蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告ppt下載課件(PPT 51頁(yè))

1、前言：市場(chǎng)研究小結(jié)Part1：蓬萊市概況Part2：蓬萊市房地產(chǎn)狀況Part3：消費(fèi)客群特征解析Part4 ：蓬萊在售盤橫向?qū)Ρ确諴art5 ：蓬萊典型樓盤分析蓬萊市概況蓬萊經(jīng)濟(jì)狀況蓬萊城市規(guī)劃市政配套區(qū)域購(gòu)房者消費(fèi)特征蓬萊市整體消費(fèi)特征蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程蓬萊房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析蓬萊地產(chǎn)板塊劃分蓬萊土地市場(chǎng)分析項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比項(xiàng)目建筑風(fēng)格與建筑形式比較主力戶型、面積對(duì)比分析社區(qū)景觀園林對(duì)比分析營(yíng)銷方式對(duì)比分析第1頁(yè)，共51頁(yè)。前言：市場(chǎng)研究小結(jié)第2頁(yè)，共51頁(yè)。通過(guò)對(duì)蓬萊整體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、消費(fèi)者需求特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)態(tài)等各方面因素進(jìn)行研究分析，我們對(duì)蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整體分析研究。近幾年蓬萊市整體

2、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，正處于快速發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為樓市健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)也為本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)提供了契機(jī)。隨著蓬萊經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、外來(lái)人口不斷增長(zhǎng)、本地市民收入水平的不斷提高，市民對(duì)住房的剛性和投資性需求也穩(wěn)步提高。這為樓市提供了充足的購(gòu)房需求。蓬萊城市的發(fā)展規(guī)劃逐漸向東南方向移動(dòng)，加之市政規(guī)劃和配套的逐步完善，使得東部和開(kāi)發(fā)區(qū)板塊逐步成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，這一區(qū)域也逐漸被蓬萊購(gòu)房者逐漸認(rèn)可。此區(qū)域日漸形成為蓬萊高端生活區(qū)，未來(lái)生活將更加便捷，升值空間更加廣闊。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、市民收入水平的提高，使得市民對(duì)居住的空間、環(huán)境、氛圍、物業(yè)等因素更加重視，購(gòu)房者更加向往舒適、尊

3、貴、優(yōu)雅、品味的社區(qū)生活，購(gòu)房者對(duì)高端物業(yè)產(chǎn)品和社區(qū)的需求與日俱增。隨著高端樓盤大量入市，高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。目前，蓬萊市房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展期，供需比例較為合理，價(jià)格穩(wěn)定上揚(yáng)，整體運(yùn)行狀況較為健康。良好的樓市運(yùn)行情況，也為樓盤投資開(kāi)發(fā)提供了良好的行業(yè)大環(huán)境。不過(guò)，隨著蓬萊房地產(chǎn)的升溫，外地開(kāi)發(fā)商將大量進(jìn)入蓬萊，未來(lái)幾年蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度將逐步加大。蓬萊房地產(chǎn)整體營(yíng)銷推廣水平相對(duì)一二線城市還存在明顯的差距，大多停留在風(fēng)格、區(qū)位、價(jià)格、景觀等賣點(diǎn)宣傳階段，無(wú)論在廣告語(yǔ)的提煉、畫面設(shè)計(jì)質(zhì)感、品牌形象塑造等方面都有很大提升的空間。第3頁(yè)，共51頁(yè)。Part1：蓬萊市概況蓬萊市概況蓬萊經(jīng)

4、濟(jì)狀況蓬萊城市規(guī)劃市政配套第4頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊市概況地理位置蓬萊地處山東半島東部，為煙臺(tái)市下屬縣級(jí)市。北部面臨渤、黃海，東連煙臺(tái)市開(kāi)發(fā)區(qū)，西面靠龍口市，南部與棲霞市接壤。蓬萊是中國(guó)神仙文化的發(fā)源地；古代海上絲綢之路的起點(diǎn)，素以“人間仙境”聞名于世，一直以來(lái)以“濱海旅游城市”作為城市定位。第5頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊市概況城市規(guī)模和人口轄7個(gè)鎮(zhèn)：劉家溝鎮(zhèn)、潮水鎮(zhèn)、大柳行鎮(zhèn)、小門家鎮(zhèn)、大辛店鎮(zhèn)、村里集鎮(zhèn)、北溝鎮(zhèn)；5個(gè)辦事處（登州街道、紫荊山街道、新港街道、蓬萊閣街道、南王街道）。共計(jì)584個(gè)行政村(居委會(huì))。南北最大間距約43公里，東西最大間距約50公里。海岸線長(zhǎng)86.28公里。全市總面積1280.5

5、平方公里，耕地4.56萬(wàn)公頃。全市總?cè)丝?8.6萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口17.1萬(wàn)人。全市總?cè)丝?8.6萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口17.1萬(wàn)人。男女性別比100.3：100。人口出生率7.6，死亡率7.17，自然增長(zhǎng)率0.43。第6頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊概況交通狀況蓬萊東距煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)、煙臺(tái)港70公里，南距青島機(jī)場(chǎng)、青島港200公里；206國(guó)道和4條省級(jí)公路穿越境內(nèi)。沿海有中小港口4個(gè)，擁有萬(wàn)噸級(jí)泊位3個(gè)，5000噸級(jí)泊位2個(gè)，年吞吐能力1000萬(wàn)噸以上，現(xiàn)已開(kāi)通了連接山東半島與遼東半島的客貨滾裝運(yùn)輸航線和通往香港、日本、韓國(guó)等國(guó)家和地區(qū)的貨運(yùn)航線。1996年蓬萊新港被國(guó)家批準(zhǔn)為一類對(duì)外開(kāi)放口岸，可與世界各地直

6、接通航。山東航空公司在蓬萊建有飛機(jī)場(chǎng)，另將有德龍煙鐵路穿越蓬萊境內(nèi)，形成了海陸空全方位交通網(wǎng)絡(luò)。第7頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊概況城內(nèi)景觀及旅游業(yè)蓬萊資源豐富，依山傍海，風(fēng)景秀麗，境內(nèi)有馳名中外的國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)文物-蓬萊水城-蓬萊閣，有“神山現(xiàn)市、仙閣凌空、日出扶桑、萬(wàn)里澄波、萬(wàn)斛珠璣、漁梁歌釣、晚潮新月、獅洞煙云、銅井金波、漏天滴潤(rùn) ”等十大景觀。馳名中外的“蓬萊閣”以上薄霄漢、下逼滄溟、天風(fēng)海濤、海市蜃樓而著稱，加之獨(dú)具“海市蜃樓”奇觀和“八仙過(guò)?！钡拿纻?，素以“人間仙境”著稱于世，被國(guó)務(wù)院定為國(guó)家級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，新近開(kāi)發(fā)的戚繼光故里、蓬萊西苑、分時(shí)度假區(qū)等為人們出游提供了更多的選擇。以2010年為例

