黃埔大道西項目商業(yè)定位分析課件

1、旺地發(fā)展顧問2011年3月廣州黃埔大道西項目商業(yè)定位分析目錄項目商業(yè)發(fā)展機遇商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)市場分析項目需要解決的問題項目概況小結1 項目概況區(qū)位：大區(qū)位：廣州天河區(qū)，緊鄰珠江新城CBD 小區(qū)位：廣東國防大廈地塊占地：20畝，約1.3萬平方米（容積率沒限定）規(guī)劃：綜合體，包括寫字樓、酒店、公寓和商業(yè)交通：最近公交站：國防大廈站（7條公交線） 最近地鐵站：崗頂站（直線距離約1公里）西東北南項目石牌東路環(huán)宇大廈黃埔大道西陶育路項目四至1 項目概況2 項目需要解決的問題2.1 商業(yè)定位 根據(jù)項目本身各方面的條件以及市場需求，對項目進行準確的商業(yè)定位。2.2 業(yè)態(tài)規(guī)劃 根據(jù)市場需求制定具有市場競爭

2、力的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。2.3 資本運營 以良好的商業(yè)運營帶動寫字樓和公寓的租售，協(xié)助項目快速回籠資金，促進項目整體資金的合理流動。2.4 項目可持續(xù)發(fā)展 項目商業(yè)部分要最大限度地滿足消費者的需求，這樣才能獲得可持續(xù)發(fā)展。3 商業(yè)市場分析數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報及政府工作報告3.1 商業(yè)背景 商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較快近5年，廣州市和天河區(qū)社會消費品零售總額增速分別為年均19%和18%3.2 主要商圈分布 3 商業(yè)市場分析項目商圈天河商圈北京路商圈珠江新城商圈范圍以天河路為核心，西起廣州大道，東至龍口東路，南起黃埔大道，北至廣園快速路西起人民路，東至越秀路，南起沿江路，北至東風路西起廣州大道，東至華南快速干線，南

3、起臨江大道，北至黃埔大道級別市級市級區(qū)域級發(fā)展模式以大型商場為主，沿街商鋪為輔以沿街商鋪為主，大型商場為輔目前以專業(yè)市場（臨建）及住宅和寫字樓裙樓商鋪為主主營業(yè)態(tài)綜合零售為主建材、家居、汽車美容及展覽、餐飲等主要消費群體以周邊工作的年輕白領、IT專業(yè)人員、學生、外地打工者為主以學生、年輕白領、年輕家庭群體為主以周邊住戶家庭、周邊工作的年輕白領為主商業(yè)體量(未計街鋪)目前約80萬平方米目前約30萬平方米未來純商業(yè)規(guī)模約73萬平方米人流量日均至少50萬人次，節(jié)假日2-3倍日均50萬，節(jié)假日翻倍日均人流量最高達25萬人次街鋪首層月租金300-1000元/平方米800-2600元/平方米200-800

4、元/平方米3.3 商圈分析3 商業(yè)市場分析項目處于天河商圈和珠江新城商圈的輻射地帶，共享兩大商圈的人流3 商業(yè)市場分析3.4 購物中心現(xiàn)狀 分布：廣州購物中心多聚集在市中心，以天河區(qū)和越秀區(qū)為主。目前天河商圈就聚集了近10家大型購物中心，如天河城、正佳廣場、維多利廣場、天娛廣場、太古匯、萬菱匯，可見集聚度非常高。 定位：目前購物中心定位的差異化特點并不突出，大多數(shù)購物中心都以綜合性、中高檔定位為主，特色不明顯，同質(zhì)性比較嚴重。 功能：大多數(shù)購物中心的功能以購物為主導，像天河城、中華廣場等購物比例遠遠超過50%，餐飲、娛樂、休閑功能僅僅起輔助作用。3 商業(yè)市場分析 開發(fā)商增加自有物業(yè)比例 隨著投

