物業(yè)經(jīng)營管理概述文件

1、更多企業(yè)學(xué)院： 中小企業(yè)治理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層治理49套講座+16388份資料中層治理學(xué)院46套講座+6020份資料國學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各時期職員培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料職員治理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)治理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財務(wù)治理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料物業(yè)經(jīng)營治理 第一章 物業(yè)經(jīng)營治理概述（重點） 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營治理概念 物業(yè)經(jīng)營治理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營治理又稱物業(yè)資產(chǎn)治理，是指

2、為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)治理、設(shè)施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理、房地產(chǎn)組合投資治理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿以物業(yè)整個壽命周期的綜合性治理服務(wù)。治理對象 物業(yè)經(jīng)營治理活動的治理對象通常為收益性物業(yè)，要緊包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型不墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。（一）寫字樓 1. 我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，要緊依照其所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。2. 國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。（二）零售商業(yè)物業(yè)的分類 零售商業(yè)物業(yè)的分類要緊依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。 1. 區(qū)域購物中心，第一：

3、建筑面積在10萬以上；第二：有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km。在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營治理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性。 2. 市級購物中心，第一：建筑規(guī)模一般在3萬以上；第二：其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個都市；第三：通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為要緊租戶。 3. 地區(qū)購物商場，第一：建筑規(guī)模一般在13萬之間；第二：商業(yè)服務(wù)區(qū)域以都市中的某一部分為主；第三：中型百貨公司往往是要緊租戶。 4. 居住區(qū)商場，第一：建筑規(guī)模一般在300010000之間；第二：商業(yè)服務(wù)區(qū)域以都市中的某一居住小區(qū)為主；第三：日用百貨商店和超級市場通常是要緊租戶。 5. 鄰里服務(wù)性商店，第一：建筑規(guī)模一般

4、在3000以下；第二：服務(wù)人口在1萬人以下；第三：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖主軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租戶。 （三）出租型不墅或公寓 1.不墅分兩點：一、周邊環(huán)境質(zhì)量比較高；二、不墅建筑應(yīng)獨立。 2.公寓分三類：一、復(fù)式公寓；二、花園公寓；三、單間公寓。物業(yè)經(jīng)營治理服務(wù)的目標(biāo)：一、持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求；二、凈收益最大化；三、保持和提高物業(yè)的市場價值；四、以后進(jìn)展?jié)摿?。物業(yè)治理企業(yè)劃分為三種：一、治理型；二、專業(yè)型；三、綜合型。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營治理的層次與工作內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營治理的層次 1. 物業(yè)經(jīng)營治理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的緊密

5、相關(guān)，通常將其分為三個層次物業(yè)治理或設(shè)施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理和房地產(chǎn)組合投資治理。其中，物業(yè)治理和設(shè)施治理以運行治理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)治理和房地產(chǎn)投資組合治理以策略性治理為主。 二、物業(yè)經(jīng)營治理不同層次之間的關(guān)系：1.物業(yè)治理和設(shè)施治理定位在現(xiàn)場操作層面的治理，其要緊作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。2.資產(chǎn)治理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“治理”物業(yè)治理企業(yè)。 3.組合投資治理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險/回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資治理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險。

6、三、物業(yè)經(jīng)營治理的戰(zhàn)略性工作戰(zhàn)略性工作：（1）確定戰(zhàn)略；（2）確定標(biāo)準(zhǔn)；（3）構(gòu)建信息基礎(chǔ)；（4）決策分析；（5）進(jìn)行資產(chǎn)組合。 四、常規(guī)工作 1. 資產(chǎn)治理的要緊內(nèi)容本質(zhì)上確實是對成本和收益的操縱，要緊包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的治理。 2、常規(guī)治理：第一、現(xiàn)金流和成本治理；第二、日常維修和維護(hù)；第三、以后維修和維護(hù)；第四、設(shè)施設(shè)備治理、第五、物業(yè)保險治理。資產(chǎn)治理的要緊內(nèi)容本質(zhì)上確實是對成本和收益的操縱，要緊包括對物業(yè)的物理治理形態(tài)和財務(wù)狀況的治理。物業(yè)經(jīng)營治理 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得以后的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣

7、或?qū)嵨镏苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。 A、房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。置業(yè)投資者則從長期投資的角度動身，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。 B、間接投資要緊是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。 房地產(chǎn)投資的特性 1.位置固定性或不可移動性（位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性） 2.壽命周期長（房地產(chǎn)

8、壽命能夠區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命）（自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多）。 3.適應(yīng)性 4.各異性 5.政策阻礙性 6.專業(yè)治理依靠性7.相互阻礙性風(fēng)險 1. 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易推斷和操縱。 2. 政治風(fēng)險（房地產(chǎn)的不可移動性）（投資中危害最大的一種風(fēng)險)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。1、狹義的區(qū)位是指某一個體投資場地在都市中的地理位置。2、廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。3、對區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系。 4. 阻礙寫字樓項

