XXXX思源大連星海大觀項目綜合體商業(yè)產(chǎn)1548241348

1、星海大觀商業(yè)推廣客戶積累及建議 2010.4.17-YH-02版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸思源經(jīng)紀(jì)（大連分公司）所有，未經(jīng)思源經(jīng)紀(jì)（大連分公司）書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)或個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。1報告結(jié)構(gòu)：市場分析星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項目周邊競品分析市場篇本項目產(chǎn)品分析商業(yè)存貨總量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售計劃推售策略產(chǎn)品推售營銷篇推廣執(zhí)行商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)2綜合體商業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ) 項目區(qū)域發(fā)展分析商業(yè)發(fā)展環(huán)境研究影響商圈發(fā)展分析區(qū)域發(fā)展環(huán)境研究星海灣商務(wù)金融區(qū)域的發(fā)展 大連綜合體/高端配套商業(yè)發(fā)展分析區(qū)域周邊競品項目的分析城市綜合體項目的發(fā)展分析宗地一、

2、星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析第一部分 市場分析38km6km20km7km3km星海大觀周水子國際機(jī)場大連港碼頭火車站青泥洼商圈西安路商圈高新園區(qū)二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 區(qū)域商圈影響分析： 星海灣區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)餐飲/娛樂/休閑/文化商務(wù)休閑餐飲-畫布咖啡/哈根達(dá)斯/客舍茶廳 娛樂-好樂迪、金錢柜 地方餐飲-澳門豆撈、三寶食府 和平廣場零售為主 樂購大型綜合超市、國美電器 西安路商圈 零售/餐飲/娛樂為主 百盛、麥凱樂商場、 國美電器、蘇寧電器、 大連影城、肯德基、 麥當(dāng)勞等星海廣場周邊與和平廣場共屬同一商圈/主要競爭商圈為日益繁盛的西安路商圈。星海大觀項目商業(yè)應(yīng)與周邊競品項目商業(yè)相協(xié)調(diào)，共同打造大星海灣區(qū)

3、域范疇的新興商圈。小結(jié)：4和平廣場圣亞海洋世界游艇碼頭星海新天地壹品星海星海灣壹號一方公館星海大觀國際金融中心深藍(lán)中心諾德大廈 百年匯現(xiàn)代博物館會展一期會展二期網(wǎng)球中心星海旺座金玉星海星海國寶大連明珠三、星海灣區(qū)域發(fā)展分析 項目所處區(qū)域特征-星海灣金融商務(wù)區(qū)發(fā)展： 星海灣金融商務(wù)區(qū)區(qū)域特征：大連傳統(tǒng)的文化旅游、會議展覽中心，為政府重點打造的金融商務(wù)辦公區(qū)，更將要成為大連的期貨交易中心。 發(fā)展趨勢：會展/旅游餐飲/配套商務(wù)/金融區(qū)域布局南側(cè)-旅游帶動商業(yè)，以主題娛樂、文化展示為主中部-住宅影響商業(yè)，以社區(qū)配套及餐飲服務(wù)為主北側(cè)-商務(wù)引導(dǎo)商業(yè)，以高端商業(yè)、商務(wù)服務(wù)為主星海大觀項目地處現(xiàn)有公寓及配套

4、區(qū)域向商務(wù)金融區(qū)域過渡帶區(qū)位，同時緊鄰會展中心及星海廣場。商業(yè)功能：商務(wù)配套+社區(qū)服務(wù)+餐飲休閑5市場分析星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項目周邊競品分析市場篇本項目產(chǎn)品分析商業(yè)存貨總量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售計劃營銷篇商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行報告結(jié)構(gòu)：6一、項目周邊商業(yè)競品市場現(xiàn)狀序號項目名稱建筑形式體量(M2)推出時間面積區(qū)間（M2）租金報價（元/M2/天）年回報率商業(yè)業(yè)態(tài)入駐品牌底商獨(dú)體1百年匯 3層-約2萬2006年451-200034%餐飲、家居、金融服務(wù)哈根達(dá)斯、銀豐金融、FFDM家具2和平現(xiàn)代城 2層4層獨(dú)體1萬、底商1.25萬2003年200-50003.755%金融服務(wù)、餐飲

