房屋侵權(quán)糾紛案

1、房屋侵權(quán)糾紛案原告江蘇省南京市鼓樓區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）、鐘寶強(qiáng)等19戶因與被告江蘇盛名實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱盛名公司）發(fā)生房屋侵權(quán)糾紛，向江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院提起訴訟。原告等訴稱：原告居住的樓房，底層為被告所有，二層以上的產(chǎn)權(quán)為原告等所有。被告擅自在其底層拆改裝潢，為架設(shè)夾層而深挖屋內(nèi)地面將基礎(chǔ)梁暴露在外，用膨脹螺栓把槽鋼固定在樓房框架和四周墻體上，明顯加大了樓房主體的負(fù)荷。被告的行為致使原告等的住宅墻體開裂，層面滲水，水管漏水，嚴(yán)重影響了原告等的居住安全。被告的行為侵犯了原告等作為產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。請(qǐng)求判令被告恢復(fù)房屋原狀，并對(duì)受損的樓房主體結(jié)構(gòu)和給排水系統(tǒng)采取補(bǔ)救加固措

2、施。被告辯稱：被告是在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)對(duì)屬自己所有的房屋進(jìn)行裝潢改造，所有工程都是經(jīng)過有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)、報(bào)有關(guān)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后進(jìn)行的，并且得到了房屋安全鑒定機(jī)關(guān)的鑒定認(rèn)可，根本不侵犯原告?zhèn)兊臋?quán)益。原告?zhèn)兯Q的損害是樓房質(zhì)量問題，與被告的裝潢改造無關(guān)。原告?zhèn)兯V無理，應(yīng)當(dāng)駁回。法院一審查明：坐落在南京市婁子巷164號(hào)、166號(hào)和166-2號(hào)的鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)六層商住樓，建于1992年。底層為商業(yè)用房，層高4.2米，建筑面積362.04平方米，產(chǎn)權(quán)屬被告盛名公司所有。二至六層為居住房，住房制度改革后，已由原告房產(chǎn)公司和原告鐘寶強(qiáng)等住戶分別所有。1998年3月，被告盛名公司裝修底層房屋準(zhǔn)備增建夾層時(shí)

3、，把鋼筋砼框架柱之間的填充墻全部拆除，將地面下挖0.9-1.2米深，使部分地梁裸露，由此引發(fā)糾紛。同年6月，盛名公司委托南京市房屋安全鑒定處（下稱安鑒處）就其增建夾層的安全性進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：夾層施工對(duì)樓房主體未造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全，但夾層的設(shè)計(jì)、施工中存在問題，建議委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工。此后，盛名公司按照安鑒處提出的要求進(jìn)行了整改，并于同年9月再次委托安鑒處對(duì)其增建夾層的新設(shè)計(jì)方案進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：現(xiàn)經(jīng)持證設(shè)計(jì)單位出具的正規(guī)施工圖，能滿足安全使用要求，建議施工期間加強(qiáng)監(jiān)督，確保工程質(zhì)量。同年11月，江蘇省建設(shè)委員會(huì)抗震辦經(jīng)審核，同意盛名公司的增建夾層方案;

4、南京市公安局鼓樓區(qū)分局消防科經(jīng)審核，同意盛名公司按所報(bào)圖紙進(jìn)行施工。原告房產(chǎn)公司和原告鐘寶強(qiáng)等住戶不同意盛名公司按照設(shè)計(jì)方案施工，于1999年1月提起訴訟。審理期間，被告盛名公司領(lǐng)取了南京市規(guī)劃局頒發(fā)的準(zhǔn)予在南京市婁子巷166-2號(hào)室內(nèi)增建夾層的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。法院委托安鑒處對(duì)原告鐘寶強(qiáng)等住房所訴住房損壞的情況進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：該樓房屬基本完好房屋。鐘寶強(qiáng)等戶住房出現(xiàn)的墻面瓷磚、拼板、陰角等處裂縫問題，并非因盛名公司增建夾層造成。建議盛名公司對(duì)底層公共部位大平臺(tái)樓梯間的墻體裂縫用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿粉刷，對(duì)地梁露筋部位做好保護(hù)層。以上事實(shí)，有房屋所有權(quán)證書、婁子巷166-2號(hào)室內(nèi)夾層改造施工圖、