9、目區(qū)位選擇的專門因素包括：A、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度；B、周圍土地利用情況和環(huán)境；C、易接近性（指交通方便）。 5. 零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在專門大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果；競爭條件分析也對場地選擇有要緊阻礙；在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，項目建設(shè)場地的選擇還受消費者到達(dá)該地點是否方便(即交通），即項目的易接近性或交通通達(dá)程度的制約。物業(yè)經(jīng)營治理 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)（重點） 投資分析的差不多概念 1. 現(xiàn)金流量：把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 2. 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化

10、圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時刻坐標(biāo)圖中。 3. 現(xiàn)金流量圖的差不多規(guī)則：A、以橫軸為時刻軸；B、期末慣例法；C、第0周期的由來；D、現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。 4. 有效毛收入：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。 5. 凈運營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)懷的問題。 6. 經(jīng)營稅金及附加。包括營業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售（出租）收入稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分不為營業(yè)稅稅額的7%和3

11、%。 7. 企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。 資金的時刻價值（重點） 8. 同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時刻發(fā)生的等額資金在價值上的差不稱為資金的時刻價值。 9. 資金時刻價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看要緊有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。 單利計息與復(fù)利計息 10. 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以單利計算的；我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款差不多上按復(fù)利計息的。 11. 公式與系數(shù)：A、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)（見P48

12、）；B、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)。（不是專門了解，難！要多看書上的例題p48） 設(shè)備更新的緣故與特點 12. 設(shè)備更新的緣故：設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。 13. 設(shè)備磨損的補償有兩種：局部補償和完全補償。設(shè)備有形磨損的局部補償是修理，設(shè)備元形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。 14. 設(shè)備更新的四個特點：A、設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。B、設(shè)備更新分析只考慮以后發(fā)生的現(xiàn)金流量。C、只比較設(shè)備的費用。D、設(shè)備更新分析以費用年值法為主。 15.

13、 物業(yè)治理中的設(shè)備更新問題（重點）：A、可不能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新。B、能提升物業(yè)運行服務(wù)遁形的設(shè)備更新。16. 設(shè)備更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。投資回收與投資回報17. 房地產(chǎn)投資包括收益或總回報。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的酬勞。財務(wù)評價指標(biāo)體系 18. 房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。 19. 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標(biāo)體系表盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)投資回報率財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報率財務(wù)凈現(xiàn)值F

14、NPV償債備付率靜態(tài)投資回收期P1b動態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率 20. 假如NPV（財務(wù)凈現(xiàn)值）大于等于0，講明該項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是能夠同意的。假如NPV小于0，則項目不可同意。 21. 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款得利率。假如貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是能夠同意貸款的最高利率。 22. 還本付息的方式包括五種：A、一次還本利息照付；B、等額還本利息照付；C、等額還本付息；D、一次性償付；E、“氣球法”。 23. 關(guān)于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2。物業(yè)經(jīng)營治理 第四章 收益性物業(yè)價值

15、評估（重點） 收益性物業(yè)的概念 1. 對以后能夠帶來的收益予以具體化，收益性物業(yè)價值的高低要緊取決于下列3個因素：A、以后凈收益的大小。B、獲得凈收益期限的長短。C、獲得凈收益的可靠性。 2. 物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。 3. 物業(yè)價格的五個特征：A、物業(yè)價格受區(qū)位的阻礙專門大。B、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。C、物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。D、物業(yè)價格形成的時刻較長。E、物業(yè)價格容易受交易者的個不因素的阻礙。 4. 在交易中能夠轉(zhuǎn)移的不是事實上物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。 5. 物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使

16、用代價的租金。 投資價值和市場價值 6. 某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。而該物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)關(guān)于一個典型的投資者的價值。 7. 成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達(dá)成交易。 8. 市場價格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。 9. 評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價，是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。 10. 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價，是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。 11. 1998年7月20日國務(wù)院令第248號公布第30條

17、規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商量定（即市場調(diào)節(jié)價）；然而，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。” 12. 原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本。 13. 賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。 14. 市場價值又稱實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。 15. 原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時刻的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時刻的流逝而上下波動的。（重點） 收益性物業(yè)估價的差不多方法 （本章最重要一節(jié)） 16. 物業(yè)估價是為了

18、特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定。 17. 在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大差不多方法，即市場法、成本法、收益法。 18. 市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r對象客觀合理價格或價值的方法。 19. 市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，而那些專門少發(fā)生交易的物業(yè)則難以采納市場法估價。 20. 運用市場法估價一般分為下列4大步驟進(jìn)行：A、搜集交易實例。B、選取可比實例。C、對可比實例成交價格進(jìn)行處理。D、求取比準(zhǔn)價格。21. 選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好

19、，一般選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）可比實例即可。交易情況修正，交易日期調(diào)整，物業(yè)狀況調(diào)整。 22. 應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，稱為交易日期調(diào)整（簡稱市場狀況調(diào)整）。23. 進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實例在成交日期時的物業(yè)狀況下的價格，調(diào)整為估價對象在估價時點時的物業(yè)狀況下的價格。物業(yè)狀況能夠分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整能夠分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。 24. 通過交易情況修正之后；通過交易日期調(diào)整之后；通過物業(yè)狀況調(diào)整之后，通過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實例物業(yè)的成交價格變成了估價對象物業(yè)在估價時點

