全過程成本控制與精細(xì)化管理精選

1、全過程成本(chngbn)控制與精細(xì)化管理共四十一頁內(nèi)容要點(diǎn)一、樹立(shl)統(tǒng)一的成本管理理念二、成本目標(biāo)管理詳解三、建立多層次的成本管理體系制定規(guī)范化的管理制度構(gòu)筑完整的成本管理業(yè)務(wù)平臺(tái)四、成本管理中的困惑與解決共四十一頁一、成本管理理念房地產(chǎn)成本管理行業(yè)與角色特征六大要素：5W1H房地產(chǎn)成本管理認(rèn)識(shí)(rn shi)過程當(dāng)前指導(dǎo)思想共四十一頁成本管理的基本內(nèi)容- 合理(hl)確定成本與有效控制成本房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征- 單件性、復(fù)雜性與多次性共四十一頁房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征：1、施工企業(yè)的確定與控制現(xiàn)場與花費(fèi)，管理上的問題2、造價(jià)咨詢公司的確定與控制圖紙與定額，技術(shù)上的問題

2、3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題；就是要知道哪些該花哪些不該花（無效成本），每部分花多少合適（匹配(ppi)），合理配置成本（均衡）。成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)， 做出更好的產(chǎn)品。目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異共四十一頁內(nèi)容要點(diǎn)：5WIH1、成本管理的目的（WHY) 提升價(jià)值2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（WHAT) 全成本3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE) 確定與控制(kngzh)4、成本管理的階段（WHEN) 全過程5、成本管理的責(zé)任人（WHO)全員6、成本管理的方法（HOW ）目標(biāo)管理成本(chngbn)管理理念共四十一頁1、

3、房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標(biāo)(mbio)2、利潤與成本的關(guān)系收入一定的情況下，成本越低，利潤越大3、成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益提升價(jià)值成本控制不等于省錢, 花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；避免價(jià)值不平和造成的浪費(fèi)4、成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)成本管理(gunl)的目的（WHY）共四十一頁1 、成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系，成本、造價(jià)、投資、費(fèi)用2 、成本構(gòu)成(guchng)建造成本= 前期費(fèi)用+ 建安工程費(fèi)+ 室外及配套費(fèi)開發(fā)成本= 土地費(fèi)用+ 建造成本+ 開發(fā)間接費(fèi)全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）= 開

4、發(fā)成本+ 期間費(fèi)（營銷和管理）- 注意區(qū)分全成本與全壽命期成本3、時(shí)間與空間上的分布時(shí)間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+ 現(xiàn)場；實(shí)體+ 費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)成本的構(gòu)成（WHAT） 全成本的概念共四十一頁1、合理(hl)確定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場定價(jià)原則，沒有準(zhǔn)確只有合理；成本的決定因素:外部- 市場；內(nèi)部-產(chǎn)品定位（理論上：供求關(guān)系，價(jià)值與價(jià)格）成本的影響因素:諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面（如：資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)與溝通）（總之：所有造成無效成本的原因）成本(chngbn)管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容-確定與控制共四十一頁成本確定的方法：決不是靠定額算出來的，而是取決于對市

5、場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料。成本與產(chǎn)品的結(jié)合：菜單式成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)合、使成本測算得到市場檢驗(yàn)(jinyn)（體現(xiàn)資源整合的根本內(nèi)容）；成本確定的過程：行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)，單件性、復(fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)。成本管理(gunl)的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容-確定與控制共四十一頁2、有效控制動(dòng)態(tài)監(jiān)控(jin kn)，做到隨時(shí)心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。控制的要素：目標(biāo)、偏差測定、修正有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)

