房屋售價(jià)和房屋租金的租售比關(guān)系

1、房屋售價(jià)和房屋租金的租售比關(guān)系某市的租售比已經(jīng)到達(dá)73個(gè)8月，出租67年一分錢(qián)也沒(méi)有賺到.【國(guó)際上的租售比】總房款月租金02至00個(gè)月，即合理的總房?jī)r(jià)應(yīng)該是200個(gè)月至300個(gè)月（即年至2年）的租金就能收回總房款。雖然我國(guó)有城市化等情況，但是西方國(guó)家的土地具有無(wú)期限的所有權(quán)，他們計(jì)算出租年限可以大于10年0，我國(guó)計(jì)算租金只能67年（70年土地所有權(quán)需要掐頭去尾），所以我國(guó)的租售比可以取值30個(gè)0月（25年），不應(yīng)該超過(guò)30個(gè)0月。計(jì)算租售比時(shí)應(yīng)該扣除費(fèi)用，才能準(zhǔn)確地反映買(mǎi)房者的實(shí)際盈利率，如實(shí)反映住房的合理價(jià)格。有扣除費(fèi)用的租售比計(jì)算如下。年初，在二線城市的市，買(mǎi)普通一手房平米，單價(jià)萬(wàn)元（包括

2、稅費(fèi)），裝修、家具、家電等5萬(wàn)元，合計(jì)從“口袋里”掏出15萬(wàn)5元（沒(méi)有按揭）。平米的新房，目前的月租價(jià)大約是萬(wàn)元個(gè)月每年租金毛收入萬(wàn)元平均每年萬(wàn)元用于再裝修、家具家電的更新、中介費(fèi)等費(fèi)用【每年租金凈收益】為萬(wàn)元個(gè)月扣除費(fèi)用后實(shí)際落入口袋的【每月租金凈收益】為萬(wàn)元?！居锌鄢M(fèi)用的租售比】=總房?jī)r(jià)，5萬(wàn)5元/每月租金凈收益0.2萬(wàn)，元=73個(gè)月。73個(gè)8月/個(gè)，月，=出租67年才能收回，5萬(wàn)5元的購(gòu)房款。就是說(shuō)，20，年0初追高買(mǎi)房，花，5萬(wàn)5元，長(zhǎng)期投資67年，在住房和土地使用權(quán)都化為烏有后、一分不值后，房主的“口袋里”實(shí)際見(jiàn)到的錢(qián)仍然是，5萬(wàn)5元，一分錢(qián)也沒(méi)有賺到。這就是有扣除費(fèi)用的租售比73

3、個(gè)8月（6年7）的實(shí)際含義。，年9前9后3，五年期銀行存款實(shí)際利率曾經(jīng)達(dá)到百分20（利息+通貨膨脹的保值貼補(bǔ)率）。20，年0初，處于歷史最低值的五年期銀行存款利率月是3.6，國(guó)債、理財(cái)產(chǎn)品、債券型基金高于此數(shù)。中美都開(kāi)始實(shí)行貨幣緊縮政策，加息之聲不絕于耳。萬(wàn)，用5于5投資67年，每年復(fù)利百分5，5萬(wàn)5元乘以67個(gè)，.0，5等于67年后口袋有407萬(wàn)3元。買(mǎi)房花，5萬(wàn)5元，長(zhǎng)期投資67年，少賺39，萬(wàn)8元。這就是租售比高的惡果，這就是貨幣被摻進(jìn)，桶水而房?jī)r(jià)被摻進(jìn)5桶水的真相，這就是在租售比奇高必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的原因。許多人指望的不是租金，指望房?jī)r(jià)還要上漲，倍。那么租售比就是，2年2才能收回購(gòu)房款

4、，而35年后房子就要拆遷了。房市已經(jīng)相當(dāng)于股市600點(diǎn)0，即使上漲見(jiàn)到，00點(diǎn)0，0還不是要回到目前的300點(diǎn)0。個(gè)3月00/7個(gè)3月8=0。.在4理，論上，房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌百分59。為什么67年的每月租金凈收益總是按照0.2萬(wàn)，元在計(jì)算？其一，實(shí)際情況表明，雖然可能通貨膨脹，雖然房?jī)r(jià)可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價(jià)增收0.，萬(wàn)，元（每月0.0萬(wàn)，元）。經(jīng)濟(jì)不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的通貨膨脹吃掉了。租房是買(mǎi)方市場(chǎng)，所以今后每年租金上漲0.，萬(wàn)，元是很困難的事。正俯強(qiáng)勢(shì)，房東支付能力強(qiáng)，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說(shuō)，數(shù)量和速度高于租金的增加。其二，后