20、時的客觀合理價格或價值。 25. 成本法是先分不求取估價對象在估價時點時（即現(xiàn)在）的重新購建價格和折舊。 26. 只要是新近開發(fā)建設(shè)、能夠假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者打算開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都能夠采納成本法估價。成本法特不適用于那些既無收益又專門少發(fā)生交易的物業(yè)估價。 27. 在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采納成本法估價。 28. 運用成本法估價一般分為下列4個步驟進(jìn)行：A、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料。B、測算重新購建價格。C、測算折舊。D、求取估算價格。 29. 成本法最差不多的公式為：物業(yè)價格重新購建價格折舊 30. 重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估

21、價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 31. 求取房地產(chǎn)的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格。 32. 建筑物的重新購建價格依照建筑物重新建筑方式的不同，分為重置價格和重建價格。重置價格又稱重置成本。 33. 重新建筑與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建筑方式形象地理解為“復(fù)制”。 34. 重置價格通常要比重建價格低。有專門愛護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有專門建筑風(fēng)格的建筑物

22、，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。 35. 依照造成建筑物折舊的緣故，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。 36. 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的以后收益，然后利用酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法分為直接資本化法和酬勞資本化法。 37. 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，但關(guān)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。 38. 運用收益法估價一般分為4個步驟進(jìn)行：A、搜集并驗證與估價對象以后預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料；

23、B、預(yù)測估價對象的以后收益（如凈收益）；C、求取酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)；D、選用適宜的收益法公式計算出收益價格。 39. 投資回報中是不包含投資回收的，酬勞率為投資回報與所投入的資本的比率。 40. 求取酬勞率的方法要緊有累加法和市場提取法。 41. 直接資本化法是將估價對象以后某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。物業(yè)經(jīng)營治理 第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 房地產(chǎn)市場概述 1. 阻礙房地產(chǎn)市場進(jìn)展的社會經(jīng)濟(jì)因素有三點：A、社會因素；B、經(jīng)濟(jì)因素；C、政策因素。 2. 房地產(chǎn)市場的需求有五點：A、收入的變化；B、其他商品的價格變化；C、對以后的預(yù)期；

24、D、政府政策的變化。 3. 三個非價格因素對市場供給數(shù)量的阻礙：A、房地產(chǎn)開發(fā)成本；B、政府政策的變化；C、對以后的預(yù)期。 4. 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：A、總量結(jié)構(gòu)；B、區(qū)域結(jié)構(gòu)；C、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；D、供求結(jié)構(gòu)；E、投資結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn)市場細(xì)分 5. 按地域范圍劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的要緊方式。 6. 地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場要緊集中在都市化地區(qū)，因此最常見的是按都市劃分。 7. 一般來講，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。 8. 用途分類：A、居住物業(yè)市場；B、商業(yè)物業(yè)市場；C、工業(yè)物業(yè)市場；D、專門物業(yè)市場；E、土地市場。 9.

25、 市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。按照增量存量的方式將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。 10. 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 11. 指標(biāo)：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。 12. 市場供給的特點：A、市場供給缺乏彈性；B、市場供給具有非同質(zhì)性；C、市場具有高度的壟斷性。 13. 市場需求的特點：A、市場的需求首先具有廣泛性；B、需求具有多樣性；C、通常

26、需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。 14. 市場交易的特點：A、交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；B、交易通常需要通過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序；C、需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。 15. 市場價格的特點：A、使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大；B、房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢；C、不容忽視涉及交易主體的個不因素的阻礙。 16. 房地產(chǎn)市場的功能：A、配置存量房地產(chǎn)資源和利益；B、顯示房地產(chǎn)市場需求變化；C、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；D、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給打算；E、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。 17. 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容：A、宏觀因素分析；B、市場供求分析；C、相關(guān)因素分析。

27、 物業(yè)經(jīng)營治理打算 （本章最重要一節(jié)） 1. 制定物業(yè)治理打算的差不多原則是：第一，物業(yè)治理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)治理人員的集體智慧，鼓舞大伙兒參與；第三，實際參與物業(yè)治理工作的人員必須參與。 2. 物業(yè)治理打算包括年度打算、中短期打算和長期打算。（中短期打算3-5年）。3. 編制物業(yè)經(jīng)營治理打算的基礎(chǔ)：第一，區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析；第二，房地產(chǎn)市場分析；第三，鄰里分析；第四，物業(yè)現(xiàn)狀分析；第五，業(yè)主目標(biāo)。構(gòu)造物業(yè)治理方案 4. 物業(yè)治理打算的要緊內(nèi)容：A、建筑物治理打算；B、租賃打算；C、財務(wù)收支打算；D、物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通打算。5. 建筑物治理策略最重要的是決定是否使用有

28、打算的維護(hù)維修體系。（單選題）6.租賃打算是物業(yè)治理打算的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。財務(wù)收支打算7. 預(yù)確實是物業(yè)治理中經(jīng)營打算的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、同意的空置率水平和運營費用。（單選題）物業(yè)經(jīng)營治理 第六章 租賃治理 概述： 1. 房屋租賃的特點：A、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；B、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；C、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系；D、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；E、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。 2. 物業(yè)租賃的分類：A、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分；B、按房屋租賃期限劃分；C、按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分；D、其他劃分方式。 3. 按房屋