5、、教育、社區(qū)配套匯豐銀行、東亞銀行、浦發(fā)銀行、國信證券、招商銀行、中國銀行、哥弟、永和豆?jié){、經(jīng)典蛋糕、李先生3星海國寶 （新天地）-5層5.5萬2000年800-500023.8-4.5%主題餐飲/海邊爵士酒吧/咖啡名店/美容美體/健康養(yǎng)生/私人會所/婚紗攝影東方金柜KTV、肥牛、海鮮、三寶食府、澳門豆撈、山野味、聚寶隆等 4大連明珠 -3層2萬2008年500-24001.73%金融服務(wù)中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行5壹品星海 2層-2.5萬2002年200-5002.43.30%奢飾消費(fèi)品、社區(qū)配套法拉利、瑪莎拉蒂、金海岸游艇、福奈特6星海大觀3層3層1.26萬2010年360-2200-金

6、融服務(wù)、主題餐飲、社區(qū)配套-7二、星海灣區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析商業(yè)的發(fā)展： 現(xiàn)狀特征 區(qū)域商業(yè)發(fā)展尚不成熟/商鋪銷售正處初步發(fā)展階段/商家入駐率低 商業(yè)部分布局：沿街開發(fā) 規(guī)模構(gòu)成：以公建商業(yè)街及底商形式入市，平均商業(yè)開發(fā)體量為2萬平方米左右。 業(yè)態(tài)組合：社區(qū)配套/餐飲及休閑業(yè)態(tài)占主體。 營銷模式：以銷售為主,投資購買轉(zhuǎn)租量大。本項目商業(yè)依靠JW萬豪酒店的大型主力店，未來發(fā)展前景很大。從本項目周邊的幾個項目的商業(yè)入市情況來看，基本為沿街底商的形式，以打散銷售為主。除了國寶公建項目外，其余入駐情況不佳。本項目在操作的時候應(yīng)該注意產(chǎn)品錯位經(jīng)營，盡量避開國寶的餐飲休閑娛樂的同質(zhì)化競爭，挖掘自身的公寓業(yè)主以

7、及展會、期貨、旅游等人員的消費(fèi)潛力。小結(jié)：8市場分析星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項目周邊競品分析市場篇本項目產(chǎn)品分析項目貨量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售計劃營銷篇商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行報告結(jié)構(gòu)：9一、整體項目概況 地理位置： 星海大觀位于星海廣場東北角，地塊南側(cè)為會展二期工程、東側(cè)為馬欄河及蓮花山、西側(cè)為會展一期、北側(cè)為網(wǎng)球場和建設(shè)期貨廣場。 產(chǎn)品構(gòu)成：該項目占地面積約3.4萬，整體建筑規(guī)模約37萬，由4棟超高層、1棟高層及商業(yè)獨(dú)棟組成；產(chǎn)品種類包括公寓（國際公寓、酒店式公寓）、SOHO辦公、底商商鋪及超五星級酒店（JW萬豪）組成。 項目特征：星海灣商務(wù)區(qū)域內(nèi) 新興綜合體項目國際公寓2國際公

8、寓1酒店式公寓1酒店式公寓2酒店式公寓3商業(yè)超5星級萬豪酒店二、商業(yè)部分介紹 商業(yè)規(guī)模概況： 商業(yè)約13000平方米，占星海大觀產(chǎn)品構(gòu)成的5%。（商務(wù)公寓9萬平米、酒店/寫字樓19.5萬平米） 商業(yè)分布及構(gòu)成：呈圍合式商業(yè)分布，外側(cè)3面臨街（西側(cè)/南側(cè)/東側(cè)-星河路）,內(nèi)側(cè)比鄰項目綠化廣場。商業(yè)組成：公寓底商（1#、3#、5#）、SOHO底商（2#）及獨(dú)棟商業(yè)（4#）商業(yè)結(jié)構(gòu)：以2-3層底層商業(yè)為主。 商業(yè)特征：商務(wù)綜合體的附屬配套商業(yè)三、可售商業(yè)產(chǎn)品基本情況注：2#、6#系整棟出售，故不在此銷售之列序號樓棟 房號 格 局 面積（平方米） 預(yù)估均價（元）預(yù)估總價 （元）11# 101一拖二層

9、869.3835,000.0030,428,300.002102一拖二層 358.8735,000.0012,560,450.003103一拖二層 960.2335,000.0033,608,050.0043# 101一拖二層 327.3235,000.0011,456,200.005102一拖二層 370.3835,000.0012,963,300.006103一拖二層 293.1935,000.0010,261,650.0075# 101一拖三層 586.2835,000.0020,519,800.0084# 101一拖三層帶屋頂，方形獨(dú)立商業(yè) 2,235.7035,000.0078,24

