其次，施工過程總中的變更本錢管理。在工程施行階段，變更簽證和索賠的發(fā)生是在所難免的，在預(yù)變更前及時(shí)跟進(jìn)變更估算，提出合理優(yōu)化建議以到達(dá)效果最好經(jīng)濟(jì)性最高的目的。與工程團(tuán)隊(duì)各個(gè)專業(yè)多方溝通，簽證發(fā)生前預(yù)判對本錢費(fèi)用的

9、影響，盡量將費(fèi)用損失降到最低。同時(shí)假如發(fā)生變更和簽證索賠也必須及時(shí)的更新本錢數(shù)據(jù)，把握好工程利潤情況。發(fā)生變更和索賠往往對工程的本錢控制是非常不利的，故必須對變更簽證和索賠做嚴(yán)格流程審批和控制。再次，本錢管理不應(yīng)該只是本錢人員或設(shè)計(jì)人員的事情，而是需要發(fā)動(dòng)全員的本錢意識(shí)，才能發(fā)揮全員的本錢意識(shí)。因此需要拆分工程本錢，責(zé)任到詳細(xì)的人員，采取獎(jiǎng)罰措施，使參與本錢控制相關(guān)人員更具有積極性。三、案例某工程部對臨街營業(yè)房地彈門及大玻璃窗制作安裝工程進(jìn)展了招標(biāo)。由于前期準(zhǔn)備工作做的很充分，對地彈門主材10厚鋼化玻璃、地彈簧、拉手、玻璃門夾進(jìn)展了市場綜合調(diào)查。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)地彈門五金價(jià)格差距很大，其中：國產(chǎn)品

10、牌地彈簧的價(jià)格范圍在60-800元/個(gè)之間，拉手的價(jià)格范圍在40-160元/套之間。為了確保各投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的可比性，在招標(biāo)時(shí)我方根據(jù)產(chǎn)品的性能，指定了合理的配置和價(jià)位采用GMT818系列地彈簧240元/個(gè)、金浪斯600拉手60元/套。由于各施工單位報(bào)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)一致，競爭很劇烈，最終中標(biāo)價(jià)格比前期預(yù)測價(jià)格低很多，大玻窗為400元/平方米前期已經(jīng)招標(biāo)的合同價(jià)為200元/平方米，地彈門為600元/平方米，確保了公司制定的中高檔配置、中低價(jià)位目的的實(shí)現(xiàn)，節(jié)約本錢約3萬元。相鄰兩個(gè)地塊，地質(zhì)條件相近， A工程因異地設(shè)計(jì)院對當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況理解不充分，沒有本錢優(yōu)化經(jīng)歷，只能采取比擬保守方式確保平安性，導(dǎo)致選擇空

11、心方樁，樁基單方造價(jià)為127元/m2；而B工程汲取經(jīng)歷選擇本地長期合作設(shè)計(jì)院，對當(dāng)?shù)馗坠こ田L(fēng)險(xiǎn)預(yù)測經(jīng)歷豐富，選取管樁，同時(shí)平安性設(shè)置也較為經(jīng)濟(jì)，使樁基單方造價(jià)僅為77元/m2，大大降低了本錢。 施工招投標(biāo)是決定實(shí)際本錢的一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。某工程公司把招投標(biāo)工作確立為投資控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在招標(biāo)之前對工程所用的主要材料先進(jìn)展實(shí)際市場價(jià)調(diào)查，政府發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)僅僅只能作為一個(gè)參考。招標(biāo)時(shí)各項(xiàng)監(jiān)視機(jī)制進(jìn)展了完善，讓各投標(biāo)單位明確我方對招標(biāo)的有效監(jiān)視，確保招標(biāo)工作陽光透明，調(diào)動(dòng)各投標(biāo)單位參標(biāo)的積極性。完畢語總之，房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制貫穿于房地產(chǎn)工程開發(fā)的全過程，本錢籌劃的精華就是本錢控制，事前運(yùn)用各種科學(xué)方法分析預(yù)測科學(xué)決策，事中科學(xué)地組織