29、租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。 5. 定期租賃是物業(yè)治理中最常見的租賃形式。 6. 自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。 7. 意愿租賃確實是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的連續(xù)依靠雙方的意愿。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。 8. 按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長期租賃。（短期租期：2年或2年以內(nèi)；長期租期：5年或5年以上；中短期租期一般為3-4年。） 9. 物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，要緊由稅費、物業(yè)治理費和能源使用

30、費三部分組成。 毛租：指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用。 凈租：指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部。 百分比租金：通常也稱超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。 10. 物業(yè)租賃治理模式分三種：A、包租轉(zhuǎn)租模式；B、出租代理模式；C、托付治理模式。 11. 房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)房屋租賃證。 12. 房屋租賃的條件：有下列情形之一的房屋不得出租：1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決

31、定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3）共有房屋未取得共有人同意的；4）權(quán)屬有爭議的；5）屬于違章建筑的；6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 13. 租賃治理共三個時期：A、租約簽訂前；B、租約執(zhí)行過程中；C、租約期滿時。 14. 租約簽訂前，租賃治理的內(nèi)容：A、制定租賃方案與策略；B、租戶選擇；C、租金確定；D、租約談判；E、簽約治理。 15. 租約執(zhí)行中，租賃治理的內(nèi)容：A、房屋空間交付；B、收取租金；C、租金調(diào)整；D、租戶關(guān)系治理。 16. 租約期滿時，租賃治理的內(nèi)容：A、租金

32、結(jié)算；B、租約續(xù)期；C、房屋空間收回治理。 17. 租賃方案與策略的內(nèi)容：A、確定可出租面積和租賃方式；B、編制租賃經(jīng)營預(yù)算；C、定位目標(biāo)市場；D、確定租金方案；E、明確吸引租戶的策略。 18. 預(yù)確實是租賃治理中租賃方案的核心。 19. 物業(yè)租金水平的高低要緊取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。 20. 吸引租戶的策略多種多樣，要緊有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進(jìn)行，如宣傳物業(yè)的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等。 21. 租戶選擇是租賃治理的核心內(nèi)容。 22. 租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分。 23. 經(jīng)營性物業(yè)的租金水平，要緊取決于

33、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。 24. 關(guān)于租期較長的租戶（例如3-5年以上），為愛護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。 25. 租賃市場營銷人員從四個方面宣傳其所推廣的物業(yè)：A、價格優(yōu)勢；B、物業(yè)本身的素養(yǎng)；C、良好的聲譽；D、經(jīng)濟(jì)有用。 房屋租賃合同 26. 承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意。 租金及支付方式： 租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的要緊緣故，租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。 27. 出租住宅用戶的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。 28. 租用房屋從事生產(chǎn)、

34、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。 29. 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)規(guī)定之外，還必須在合同中有原出租人書面簽字同意。 變更和解除合同的條件 30. 合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止；二是人為終止。 31. 租賃合同自然終止的情況包括：A、租賃合同到期，合同自行終止；B、符合法律規(guī)定或者合同約定能夠變更或解除合同條款的；C、因不可抗力致使租賃合同不能接著履行的；D、當(dāng)事人協(xié)商一致的。 32. 當(dāng)事人約定的其他條款：A、稅收與保險費的分擔(dān)；B、改建的規(guī)定；C、保證金。 客戶關(guān)系治理 33. 客戶關(guān)系治理（CRM）是企業(yè)通過富有

35、意義的交流溝通，理解并阻礙客戶行為，最終實現(xiàn)贏得客戶、保留客戶、客戶忠誠和客戶創(chuàng)利的目的。 34.CRM是一種治理理念而非治理軟件，CRM是營銷治理的創(chuàng)新。 35. 在租賃治理中實施CRM要緊涉及以下一些方面的工作：A、建立詳細(xì)的租戶檔案；B、租賃期內(nèi)的服務(wù)；C、租金繳交的治理；D、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析；E、個性化服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營治理 第七章 成本治理（重點） 物業(yè)治理中的成本 1. 成本確實是各項支出。 2. 成本構(gòu)成：A、營業(yè)成本；B、期間費用或經(jīng)營治理費用。 3. 營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)治理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。 4. 期間費用或經(jīng)營治理費用為兩部

36、分：A、治理費用；B、財務(wù)費用。 5. 按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為：A、固定成本；B、變動成本；C、半固定或半變動成本。 6. 邊際成本：在一定物業(yè)治理服務(wù)量水平下，增加或減少一個單位服務(wù)量所引起成本總額的變動數(shù)，用以推斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。 7. 機(jī)會成本：選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。 8. 沉沒成本：是指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和以后不管實行何種方案均無法改變的成本。 9. 目前我國物業(yè)治理企業(yè)收取物業(yè)治理服務(wù)費的方式為：包干制和酬金制。 10. 物業(yè)治理服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)治理企業(yè)的利潤，這種收費方式類似工程采購中的固定總價合同

