關(guān)于房地產(chǎn)的畢業(yè)論文(電子版)

1、德州科技職業(yè)學(xué)院論文 摘要PAGE 德州科技職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）題目 淺析中國樓市對社會經(jīng)濟(jì)的影響院系名稱 經(jīng)濟(jì)管理藝術(shù)系 班 級 07國際商務(wù) 學(xué)生姓名 鮑瑞峰 學(xué) 號 070503036 指導(dǎo)教師 孫艷霞 答辯教師 孫艷霞 高學(xué)敏 馬世鳳 時 間 2010年5月8日 摘要樓市即我們社會基本需求中的“住”，可見它的健康發(fā)展對我們的生活，對社會的前進(jìn)影響是極其大的。但中國的樓市發(fā)展非常的“火爆”及“瘋狂”，“上帝欲讓其滅亡，必先讓其瘋狂?！笔汞偪竦臉鞘姓０l(fā)展已經(jīng)成解決當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)的頭等問題之一。房價的高高在上 ，讓人敬而畏之，究其原因，主觀為社會發(fā)展不平衡，部分開發(fā)商及投資者過分追求經(jīng)濟(jì)

2、利益?？陀^方面是我國的自然資源的局限性引起的供求失衡。解決這些問題政府和人民也一直在努力，不久的將來樓市將會在正常的軌道中前進(jìn)而且依然繁榮。關(guān)鍵詞：樓市，泡沫，政策，炒房，供求關(guān)系，社會主義市場經(jīng)濟(jì)。德州科技職業(yè)學(xué)院論文 Abstract ABSTRACT Property that the basic needs of our society, the live shows that the healthy development of our life, social progress and the impact is very big. But Chinas property mark

3、et is very hot and crazy, For God let die, do not let the madness. To the normal development of the property market has been crazy as a top issue to address todays social and economic one. Lofty housing prices, fear of people Jinger, reason, subjective imbalance of social development, some developer

4、s and investors over the pursuit of economic interests. Objective aspect is the limitations of our natural resources supply and demand imbalance caused. Government and people to address these problems has been working hard in the near future will be on track property market in advance and remain pro

5、sperous. Keywords ： the property market, foam, policy, the estate, the supply and demand, the socialist market economy.德州科技職業(yè)學(xué)院論文 目錄目錄 HYPERLINK l 摘要 中文摘要 HYPERLINK l 英文摘要 英文摘要 HYPERLINK l 引言 1引言1 HYPERLINK l 中國的樓市（房地產(chǎn)）發(fā)展大致可以分為五個階段 1中國的樓市（房地產(chǎn)）發(fā)展大致可以分為五個階段1 1.1 中國樓市（房地產(chǎn)）的發(fā)展歷史1 1.2 中國樓市的現(xiàn)狀及存在問題3 1.3 研

6、究解決樓市問題的對策及方法3 HYPERLINK l 為什么中國的樓市價格居高不下 2為什么中國的樓市價格居高不下42.1中央，地方都不希望樓市價格一落千丈42.2房價的居高不下還有重要的一點(diǎn)是社會中存在的“炒房團(tuán)” 4 HYPERLINK l 結(jié)論 結(jié)論4 HYPERLINK l 致謝 致謝6 HYPERLINK l 參考文獻(xiàn) 參考文獻(xiàn)7德州科技職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文 淺析樓市對社會經(jīng)濟(jì)的影響PAGE 1引言21世紀(jì)是個日新月異，高速發(fā)展的新世紀(jì)。人們本應(yīng)當(dāng)衣食無憂，無限追求精神生活，但我們大多數(shù)生活現(xiàn)狀是：我們開始節(jié)衣縮食的去買房子。由此社會還涌現(xiàn)出一大批所謂的“房奴”，現(xiàn)在你辛辛苦苦工作，每個

7、月拿兩三千元的工資，得不吃不喝三十年才能夠買上一處百來平方的商品房?？梢姌鞘袑ξ覀兊纳钣绊懼蟆?中國的樓市（房地產(chǎn)）發(fā)展大致可以分為五個階段1.1 19781991年的理論突破與起步階段土地法、規(guī)劃法的制定與實(shí)施，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了法律依據(jù)；深圳（羅湖區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的示范作用，開始逐漸向全國推廣。1.2 19911995年非理性炒作與調(diào)整階段以鄧小平南巡為標(biāo)志，中國南方掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，其中炒作最為嚴(yán)重的包括海南、大亞灣、北海等地，而隨后急速的“硬著陸”，使這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場隨后經(jīng)歷了一個漫長的低迷期。1.3 19952003年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段體說來，這一階段是中國房地