10、9,500.009名流會館1#8層、3#14層1,670.6026,000.0043,435,600.00合 計 7,671.95 - 253,482,850.0012市場分析星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項目周邊競品分析市場篇本項目產(chǎn)品分析項目貨量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售計劃營銷篇商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行報告結(jié)構(gòu)：13一、商業(yè)產(chǎn)品價值分析地面停車位車庫入口人流動線西側(cè) 南側(cè) 東側(cè)3# 6# 2# 1# 4# 5# 名流會館商業(yè)價值取向14327.32 370.38 3 101 327.32 103 370.38 102 293.19 101 102 103處于項目最優(yōu)越位置，2層商業(yè)；首層

11、層高5.4米；兩面臨街，東北向?qū)G化廣場，臨近交通要道，展示性強(qiáng)。店鋪面積較小。投資性強(qiáng)，已有認(rèn)購國際公寓業(yè)主對此產(chǎn)品有強(qiáng)烈意向；是本項目主形象展示區(qū)域，且升值空間大；目標(biāo)業(yè)態(tài)：高檔汽車品牌展廳、名表首飾、高檔咖啡店、高檔品牌概念店、銀行、高檔美發(fā)目標(biāo)品牌：路虎、勞斯萊斯、Costa咖啡、米蘿咖啡、卡迪亞珠寶手表、寶馬服飾店、蘭博基尼服飾店3#樓底商特點：15101869.38102358.87103960.2311031021011#樓底商特點：102，位置優(yōu)越，面積適中，消化速度較快；101、103面積偏大，與百年匯有總價層面競爭。兩層商業(yè)；首層層高6.3米；位于十字路口，兩面臨街人流量大

12、，南面為商務(wù)區(qū)（會展二期）目標(biāo)業(yè)態(tài)：金融銀行、高檔休閑餐飲、品牌服裝店目標(biāo)品牌：德意志銀行、渣打銀行、花期銀行、澳門豆撈、星巴克、瑞士咖啡162235.743層獨(dú)立商業(yè)體，總價與百年匯有直接競爭，格局方正，利用率高，首層高5.4米；帶屋頂花園，面積較大，適宜證券交易所、銀行、大型品牌旗艦店，可作為商街的主力店和形象店，亦可購買后分塊轉(zhuǎn)租。 目標(biāo)業(yè)態(tài)：休閑娛樂型，高檔健身俱樂部、高檔洗浴、一線品牌旗艦店、會員制會館。目標(biāo)品牌：青鳥健身、金百合、紅寶石、洗浴浪淘沙洗浴、蘋果電腦體驗店4#樓商業(yè)特點：17586.285進(jìn)深短，開間大，沿街展示面大;3層商業(yè)，首層層高5.4米；東臨星河路，西對項目園林

13、，北向正對JW萬豪，人流量大。面積適中，相對獨(dú)立的商業(yè)環(huán)境，也適宜口碑傳播的私人會館、會員制茶舍。目標(biāo)業(yè)態(tài)：國際精品服飾、時尚家居、高檔汽車展廳、高檔美容美體保健、高檔美發(fā)目標(biāo)品牌：無印良品，奔馳、捷豹、佐登妮絲美容、法國唯美法爾美容美體俱樂部5#樓底商特征18市場分析星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項目周邊競品分析市場篇本項目產(chǎn)品分析項目貨量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售計劃營銷篇商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)推售策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行報告結(jié)構(gòu)：19一、商業(yè)推盤策略2、以租代售1、直接對位銷售3、大客戶推介提升項目調(diào)性，吸引客戶，設(shè)置商業(yè)VIP接待人員+專業(yè)室內(nèi)設(shè)計團(tuán)隊（裝修設(shè)計）+全程物業(yè)服務(wù)（拆散招租）DM目標(biāo)客戶登門拜

14、訪5000組商業(yè)投資客戶為提高項目調(diào)性，實現(xiàn)利潤最大化，吸納國際一線品牌與租賃者簽訂協(xié)議，按年繳納租金，給與優(yōu)惠，5年后租賃者有優(yōu)先購買權(quán)。組織客戶聯(lián)誼會，針對如大連溫州商會、銀行大客戶等，定向推介我項目商業(yè)產(chǎn)品重點引導(dǎo)推售101、102、103、501、名流匯館重點招租301、302、303重點推售4#樓回款約7800萬回款約9800萬回款約-萬20報告結(jié)構(gòu)：市場分析星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項目周邊競品分析市場篇本項目產(chǎn)品分析項目貨量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售計劃營銷篇商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)推售策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行方向21推廣節(jié)奏4月5月6月7月9月8月11月10月12月一、推廣計劃示范區(qū)、樣板間首批入