37、，類似工程采購中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。 11. 要緊成本項目的估算方法有：A、人工費的估算；B、辦公費估算；C、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護(hù)費估算；D、保安費估算；E、清潔衛(wèi)生費估算；F、綠化養(yǎng)護(hù)費估算；G、固定資產(chǎn)折舊費估算；H、保險費估算；I、專項維修資金。 12. 保安費用由保安系統(tǒng)費、保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。 13. 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。 14. 成本預(yù)算的差不多要求分5點：1）成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)；2）成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)；3）成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證；4）成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用

38、效益；5）成本預(yù)算既要符合實際，又要適當(dāng)留有余地。 15. 成本預(yù)算的類型分4種：1）固定預(yù)算；2）彈性預(yù)算；3）零基預(yù)算；4）滾動預(yù)算和概率預(yù)算。 16. 固定預(yù)確實是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特不適合于那些經(jīng)營治理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)治理企業(yè)采納。優(yōu)點：1）編制簡單；2）預(yù)算的編制成本較低；3）費用支出水平的操縱要求易于為各部門所同意。缺點：1）沒有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證，難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化；2）該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性；3）難以調(diào)動各部門和全體職員操縱費用支出的積極性。 17. 零基預(yù)算：對物業(yè)治理企業(yè)而言，零基預(yù)算有

39、著重要價值。在既定的治理收費標(biāo)準(zhǔn)下。優(yōu)點：1）有助于提高治理收費的使用效益；2）改善物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系；3）增強(qiáng)物業(yè)治理企業(yè)的市場競爭能力。缺點：1）編制預(yù)算的工作量相對較大；2）各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)。 18. 成本預(yù)算的編制方式為：二下一上式。 19. 成本預(yù)算的編制程序：1）收集和整理有關(guān)資料；2）對預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測；3）依照企業(yè)（部門）特點編制成本預(yù)算。 20. 成本操縱的分類：1）按操縱的時刻特征分類；2）按操縱的機(jī)制分類。 21. 按操縱的時刻特征分類：1）事先操縱；2）事中操縱；3）事后操縱。 22. 事先操縱是成本操縱的開端。 23. 事中操縱

40、，是成本操縱的中心環(huán)節(jié)。 24. 成本的事后操縱著眼于今后工作的改進(jìn)，幸免不合理的支出和損失的重新發(fā)生，為以后的成本治理工作指出努力的方向（了解）。 25. 按操縱的機(jī)制分類：1）前饋性操縱；2）防護(hù)性操縱；3）反饋性操縱。 26. 前饋性操縱和防護(hù)性操縱都屬于事先操縱。 27. 反饋性操縱是利用反饋操縱原理進(jìn)行的事中或事后操縱。 28.（考點）為了有效地進(jìn)行成本操縱，保證經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)，物業(yè)治理企業(yè)需實行分級分口治理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立成本操縱的組織體系，即建立以責(zé)任中心為差不多操縱單元的組織體系。 29. 成本中心指僅對所發(fā)生成本負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。凡直接參與提供物業(yè)治理服務(wù)的部門，都能夠設(shè)置為成

41、本中心。 30. 費用中心指僅對費用發(fā)生額負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。在物業(yè)治理企業(yè)，凡不直接參與提供物業(yè)治理服務(wù)的部門，通常都設(shè)置為費用中心。 31. 成本的日常治理有：1）利用物業(yè)治理周期理論進(jìn)行成本操縱；2）嚴(yán)格實施預(yù)算的憑證操縱；3）建立健全費用開支與報銷審批制度。 32. 物業(yè)治理生命周期的不同時期，其成本開支的重點不同：1）在起步時期，需投入的項目多，且多為新項目，成本開支必須較大；2）在成熟期，投資項目營運良好，成本支出相對減少；3）在“衰退”期，由于維修費用開支增大，在其他項目不變的條件下，成本開支會逐步增大。物業(yè)經(jīng)營治理 第八章 合同與風(fēng)險治理 合同治理 1. 物業(yè)治理活動中要緊的合同類

42、型：1）物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；2）前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同；3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)治理活動有關(guān)的合同；4）物業(yè)治理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)治理活動的專項服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同 2. 物業(yè)服務(wù)合同的類型：1）前期物業(yè)服務(wù)合同；2）物業(yè)服務(wù)合同。 3. 依照物業(yè)治理條例的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)治理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)治理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 4. 前期物業(yè)服務(wù)合同特征：1）前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)治理企業(yè)簽訂；2）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性；3）前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。 5. 物業(yè)治理條例第26條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同能

43、夠約定期限；然而，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。6. 物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)治理企業(yè)。 7. 兩個物業(yè)服務(wù)合同的差異：前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同合同主體甲方：新建住宅的開發(fā)商乙方：甲方選聘的物業(yè)治理企業(yè)甲方：業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主）乙方：物業(yè)治理企業(yè)簽訂時刻甲方出售住宅前一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個月合同有效期限合同有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與其選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時止合同有效期限由雙方協(xié)議商定物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)經(jīng)營治理一書中，物業(yè)服務(wù)合同屬我國合同