5、資者的逐漸成熟以及開發(fā)商實力的逐漸增強，開發(fā)商對大型商場不再考慮銷售，而是作為自留資產(chǎn)或者進行其它渠道的融資。 特色經(jīng)營越來越重要 一站式綜合性商場仍是主流，但在綜合性的基礎上必須實行個性化經(jīng)營，把自身特色打造出來。 “連體商城”將成發(fā)展趨勢 友誼環(huán)市東店與世貿(mào)廣場、白云賓館裙樓、麗柏廣場連接，形成三位一體的“商業(yè)合并模式”，商業(yè)效果良好。 購物中心沿“主題化”和“娛樂化”方向發(fā)展 為了避免同質(zhì)化競爭，吸引更多的消費者，越來越多的購物中心走向主題化和娛樂化。3.5 發(fā)展趨勢4 商業(yè)競爭環(huán)境分析4.1 競爭環(huán)境分析分類代表（項目方圓1公里范圍內(nèi)）已建寫字樓及酒店聯(lián)通新時空廣場、富力科訊大廈、華威

6、達酒店（四星級）、至尊皇城大酒樓等在建寫字樓及酒店云來斯堡大廈（五星級酒店、商務）、珠江新城D3-3、D3-5地塊（商業(yè)、酒店、辦公）等在建住宅及公寓富力公園28、盛德國際公寓等聯(lián)通新時空廣場、富力科訊大廈華威達酒店云來斯堡大廈至尊皇城大酒樓項目名稱區(qū)位租售模式主力店已開業(yè)天河城 天河區(qū)只租不售 天河城百貨、吉之島等正佳廣場 天河區(qū)夾層出售，其它出租 廣州友誼、百佳等萬菱匯 天河區(qū)只租不售ZARA、蘇寧精品店等中華廣場越秀區(qū)首層出售，其它出租 中華百貨、百佳TASTE西塔珠江新城只租不售廣州友誼商店 高德置地廣場珠江新城只租不售廣百百貨、吉之島等 待開業(yè)太古匯天河區(qū)只租不售瑪莎百貨、Louis

7、 Vuitton等時尚天河商業(yè)廣場 天河區(qū)只租不售-中央廣場地下商城 珠江新城-地下商城由香港蘭桂坊集團經(jīng)營太陽新天地購物中心 珠江新城只租不售廣百百貨 4.2 租售模式及主力店分析4 商業(yè)競爭環(huán)境分析絕大多數(shù)商業(yè)項目只租不售，主力百貨基本上是廣州本土百貨，除了未來開業(yè)的太古匯引進的瑪莎百貨是外資百貨4 商業(yè)競爭環(huán)境分析項目名稱正佳廣場天河城萬菱匯太古匯中華廣場萬達廣場西塔高德置地廣場商場面積30165.8121717.4517總建面積42332340.62839.544.892商場占比71.43%48.48%25.22%29.56%60.71%44.05%11.16%18.48%車位數(shù)150

8、0900635870120020001700720車位配比280：1367：1362：1467：1233：1198：1264：11278：1地下空間地下2層，負二層為停車場，負一層為百佳地下2層，負二層為停車場，負一層為吉之島、餐飲等；地下連接著廣百的地下商城地下3層，負二、三層為停車場，負一層為零售、飲食地下4層，負三、四層為停車場，負一、二層為商業(yè)地下4層，負二至負四層為停車場，負一層為國美電器、運動城地下2層，負二層為停車場，負一層為沃爾瑪、停車場地下4層，負二至負四層為停車場，負一層為友誼商店地下2層，停車場、吉之島、小Q反斗城、餐飲等；與地鐵接駁注：(1)面積單位為萬平方米； (2)

9、商場占比為商場面積與總建面積的比值； (3)車位配比是總建面積與車位數(shù)比值，即多少平方米的建筑面積擁有一個車位（1）商場面積：5-30萬平方米，均值為15萬平方米（2）總建面積：23-92萬平方米，均值為42.9萬平方米（3）商場占比：11.16%-71.43%，均值為38.64%（4）車位數(shù)：635-2000，均值為1191（5）車位配比：1278：1-198：1，均值為360：1（6）地下空間：地下2層-地下4層，主要是停車場、超市、餐飲小結：4.3 商業(yè)配比、車位配比及地下空間分析商場類別主要國際品牌主要國內(nèi)品牌正佳廣場百貨超市-廣州友誼、百佳服裝鞋帽LEVIS、ESPRIT、阿迪達斯、