7、，全年接待國(guó)內(nèi)外游客435萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入41億元。第8頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)規(guī)劃蓬萊四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：1、旅游業(yè)；2、葡萄與葡萄酒業(yè)；3、臨港工業(yè)；4、汽車及零部件加工業(yè)。1、做大做強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),優(yōu)化產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)圍繞四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)培育龍頭企業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引關(guān)聯(lián)企業(yè)、配套企業(yè)來(lái)我市集聚發(fā)展，逐步形成以龍頭企業(yè)為支撐、產(chǎn)業(yè)鏈條為紐帶、富有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展格局。2、以科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)從政策支持、資源配置和優(yōu)化服務(wù)等方面制定鼓勵(lì)扶持措施，引導(dǎo)企業(yè)運(yùn)用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。黃金工業(yè)，繼續(xù)加大投入，確保黃金年產(chǎn)量穩(wěn)定在16萬(wàn)兩。食品加工業(yè)，以

8、京魯漁業(yè)、民和牧業(yè)、佳味食品等企業(yè)為龍頭，大力發(fā)展水產(chǎn)品、果品、肉制品深加工和蔬菜加工，帶動(dòng)食品加工業(yè)膨脹發(fā)展。到2011年，實(shí)現(xiàn)銷售收入90億元。 醫(yī)藥化工，按照產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展方向，加快高新技術(shù)、高附加值產(chǎn)品的研發(fā)和生產(chǎn)。3、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)搶占未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)制高點(diǎn)通過(guò)內(nèi)引外聯(lián)、合資合作，大力培育和發(fā)展具有技術(shù)優(yōu)勢(shì)的先進(jìn)制造業(yè)，加快培育具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)群體，突出發(fā)展市場(chǎng)前景好、成長(zhǎng)性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的電子信息、生物技術(shù)、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，進(jìn)一步拓展我市新型工業(yè)領(lǐng)域。第9頁(yè)，共51頁(yè)。20062007200820092010國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）204241

9、.6284328.5347一個(gè)城市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，反映了這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿?，從蓬萊近五年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，城市整體表現(xiàn)良好，這為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了基本的大環(huán)境。蓬萊經(jīng)濟(jì)狀況生產(chǎn)總值第10頁(yè)，共51頁(yè)。20062007200820092010固定資產(chǎn)投資（億元）205103.4131167億195從近幾年蓬萊市社會(huì)固定資產(chǎn)投資來(lái)看，不斷呈上漲態(tài)勢(shì)，這意味著投資者對(duì)于蓬萊經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀看好，在這樣的氛圍環(huán)境中進(jìn)行投資，整體利好。蓬萊經(jīng)濟(jì)狀況固定資產(chǎn)投資第11頁(yè)，共51頁(yè)。戶型方正，空間緊湊，動(dòng)線短海景苑2期地塊，08年樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到1700元/。蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，對(duì)于實(shí)用型

10、、經(jīng)濟(jì)型的戶型面積需求正在上升，80-90左右的經(jīng)濟(jì)型兩房以及110-120的左右實(shí)用型三房客戶需求比較明顯，這也與工薪階層的購(gòu)房需求增加有關(guān)。新世界花園的4棟內(nèi)走廊式公寓樓，也為蓬萊帶來(lái)了一種新穎的建筑產(chǎn)品。無(wú)限延伸生活情趣和活動(dòng)空間此區(qū)域日漸形成為蓬萊高端生活區(qū)，未來(lái)生活將更加便捷，升值空間更加廣闊。2、以科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)80-100兩房、小三房目前市場(chǎng)在售樓盤如：一品洋房、登州府第、東方翰、海景苑等高端社區(qū)，受到購(gòu)房者極大追捧和青睞。2009年蓬萊樓市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊升”現(xiàn)象，許多新樓盤的開(kāi)盤、認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了“搶房”場(chǎng)面。蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最大限度地借助了當(dāng)?shù)氐暮＞?/p>

11、資源以及旅游優(yōu)勢(shì)，因此，有必要對(duì)蓬萊市旅游規(guī)劃進(jìn)行梳理。1000米風(fēng)情步行街、社區(qū)水景組團(tuán)同一區(qū)域地價(jià)漲幅達(dá)300%，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)漲幅。轄7個(gè)鎮(zhèn)：劉家溝鎮(zhèn)、潮水鎮(zhèn)、大柳行鎮(zhèn)、小門家鎮(zhèn)、大辛店鎮(zhèn)、村里集鎮(zhèn)、北溝鎮(zhèn)；價(jià)格描述：疊院洋房均價(jià)5700元/平米，別墅均價(jià)約8500元/。隨著蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展和市民對(duì)居住品質(zhì)的提高。兩帶，即濱海景觀帶和206國(guó)道發(fā)展帶：濱海景觀帶突出綠化、景觀、旅游服務(wù)主體功能；80-100兩房、小三房旅游業(yè)是蓬萊的特色產(chǎn)業(yè)，也是蓬萊經(jīng)濟(jì)的希望所在，通過(guò)近幾年蓬萊旅游人數(shù)和旅游收入的發(fā)展來(lái)看，大量游客的到來(lái)，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)高端項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造了有利條件。2006200720

12、0820092010社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）43.350.56075.575社會(huì)消費(fèi)品零售額反應(yīng)了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)活躍程度，蓬萊的社會(huì)消費(fèi)品銷售總額對(duì)應(yīng)著居民收入呈上漲趨勢(shì)，居民的消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。蓬萊經(jīng)濟(jì)狀況社會(huì)零售額第12頁(yè)，共51頁(yè)。20062007200820092010城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1250014040159501848122312房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是客戶的購(gòu)買，因此，客戶收入的高低，直接影響著房地產(chǎn)的銷售和利潤(rùn)的獲取，蓬萊當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖氤掷m(xù)快速增長(zhǎng)，提供了基本的購(gòu)買力。蓬萊經(jīng)濟(jì)狀況居民收入第13頁(yè)，共51頁(yè)。三大產(chǎn)業(yè)比重6.3 ：60.5 ：33.2發(fā)達(dá)國(guó)家的第三產(chǎn)業(yè)比重通常在