44、分類中的托付合同。（其它書中認(rèn)為是無名合同）。1）物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)模?）物業(yè)服務(wù)合同及時諾成性合同又是雙務(wù)合同；3）物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。 9. 物業(yè)服務(wù)合同簽訂的要點：1）“宜細(xì)不宜粗”的原則；2）不應(yīng)有無償無限期的承諾；3）實事求是留有余地；4）明確界定違約責(zé)任與處理方式。 10. 在物業(yè)服務(wù)合同中，不應(yīng)有無償無限期的承諾：1）物業(yè)治理從本質(zhì)上講是市場經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù)；2）無償提供服務(wù)導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致；3）無償提供治理服務(wù)在實踐上也是有害的，行不通的；4）物業(yè)治理的托付是有期限的，無期限的承諾從理論上講是行不通的，在實踐上也是難以做到的。 招投標(biāo)投標(biāo)概述 11.

45、物業(yè)治理招標(biāo)的三種方式：1）公開招標(biāo)；2）邀請招標(biāo)；3）議標(biāo)。 12. 邀請招標(biāo)是目前廣泛采納的招標(biāo)方式。 13. 決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素：1）項目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)進(jìn)展規(guī)劃；2）項目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶；3）常規(guī)預(yù)測盈利；4）項目風(fēng)險在企業(yè)承受范圍內(nèi)；5）項目托付方具有獨立法人資格和經(jīng)濟(jì)實力；6）本企業(yè)具備人力資源支持體系。 14. 投標(biāo)過程中六項關(guān)鍵環(huán)節(jié)：1）確定治理項目的整體思路，包括項目工作重點及應(yīng)對措施；2）確定物業(yè)治理費價位，這是投標(biāo)工作最難把握和最重要的因素之一；3）準(zhǔn)確的物業(yè)治理年度收支測算；4）物業(yè)治理目標(biāo)承諾、前期投入、獎懲條件的任何承諾；5）治理架構(gòu)、治理機(jī)制和要緊

46、負(fù)責(zé)人員；6）正式投標(biāo)時的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)。 風(fēng)險治理 15. 風(fēng)險治理的定義：指有目的、有意識地通過打算、組織和操縱等活動來幸免或降低風(fēng)險帶來的損失。16. 風(fēng)險治理可分四個步驟：1）風(fēng)險識不；2）風(fēng)險評估；3）風(fēng)險操縱；4）風(fēng)險調(diào)整。物業(yè)保險的要緊險種 17. 物業(yè)保險的要緊險種：1）財產(chǎn)保險；2）雇主責(zé)任保險；3）公眾責(zé)任保險。 18. 物業(yè)治理中涉及的財產(chǎn)保險要緊是物業(yè)的火險。 19. 雇主責(zé)任保險的責(zé)任范圍是指凡投保人所雇傭的職員。 20. 公眾責(zé)任保險要緊承保各種團(tuán)體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身損害或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由投保人所承

47、擔(dān)的各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 21. 物業(yè)治理中的投保決策過程的差不多步驟：1）詳細(xì)調(diào)查；2）確定所需的保險；3）保險金額和保險費的確定；4）選擇保險公司；5）分析保單條款。物業(yè)經(jīng)營治理 第九章 財務(wù)治理與績效評價（重點） 財務(wù)治理對象 1. 企業(yè)財務(wù)治理的對象包括：企業(yè)財務(wù)活動和各種財務(wù)關(guān)系兩個方面。 2. 企業(yè)財務(wù)活動是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。 3. 企業(yè)財務(wù)關(guān)系包括六個方面：1）企業(yè)同其所有者之間的財務(wù)關(guān)系（企業(yè)同股東）；2）企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務(wù)關(guān)系；3）企業(yè)同其債務(wù)人之間的財務(wù)關(guān)系；4）企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)

48、關(guān)系；5）企業(yè)同職工之間的財務(wù)關(guān)系；6）企業(yè)同國家機(jī)關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系。 4. 正確處理“企業(yè)同其所有者”之間的財務(wù)關(guān)系是物業(yè)治理企業(yè)生存和進(jìn)展的前提與差不多保證。 5. 正確處理“企業(yè)同其債權(quán)人”之間的財務(wù)關(guān)系能夠保持物業(yè)治理企業(yè)的良好信譽，有利于企業(yè)降低和化解財務(wù)風(fēng)險。 6. 正確處理“企業(yè)同債務(wù)人”之間的財務(wù)關(guān)系是確保物業(yè)治理企業(yè)資金順利回收的重要保證，也是物業(yè)治理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。 7. 正確處理“企業(yè)同職工”之間的財務(wù)關(guān)系能夠有效的調(diào)動寬敞職工開展物業(yè)經(jīng)營治理與服務(wù)的積極性與制造性，為企業(yè)的進(jìn)展增加新的促進(jìn)力。 8. 正確處理“企業(yè)同國家機(jī)關(guān)”之間的財務(wù)關(guān)系是企業(yè)合法經(jīng)營的基礎(chǔ)。 9