5、面10年，已經(jīng)是破舊房，裝修費(fèi)用會(huì)增多，租金難以提價(jià)，每年閑置時(shí)間增多。征收物業(yè)稅后，“漲不動(dòng)的低租金”決定了“買(mǎi)房跑不贏通貨膨脹”。實(shí)際情況表明，雖然可能通貨膨脹，雖然房?jī)r(jià)可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價(jià)增收0.1萬(wàn)1元。經(jīng)濟(jì)不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的通貨膨脹吃掉了。租房是買(mǎi)方市場(chǎng)，所以今后每年租金上漲0.1萬(wàn)1元是很困難的事。正俯強(qiáng)勢(shì)，房東支付能力強(qiáng)，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說(shuō)，數(shù)量和速度多于租金的增加。老板遇到通貨膨脹，企業(yè)成本大了，就要減員降薪，窮人連崗位都保不住，連吃飯錢(qián)都成了問(wèn)題，不拖欠房租你就謝天謝地了。如果通貨膨脹導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)

6、大漲，開(kāi)發(fā)商就會(huì)繼續(xù)大蓋特蓋，炒房客就會(huì)繼續(xù)追漲大買(mǎi)特買(mǎi)，炒房客不是為自住而買(mǎi)，閑置房和出租房就越來(lái)越多，而租房人數(shù)增多緩慢，所以租房市場(chǎng)供過(guò)于求。目前，買(mǎi)方市場(chǎng)的特點(diǎn)更加明顯了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是說(shuō)，房東排隊(duì)在等待租奴。房?jī)r(jià)不斷上漲，10平0米的住房，炒房客甲、乙、丙都可以賺到幾十萬(wàn)元的上漲差價(jià)，當(dāng)然對(duì)租金不在乎，當(dāng)然可以閑置。以1.萬(wàn)5元接手的炒房客成本很高，不得不出租減輕月供負(fù)擔(dān)。供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。閑置房大多地段不佳，出租難度較大，要出租，價(jià)格不講究。每年成交的住房有百分50是外地人買(mǎi)走的，許多房東居住在外地，沒(méi)有時(shí)間去折騰，只求有租金，多少不在乎。

7、租房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。物業(yè)稅開(kāi)征后，本來(lái)閑置沒(méi)有出租的房東,因?yàn)槎愘x加重,希望減少一些損失,也開(kāi)始出租。供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。加息后可能斷供或還貸困難，閑置房不得不出租。供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。通貨膨脹和通貨緊縮輪番折騰，老板資金緊張、產(chǎn)品積壓，要裁員降薪。許多炒房客會(huì)有斷供之憂，不得不出租。供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。熊市里來(lái)不及賣(mài)出的短線炒房者，只好以出租等待解套。供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。有的公司外遷或搬遷到郊區(qū)，租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價(jià)下跌。一些有效自住剛需購(gòu)買(mǎi)了一手房、經(jīng)濟(jì)適用房，租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價(jià)下跌。一些無(wú)效剛需到廉租房里去了，搬出租房，租房人減

8、少。需求減少，導(dǎo)致租價(jià)下跌。物業(yè)稅開(kāi)征后，如果房東要將物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給租房族，但是有的租奴本來(lái)就因?yàn)榻敌?、通貨膨脹而支付能力下降，或因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲需要節(jié)衣縮食來(lái)增多購(gòu)房款，原來(lái)租用10平0米的就會(huì)變成70平米、原來(lái)5人合租就變成7人合租、向低價(jià)的郊區(qū)轉(zhuǎn)移、甚至換城市工作，從而導(dǎo)致需求減少，導(dǎo)致租價(jià)下跌。需求減少導(dǎo)致閑置時(shí)間增長(zhǎng)。60號(hào)5房本來(lái)月租金200元0。如果3天就可以租出去，房東就會(huì)抬價(jià)到210元0。如果已經(jīng)待租閑置3個(gè)月了，損失600元0了，趙家剎價(jià)到190元0，房東害怕再損失600元0，就會(huì)答應(yīng)。待租閑置時(shí)間越長(zhǎng)，表明住房市場(chǎng)越是供過(guò)于求，房東越恐懼，租價(jià)越是走低。于是房租又回到合理水平了房?jī)r(jià)由富人決定，房租由窮人決定。房?jī)r(jià)由投機(jī)決定，房租由需求決定。房?jī)r(jià)是理性的，是消費(fèi)品，不是投資品，基本沒(méi)有泡沫，反映了居民的正常支付能力。如果房?jī)r(jià)是合理的，租價(jià)就要漲100，%肯定漲不動(dòng)，所以租金是合理的，那么房?jī)r(jià)就應(yīng)該降50。%買(mǎi)房投資投機(jī)，既賺不到