13、70%以上，而目前蓬萊的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后，借助當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，蓬萊的第三產(chǎn)業(yè)可以有更大的發(fā)展。蓬萊經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第14頁(yè)，共51頁(yè)。2007200820092010旅游收入（億元）26303541接待游客（萬(wàn)人）320340390萬(wàn)435旅游業(yè)是蓬萊的特色產(chǎn)業(yè)，也是蓬萊經(jīng)濟(jì)的希望所在，通過(guò)近幾年蓬萊旅游人數(shù)和旅游收入的發(fā)展來(lái)看，大量游客的到來(lái)，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)高端項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造了有利條件。蓬萊經(jīng)濟(jì)狀況旅游收入第15頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊城市規(guī)劃總體規(guī)劃“拓東西、優(yōu)中部、控南北”的布局結(jié)構(gòu)和發(fā)展思路，重點(diǎn)向東發(fā)展，適當(dāng)向西拓展，突出山、海、閣、城于一體的帶狀布局，形成“一軸、兩帶、三組團(tuán)”的總體布

14、局結(jié)構(gòu)一軸，即中心城區(qū)的空間拓展軸線，主要沿南關(guān)路形成，體現(xiàn)歷史文化和景觀風(fēng)貌的城市發(fā)展格局。兩帶，即濱海景觀帶和206國(guó)道發(fā)展帶：濱海景觀帶突出綠化、景觀、旅游服務(wù)主體功能；206國(guó)道發(fā)展帶重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)、物流業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)聚集帶。三組團(tuán)，即登州組團(tuán)、臥虎組團(tuán)和銅井組團(tuán)。第16頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊城市規(guī)劃總體規(guī)劃遠(yuǎn)景規(guī)劃圖綠地規(guī)劃圖第17頁(yè)，共51頁(yè)。市政配套蓬萊博展國(guó)際商貿(mào)城規(guī)劃總建筑面積168萬(wàn)平方米，占地面積1000畝，總投資35億元，運(yùn)營(yíng)后可容納商戶3萬(wàn)多家，解決就業(yè)人口12萬(wàn)，日均客流量將達(dá)20萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額達(dá)350億元人民幣。主營(yíng)旅游工藝品、小商品。 蓬萊博展國(guó)際商貿(mào)城按照現(xiàn)代化物流大

15、商貿(mào)城的商業(yè)定位，制定總體規(guī)劃，以各部分建筑為載體整合：商業(yè)（以專業(yè)大商貿(mào)城為主要業(yè)態(tài)）辦公賓館、酒店餐飲、娛樂(lè)會(huì)展物流旅游居住等行業(yè)和功能，以滿足整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)需要。第18頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊城市規(guī)劃旅游規(guī)劃蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最大限度地借助了當(dāng)?shù)氐暮＞百Y源以及旅游優(yōu)勢(shì)，因此，有必要對(duì)蓬萊市旅游規(guī)劃進(jìn)行梳理。蓬萊市旅游資源開(kāi)發(fā)以城區(qū)為主，向外延伸，總體上形成“四區(qū)三帶一線”的發(fā)展布局和“十”字型進(jìn)景觀結(jié)構(gòu)模式的旅游發(fā)展布局，達(dá)到旅游區(qū)、旅游帶有機(jī)結(jié)合，使旅游資源得到合理、有效配置，實(shí)現(xiàn)最佳效益?！八膮^(qū)”指蓬萊閣水城景區(qū)、戚繼光故里和畫河游覽區(qū)、海市度假區(qū)、西苑度假區(qū)；“三帶”指海濱風(fēng)景帶、艾崮山

16、風(fēng)景帶和206國(guó)道農(nóng)業(yè)旅游觀光帶；“一線”即蓬萊至長(zhǎng)島黃金旅游線路。“十”字型景觀結(jié)構(gòu)模式是指以蓬萊仙境為軸心，百里海濱東西翼展開(kāi)，南面由十里畫河將水城與戚繼光故居連為一體，并可見(jiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)延伸連接戚繼光墓及艾山，向北可以越海溝通長(zhǎng)島而構(gòu)成的有實(shí)有虛的“十”字型景觀結(jié)構(gòu)模式。同時(shí)加大海上旅游資源和空中旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，盡快形成“陸、海、空”三位一體的旅游發(fā)展新局面。第19頁(yè)，共51頁(yè)。小結(jié)通過(guò)對(duì)蓬萊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來(lái)城市規(guī)劃研究分析，可以看出近幾年蓬萊市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，正處于快速發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為樓市健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)也為本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)提供了契機(jī)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程

17、的加快、外來(lái)人口不斷增長(zhǎng)、本地市民收入水平的不斷提高，市民對(duì)住房的剛性和投資性需求也穩(wěn)步提高。這為樓市提供了持續(xù)的購(gòu)房需求，也為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資提供了必要的客戶需求。城市的發(fā)展規(guī)劃逐漸向東南方向移動(dòng)，各種市政規(guī)劃和配套的逐步完善，使得東部和開(kāi)發(fā)區(qū)板塊逐步成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，這一區(qū)域也逐漸被蓬萊購(gòu)房者逐漸認(rèn)可。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、市民收入水平的提高，使得市民對(duì)居住的空間、環(huán)境、氛圍、物業(yè)等因素更加重視，購(gòu)房者更加向往舒適、尊貴、優(yōu)雅、品味的社區(qū)生活，購(gòu)房者對(duì)高端物業(yè)產(chǎn)品和社區(qū)的需求與日俱增。第20頁(yè)，共51頁(yè)。Part2：蓬萊市房地產(chǎn)狀況蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程蓬萊房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析蓬萊地產(chǎn)板塊劃分蓬萊土地市場(chǎng)

18、分析第21頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元人民幣）增長(zhǎng)率（%）20052122.3120062926.8320074332.5620086634.8200910134.6數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)宏觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)及歷年蓬萊市政府報(bào)告 受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境以及旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)等因素影響，蓬萊房地產(chǎn)已成為開(kāi)發(fā)熱土，房?jī)r(jià)逐年攀升 05年以來(lái)，蓬萊房地產(chǎn)投資呈穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，增幅也不斷加大，從06年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的速度明顯高于基本建設(shè)投資增速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫。第22頁(yè)，共51頁(yè)。普通住宅：35-45萬(wàn)左右（三）客戶購(gòu)房主要考慮因素開(kāi)發(fā)區(qū)板塊工業(yè)、外地人口集中區(qū)，升值潛力概念。轄7個(gè)鎮(zhèn)

19、：劉家溝鎮(zhèn)、潮水鎮(zhèn)、大柳行鎮(zhèn)、小門家鎮(zhèn)、大辛店鎮(zhèn)、村里集鎮(zhèn)、北溝鎮(zhèn)；通過(guò)對(duì)蓬萊整體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、消費(fèi)者需求特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)態(tài)等各方面因素進(jìn)行研究分析，我們對(duì)蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整體分析研究。燒傷醫(yī)院距離項(xiàng)目也僅有5分鐘路程；從近幾年蓬萊市社會(huì)固定資產(chǎn)投資來(lái)看，不斷呈上漲態(tài)勢(shì)，這意味著投資者對(duì)于蓬萊經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀看好，在這樣的氛圍環(huán)境中進(jìn)行投資，整體利好。2、以科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)蓬萊地處山東半島東部，為煙臺(tái)市下屬縣級(jí)市。一席花院，盡攬仙境江山由于老城區(qū)多為多層建筑，因此面積受限，銷售總價(jià)在42-50萬(wàn)之間。大面積露臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)，增加了業(yè)主的室外活動(dòng)空間但為提高項(xiàng)目品質(zhì)，大多數(shù)樓盤也都不