6、際結(jié)果要及時(shí)反饋能動(dòng)的控制：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中成本管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容(nirng)-確定與控制共四十一頁所有成本管理工作都圍繞確定與控制進(jìn)行算來算去，其數(shù)據(jù)不是用于控制目標(biāo)就會(huì)是控制結(jié)果確定與控制始終遵循技術(shù)與經(jīng)濟(jì)(jngj)、產(chǎn)品與市場相結(jié)合的原則。成本管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容-確定(qudng)與控制共四十一頁1、階段 立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì) 發(fā)包(fbo)施工竣工維護(hù)2、對應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程-由虛到實(shí) 虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)-從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包

7、;成本管理(gunl)的階段（WHEN）全過程共四十一頁立項(xiàng)階段成本測算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)策劃階段選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段（賣什么(shn me)、設(shè)計(jì)什么(shn me)、施工什么(shn me)）-方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位-初步：材料設(shè)備的合理選型-施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段通過市場競爭找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段變更和簽證的管理，付款審核竣工階段結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估各階段(jidun)成本管理重點(diǎn)內(nèi)容共四十一頁要點(diǎn)：所有(suyu)與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)

8、成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問題，就是有成本意識(shí) 控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”成本管理(gunl)的責(zé)任主體（WHO）全員共四十一頁 全面、全過程成本管理(gunl)，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作 算得準(zhǔn)與畫得好一樣是基本功，圖畫的好并不等于設(shè)計(jì)得好；算得準(zhǔn)不等于成本控制得好 作為甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家） 了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；成本管理(gunl)專業(yè)人員的職責(zé)共四十一頁1、目標(biāo)管理(gunl)的內(nèi)容-目標(biāo)的確定與控制兩方面2、目標(biāo)確定的依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)

9、據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握3、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段信息化4、目標(biāo)管理的過程PDCA 循環(huán)成本管理(gunl)的基本方法（HOW）目標(biāo)管理共四十一頁共四十一頁三個(gè)階段造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）-定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確；成本控制強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值提升價(jià)值強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向向公司利益，講求性價(jià)比，提升產(chǎn)品和市場價(jià)值，創(chuàng)造(chungzo)效益成本管理的認(rèn)識(shí)與發(fā)展(fzhn)過程共四十一頁 結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)(jch)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作當(dāng)前(dngqin)指導(dǎo)思想共四十一頁

10、三個(gè)階段 技術(shù)層面：從產(chǎn)品質(zhì)量成本的角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值管理 管理層面：通過提高整體專業(yè)水平和成本意識(shí)，提高組織運(yùn)營效率； 經(jīng)營層面：結(jié)合財(cái)務(wù)與金融，滿足現(xiàn)金流、稅務(wù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)的需要(xyo)； 戰(zhàn)略層面：以成本管理優(yōu)勢培育核心競爭力。成本管理發(fā)展(fzhn)方向共四十一頁二、成本(chngbn)目標(biāo)管理詳解 目標(biāo)管理原則 目標(biāo)制定的過程 目標(biāo)分解的方法 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方式共四十一頁1、目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)2、目標(biāo)的作用：目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于(ziy)心中有數(shù); “算了再做” 而不是“做了再算”3、目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，靠

11、團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)；目標(biāo)范圍覆蓋全成本成本(chngbn)目標(biāo)管理原則共四十一頁 目標(biāo)制定的時(shí)間：幾個(gè)階段 目標(biāo)制定的方法：正向與反向(fn xin) 目標(biāo)制定的要求：成本產(chǎn)品成本目標(biāo)的制定(zhdng)過程共四十一頁 目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開始形成，成本水平(shupng)是考慮是否立項(xiàng)的要素之一；區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素； 策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；（相互印證與關(guān)聯(lián)） 實(shí)施方案（二分法）確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo) 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)成本(chn

12、gbn)目標(biāo)制定的時(shí)間共四十一頁正向測算： 測算依據(jù)成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)(shj)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； 測算方式根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式； 團(tuán)隊(duì)工作前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（工作重心前移）成本目標(biāo)(mbio)制定的方法共四十一頁反向倒逼： 確定銷售價(jià)格水平； 確定利潤要求； 反推計(jì)算成本水平 目標(biāo)(mbio)需經(jīng)過各方的討論和審批（可能需集團(tuán)審批），正