10、夢特嬌、H&M、馬連奴、TOMMYHILFIGER、APPLE、皮爾卡丹、匡威歌莉婭、白絲、Ochirly、季后風品牌折扣店、百麗、杰卡西、梨人坊女裝、紅蜻蜓、秋鹿、卡賓珠寶鐘表依波路表、SWATCH、梅花表、天梭、帝舵表周大福、鉆石世家、六福珠寶、濃情鉆石、查理珠寶、廣地珠寶、時間廊餐飲娛樂星巴克咖啡、必勝客、哈根達斯、麥當勞、肯德基、棒約翰真功夫、和祿壽司、千味涮、味千拉面、拉丁餐廳、72街、大椰豐飯、一茶一屋、哇哇哇游樂城、飛揚影城通訊數(shù)碼蘋果專賣、三星手機專賣、佳能、摩托羅拉龍粵數(shù)碼港、聯(lián)通“沃”、幻想曲通訊、電器良品化妝品佰草集、妍麗屈臣氏其它JOJO、玩具反斗城惠視眼鏡超市、恒生好

11、家家居天河城百貨超市吉之島天河城百貨服裝鞋帽Mango、BATA、MILLIES、GEOX、LACOSTE、NINIEE WEST、Calvin Klein、ARMANI EXCHANGE、G-STAR、BCBG萬里馬、百麗、MIRABELL、真美詩、texwood蘋果、淑女屋、chaber、Jessica、經(jīng)典故事、ebase珠寶鐘表TUDOR、ROLEX、TISSOT、SWATCH、浪琴表、OMEGA、曼古銀、Folli Follie濃情鉆石、柏豪鉆石、時間廊餐飲娛樂哈根達斯、星巴克、必勝客、肯德基、SparkleGelato飛揚影城、意粉屋、大家樂、泰滿冠、仙蹤林通訊數(shù)碼諾基亞、摩托羅拉

12、、BOSE、松下、富士、可達、蘋果、索尼數(shù)碼龍粵通訊、國美電器、壹號通、CAV化妝品MAC、LaColline、AUPRES、SEPHORA-其它萬寶龍精品、SWAROVSKI琉璃工房、廣天藏品、金康藥房、寶島眼鏡、ARTINI、東方眼鏡萬菱匯服裝鞋帽ZARA、ELLE、Samantha Thavasa、New Balance、Le Cop Sportif、Dazzle、Horacio Pagani、VIVA、Mo & Co、MastermindOchirly、k.a.t.、Five Plus、YZC、Esons、EMU、Banana Baby、CABBEEN、OXYGENE、Touch珠寶鐘

13、表BALCO、CRD、浪琴表PAK FOOK、雍皇珠寶餐飲娛樂Costacoffee、BIL-ZIMSDouble Star cafe、酷鍋、大快活、仙蹤林、長阪壽司、Strawberry Plus、滿記甜品、大禾壽司、表叔茶餐廳、許留山通訊數(shù)碼-蘇寧精品電器城化妝品佰草集、CATALO、SOO Hair SalonMS LILI、屈臣氏其它PILGRIM、Morph、SUNNING Elite、Braun Buffelemoi 基本生活、SOHIP家居4.4 品牌分析4 商業(yè)競爭環(huán)境分析商場名稱2010年首次登陸廣州的國內(nèi)外知名品牌天河城Massimo Dutti、ICICLE、CK正裝品牌

14、正佳廣場OVS、NOVO（Evisu、Stella Luna）、玩具反斗城中華廣場H&M、高端超市TASTE、TOBE、DGS萬菱匯OXYGENE、Braun Buffel、Samantha Thavasa、New Balance、KIRA太古匯Zara、I.T.、Godiva、Lazy Susan、大食代美食廣場、香港美心集團旗下中式酒樓、西班牙高端超市OLE、英國瑪莎百貨友誼國金店蕭邦、歐米茄、施華洛世奇、CERRUTI1881、Chaumet尚美、珠寶潘多拉、IDO等奢侈品高德置地四季MALL吉之島首家SM（食品超市）、風尚廣百GBF東方寶泰特力屋 受政府加快發(fā)展廣州商貿(mào)物流業(yè)等利好政策

15、的推動以及廣州亞運契機，國際品牌加快在廣州的進駐和擴張進程，其中有多個一線品牌是首次登陸廣州。 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析4.5 大型商業(yè)綜合體分析 正佳廣場開業(yè)日期：2005年1月規(guī)模：占地5.7萬平方米；總建筑面積42萬平方米；裙樓商場：30萬平方米；商業(yè)面積22萬樓層：地上七層，地下兩層；東塔樓：43層五星級酒店和頂級公寓萬豪金殿；西塔樓：30層超甲級寫字樓廣晟大廈車位：地下1500個寫字樓酒店與公寓購物中心4 商業(yè)競爭環(huán)境分析標準層建筑面積：33333平方米標準層營業(yè)面積：20000平方米自動扶梯個數(shù)：60個自動扶梯品牌：奧的斯觀光電梯個數(shù)：3個觀光電梯品牌：奧的斯商鋪租金：平均950元/平

