無錫北塘區(qū)運(yùn)河灣項(xiàng)目可研綜合分析

1、無錫北塘區(qū)運(yùn)河灣項(xiàng)目可研綜合分析1運(yùn)河灣六地塊在北塘區(qū)具體分布位置圖3片區(qū)六地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱用地面積（畝）容積率建筑面積（）商業(yè)面積（）居住面積（）地下建筑面積（）麒麟地塊330.51 1.5330513.45 143068.95 187444.50 58102.69 麗新路地塊174.60 2.5291000.15 58200.03 232800.12 83142.90 惠元面粉廠46.96 1.237568.02 37568.02 0.00 10733.72 江南船舶廠地塊150.14 2200186.77 200186.77 0.00 57196.22 小天鵝精密制造廠125.1

2、7 2166893.42 16689.34 150204.08 47683.83 第三制藥廠107.97 2143960.07 28792.01 115168.06 41131.45 合計(jì)935.35 1.88 1170121.87 464505.12 685616.75 297990.81 4片區(qū)六地塊土地成本序號地塊名稱用地面積（）畝容積率畝均土地成本（萬元/畝）政府提留22%土地成交價（萬元/畝）土地出讓價格（萬元）契稅1 麒麟地塊220342.30 330.51 1.50 560.00 185078.28 7403.13 2 麗新路地塊116400.06 174.60 2.50 702

3、.73 154.60 857.33 149681.77 5987.27 3 惠元面粉廠31306.68 46.96 1.20 430.87 94.79 525.67 24684.03 987.36 4 江南船舶廠地塊100093.38 150.14 2.00 627.16 137.98 765.14 114872.20 4594.89 5 小天鵝精密制造廠83446.71 125.17 2.00 185.01 40.70 225.71 28250.77 1130.03 6 第三制藥廠71980.04 107.97 2.00 541.80 119.20 661.00 69414.26 2776.

4、57 合計(jì)623569.17 935.35 1.88 527.00 115.94 642.93 571981.30 22879.25 土地出讓金+契稅：萬元畝均土地成本： 636萬/畝土地成本（建面）：5172元/5項(xiàng)目定位山色運(yùn)河岸 游憩錫城灣打造蘇錫常城市中央文化休閑商業(yè)圈CCRD四大功能版塊第一版塊：祠堂氏族文化（百家非遺）再造第二版塊：都市創(chuàng)意休憩廣場第三版塊：現(xiàn)代時尚主題商業(yè)第四版塊：物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)宜居小鎮(zhèn)功能定位6項(xiàng)目定位之麒麟地塊現(xiàn)代時尚主題商業(yè)花園洋房麒麟地塊業(yè)態(tài)配比名稱面積（）花園洋房187444.5商業(yè)風(fēng)情街70000購物中心43068.95特色主題商業(yè)30000地下室5810

5、2合計(jì)330513.457麒麟地塊銷售物業(yè)定價參考花園洋房建筑面積10000元/商業(yè)風(fēng)情街35000元/購物中心30000元/主題特色商業(yè)30000元/地下停車庫120000元/個8麒麟地塊銷售物業(yè)面積及銷售收入可售面積花園洋房建筑面積187444.5商業(yè)風(fēng)情街70000購物中心10%4306地下停車庫150%22441.076主題特色商業(yè)30000銷售物業(yè)收入花園洋房187444.50 萬元商業(yè)風(fēng)情街245000萬元購物中心12920萬元地下停車庫110896萬元主題特色商業(yè)90000萬元合計(jì)546261 萬元9麒麟地塊自持物業(yè)面積及資產(chǎn)市值自持物業(yè)購物中心 290%38762.055地下停

6、車庫250%36320人防車庫13221 自持物業(yè)購物中心 290%116286 萬元地下停車庫20.510896 萬元合計(jì)127182 萬元10開發(fā)周期土地合同簽訂后，36個月開發(fā)完成利潤表項(xiàng)目金額（萬元） 銷售收入546261.25 總投資346633.79 其中：土地成本192481.41 前期成本11264.87 建造成本138397.64 不可預(yù)見費(fèi)4489.88 銷售費(fèi)用13755.69 營業(yè)稅金及附加30160.66 利潤94527.48 企業(yè)所得稅23631.87 凈利潤（現(xiàn)金）70895.61 自持資產(chǎn)價值127182.23 11麒麟地塊最終收益凈利潤（現(xiàn)金）70895.61