20、惜成本，大興土木。普通住宅：4000-4600元/目前，蓬萊市房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展期，供需比例較為合理，價(jià)格穩(wěn)定上揚(yáng)，整體運(yùn)行狀況較為健康。土網(wǎng)球中心、鉑金級(jí)企業(yè)會(huì)所、幼兒園等。該區(qū)域戶型面積需求具有“兩極化”特點(diǎn)：海景房：5000-6500元/景觀、社區(qū)規(guī)模、學(xué)院氛圍該區(qū)域多為高層、多層和部分花園式洋房。蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程近年蓬萊樓市的銷售價(jià)格呈逐步上揚(yáng)的趨勢(shì)。05年至07年間漲勢(shì)明顯。其中05年漲幅在10%左右，06、07年漲幅約為25，而在宏觀政策與金融危機(jī)的雙重壓力下，2008年房?jī)r(jià)仍實(shí)現(xiàn)小幅上漲。2009年蓬萊樓市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊升”現(xiàn)象，許多新樓盤的開(kāi)盤、認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了“

21、搶房”場(chǎng)面。經(jīng)歷2010年一年，蓬萊房?jī)r(jià)逼近5000元大關(guān)，房?jī)r(jià)增勢(shì)猛烈。第23頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、大體量開(kāi)發(fā)特征明顯近年來(lái)上市樓盤多為20萬(wàn)以上的體量，如：半島藍(lán)灣總建40萬(wàn)，東方翰總建面30萬(wàn)，半島藍(lán)庭總建25萬(wàn)，海景苑總建50萬(wàn)，只有少量樓盤體量在20萬(wàn)以下，如錦泰廣場(chǎng)16萬(wàn)，華?，F(xiàn)代城13萬(wàn)。由于蓬萊市開(kāi)發(fā)區(qū)大批閑置土地的存在，以及開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)方向主導(dǎo)，老城區(qū)東側(cè)、開(kāi)發(fā)區(qū)周邊，成為大盤的集中分布區(qū)。2、建筑美感提升品質(zhì)區(qū)別于傳統(tǒng)住宅的“扎堆建筑”，目前在售樓盤往往將區(qū)內(nèi)景觀作為重要品質(zhì)賣點(diǎn)。如華海現(xiàn)代城，將整體景觀布置為三縱一橫，并輔以環(huán)形路網(wǎng)；縣后路步行街的住宅，三層住戶

22、中臨街部分每戶贈(zèng)送空中庭院。另一方面，樓體造型更注重整體美感，如自由港的飄窗和圓弧形外立面、一品洋房的層層退臺(tái)設(shè)計(jì)等。第24頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊房地產(chǎn)現(xiàn)狀3、戶型格局更新?lián)Q代較之于傳統(tǒng)的方正格局，目前市場(chǎng)上的戶型多種形態(tài)并存，既有普通的一梯二戶、一梯三戶，又有自由港那樣的兩梯十二戶蝶形樓。而弧形的房間格局開(kāi)始出現(xiàn)，如半島藍(lán)灣的弧形陽(yáng)臺(tái)，海景苑的弧形拐角造型的觀景客廳；新世界花園的4棟內(nèi)走廊式公寓樓，也為蓬萊帶來(lái)了一種新穎的建筑產(chǎn)品。4、花園洋房社區(qū)逐步興起隨著蓬萊經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，蓬萊市民對(duì)居住品質(zhì)的要求也日益提高。針對(duì)高端客戶越來(lái)越高的置業(yè)需求，高端社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，如：登州府

23、第、一品洋房、東方翰等。由于花園式洋房在開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)整體環(huán)境等方面明顯優(yōu)于普通住宅，日益受到購(gòu)房者的關(guān)注和青睞。花園洋房社區(qū)在提升蓬萊整體樓市水平的同時(shí)，也加劇了高端物業(yè)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)程度。第25頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊市地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價(jià)格等，可將蓬萊房市劃分為四個(gè)板塊，分別是：西部板塊文教、體育、行政概念；中心板塊旅游、商業(yè)概念；東部板塊中央居住概念；開(kāi)發(fā)區(qū)板塊工業(yè)、外地人口集中區(qū)，升值潛力概念。第26頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)中心區(qū)土地放量逐年減少；土地出讓方向往東，南方向發(fā)展；05年之后，土地價(jià)格飛速上升；同一區(qū)域地價(jià)漲幅達(dá)300%，遠(yuǎn)超房

24、價(jià)漲幅。土地市場(chǎng)樓面地價(jià)分析通過(guò)對(duì)幾個(gè)代表性地塊的價(jià)格分析可以看出，2005中心區(qū)樓面地價(jià)在900元/，東區(qū)樓面地價(jià)在530元/左右，而短短兩年時(shí)間，到2007年，土地出讓價(jià)格大幅度上漲，價(jià)格漲幅較為明顯的東區(qū)，樓面地價(jià)整體接近1500元/。例如06年?yáng)|區(qū)海夢(mèng)苑1期拿地樓面地價(jià)336元/，到07年海夢(mèng)苑2期（與1期相鄰位置）拿地樓面地價(jià)已達(dá)到956元/。海景苑2期地塊，08年樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到1700元/。第27頁(yè)，共51頁(yè)。小結(jié)蓬萊市房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展期，供需比例較為合理，整體運(yùn)行狀況較為健康。在蓬萊市政府的規(guī)劃引導(dǎo)下，樓市開(kāi)發(fā)向東南方大力擴(kuò)展，東部版塊逐漸形成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。目前，隨著城市

25、開(kāi)發(fā)的逐步升溫和高端居住區(qū)概念的完善，周邊后期將會(huì)有大批量的房源涌入市場(chǎng)。近年蓬萊樓市價(jià)格將保持穩(wěn)定上揚(yáng)的趨勢(shì)，為房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售，保證資金安全，獲得合理利潤(rùn)提供了價(jià)格空間。隨著蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展和市民對(duì)居住品質(zhì)的提高。以別墅及花園洋房為代表的高端社區(qū)逐漸為蓬萊樓市帶來(lái)一股新風(fēng)。隨著高端樓盤大量入市，高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，加之頻出的樓市調(diào)控政策，項(xiàng)目也將面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力和威脅。第28頁(yè)，共51頁(yè)。Part3：消費(fèi)客群特征解析區(qū)域購(gòu)房者消費(fèi)特征蓬萊市整體消費(fèi)特征第29頁(yè)，共51頁(yè)。區(qū)域購(gòu)房者消費(fèi)特征戶型面積層面區(qū)域目前市場(chǎng)主要需求戶型和面積段備注西部板塊140-260洋房、別墅該區(qū)