16、方米月物業(yè)費：60元/平方米月4 商業(yè)競爭環(huán)境分析樓層分區(qū)主要商家負一層一站超市百佳亞洲旗艦超市等M層時尚港匡威、博美整形等一層時尚品牌星巴克、CK、佐丹奴、GUESS、夢特嬌、哈根達斯、友誼商店、LiLy百貨等二層潮流品牌友誼商店、屈臣氏、LiLy百貨等三層美食/時尚友誼商店、季后風名牌折扣店、班尼路等四層運動/數(shù)碼鴻星爾克、adidas、索尼等五層兒童/家居真功夫、冰河灣真冰溜冰俱樂部等六層美食/家居恒生好佳家居廣場、臺灣涮涮鍋、拉斯維加斯式自助餐、大椰豐飯等七層娛樂天地哇哇哇游樂城、飛揚影城等樓層分布4 商業(yè)競爭環(huán)境分析各樓層平面圖負一層M層4 商業(yè)競爭環(huán)境分析一層二層4 商業(yè)競爭環(huán)境分

17、析三層四層4 商業(yè)競爭環(huán)境分析五層六層4 商業(yè)競爭環(huán)境分析七層部分商家4 商業(yè)競爭環(huán)境分析業(yè)態(tài)比例：零售60%，娛樂20%，餐飲20%主力店：廣州友誼商店、百佳亞洲旗艦超市、LiLy百貨、季后風名牌折扣店、永樂生活家電、屈臣氏、萬寧旗艦店、龍粵數(shù)碼、哇哇哇娛樂城、飛揚影城、開心果玩具城等 4 商業(yè)競爭環(huán)境分析豐富的主題餐飲店 由必勝客、肯德基、麥當勞、星巴克、哈根達斯、拉丁餐廳、新泰洋美食廣場、大椰豐飯、金本臺灣涮涮鍋、拉斯維加斯式自助餐廳等二十多家餐飲知名商家聯(lián)手打造。 金本臺灣涮涮鍋大椰豐飯4 商業(yè)競爭環(huán)境分析在娛樂中體驗、在體驗中娛樂 正佳廣場擁有飛揚影城、冰河灣真冰溜冰場、哇哇哇、幽靈

18、旅館等娛樂設施。 飛場影城冰河灣真冰溜冰場4 商業(yè)競爭環(huán)境分析 空間層層遞增的劇場式設計、挑高七米的7000平方米園林生態(tài)中庭景觀天頂4 商業(yè)競爭環(huán)境分析動線設計空中連廊4 商業(yè)競爭環(huán)境分析點評 正佳廣場地理位置優(yōu)越，毗鄰6萬平方米的市民廣場，直駁地鐵一號線與三號線換乘站，交通十分便利。與天河城、天河體育中心、廣州購書中心、廣州電腦城等相連，人流相當密集，周邊商業(yè)氛圍非常濃厚。 另外，正佳廣場集購物、娛樂、美食等為一體，再加上內(nèi)外部的景觀環(huán)境和休閑設施營造，使消費者長時間逗留，并由此帶來消費。5 項目商業(yè)發(fā)展機遇交通狀況經(jīng)濟狀況未來規(guī)劃項目特征周邊環(huán)境區(qū)域消費潛力巨大：天河區(qū)2007-2009年城市居民年人均可支配收入、城市居民家庭人均消費性支出都高于廣州市的平均水平地標性綜合體：涵蓋寫字樓、酒店、公寓及商業(yè)四部分，相得益彰規(guī)劃利好：天河區(qū)商貿(mào)規(guī)劃和地鐵規(guī)劃對本項目是一大利好商機巨大：天河北和珠江新城寫字樓和酒店物業(yè)的發(fā)展為本項目帶來了消費能力強大的白領群體交通便捷：靠近城市主干道黃埔大道，通達性好；公交線路多；地鐵崗頂站和潭村站也在地塊附近機遇5