7、 自持經(jīng)營資產(chǎn)價值127182.23合計(jì)198077.84 12項(xiàng)目定位之惠元面粉廠地塊商業(yè)街室內(nèi)主題公園惠元面粉廠地塊業(yè)態(tài)配比名稱面積（）室內(nèi)主題公園20000特色商業(yè)17568地下室7513.60 合計(jì)4508113開發(fā)周期-惠元面粉廠地塊土地合同簽訂后，25個月開發(fā)完成利潤表項(xiàng)目金額（萬元） 銷售收入63291.33 總投資69149.82 其中：土地成本25671.39 前期成本1044.59 建造成本41167.48 不可預(yù)見費(fèi)1266.36 銷售費(fèi)用1593.55 營業(yè)稅金及附加3544.31 利潤-25226.75 企業(yè)所得稅0凈利潤（現(xiàn)金）-25226.75 自持資產(chǎn)價值600

8、0014項(xiàng)目定位之江南船舶修理廠地塊商務(wù)酒店主題特色商業(yè)沿街商業(yè)綜合商業(yè)MALLSOHO辦公公寓15江南船舶修理廠地塊業(yè)態(tài)配比名稱面積（）商務(wù)酒店25000Soho辦公與公寓35000主題特色商業(yè)20000沿街商業(yè)30000綜合商業(yè)MALL90186.77地下室建筑面積53383計(jì)容積率面積合計(jì)200186.7716開發(fā)周期-江南船舶修理廠地塊土地合同簽訂后，40個月開發(fā)完成利潤表項(xiàng)目金額（萬元） 銷售收入302446.43 總投資261878.72 其中：土地成本119467.09 前期成本7216.50 建造成本131047.22 不可預(yù)見費(fèi)4147.91 銷售費(fèi)用9133.45 營業(yè)稅金

9、及附加16937.00 利潤-27270.65 企業(yè)所得稅0凈利潤（現(xiàn)金）-27270.65 自持資產(chǎn)價值227133.19 17項(xiàng)目定位之小天鵝精密制造廠地塊沿街商業(yè)高層物聯(lián)網(wǎng)宜居住宅小天鵝精密制造廠地塊業(yè)態(tài)配比名稱面積（）沿街底商23365.08高層住宅210285.71地下室33378計(jì)容積率建筑面積合計(jì)16689318開發(fā)周期-小天鵝精密制造廠地塊土地合同簽訂后，28個月開發(fā)完成利潤表項(xiàng)目金額（萬元） 銷售收入184917.91 總投資100486.98 其中：土地成本29380.80 前期成本3683.84 建造成本65351.29 不可預(yù)見費(fèi)2071.05 銷售費(fèi)用4673.02

10、營業(yè)稅金及附加10355.40 利潤49003.66 企業(yè)所得稅12250.92 凈利潤（現(xiàn)金）36752.75 自持資產(chǎn)價值019項(xiàng)目定位之三藥廠地塊沿街商業(yè)與底商高層物聯(lián)網(wǎng)宜居住宅三藥廠地塊業(yè)態(tài)配比名稱面積（）沿街商業(yè)30231.62高層住宅171312.49地下室28792 計(jì)容積率建筑面積合計(jì)14396020開發(fā)周期-三藥廠地塊土地合同簽訂后，28個月開發(fā)完成利潤表項(xiàng)目金額（萬元） 銷售收入171024.57 總投資134923.96 其中：土地成本72190.83 前期成本3188.76 建造成本57717.19 不可預(yù)見費(fèi)1827.18 銷售費(fèi)用4318.80 營業(yè)稅金及附加957