26、域消費(fèi)以享受型居住需求為主，多為海景、山景別墅及疊院洋房，因此產(chǎn)品熱銷面積段較大，價(jià)格較高。中心板塊80-90兩房100-130三房該區(qū)域戶型面積需求具有“兩極化”特點(diǎn)：中心區(qū)域片西部的樓盤以改善型需求為主，單價(jià)相對(duì)此區(qū)域其他地段較低，對(duì)戶型面積范圍需求較大，多為110-130的舒適型三房。區(qū)域商業(yè)中心地帶以及政府的行政中心區(qū)域單價(jià)較高，客戶多看重其周邊的配套以及未來(lái)發(fā)展前景，因此戶型面積段需求范圍相對(duì)小一些，以80-90的經(jīng)濟(jì)型兩房為主。東部板塊80-100兩房、小三房120-160三房該區(qū)域多為高層、多層和部分花園式洋房?？蛻粜枨蠹性?0-100的經(jīng)濟(jì)型兩房和100-120三房客戶明顯偏

27、多。開(kāi)發(fā)區(qū)板塊80-100兩房、小三房120-140三房該區(qū)域由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施暫不完善，因此單價(jià)較低。選擇戶型多為100-120小三房。第30頁(yè)，共51頁(yè)。區(qū)域購(gòu)房者消費(fèi)特征價(jià)格層面區(qū)域目前區(qū)域市場(chǎng)商品住宅主力銷售單價(jià)范圍目前區(qū)域市場(chǎng)商品住宅主力銷售總價(jià)范圍購(gòu)房者接受程度西部板塊海景房：5000-6500元/別墅：8000以上元/海景房：50萬(wàn)以上別墅：110萬(wàn)以上目前處于開(kāi)發(fā)階段，但由于大學(xué)城引進(jìn)，道路、配套等逐步完善，加之地形多為山地，對(duì)興建高檔住宅有明顯的支撐，捉奸成為蓬萊高檔居住聚集區(qū)。中心板塊老城區(qū)土地供應(yīng)量有限，多為多層住宅，價(jià)格在4200-5000元/之間。由于老城

28、區(qū)多為多層建筑，因此面積受限，銷售總價(jià)在42-50萬(wàn)之間。戶型面積相對(duì)較小，因此主力銷售總價(jià)在45-50萬(wàn)之間。從目前蓬萊區(qū)各樓盤的銷售情況看，在該區(qū)購(gòu)房的消費(fèi)者主要看重的就是價(jià)格和周邊配套優(yōu)勢(shì)，可以最大限度滿足他們的改善性居住需求，因此他們更傾向于購(gòu)買總價(jià)在42-50萬(wàn)的100-120舒適型三房。東部板塊海景房：5000-6500元/洋房：4300-5000元/普通住宅：4000-4600元/海景房：50-70萬(wàn)左右洋房：40-55萬(wàn)左右普通住宅：35-45萬(wàn)左右高端住居區(qū)概念逐步形成，此版塊成為目前蓬萊供應(yīng)量最為集中的區(qū)域，總價(jià)區(qū)間較大。開(kāi)發(fā)區(qū)板塊多層：3200-3800元/小高層：280

29、0-3500元/多層：35萬(wàn)左右小高層：30萬(wàn)左右開(kāi)發(fā)規(guī)模大于開(kāi)發(fā)區(qū)有效需求，置業(yè)者多為中端消費(fèi)群體，置業(yè)目的多為投資兼自住，主要是看好區(qū)域規(guī)劃第31頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊市整體消費(fèi)特征（一）異地購(gòu)房者比例大幅上升根據(jù)蓬萊市各個(gè)樓盤案場(chǎng)的銷售人員介紹，來(lái)購(gòu)商品房的除了煙臺(tái)市區(qū)及周邊一些縣市的購(gòu)房者外，絕大部分為蓬萊當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。但隨著國(guó)家調(diào)控政策不斷出臺(tái)，迫使投資客將目標(biāo)由一、二線城市轉(zhuǎn)到三、四線城市，加之蓬萊旅游業(yè)的飛速發(fā)展，異地購(gòu)房也已經(jīng)在蓬萊市場(chǎng)占據(jù)了很大比重。（二）低收入階層需求有所增強(qiáng)，中高收入階層仍是購(gòu)房主力從各個(gè)樓盤反饋的消息來(lái)看，目前的購(gòu)房人群中，低收入階層占到了一部

30、分，且他們的購(gòu)房需求有所增強(qiáng)，主要來(lái)自于國(guó)有企業(yè)職工，私企員工、產(chǎn)業(yè)工人等工薪階層。另一部分仍是收入相對(duì)較高的中高收入階層，主要來(lái)自外企職工、政府公務(wù)員、事業(yè)單位員工、企業(yè)高管、私企業(yè)主、醫(yī)生、律師、教師、記者等專業(yè)工作者。這部分人群收入穩(wěn)定而且較高，是目前蓬萊購(gòu)房的主要力量。第32頁(yè)，共51頁(yè)。蓬萊市整體消費(fèi)特征（三）客戶購(gòu)房主要考慮因素目前，蓬萊市的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)主要考慮的因素依次為：地段、價(jià)格（含首付比例）、學(xué)區(qū)、配套等。而建筑風(fēng)格、外立面等受到的重視程度相對(duì)較少。另外，購(gòu)房者對(duì)于現(xiàn)房的接受程度明顯高于期房。（四）實(shí)用型、經(jīng)濟(jì)戶型需求明顯通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，對(duì)于實(shí)用型、經(jīng)濟(jì)型的戶型面積需求正在

31、上升，80-90左右的經(jīng)濟(jì)型兩房以及110-120的左右實(shí)用型三房客戶需求比較明顯，這也與工薪階層的購(gòu)房需求增加有關(guān)。（五）花園洋房等高端物業(yè)產(chǎn)品日漸受到青睞通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著蓬萊市民收入水平的逐日提升，改善型客戶更加注重物業(yè)產(chǎn)品的舒適性和品質(zhì)感，更加注重環(huán)境優(yōu)越性和生活情趣。對(duì)花園洋房、別墅等高端產(chǎn)品需求明顯增強(qiáng)。目前市場(chǎng)在售樓盤如：一品洋房、登州府第、東方翰、海景苑等高端社區(qū)，受到購(gòu)房者極大追捧和青睞。第33頁(yè)，共51頁(yè)。小結(jié)通過(guò)對(duì)客群需求研究分析發(fā)現(xiàn)，高端社區(qū)，在開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品形式、高端品質(zhì)、贈(zèng)送面積等方面存在獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)客群有很大的吸引力。我們需要針對(duì)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，認(rèn)真分析和尋找