13、式發(fā)布成本目標(biāo)(mbio)制定的方法共四十一頁 水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)； 依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解(lioji)市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫； 內(nèi)容具體明確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)； 量化計(jì)算：盡可能有量化的計(jì)算，量價(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析； 推行標(biāo)準(zhǔn)化：結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解； 強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有公司都會(huì)做測算，只是沒有作為正式的目

14、標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標(biāo)對控制結(jié)果進(jìn)行考核成本目標(biāo)(mbio)制定的要求共四十一頁方式之一，按合同計(jì)劃分解 方式之二，按項(xiàng)目(xingm)實(shí)體分解 方式之三，按考核責(zé)任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)成本(chngbn)目標(biāo)的分解共四十一頁方式之一：按合同計(jì)劃分解目的：及時(shí)掌握實(shí)發(fā)生(fshng)成本，動(dòng)態(tài)監(jiān)控各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一分解依據(jù)：甲方的分判與采購計(jì)劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)目標(biāo)分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整）成本目標(biāo)(mbio)的分解共四十一頁方式之二：按工程實(shí)體分解目的：成本數(shù)據(jù)合

15、理性判定分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；分解時(shí)間(shjin)：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對比分析成本(chngbn)目標(biāo)的分解共四十一頁方式之三：按考核責(zé)任分解目的：落實(shí)成本責(zé)任考核分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定(qudng)責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定成本(chngbn)目標(biāo)的分解共四十一頁 混淆(hnxio)幾種分解目的，導(dǎo)致幾種分解方式的混

16、淆(hnxio) 混淆合同分類與成本分解 分解深度不統(tǒng)一 實(shí)際比計(jì)劃多出很多分判內(nèi)容（經(jīng)驗(yàn)、看圖、溝通、合約、設(shè)計(jì)變更與完善、營銷等方面問題）容易產(chǎn)生(chnshng)的問題共四十一頁 體現(xiàn)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)： 也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)(y jing)考慮到了設(shè)計(jì)限額 分?jǐn)倖栴}： 作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測算時(shí)要分?jǐn)偅ò操M(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偅?分解深度問題： 明確分解目的，依成本對比分析與動(dòng)態(tài)監(jiān)控需要的采用不同分解方式，并非越細(xì)越好成本目標(biāo)的分解(fnji)-注意問題共四十一頁控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：在設(shè)

17、計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)(shxin)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本；技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與市場，保證經(jīng)濟(jì)適用性；加強(qiáng)過程控制：既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性價(jià)比；成本(chngbn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)共四十一頁實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化：動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報(bào)表）；偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括成本

18、目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤預(yù)期；調(diào)整提出原則(yunz)：誰主張，誰舉證；過程與結(jié)果的全面考核：考核的對象、要求、指標(biāo)；成本目標(biāo)(mbio)的實(shí)現(xiàn)共四十一頁1、月報(bào)表：2、每月變更匯總：3、調(diào)整(tiozhng)所需文件：4、價(jià)值分析報(bào)告：5、后評(píng)估報(bào)告成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(shxin)-工作標(biāo)準(zhǔn)共四十一頁 房地產(chǎn)競爭與市場(shchng)日趨成熟帶來地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理的需求 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是對全成本、全過程、全方位的管理，需要全員參與 責(zé)任成本管理是有效的管理手段全成本管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要各體系的支持 成本管理是企業(yè)未來的生命線本課程(kchng)的回顧總結(jié)共四十一頁1、成本管理理念5W1H?2、成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)？ 事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解 事中有監(jiān)控：月報(bào)表 事后有分析：后評(píng)估報(bào)告 目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主；3、如何著手開展目標(biāo)管理？ 建立科目，結(jié)合合同策劃； 制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段 每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對每個(gè)合同） 出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議 對數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行(jnxng)考核要求問 題共四十一頁謝謝(xi xie)大家！共四十一頁內(nèi)