離婚案件房產(chǎn)增值部分究竟如何計算

1、難倒98%的人：離婚案件房產(chǎn)增值部分究竟如何計算？作者介紹：陳鑒豪律師，廣東天穗律師事務所婚姻家事委員會副主任，廣州王幼柏律師團隊副主任律師，廣州市婦女聯(lián)合會法律援助律師，廣州電視臺經(jīng)濟與法頻道法律欄目特約評論律師，廣東電視臺律師說嘉賓點評律師，專攻婚姻家事、財富傳承與刑辯領域。最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）頒布以來，對于第十條規(guī)定的夫妻共同還貸相對應增值部分的計算方式從未停止過爭論。目前為止，眾說紛紜，莫衷一是。在司法實踐中，對于房產(chǎn)增值的計算方式，不同的法院也作出大相徑庭的判決。離婚案件中的房產(chǎn)增值部分究竟如何計算，與配偶一方獲取的房屋補償款密切相關。有人認為，房產(chǎn)增值部分就是房

2、產(chǎn)現(xiàn)有的市場價值減去當時房產(chǎn)購置價，是否是這樣呢？我們先來看看具體的法律規(guī)定：最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）第十條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。婚姻法第三十九條第一款規(guī)定，離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民

3、法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。條文內(nèi)容篇幅很長，讀完一圈下來，很多人都發(fā)出同樣的感慨，直言看不懂，就算看懂了，也不知道怎樣計算，法律真是高深莫測啊。于是，現(xiàn)實中很多人會跑來咨詢律師，我老公在婚前以按揭方式購買了一套房產(chǎn)，登記在其名下，婚后由我倆共同還貸，現(xiàn)因感情破裂，準備起訴離婚，我能分得房產(chǎn)補償款嗎？如果可以分到，到底有多少補償款？依據(jù)前述法律規(guī)定，分得房產(chǎn)補償款是毫無疑問的，但對于如何計算夫妻共同還貸相對應增值部分，即使是翻遍了所有法條，都沒有具體的計算公式。結(jié)合本人多年的婚姻家事實戰(zhàn)經(jīng)驗，具體到司法實踐操作中，形成了以下常見的四種計算方式：計算方式一：夫妻婚后共同

4、還貸部分（含婚后償還的本金和利息）實際購房款（房屋購買價+離婚時已還全部利息）離婚時房屋市場價=夫妻共同還貸相對應增值部分。上述公式的計算原理在于，夫妻共同還貸部分除以房屋實際總房款（即購房合同總價與已償還銀行利息之和），再乘以離婚時市場價，即為夫妻共同還貸所占據(jù)的增值金額。最高人民法院民一庭、湖北省高院、深圳市中院持上述意見。采取此種計算公式，計算出的增值金額也是最大的，對于不能取得房產(chǎn)所有權(quán)的一方顯然更公平，對于接受補償款的一方顯然會更為有利。計算方式二：夫妻婚后共同還貸部分（含婚后償還的本金和利息）實際購房款（房屋購買價+離婚時已還全部利息）（離婚時房屋市場價結(jié)婚時房屋市場價=夫妻共同還

5、貸相對應增值部分。比較公式一、二，兩者不同之處在于，公式二是以雙方結(jié)婚及離婚的時間節(jié)點計算房屋增值金額。此種計算公式有利于支付補償款的一方。若房產(chǎn)早在結(jié)婚前幾年購置，即購房時間與結(jié)婚時間相差較遠，房產(chǎn)大部分增值源自于婚前，采用此種公式計算夫妻共同還貸相對應增值部分顯然更公平合理，部分法院持上述意見。計算方式三：夫妻婚后共同還貸部分（含婚后償還的本金和利息）（首付款+婚前還貸本息+婚后共同還貸本息+尚欠償還的貸款本息）（離婚時房屋市場價結(jié)婚時房屋市場價）=夫妻共同還貸相對應增值部分。廣州市、區(qū)兩級法院持上述意見。此種計算公式有利于支付補償款的一方。計算方式四：夫妻婚后共同還貸本金房屋購買價（離婚時房屋市場價結(jié)婚時房屋市場價）=夫妻共同還貸相對應增值部分。此種計算方式單純以房產(chǎn)價值作為計算基礎，沒有將銀行還貸部分納入房產(chǎn)價值當中。目前仍有一部分法院持上述意見。結(jié)語：由于計算的基礎不一致，所得出的結(jié)論也截然不同。作為專業(yè)的婚姻家事律師，應該根據(jù)案件的具體情況，為當事人選擇適合的、有利的計算方式，在計算補償問題的時候，也不能單獨只考量還貸部分，還應當將一方為此所喪失的最佳購房機會、雙方結(jié)婚時間長短、為家庭貢獻大小、資金出資大小、感情破裂的原因等多個因素綜合判斷。一個以婚姻家事類法律和婚姻情感類知識為主的