32、本項(xiàng)目精準(zhǔn)的客戶群體，通過(guò)媒體推廣、公關(guān)活動(dòng)等，將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和內(nèi)涵形象傳遞給目標(biāo)客戶群體，全方位吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注和興趣。第34頁(yè)，共51頁(yè)。Part4：蓬萊在售盤橫向?qū)Ρ确猪?xiàng)目規(guī)模對(duì)比項(xiàng)目建筑風(fēng)格與建筑形式比較主力戶型、面積對(duì)比分析社區(qū)景觀園林對(duì)比分析營(yíng)銷方式對(duì)比分析第35頁(yè)，共51頁(yè)。項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比項(xiàng)目名稱占地面積（）總建筑面積（）容積率東方翰9338003000000.77萬(wàn)泰登州府第2104191776021.09?？ひ继?hào)3181592300000.33華海現(xiàn)代城664541339002.0天頤樂(lè)園32000460001.43縣后路商業(yè)街46800510001.08蓬萊新世界花園21000

33、02800001.33海天惠園166801200001.39海景苑1500005000002.1錦泰廣場(chǎng)3000001600001.9杏花苑2188972604381.2海琴苑75333808001.49半島藍(lán)灣2700004000001.3半島藍(lán)庭2024002500001.45博展國(guó)際商貿(mào)城6666703.2萬(wàn)城一品洋房693751200001.73調(diào)研的15個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，建設(shè)規(guī)模以中大規(guī)模社區(qū)為主，其中建筑面積在20萬(wàn)以上的項(xiàng)目有8個(gè)，占被調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的60%；建筑面積在15-20萬(wàn)之間的約占項(xiàng)目總數(shù)的27%，建筑面積在15萬(wàn)之間的約占項(xiàng)目總數(shù)的13%。第36頁(yè)，共51頁(yè)。普通住宅：35-

34、45萬(wàn)左右通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，對(duì)于實(shí)用型、經(jīng)濟(jì)型的戶型面積需求正在上升，80-90左右的經(jīng)濟(jì)型兩房以及110-120的左右實(shí)用型三房客戶需求比較明顯，這也與工薪階層的購(gòu)房需求增加有關(guān)。近年蓬萊樓市價(jià)格將保持穩(wěn)定上揚(yáng)的趨勢(shì)，為房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售，保證資金安全，獲得合理利潤(rùn)提供了價(jià)格空間。區(qū)域購(gòu)房者消費(fèi)特征價(jià)格層面綠化、社區(qū)規(guī)模、項(xiàng)目配套一個(gè)城市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，反映了這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿?，從蓬萊近五年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，城市整體表現(xiàn)良好，這為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了基本的大環(huán)境。3、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)搶占未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)制高點(diǎn)通過(guò)對(duì)蓬萊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來(lái)城市規(guī)劃研究分析，可以看出近幾年蓬萊市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，正處于

35、快速發(fā)展階段。80-100兩房、小三房（一）異地購(gòu)房者比例大幅上升多個(gè)超大面積露臺(tái)，活動(dòng)區(qū)域較為豐富發(fā)達(dá)國(guó)家的第三產(chǎn)業(yè)比重通常在70%以上，而目前蓬萊的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后，借助當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，蓬萊的第三產(chǎn)業(yè)可以有更大的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為樓市健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)也為本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)提供了契機(jī)。05年至07年間漲勢(shì)明顯。不過(guò)，隨著蓬萊房地產(chǎn)的升溫，外地開(kāi)發(fā)商將大量進(jìn)入蓬萊，未來(lái)幾年蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度將逐步加大。蓬萊地處山東半島東部，為煙臺(tái)市下屬縣級(jí)市。整體市場(chǎng)營(yíng)銷水平一般，銷售手段單一，包裝呆板，廣告推廣途徑相對(duì)有限，大大的限制了項(xiàng)目對(duì)外宣傳的力度。80-100兩房、小三房食品加

36、工業(yè)，以京魯漁業(yè)、民和牧業(yè)、佳味食品等企業(yè)為龍頭，大力發(fā)展水產(chǎn)品、果品、肉制品深加工和蔬菜加工，帶動(dòng)食品加工業(yè)膨脹發(fā)展。中心區(qū)土地放量逐年減少；項(xiàng)目建筑風(fēng)格與建筑形式比較項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格建筑形式東方翰歐式別墅、花園洋房萬(wàn)泰登州府第中式洋房、別墅?？ひ继?hào)歐式雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、花園洋房華?，F(xiàn)代城現(xiàn)代小高層天頤樂(lè)園中式小高層縣后路商業(yè)街歐式多層蓬萊新世界花園現(xiàn)代多層海天惠園現(xiàn)代多層、小高層海景苑歐陸多層、小高層、別墅錦泰廣場(chǎng)現(xiàn)代多層、小高層杏花苑歐式多層、小高層、別墅海琴苑現(xiàn)代小高層半島藍(lán)灣歐式多層、小高層半島藍(lán)庭現(xiàn)代多層、小高層博展國(guó)際商貿(mào)城現(xiàn)代小高層萬(wàn)城一品洋房現(xiàn)代花園洋房在此次調(diào)研項(xiàng)目中，包

37、含多層和小高層項(xiàng)目所占被調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的比例達(dá)80%,包含花園洋房的項(xiàng)目?jī)H占20%。根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于政府對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)形式的限制，板式小高層這種形式逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可。隨著蓬萊市場(chǎng)的日漸成熟和全民生產(chǎn)總值的不斷提升，市場(chǎng)對(duì)享受型高端住宅要求也在逐步升溫，花園洋房、別墅等高端住宅逐漸面市。第37頁(yè)，共51頁(yè)。主力戶型、面積對(duì)比分析項(xiàng)目名稱戶型區(qū)間（）主力戶型（）房型東方翰51-226130、226三室、四室萬(wàn)泰登州府第130-160130、160三室?？ひ继?hào)43-260140、220三室華海現(xiàn)代城6014092.07、115.92、128.06兩室、三室天頤樂(lè)園71-13571、118兩室、三室縣后路

38、商業(yè)街107、156107、156兩室、三室蓬萊新世界花園37-18085、106兩室、三室海天惠園70-10470、90二室、三室海景苑118-184118二室錦泰廣場(chǎng)89-11589二室杏花苑48-27888、92.8、122.4兩室、三室海琴苑96-14096、140兩室、三室半島藍(lán)灣45-130122、127三室半島藍(lán)庭70-15090、105三室博展國(guó)際商貿(mào)城45-7845、50一室萬(wàn)城一品洋房9016090、118兩室、三室市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型面積為80-120平米的兩房、三房，總價(jià)相對(duì)不高，置業(yè)門檻較低。第38頁(yè)，共51頁(yè)。社區(qū)景觀園林對(duì)比分析項(xiàng)目名稱園林景觀東方翰1263畝原生態(tài)林

