北龍湖78地塊鄭州7、8號地

1、關(guān)于鄭州區(qū)北龍湖7/8 號地塊情況的匯報鄭州公司2016 年 9 月 3 日近期鄭州公司對區(qū)龍湖板塊待出讓 7/8 號地塊進行了初步可行性一、項目概況，提出土地獲取方案建議，匯報如下：（一）項目區(qū)位意向地塊均位于區(qū)龍湖板塊，距鄭州魯能項目約 3 公里；其中：7 號地塊位于龍湖外環(huán)東路西、龍翼八街南；8 號地塊位于龍湖外環(huán)東路西、龍翼十街南。距離區(qū) CBD 約 4.6 公里，距鄭州火車站約 11.7公里，距鄭州東站約 5.2 公里，距新鄭機場約 31.7 公里。地塊在鄭州市市位置示意如下圖：地塊四至：7 號地北側(cè)為綠地，南側(cè)西側(cè)為開發(fā)用地，東側(cè)為道路；8 號地南側(cè)為河流，北側(cè)為開發(fā)用地，東西兩側(cè)

2、為道路，項目正南方為祭城安置區(qū)，周邊情況如下圖所示：（二）項目配套區(qū)域目前周邊配套比較匱乏，但區(qū)域未來規(guī)劃定位較高，規(guī)劃配套齊全。地塊輕軌 2 號線，距離規(guī)劃的鄭大一附院分院僅 500 米，項目周邊規(guī)劃多所小學(xué)及中學(xué)，未來一站式配套齊全。如下圖所示：（三）場地現(xiàn)狀目前項目地塊土堆及雜草，開工前需要平整，東側(cè)距離高鐵線路較近。（四）地塊主要指標7 號地，占地 39409.659 （約 59 畝），城鎮(zhèn)住宅用地，容積率 3.0。8 號地，占地 79619.123（約 119 畝），城鎮(zhèn)住宅用地，容積率 2.5。項目指標具體如下：土地位置使用權(quán)面積（）土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限（年）掛牌起始價（萬

3、元）開發(fā)程度容積率建筑密度（%）建筑高 度（米）綠地率（%）投資總額（萬元）7龍湖外環(huán)東路西、龍翼八街南39409.695城鎮(zhèn)住宅1.0、3.0/7056013/8龍湖外環(huán)東路西、龍翼十街南79619.123城鎮(zhèn)住宅1.0、2.5/70107312/（五）土地出讓安排目前地塊尚未進行招拍掛公示，但按照從獲取的土地出讓計劃，7#、8#地塊屬于年底前出讓土地，預(yù)計節(jié)點在10-11 月。兩塊土地單獨招拍掛，競價出讓，價高者得。二、市場概況（一）市場概況相較于 2015 年樓市的，進入 2016 年后，隨著國家各項政策的出臺，2016 年鄭州樓市各區(qū)域銷售情況漸趨火爆。土地方面，7 月份隨著萬科拿下金

4、水區(qū)鄭紡機地塊，各區(qū)域應(yīng)勢漲價，經(jīng)開區(qū)康橋、亞新、海馬接連三個地王以及北龍湖“818”雙地王，樓面價的不斷提高，又進一步為樓市加溫。土地市場的火爆了銷售層面的成交，城、鑫苑國際新城、瓏府首開推盤量均在 1500 套以上，全部在當然售罄，再一次驗證了當前樓市的火爆。北龍湖板塊目前在售項目較少，入市較早的建業(yè)海馬九如府已售罄，茉莉目前已銷售過半，目前即將入市的恒龍臺、正水上境目前處于咨詢階段。目前該片區(qū)土地出讓情況較好，樓面價不斷攀升，由于近期區(qū)域仍有土地出讓，該片區(qū)已拿地開發(fā)商觀望情緒較濃，入市時間多以待定為主。（二）區(qū)域土地市場情況目前北龍湖片區(qū)已拿地開發(fā)商有金茂、雅居樂、榮盛、永威、正弘等及

5、本地知名企業(yè)進駐。其中在 2016年 8 月 18 日，取得北龍湖 13 號地，樓面價 36309.56元/，每畝單價 3630.97 萬元，溢價率 142.31%。金茂取得14 號地，樓面價 36945.27 元/，每畝單價 4183.75 萬元，溢價率 161.94%。13 號地和 14 號地成功競拍，刷新了以往的地王成交單價。（三）區(qū)域市場及競品情況北龍湖目前在售項目僅剩亞新茉莉，建業(yè)海馬九如府入市較早，目前已清盤。除此之外，已確定規(guī)劃的悅龍臺與正水上境目前處于前期咨詢階段，具體開盤時間及價格未定。由于北龍湖片區(qū)近期仍有土地出讓計劃，該片區(qū)土地樓面價仍有沖刺提高的可能，區(qū)域內(nèi)各項目多以觀

6、望為主，并不急于入市銷售。海馬九如府：位于朝陽路南九如路東，洋房均價 3.5 萬元/，疊加均價 3.7 萬元/，聯(lián)排均價 4.2 萬元/，洋房戶型為 180-280 ，疊加戶型為 280-330 ，聯(lián)排戶型為350-420 ，2015 年 11 月 15 日首開，目前已清盤。茉莉：位于龍湖外環(huán)路六街，住宅面積130-180 、洋房 190-220 ，精裝小成交價格為2.5-2.9 萬/，洋房 3.2-3.7 萬/，8 月 5 號 1#、2#、3#、5#、6#、12#開始排號認籌，截止 9 月 2 日共認籌約 130 組，20 萬入會，洋房 50 萬入會，開盤間未定。三個點，開盤時悅龍臺：面積段

7、 140-180 ，洋房面積段200-220 ，精裝修標準為 3500 元/，洋房精裝修標準為 4000 元/。項目 7 月份開始面市，8 月 6 日開始交電商，洋房交 1 萬享 10 萬止 9 月 2 日，洋房交，交 5 千享 5 萬，截約 400 組，交約 630 組，預(yù)計小售價 26000-28000 元/，洋房售價 35000 元/。、項目初步可研情況（一）項目定位7 號地：項目擬定位為城市中高端品質(zhì)住區(qū)，打造滿足城市首改及再改精品住宅，主力區(qū)間 125-180 ；8 號地：定位為高端品質(zhì)住宅，為城市高收入階層打造再改及終極置業(yè)產(chǎn)品：小產(chǎn)品 130-180 ， 180-250 洋品。四附件：7號地物業(yè)面積可售單價（萬）總價（億）備注住宅118170.6114625.473.3378264可售面積按照 97%算室7878.047484.140.453368建筑密度按照 20%計算，可售按照 95%算車位4137039301.52529550100 一個車位合計167418.6161411.11/4111828號地物業(yè)面積可售單價（萬）總價（億）備注小1492111447353.5506573可售面積按照 97%算洋房