物業(yè)管理師考試資料：論物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)及管控二

1、物業(yè)管理師考試資料：論物業(yè)管理企業(yè)本錢的特點(diǎn)及管控二.本錢治理起點(diǎn)的滯后性。即物業(yè)治理企業(yè)的本錢治理起始于物業(yè)接收驗(yàn)收以后。事實(shí)上，物業(yè) 治理本錢的凹凸很大程度上取決于物業(yè)自身的特點(diǎn)，如物業(yè)的規(guī)模、物業(yè) 的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、物業(yè)所使用的材料、物業(yè)的質(zhì)量、物業(yè)的風(fēng)格等。這些先天 因素在很大程度上打算了物業(yè)治理本錢的凹凸。因此，物業(yè)治理企業(yè)本錢 治理的起點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，而不是物業(yè)接收驗(yàn)收以后。盡管 現(xiàn)在物業(yè)開發(fā)商也邀請物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)展前期介入，但介入的重點(diǎn)是對物 業(yè)的功能進(jìn)展評估，而很少對本錢進(jìn)展評估，即是對本錢進(jìn)展評估，也主 要是物業(yè)自身的建筑本錢，而非物業(yè)的使用本錢或物業(yè)治理企業(yè)的治理本

2、錢。本錢治理起點(diǎn)的滯后性，嚴(yán)峻影響了物業(yè)治理企業(yè)的本錢。.本錢治理體制的兩難性。物業(yè)治理企業(yè)的本錢治理體制存在“一管就死，一放就亂”的兩難選 擇。以前大局部物業(yè)治理企業(yè)的本錢治理體制是“統(tǒng)一治理，分級核算”， 實(shí)行財(cái)務(wù)一支筆，會計(jì)全部集中在公司總部，下屬治理處（工程中心）只 設(shè)出納，以強(qiáng)化總部對下屬治理處（工程中心）的本錢治理。但因物業(yè)治 理公司的下屬治理處（工程中心）處于分散狀態(tài)，且分布面較廣，這樣對 治理處（工程中心）的日常治理帶來肯定影響，特殊是一些大的物業(yè)治理 公司，由于下屬管處（工程中心）每發(fā)生一筆費(fèi)用都要到總部各職能部門 及公司領(lǐng)導(dǎo)哪里去報(bào)批，效率較低。實(shí)行這一治理體制，也增加了相

3、應(yīng)的 監(jiān)管本錢，實(shí)質(zhì)上也很難真正監(jiān)管到位。于是一些物業(yè)治理企業(yè)嘗試將本 錢治理權(quán)下放，但一放，在本錢治理中就消失了混亂現(xiàn)象。因此，治理體 制的不順，影響了物業(yè)治理企業(yè)的本錢治理。.本錢治理思路的片面性?，F(xiàn)在物業(yè)治理企業(yè)一提本錢治理就是降低本錢，一降低本錢就是裁員 減人、削減工作時(shí)間，削減費(fèi)用支出等等。殊不知這樣的治理思路，已嚴(yán) 峻不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，也不適應(yīng)物業(yè)治理市場自身的進(jìn)展。本錢 治理思路的片面性導(dǎo)致物業(yè)治理企業(yè)本錢治理的深度、廣度都嚴(yán)峻不夠。 在治理深度上，往往只重視效勞與治理過程的節(jié)省，而沒有通過本錢與技 術(shù)的有機(jī)結(jié)合、本錢與業(yè)主需要的有機(jī)結(jié)合、本錢與效勞質(zhì)量的匹配，實(shí) 現(xiàn)本錢

4、的深度掌握。在治理廣度上，往往只側(cè)重于企業(yè)內(nèi)部本錢要素的掌 握，而無視了企業(yè)外部影響本錢變化因素的掌握。.本錢治理方法的局限性。物業(yè)治理企業(yè)現(xiàn)行的本錢治理方法包括標(biāo)準(zhǔn)本錢法、責(zé)任本錢法等, 都是傳統(tǒng)的本錢治理方法。這些方法在肯定條件下能發(fā)揮肯定的作用，但 在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，特殊是在強(qiáng)調(diào)業(yè)主為主導(dǎo)的條件下，這樣的本錢 治理方法有其局限性。標(biāo)準(zhǔn)本錢、責(zé)任本錢實(shí)際上表達(dá)的是一種差額治理思想，即依據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益的要求，預(yù)先制定本錢掌握的標(biāo)準(zhǔn) 和目標(biāo)，核算后對產(chǎn)生的實(shí)際本錢和標(biāo)準(zhǔn)本錢之間的差異進(jìn)展分析、評價(jià)、 考核，以確保經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？梢?，這種方法立足的是企業(yè)內(nèi)部, 核算的是企業(yè)內(nèi)部的消耗，本錢治理的目標(biāo)是以盡可能少的價(jià)值犧牲換取 利潤化。這樣的方法忽視了市場的競爭、忽視了業(yè)主的需求、忽視了行業(yè) 的進(jìn)展，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)進(jìn)展。.本錢治理主體的單一性。在現(xiàn)代大企業(yè)中，本錢企劃人員大多是從事本錢企劃工作多年、有著 豐富閱歷的本錢規(guī)劃師。他們在企業(yè)工作多年，熟識本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的各 項(xiàng)流程，對市場中同行業(yè)的本錢趨勢比較敏感，視野比較開闊，也較簡單 覺察降低本錢的途徑。但在物業(yè)治理企業(yè)，本錢掌握的主體是財(cái)務(wù)人員, 他們既要從事日常的會計(jì)工作，又要進(jìn)展本錢規(guī)劃和管