49、. 財務(wù)治理目標(biāo)的兩個方面：總體目標(biāo)和具體目標(biāo)。 10. 總體目標(biāo)的提法：1）利潤最大化；2）資本利潤最大化或每股利潤最大化；3）企業(yè)價值最大化或股東財寶最大化。 11. 利潤最大化的缺點：利潤最大化往往會使企業(yè)財務(wù)決策短期化。 12. 資本利潤率最大化的缺點：不能幸免諸如忽略資金的時刻價值和經(jīng)營中各種風(fēng)險因素的缺陷。 13. 企業(yè)價值最大化的優(yōu)點：風(fēng)險和資金的時刻價值因素，也充分體現(xiàn)了企業(yè)對資產(chǎn)保值的要求，因而有利于制約企業(yè)追求短期利益行為的傾向。 14. 比較而言，企業(yè)價值最大化（股東財寶最大化）更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)治理總體目標(biāo)（考點）。 15. 財務(wù)

50、治理的具體目標(biāo)有三個要緊方面：1）籌資治理目標(biāo)；2）投資治理目標(biāo)；3）利潤分配治理目標(biāo)。 16. 企業(yè)籌資治理目標(biāo)：是在滿足物業(yè)經(jīng)營治理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風(fēng)險，獵取同樣多的資金（或較多的資金）。 17. 投資治理目標(biāo)：是以較低的投資風(fēng)險與投資投放和使用，獵取同樣多（或較多）的投資收益，也確實是取得投資效益的最大化。 18. 財務(wù)治理的差不多內(nèi)容：1）籌資決策；2）投資決策；3）利潤分配決策。 19. 籌資決策內(nèi)容：預(yù)測企業(yè)資金需要的數(shù)量；確定籌資規(guī)模和籌資時機(jī)；確定籌集資金的來源與比例；確定或評價最佳的籌資方式；確定資本成本，分析財務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；研究資本結(jié)構(gòu)

51、的彈性及調(diào)整方法。 20. 投資決策內(nèi)容：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資；預(yù)測投資規(guī)模和投資時機(jī)；確定投資結(jié)構(gòu)；評價投資方案的風(fēng)險與收益；選擇符合財務(wù)治理目標(biāo)的最佳投資方案。 21. 最好的利潤分配政策是使企業(yè)價值最大化或股東財寶最大化的政策。 22. 利潤分配決策應(yīng)考慮的因素：利潤分配與留存利潤的關(guān)系；利潤分配政策及其阻礙因素，如以后企業(yè)的投資機(jī)會、各種資金來源及其成本、股東對當(dāng)期收入和以后收入的相對偏好等；利潤分配的時刻和方式；股票股息及股票回購問題。 財務(wù)治理手段 23. 網(wǎng)絡(luò)財務(wù)是以互聯(lián)網(wǎng)、內(nèi)部網(wǎng)以及電子商務(wù)為背景的在線理財活動。 24. 在網(wǎng)絡(luò)財務(wù)環(huán)境下，第一：空間大；第二：節(jié)

52、約時刻。 25. 在網(wǎng)絡(luò)財務(wù)環(huán)境下，能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)與業(yè)務(wù)的一體化，降低了企業(yè)資金成本，提高工作效率。 財務(wù)報告 企業(yè)財務(wù)報告包括會計報表和文字報告兩部分。 6. 會計報表是會計核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)治理企業(yè)向其信息使用者提供財務(wù)信息的差不多形式。一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。 27. 主表：即企業(yè)在會計期末編制的要緊會計報表，企業(yè)的差不多財務(wù)報表：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不許對外報送的成本報表。 28. 文字報告要緊包括會計報表附注和財務(wù)情況講明書兩部分。 29. 財務(wù)報告分析的要緊方法：比率分析法和比較分析法。 物業(yè)治理績效評價（重點） 30.“績效”簡單地講是“成績和效益”

53、?？冃窍嚓P(guān)主體在實踐活動所產(chǎn)生的、與勞動耗費有對比關(guān)系的、能夠度量的結(jié)果。 31. 物業(yè)治理績效包括物業(yè)治理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)治理項目兩個層面。 32. 物業(yè)治理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。 33. 企業(yè)經(jīng)營效益要緊表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)進(jìn)展能力等方面。 34. 物業(yè)治理績效評價的特點是以物業(yè)治理企業(yè)作為具體評價對象，以物業(yè)治理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)進(jìn)展能力等四個方面的內(nèi)容作為評價重點，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項定量和定性指標(biāo)作為要緊評價依據(jù)，以期得到對某個物業(yè)治理企業(yè)公正、客觀的評價結(jié)果為目標(biāo)。 35. 物業(yè)治理績效評

54、價的類型：政府評價、社會評價、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價、企業(yè)自我診斷評價、物業(yè)資產(chǎn)治理項目評價。 36. 物業(yè)治理績效評價有三個差不多要素：評價指標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)、評價方法。 37. 物業(yè)治理績效評價指標(biāo)體系由差不多指標(biāo)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)三個層次30項指標(biāo)構(gòu)成。 38. 評價標(biāo)準(zhǔn)是績效評價三大要素之一，一般地，企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)能夠劃分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)。 39. 定量指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)值包括8項差不多指標(biāo)和14項修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值，每項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值劃分為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)值兩大類。 40. 定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來對企業(yè)進(jìn)行定性評價時所采納的評判標(biāo)準(zhǔn)，具體用于對評議指標(biāo)進(jìn)行綜合分析和評定分?jǐn)?shù)。 41. 評