15、住示范區(qū)盛大開放，提升大戶型產(chǎn)品調(diào)性住宅產(chǎn)品SOHO商業(yè)產(chǎn)品車位鉑金公館國際公寓示范區(qū)開放，高調(diào)性主打36層以上產(chǎn)品信息星海廣場高使用率SOHO領(lǐng)域?qū)蛻翎尫跑囄话l(fā)售信息星海灣唯一商業(yè)綜合體，未來星海灣中心借勢JW萬豪價值無限22二、促銷策略1、建議底商贈送櫥窗裝飾 能夠保證外立面的統(tǒng)一性，增加了產(chǎn)品的附加價值23二、促銷策略2、帶回報銷售建議解釋：依據(jù)底價，提高單價，將溢價的購房款分5年返還給購房者；給投資客以信心，5年后此區(qū)域必將成為星海灣商業(yè)中心； 舉例說明： 房號 格 局 面積（平方米） 預(yù)估均價（元）底價（元）102一拖二層 358.87 35,000.00 12,560,450.0

16、0 提高單價后358.8745,000.00 16,149,150.00 溢價1,000.00 3,588,700.00 每年返還給購房者：3,588,700.005=71.77萬加之其出租價格即為26.19萬（每天2元每平方米）這套商業(yè)的年收益是：97.96萬元年投資回報率為：6.07%（不包含商業(yè)自身增值）5年投資回報率為：29.7%，即489.8 萬。 24促銷活動建議 商業(yè)類產(chǎn)品說明會 3#樓高端品牌入駐本項目之簽約活動溫州商會會員慈善晚會 JW萬豪底商簽約新聞發(fā)布會二、促銷策略25市場分析星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項目周邊競品分析市場篇本項目產(chǎn)品分析項目貨量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售計劃營銷篇

17、商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)推售策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行方向26一、營銷主題 以項目自身業(yè)主及商務(wù)辦公人群為主要商業(yè)功能配給為出發(fā)點 以城市未來商務(wù)客群及現(xiàn)有旅游客群為主要輻射商圈 在現(xiàn)有餐飲聚集及會展服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行商業(yè)的延伸 項目“合力”的打造生活服務(wù)區(qū)域：高端公寓配套商業(yè)為主現(xiàn)有餐飲聚集區(qū)域：以大中型餐飲商家為主新興CBD商務(wù)區(qū)域：以商務(wù)配套商業(yè)為主區(qū)域亮點：以旅游客流及會展延伸為方向區(qū)域核心商業(yè)中心：生活類基礎(chǔ)消費(fèi)（零售）聚集“商務(wù)休閑商業(yè)街區(qū)”二、整體項目商業(yè)發(fā)展方向商務(wù)綜合大盤的入市立地條件要求項目產(chǎn)品組成：以商務(wù)型綜合體為主（公寓/寫字樓/酒店/配套底商）區(qū)域零售核心商圈-和平廣場距離項目2K

18、M以內(nèi)項目地處CBD區(qū)域緊鄰會展及星海灣廣場城市開發(fā)進(jìn)程要求CBD區(qū)域的日益形成，為區(qū)域發(fā)展提供市場基礎(chǔ)星海灣區(qū)域發(fā)展-會展/旅游 公寓/餐飲商務(wù)辦公/酒店休閑商業(yè)發(fā)展新起點要求與周邊項目發(fā)展的錯位綜合大盤及城市綜合體項目的營運(yùn)已在大連具有較大的市場基礎(chǔ)項目整盤品牌需求以商務(wù)綜合體配套商業(yè)入市商業(yè)發(fā)展主題樹立區(qū)域新興“商務(wù)休閑商業(yè)街區(qū)”的主形象。 以項目硬件條件為基礎(chǔ)，借助區(qū)域發(fā)展及競品特征，合力打造 新型商業(yè)集合體。 新興CBD區(qū)域商業(yè)發(fā)展需求 與周邊現(xiàn)有公寓配套商業(yè)為主導(dǎo)的方向的錯位 產(chǎn)品物業(yè)特征需求以街區(qū)式商業(yè)進(jìn)行開發(fā)在自身新興商業(yè)街區(qū)形成和發(fā)展的同時，應(yīng)契入到整個星海灣區(qū)域商業(yè)發(fā)展之中，提升項目整體商業(yè)競爭力，應(yīng)自成一體。星海大觀商業(yè)客群特征消費(fèi)者特征 未來CBD新入住消費(fèi)群體及城市商旅客流?？土鞣植紖^(qū)域星海大觀入住業(yè)主星海灣區(qū)域潛在新業(yè)主群體核心