39、地、曲徑、疊泉、景觀小品萬(wàn)泰登州府第疊院區(qū)中央水系、20余處大小景觀?？ひ继?hào)立于山林之間，處處景觀不重樣，多處景觀小品華海現(xiàn)代城中心廣場(chǎng)噴泉、小品、小區(qū)綠化天頤樂(lè)園大型步行街與項(xiàng)目同步建設(shè)縣后路商業(yè)街中央步行街貫穿小區(qū)蓬萊新世界花園中央水系，多處廣場(chǎng)，組團(tuán)景觀海天惠園中心水系廣場(chǎng)，小多處景觀品海景苑中心廣場(chǎng)、貫穿小區(qū)南北的人工水系錦泰廣場(chǎng)中央步行情景大道杏花苑1000米風(fēng)情步行街、社區(qū)水景組團(tuán)海琴苑一條景觀河，兩大廣場(chǎng)，多處休閑景觀小品半島藍(lán)灣社區(qū)休閑廣場(chǎng)、輔助以噴泉、各種景觀小品、娛樂(lè)健身設(shè)施半島藍(lán)庭一條景觀河貫穿兩大水系廣場(chǎng)，多處小型休閑廣場(chǎng)博展國(guó)際商貿(mào)城水系湖泊，多處景觀小品點(diǎn)綴萬(wàn)城一品

40、洋房社區(qū)綠化加景觀小品蓬萊近海樓盤由于距離景區(qū)較近，擁有得天獨(dú)厚的先天資源，景觀較好。但為提高項(xiàng)目品質(zhì)，大多數(shù)樓盤也都不惜成本，大興土木。以社區(qū)廣場(chǎng)和景觀小品為主，一些高端產(chǎn)品甚至開(kāi)辟水系，以河流引入小區(qū)，或成噴泉，或成湖泊，以此來(lái)吸引大眾眼前，拔升項(xiàng)目調(diào)性。第39頁(yè)，共51頁(yè)。營(yíng)銷方式對(duì)比分析項(xiàng)目名稱主題廣告語(yǔ)主打賣點(diǎn)東方翰還原海居生活夢(mèng)想地理位置、大型社區(qū)配套、專屬物業(yè)服務(wù)萬(wàn)泰登州府第中國(guó)院落，蓬萊表情地理位置、景觀?？ひ继?hào)50萬(wàn)平中國(guó)首席養(yǎng)生度假人文社區(qū)景觀、社區(qū)規(guī)模、學(xué)院氛圍華海現(xiàn)代城蓬萊首席園林名宅未來(lái)的城市中心、一流的物業(yè)天頤樂(lè)園家門口的風(fēng)景 讓享受與生活同步現(xiàn)房、周邊配套、景觀縣

41、后路商業(yè)街蓬萊首條商業(yè)步行街上的愜意生活區(qū)域、升值潛力、2樓贈(zèng)送超大露臺(tái)蓬萊新世界花園打造蓬萊第一居住區(qū) 再造一座蓬萊城綠化、社區(qū)規(guī)模、項(xiàng)目配套海天惠園蓬萊東區(qū)核心高性價(jià)比景觀樓盤低碳智能化小區(qū)、配套完善海景苑三十億締造國(guó)際高尚社區(qū)觀海、配套、大戶型錦泰廣場(chǎng)蓬萊首席都市生活綜合體 東部壯觀建筑群配套、規(guī)劃杏花苑蓬萊首席30萬(wàn)原生態(tài)休閑養(yǎng)生社區(qū)賞山、樂(lè)水、觀海、品泉海琴苑蓬萊第一超低密度中央水岸社區(qū)低密度、樓間距大、綠化率高半島藍(lán)灣領(lǐng)銜膠東半島海生活大型海岸生態(tài)社區(qū)、花園洋房半島藍(lán)灣半島藍(lán)庭仙境美宅升值潛力，成熟配套博展國(guó)際商貿(mào)城繁華商都 資本坐標(biāo)精裝小戶型、升值潛力萬(wàn)城一品洋房一席花院，盡攬仙

42、境江山升值潛力、產(chǎn)品花園洋房整體市場(chǎng)營(yíng)銷水平一般，銷售手段單一，包裝呆板，廣告推廣途徑相對(duì)有限，大大的限制了項(xiàng)目對(duì)外宣傳的力度。目前蓬萊市大多樓盤廣告語(yǔ)還停留在強(qiáng)調(diào)自身地段和景觀資源上，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵挖掘不夠深，缺乏沖擊力。第40頁(yè)，共51頁(yè)。Part5：蓬萊典型樓盤分析第41頁(yè)，共51頁(yè)。東方瀚項(xiàng)目位置：蓬萊市海濱西路25號(hào)蓬萊閣西3公里銷售熱線：開(kāi)發(fā)商：蓬萊陽(yáng)光世紀(jì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：世嘉置業(yè)、陽(yáng)光海岸投資集團(tuán)整合推廣：北京智聯(lián)東方營(yíng)銷整合機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積總建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)車位東方翰93338003000000.7740%608600第42頁(yè)，共51頁(yè)。東方瀚項(xiàng)目規(guī)劃：共分

43、三期開(kāi)發(fā)，一期于2010年開(kāi)工建設(shè)。開(kāi)盤時(shí)間：待定面積區(qū)間：51-226銷售狀況：一期共推出46棟住宅（洋房31棟、別墅15棟），住宅面積從51-226不等，主力戶型120、220價(jià)格描述：花園洋房?jī)r(jià)格在60007000元/平米，別墅預(yù)計(jì)在11000元/平米以上項(xiàng)目配套：東方翰將建設(shè)五星級(jí)中國(guó)灣大飯店、27洞高爾夫、游艇會(huì)展銷售中心、紅土網(wǎng)球中心、鉑金級(jí)企業(yè)會(huì)所、幼兒園等。周邊有蓬萊師范附小、蓬萊第一中學(xué)、蓬萊第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、中國(guó)工商銀行、中國(guó)郵政等。第43頁(yè)，共51頁(yè)。東方瀚優(yōu)點(diǎn)：贈(zèng)送超大面積露臺(tái)，無(wú)限延伸生活情趣和活動(dòng)空間缺點(diǎn)：客廳設(shè)置不合理，影響使用整體戶型不規(guī)則,戶型過(guò)于狹長(zhǎng)50一室一廳