55、價結(jié)果五種類型優(yōu)（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）的資格界限是： 優(yōu)（A）：綜合評價得分達(dá)到85分以上（含85分）； 良（B）：綜合評價得分達(dá)到70-85分以上（含70分）； 中（C）：綜合評價得分達(dá)到50-70分（含50分）； 低（D）：綜合評價得分在40-50分（含40分）； 差（E）：綜合評價得分在40分以下。 42. 評價報告由封面、正文和附錄三部分組成。字?jǐn)?shù)要操縱在3000字左右。 43. 物業(yè)治理績效評價的要緊方法是功效系數(shù)法，用于定量指標(biāo)的評價計分；輔助方法是綜合分析推斷法，用于評議指標(biāo)的評價計分。 44. 綜合分析推斷法屬于定性評價方法。 45. 具體依照評議指標(biāo)所

56、考核的內(nèi)容，由許多于5名評議人員。 46. 定量和定性結(jié)合評價得分定量指標(biāo)分?jǐn)?shù)80%+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù)20% 物業(yè)治理報告 47. 按照物業(yè)經(jīng)營治理者向不同主體提交報告分類：1）向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)治理報告；2）向高層次治理者提供的物業(yè)治理報告；3）向投資者或董事會提交的物業(yè)治理報告。 48. 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)治理報告是物業(yè)治理報告中最常見的類型。 49. 按照物業(yè)經(jīng)營治理者提交報告的期間不同，能夠把物業(yè)治理報告分為月度物業(yè)治理報告、季度物業(yè)治理報告、半年度物業(yè)治理和年度物業(yè)治理報告幾種類型。 50. 物業(yè)治理報告的構(gòu)成與內(nèi)容：1）物業(yè)經(jīng)營治理工作總結(jié)；2）物業(yè)經(jīng)營治理財務(wù)報告；3）物業(yè)經(jīng)

57、營治理工作打算。 51. 編寫物業(yè)治理報告的注意事項：1）突出重點、兼顧一般；2）注重時效、真實可靠；3）報告清晰、文字簡練。 52. 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)治理報告的重點確實是要講明物業(yè)治理企業(yè)收取了多少治理費用，這些費用具體用在什么地點，以及物業(yè)治理企業(yè)以后的治理工作打算。 53. 關(guān)于物業(yè)治理企業(yè)的高層次治理者，要緊是總經(jīng)理來講，他所關(guān)懷的則要緊是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營治理工作完成的情況。向企業(yè)高層治理者提交的物業(yè)治理報告一定要突出這些內(nèi)容。 54. 向企業(yè)的投資者或董事會提交的物業(yè)治理報告，一定要把重點放在財務(wù)報告及其分析上面。物業(yè)經(jīng)營治理 第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營治理 1. 寫字樓物

58、業(yè)的特點：1）所處區(qū)位好，規(guī)模大；2）多為現(xiàn)代化的高層建筑；3）功能齊全、配套設(shè)施完善；4）多由專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)治理；5）保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。 2. 寫字樓物業(yè)治理的目標(biāo)：1）宏觀目標(biāo)；2）常規(guī)目標(biāo)；3）微觀目標(biāo)。 3. 宏觀目標(biāo)：通過物業(yè)治理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用能夠被稱為寫字樓物業(yè)治理的宏觀目標(biāo)。 4. 常規(guī)目標(biāo)：1）經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。2）治理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。3）服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人中意率最大化。 5. 寫字樓物業(yè)治理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前租戶的需要并吸引以后的新租戶為中心。 6. 寫字樓物業(yè)治理的內(nèi)容包括

59、：1）寫字樓物業(yè)市場營銷；2）制定租金收取方法；3）協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系；4）組織與操縱。 7. 寫字樓物業(yè)市場營銷一般圍繞著物業(yè)的特性來進(jìn)行。 8. 制定租金收取方法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失。 9. 在制定租金收取方法的過程中，物業(yè)治理師通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。 10. 及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)治理師和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。 11. 從業(yè)主的角度來講，能否實現(xiàn)預(yù)期的物業(yè)治理目標(biāo)，是物業(yè)治理工作有效與否的標(biāo)志。 12. 寫字樓的租戶選擇：1）租戶的商業(yè)信譽和財務(wù)狀況；2）所需面積大??；3）需要提供的物業(yè)治理服

60、務(wù)。 13. 租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。 14. 租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。 15. 寫字樓的租金水平，要緊取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。 16. 在一定的市場條件下，寫字樓物業(yè)的整體租金水平要緊取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。17. 關(guān)于租期較長的租戶（例如3-5年以上），為愛護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。 18. 寫字樓的租約制定條款：1）租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款；2）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予。 19. 由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時刻，在租約中一般都要包括規(guī)定租金增加方式的租金調(diào)整條款。20.