5、鑒定報(bào)告、建筑夾層改造工程抗震審查表、建筑設(shè)計(jì)防火審核意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、交費(fèi)憑證等證實(shí)。一審法院認(rèn)為：中華人民共和國民法通則第八十三條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。原告房產(chǎn)公司和鐘寶強(qiáng)等戶與被告盛名公司屬不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定正確處理好相鄰關(guān)系，共同維護(hù)所在樓房的安全。盛名公司在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)增建夾層，新的方案是由有資質(zhì)的部門設(shè)計(jì)，并得到建設(shè)工程規(guī)劃和抗震、消防等行政主管機(jī)關(guān)的審核同意。盛名公司如能在嚴(yán)格監(jiān)督

6、下按照批準(zhǔn)的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織施工，樓房的安全是有保障的。房產(chǎn)公司和鐘寶強(qiáng)等主張二至六層房屋的損壞是因盛名公司增建夾層所致，盛名公司已經(jīng)提供了與己無關(guān)的證據(jù)，房產(chǎn)公司和鐘寶強(qiáng)等再?zèng)]有提出反證。對(duì)房產(chǎn)公司和鐘寶強(qiáng)等基于這一理由提出的訴訟請(qǐng)求，不予支持。因施工對(duì)相鄰方造成干擾，盛名公司自愿給鐘寶強(qiáng)等住戶每戶補(bǔ)償1000元，應(yīng)予準(zhǔn)許。據(jù)此判決：一、被告盛名公司對(duì)樓房底層公共部位大平臺(tái)樓梯間墻體裂縫部位用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿粉刷，對(duì)地梁露筋部位做好保護(hù)層，疏通下水管道。由原告房產(chǎn)公司和盛名公司共同委托監(jiān)理部門負(fù)責(zé)現(xiàn)場監(jiān)理，監(jiān)理費(fèi)用由盛名公司負(fù)擔(dān)。二、被告盛名公司給付原告鐘寶強(qiáng)等住戶每戶1000元補(bǔ)償費(fèi)。原告鐘

7、寶強(qiáng)等住戶不服一審判決，以原起訴理由向江蘇省南京市中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，依法改判。南京市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：一審認(rèn)定的事實(shí)基本正確，證據(jù)充分。上訴人鐘寶強(qiáng)等住戶和原審原告房產(chǎn)公司因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)享有的所有權(quán)，與被上訴人盛名公司結(jié)成不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方。不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的限制和延伸，是與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。沒有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，則談不上不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)。因此要正確解決不動(dòng)產(chǎn)相鄰糾紛，就必須正確把握相鄰各方的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)。過去我國房屋所有權(quán)的形態(tài)是，一幢獨(dú)立的房屋由一個(gè)人所有（即一物一權(quán)）。隨著住房制度的改革，一幢獨(dú)立的房屋由多人所有（即一物多權(quán)）的現(xiàn)象越來越普遍。房屋建設(shè)

8、投資者建立的一幢獨(dú)立房屋，必須具有基礎(chǔ)、框架、承重墻體、隔板、頂蓋、走道、階梯、門窗、各種管線以及必要的活動(dòng)場所等，才可能區(qū)分出供不同的人分別獨(dú)立使用的一定空間。這兩部分必須結(jié)合在一起，房屋才能獨(dú)立存在。而只有該房屋獨(dú)立存在，供人分別獨(dú)立使用的一定空間才能發(fā)揮其功能。當(dāng)一幢獨(dú)立房屋具備了可供區(qū)分出獨(dú)立使用一定空間的物質(zhì)條件，房屋建設(shè)投資者將這些空間分別轉(zhuǎn)讓給不同的購買者，從而使這幢房屋為多人所有時(shí)，房屋的建筑特點(diǎn)決定了每個(gè)所有權(quán)人取得的是房屋區(qū)分所有權(quán)，這是與一物一權(quán)形態(tài)下的房屋所有權(quán)不完全相同的權(quán)利。在轉(zhuǎn)讓房屋區(qū)分所有權(quán)的合同中，雖然只載明轉(zhuǎn)讓可供區(qū)分使用的空間（以下簡稱專有部分），但這不意

9、味著基礎(chǔ)、框架、承重墻體、隔板、頂蓋、走道、階梯、門窗、各種管線以及必要的活動(dòng)場所等部分（以下簡稱共用部分）沒有轉(zhuǎn)讓。如果沒有共用部分的轉(zhuǎn)讓，則專有部分不會(huì)成為可供轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)客體。只是由于共用部分必然隨專有部分一齊轉(zhuǎn)讓，所以無需在轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)隨同轉(zhuǎn)讓的共同部分一一登記。房屋區(qū)分所有權(quán)首先是指全體區(qū)分所有權(quán)人對(duì)整幢獨(dú)立房屋以及房屋內(nèi)所有共同設(shè)施的共有權(quán)，其次是指每一個(gè)房屋區(qū)分所有權(quán)人對(duì)特定空間的專有權(quán)。房屋區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，是一種不可分割、只能隨同專有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。權(quán)利人有權(quán)按照共用部分的種類、性質(zhì)、構(gòu)造、用途正當(dāng)使用共用部分，有權(quán)分享整幢房屋或者房屋的共用部分產(chǎn)生的收益，有權(quán)