44、一衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：贈(zèng)送超大面積露臺(tái)，活動(dòng)區(qū)域較為豐富戶型較為方正，布局較為緊湊缺點(diǎn)：動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，浪費(fèi)面積。衛(wèi)生間離臥室距離太遠(yuǎn)，不利于生活起居93二室二廳一衛(wèi)第44頁(yè)，共51頁(yè)。東方瀚優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，空間緊湊，動(dòng)線短南北通透，全明設(shè)計(jì)主臥及客廳緊連陽(yáng)臺(tái)，設(shè)置入戶花園缺點(diǎn)：無(wú)獨(dú)立餐廳103二室一廳一衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，空間緊湊，動(dòng)線短南北通透，全明設(shè)計(jì)觀景衛(wèi)生間，觀景效果好，增添生活情趣超大觀景陽(yáng)臺(tái)，超大入戶花園缺點(diǎn)：次臥正對(duì)衛(wèi)生間無(wú)獨(dú)立餐廳129三室一廳二衛(wèi)第45頁(yè)，共51頁(yè)。東方瀚優(yōu)點(diǎn)：三室兩廳朝南，采光充足，視野開(kāi)闊戶型方正，空間緊湊，動(dòng)線短上下兩層2個(gè)花廳3個(gè)陽(yáng)臺(tái)，景觀效果好缺點(diǎn)：下層臥室面積

45、偏小無(wú)獨(dú)立餐廳161三室一廳二衛(wèi)（別墅） 下層上層第46頁(yè)，共51頁(yè)。受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境以及旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)等因素影響，蓬萊房地產(chǎn)已成為開(kāi)發(fā)熱土，房?jī)r(jià)逐年攀升161三室一廳二衛(wèi)（別墅）區(qū)域、升值潛力、2樓贈(zèng)送超大露臺(tái)而弧形的房間格局開(kāi)始出現(xiàn)，如半島藍(lán)灣的弧形陽(yáng)臺(tái)，海景苑的弧形拐角造型的觀景客廳；根據(jù)樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價(jià)格等，可將蓬萊房市劃分為四個(gè)板塊，分別是：西部板塊文教、體育、行政概念；但為提高項(xiàng)目品質(zhì)，大多數(shù)樓盤也都不惜成本，大興土木。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，對(duì)于實(shí)用型、經(jīng)濟(jì)型的戶型面積需求正在上升，80-90左右的經(jīng)濟(jì)型兩房以及110-120的左右實(shí)用型三房客戶需求比較明顯，這也與工薪階層的購(gòu)

46、房需求增加有關(guān)。三組團(tuán)，即登州組團(tuán)、臥虎組團(tuán)和銅井組團(tuán)。面積區(qū)間：70-197動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，浪費(fèi)面積。其中05年漲幅在10%左右，06、07年漲幅約為25，而在宏觀政策與金融危機(jī)的雙重壓力下，2008年房?jī)r(jià)仍實(shí)現(xiàn)小幅上漲。近年蓬萊樓市價(jià)格將保持穩(wěn)定上揚(yáng)的趨勢(shì)，為房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售，保證資金安全，獲得合理利潤(rùn)提供了價(jià)格空間。蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程隨著高端樓盤大量入市，高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，加之頻出的樓市調(diào)控政策，項(xiàng)目也將面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力和威脅。2009年蓬萊樓市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊升”現(xiàn)象，許多新樓盤的開(kāi)盤、認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了“搶房”場(chǎng)面。整體戶型不規(guī)則,戶型過(guò)于狹長(zhǎng)該區(qū)

47、域戶型面積需求具有“兩極化”特點(diǎn)：由于花園式洋房在開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)整體環(huán)境等方面明顯優(yōu)于普通住宅，日益受到購(gòu)房者的關(guān)注和青睞。同一區(qū)域地價(jià)漲幅達(dá)300%，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)漲幅。通過(guò)對(duì)蓬萊整體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、消費(fèi)者需求特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)態(tài)等各方面因素進(jìn)行研究分析，我們對(duì)蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整體分析研究。海景苑2期地塊，08年樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到1700元/。萬(wàn)泰登州府第項(xiàng)目位置：蓬萊市蓬萊市港南路與海濱路交叉路口銷售熱線：開(kāi)發(fā)商：山東萬(wàn)泰置業(yè)有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積總建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)車位萬(wàn)泰登州府第1608021748171.0938%1258-第47頁(yè)，共51頁(yè)。萬(wàn)泰登州府第項(xiàng)目規(guī)劃：共分

48、三期開(kāi)發(fā)，一期于2010年3月開(kāi)工建設(shè)預(yù)計(jì)2011年交房。開(kāi)盤時(shí)間：2010年10月面積區(qū)間：70-197 銷售狀況：一期共推出住宅254套（洋房、別墅、多層），住宅面積從71-197不等，主力戶型120-19價(jià)格描述：疊院洋房均價(jià)5700元/平米，別墅均價(jià)約8500元/。項(xiàng)目配套：項(xiàng)目周邊配套有師范幼兒園、師范附小、易三小學(xué)、西山中學(xué)、蓬萊師范等教育設(shè)施；燒傷醫(yī)院距離項(xiàng)目也僅有5分鐘路程；周邊利群商廈、北市場(chǎng)等大型購(gòu)物圈，足以滿足業(yè)主日常生活的需求。第48頁(yè)，共51頁(yè)。萬(wàn)泰登州府第優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，通風(fēng)、采光效果好動(dòng)靜分離的布局，提高生活舒適度大面積露臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)，增加了業(yè)主的室外活動(dòng)空間缺點(diǎn)：衛(wèi)

49、生間與次臥門口相沖139三室二廳二衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：多個(gè)超大面積露臺(tái)，活動(dòng)區(qū)域較為豐富戶型較為方正，南北通透，采光通風(fēng)較好缺點(diǎn)：整體房型不規(guī)則，部分臥室呈刀把型183四室二廳二衛(wèi)第49頁(yè)，共51頁(yè)。萬(wàn)泰登州府第優(yōu)點(diǎn)：戶型布局較為緊湊，利用率較高南北通透，采光通風(fēng)效果較好缺點(diǎn)：大部分衛(wèi)生間未能做到干濕分離作為高端物業(yè)，觀景陽(yáng)臺(tái)較少二樓臥室衛(wèi)生間與床相沖197聯(lián)排別墅第50頁(yè)，共51頁(yè)。1、做大做強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),優(yōu)化產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)中心板塊旅游、商業(yè)概念；海景房：50-70萬(wàn)左右同一區(qū)域地價(jià)漲幅達(dá)300%，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)漲幅。多層：3200-3800元/蓬萊是中國(guó)神仙文化的發(fā)源地；調(diào)研的15個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，建設(shè)規(guī)模以中大規(guī)模社區(qū)為主，其中建筑面積在20萬(wàn)以上的項(xiàng)