11、7.38 利潤1711.70 企業(yè)所得稅427.93 凈利潤（現(xiàn)金）1283.78 自持資產(chǎn)價值21項(xiàng)目定位麗新路地塊沿街商業(yè)與底商高層住宅麗新路地塊業(yè)態(tài)配比名稱面積（）沿街商業(yè)69840.03高層住宅151545.37安置房244214.83計(jì)容積率建筑面積合計(jì)29100022開發(fā)周期-麗新路地塊土地合同簽訂后，48個月開發(fā)完成利潤表項(xiàng)目金額（萬元） 銷售收入345708.17 總投資281602.86 其中：土地成本155669.05 前期成本9881.58 建造成本112384.26 不可預(yù)見費(fèi)3667.98 銷售費(fèi)用7001.46 營業(yè)稅金及附加19359.66 利潤-3792.47

12、企業(yè)所得稅0凈利潤（現(xiàn)金）-3792.47 自持資產(chǎn)價值二級開發(fā)的順序二級開發(fā)順序麒麟地塊惠元面粉廠三藥廠江南船舶修理廠麗新路地塊小天鵝精密制造廠地塊名稱麒麟地塊小天鵝精密制造廠惠元面粉廠江南船舶修理廠第三制藥廠麗新路地塊開發(fā)周期（月）362825402848二級開發(fā)的時間24二級開發(fā)的投入、產(chǎn)出及利潤匯總項(xiàng)目麒麟地塊麗新路地塊惠元面粉廠江南船舶修理廠小天鵝精密制造廠第三制藥廠匯總（萬元） 銷售收入546261.25 345708.17 63291.33 302446.43 184917.91 171024.57 1613649.65 減：總投資346633.79 281602.86 6914

13、9.82 261878.72 100486.98 134923.96 1194676.13 其中：土地成本192481.41 155669.05 25671.39 119467.09 29380.80 72190.83 594860.55 前期成本11264.87 9881.58 1044.59 7216.50 3683.84 3188.76 36280.15 建造成本138397.64 112384.26 41167.48 131047.22 65351.29 57717.19 546065.08 不可預(yù)見費(fèi)用4489.88 3667.98 1266.36 4147.91 2071.05 1

14、827.18 17470.36 銷售費(fèi)用13755.69 7001.46 1593.55 9133.45 4673.02 4318.80 40475.97 營業(yè)稅及附加30160.66 19359.66 3544.31 16937.00 10355.40 9577.38 89934.41 經(jīng)營利潤155711.12 37744.19 -10996.35 14497.25 69402.51 22204.43 288563.14 稅前利潤94527.48 -3792.47 -25226.75 -27270.65 49003.66 1711.70 88952.98 減：所得稅23631.87 0.0

15、0 0.00 0.00 12250.92 427.93 36310.71 減去：土地增值稅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 凈利潤70895.61 -3792.47 -25226.75 -27270.65 36752.75 1283.78 52642.27 自持資產(chǎn)價值127182.23 60000.00 227133.19 414315.42 25項(xiàng)目對比分析（八月份經(jīng)濟(jì)測算）：項(xiàng)目名稱2013年版經(jīng)濟(jì)分析2012年八月份經(jīng)濟(jì)分析差值（13版減去12年8月版）建設(shè)用地面積935.35畝1150畝-215畝土地成本594860.55 573153.59 21

16、707萬元畝均土地成本636萬元/畝498萬元/畝138萬元/畝總投資額1194676.13 1249995.19 -55319萬元銷售收入1613649.65 2114798.44 -501149萬元26項(xiàng)目分析：土地整理成本及財(cái)務(wù)費(fèi)用成本高土地出讓成交價格高各級政府提留比例高（22%）地塊綜合容積率偏低個別地塊拆遷面積大，而建設(shè)用地利用率低（例如麗新路地塊等）27項(xiàng)目土地成本成交價格解決建議土地成交價格對住宅戶通過建設(shè)安置房，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用與土地成交價格對于非住宅，通過現(xiàn)金貨幣補(bǔ)償來計(jì)算整理成本項(xiàng)目土地成本分析-分類分析地塊性質(zhì)可建設(shè)用地面積（畝）拆遷總戶數(shù)拆遷總面積（平米）拆遷總金額（萬元