10、制止對(duì)整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。權(quán)利人在享有權(quán)利的同時(shí)需盡的義務(wù)是：維持共用部分現(xiàn)狀，不得請(qǐng)求分割;維護(hù)共用部分的正常使用狀態(tài)，不得侵占、改動(dòng)或破壞;負(fù)擔(dān)合理分?jǐn)偟木S護(hù)共用部分正常使用所需的費(fèi)用。在這種權(quán)利形態(tài)下，由于整幢房屋以及房屋內(nèi)所有共用設(shè)施為全體區(qū)分所有權(quán)人共有，全體區(qū)分所有權(quán)人需要對(duì)整幢房屋享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，他們?cè)诖酥梢孕纬蓤F(tuán)體的法律關(guān)系;由于房屋的特定部分為各區(qū)分所有權(quán)人專有，區(qū)分所有權(quán)人需要對(duì)其專有部分行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，因此區(qū)分所有權(quán)人與其他人形成區(qū)域所有的法律關(guān)系;由于各個(gè)區(qū)分所有權(quán)人都對(duì)特定的空間享有相當(dāng)于獨(dú)立房屋所有權(quán)的權(quán)利，每個(gè)區(qū)分所有權(quán)人對(duì)與其相鄰的其他

11、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人形成相鄰法律關(guān)系。坐落在南京市婁子巷164號(hào)、166號(hào)和166-2號(hào)的六層商住樓，是由上訴人鐘寶強(qiáng)等住戶、原審原告房產(chǎn)公司和被上訴人盛名公司區(qū)分所有。各區(qū)分所有權(quán)人既對(duì)各自的專有部分享有獨(dú)立的所有權(quán)，又對(duì)整幢樓房及其共用部分享有共有權(quán)。專有部分，是指由建筑材料組成的四周上下均為封閉的建筑空間。除此以外房屋的其他部分（包括底層地板以下的掩埋工程），應(yīng)屬共用部分。對(duì)共用部分的任何改動(dòng)，應(yīng)以不違背共同利益為前提，并須經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人同意，否則即構(gòu)成對(duì)其他權(quán)利人共有權(quán)的侵害。被上訴人盛名公司雖然是在其專有部分增建夾層，但是其增建夾層的行為利用了屬于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，

12、使梁、柱的負(fù)載加大，地梁裸露，是對(duì)共用部分的非正常使用，影響到全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。盛名公司增建夾層的行為雖然得到行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，但這只能說明行政機(jī)關(guān)從行政管理的角度看，不認(rèn)為該行為能給社會(huì)造成危害，可以實(shí)施。由于增建夾層需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有權(quán)由全體區(qū)分所有權(quán)人享有，不是由批準(zhǔn)的行政機(jī)關(guān)享有，因此增建夾層的行為應(yīng)否實(shí)施，必須由盛名公司征求全體區(qū)分所有權(quán)人的意見。盛名公司以是在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)對(duì)屬自己所有的房屋進(jìn)行裝潢改造為由提出沒有侵權(quán)的辯解，不能成立。無論上訴人鐘寶強(qiáng)等住戶的房屋是否損壞，無論該損壞是否與盛名公司有關(guān)，盛名公司在沒有征得全體區(qū)分所有權(quán)人同意的情況

13、下就利用共用部分給自己增建夾層，都侵害其他區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)。故鐘寶強(qiáng)等住戶以盛名公司侵犯了產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益為由提出的上訴，應(yīng)予支持。盛名公司應(yīng)當(dāng)拆除夾層，將下挖的部分恢復(fù)原狀。原審判決對(duì)各方當(dāng)事人的房屋所有權(quán)形態(tài)未作分析，就以相鄰權(quán)的法律規(guī)定解決本案糾紛，是適用法律不當(dāng)。原審判決盛名公司用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿粉刷底層共用部位大平臺(tái)樓梯間的墻體裂縫，對(duì)地梁露筋部位做好保護(hù)層和疏通下水管道，是正確的;但以房產(chǎn)公司、鐘寶強(qiáng)等住戶的房屋損壞與盛名公司無關(guān)為由，判決不予支持房產(chǎn)公司、鐘寶強(qiáng)等住戶的訴訟請(qǐng)求，是錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)改判。據(jù)此，南京市中級(jí)人民法院依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第（二