17、）畝均拆遷成本（萬元）預(yù)估財(cái)務(wù)成本（萬元）財(cái)務(wù)成本折合（萬元/畝）預(yù)估總成本（萬元）畝均整理成本（含預(yù)測財(cái)務(wù)成本）（萬元）住宅285.55 2207203512.36192474.78674.05 36570.67128.07 229045.45802.12 非住宅319.29 41301517.9166142.71207.16 23559.3373.79 89702.04280.94 28安置房需求預(yù)估面積系數(shù)：分戶系數(shù)：安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：3500元/ 過渡費(fèi)：1500月/戶平均過度周期：30月安置房面積投資額（萬元）過渡費(fèi)用總戶數(shù)244214.83285475.210924.72427.72

18、9容積率調(diào)整建議項(xiàng)目名稱用地面積（畝）容積率麒麟地塊330.51 1.5麗新路地塊174.60 4惠元面粉廠46.96 1.5江南船舶修理廠地塊150.14 2.5小天鵝精密制造廠125.17 2.8第三制藥廠107.97 2.8合計(jì)935.35 2.45 其它建議各地塊統(tǒng)一平衡土地成交價提高麗新路地塊的土地利用率各級政府提留調(diào)整為7%30調(diào)整后的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目名稱麒麟地塊麗新路地塊惠元面粉廠江南船舶修理廠總規(guī)劃用地（）220342.30 總規(guī)劃用地（）116400.06 總規(guī)劃用地（）31306.82 總規(guī)劃用地（）100093.83 折合（畝）330.51 折合（畝）174.60 折合

19、（畝）46.96 折合（畝）150.14 容積率1.50 容積率4.00 容積率1.50 容積率2.50 規(guī)劃建筑面積330513.45 規(guī)劃建筑面積465600.23 規(guī)劃建筑面積46960.23 規(guī)劃建筑面積250234.58 總建筑面積416374.44 總建筑面積558720.28 總建筑面積56352.24 總建筑面積316963.51 其中商業(yè)面積（）143068.95 商業(yè)、底商69840.03 特色商業(yè)26960.02 商業(yè)面積合計(jì)250233.46 商業(yè)風(fēng)情街70000.00 高層居住151545.37 室內(nèi)主題公園20000.00 SOHU辦公與公寓75000.00 購物中

20、心43068.95 安置房244214.83 地下室9392.00 商務(wù)酒店25000.00 主題特色商業(yè)30000.00 地下室93120.05 主題特色商業(yè)20000.00 花園洋房187444.50 沿街商業(yè)30000.00 地下室85860.99 綜合商業(yè)MALL100233.46 地下室66728.92 31調(diào)整后的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）小天鵝精密制造廠第三制藥廠合計(jì)總規(guī)劃用地（）83446.71 總規(guī)劃用地（）71980.36 總規(guī)劃用地（）623570.08 折合（畝）125.17 折合（畝）107.97 折合（畝）935.35 容積率2.80 容積率2.80 容積率2.45 規(guī)劃建筑面

21、積233650.78 規(guī)劃建筑面積201545.01 規(guī)劃建筑面積1528504.29 總建筑面積280380.94 總建筑面積241853.83 總建筑面積1870645.23 沿街商業(yè)、底商23365.08 商業(yè)建筑面積30231.62 商業(yè)建筑面積563699.16 高層居住建筑210285.71 高層居住建筑171312.49 居住建筑964802.89 地下室46730.16 地下室40308.82 地下室342140.94 32調(diào)整后的土地成本平均土地價格：585萬元/畝樓面單價： 3580元/33調(diào)整后的利潤分析表項(xiàng)目麒麟地塊麗新路地塊惠元面粉廠江南船舶修理廠小天鵝精密制造廠第三制藥廠匯總（萬元） 銷售收入546261.25 440292.61 96614.16 343683.03 258885.07 239434.39 1925170.51 減：總投資346633.79 330010.89 81112.31 270257.92 124319.88 151082.03 1303416.82 其中：土地成本192481.41 136529.41 225