8、產(chǎn)市場發(fā)展得最好得一個時期，整體表現(xiàn)穩(wěn)健，市場價格與銷售量平穩(wěn)增長，各地市場全面穩(wěn)步地成長，中國得房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個穩(wěn)步上升的通道。1995年，在經(jīng)歷了之前的炒作與調(diào)控之后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場處在一個萎縮的狀態(tài)。隨著中國的福利分房制度改革的深入，政府需要全面啟動商品房市場以完成分房制度的轉(zhuǎn)化。處在改革前沿的深圳市，隨即推出一系列的措施，以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其中最為主要的就是藍(lán)印戶口制度，之后這一政策在上海、大連等地得到推廣。2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展，這同時也直接刺激了商品房市場的發(fā)展。1.4 20032007年，調(diào)控、反調(diào)控與

9、總體反思階段2003年中后期，國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場發(fā)展，開始進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控，而20052006年則是政策出臺最為密集的階段。2在這一時期，政府先后出臺了10多項政策措施，從土地、信貸、經(jīng)濟(jì)適用房、房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面，來全面反思國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。由于中央與地方政府之間存在較大的利益沖突，因此，當(dāng)諸多的政策落到實(shí)處之后，常常不是被夸大，就是被縮小。20062007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內(nèi)房價開始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。1.5 2007年2010年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整

10、的階段2007年第四季度開始，信貸緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升溫的房價開始快速回落，伴隨這一回落的還有商品房的成交量。2008年，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的全面衰退跡象逐漸明顯，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展減速明顯，行業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強(qiáng)，整個行業(yè)伴隨經(jīng)濟(jì)調(diào)整進(jìn)入新一輪的全面調(diào)整期。但從2009年我國房地產(chǎn)開始全面“復(fù)蘇”，持續(xù)火爆。房價更是一路走高。我國的房價從04年起就一路飆升，從當(dāng)初的全國均價1000元/平方。飆升到現(xiàn)在的8000元/平方，而且這個數(shù)字還在不斷地擴(kuò)大，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了普通消費(fèi)者的消費(fèi)水平?，F(xiàn)代的樓市的發(fā)展不是健康的，已經(jīng)形

11、成了一個巨大的“泡沫”。所謂的“泡沫”就是指一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然降價，價格嚴(yán)重背離商品的本身價值，在這時的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅。經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退。當(dāng)然政府也看到了這個隱形的泡沫，相繼出臺了像“二套房首期要達(dá)五成，三套房要大幅提高首期和利息率水平?！?、“銀行暫停發(fā)放三套房貸款”、“國土資源部發(fā)布規(guī)范房地產(chǎn)市場政策的國十九條等等，但其功能都是治表不治本，房價依然在一路飆升，老百姓還是買不起房。2為什么中國的樓市價格居高不下2.1中央，地方都不希望樓市價格一落千丈產(chǎn)業(yè)作為近幾年的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為國家

12、、地方的經(jīng)濟(jì)增長做出了巨大的貢獻(xiàn)。它不僅是地方政府的政績所在，亦牽動著中央財稅與全國經(jīng)濟(jì)。在中國的經(jīng)濟(jì)中，政府，銀行，房產(chǎn)商已形成一榮俱榮，一損俱損的利益鏈條。房產(chǎn)商的開發(fā)是向政府批的土地，向銀行借的貸款，賣給的是消費(fèi)者。如果樓市泡沫破滅，則會導(dǎo)致房產(chǎn)商血本無歸，從而開發(fā)商就還不起貸款，倒霉的是銀行，銀行內(nèi)就多了呆賬，壞賬。一旦銀行因這樣的問題而倒閉破產(chǎn)，危害最大的即全國經(jīng)濟(jì)。全國經(jīng)濟(jì)陷入了3衰退。房價是降了下來，但帶來的是更多的社會矛盾。樓市屬于資金密集型行業(yè)和勞動密集型行業(yè)。房產(chǎn)商蓋房子要雇用建筑工人，在我國農(nóng)民工是建筑中的主流，建筑業(yè)很好的解決了我國龐大的農(nóng)村剩余勞動力問題，而且建房子需

13、要的是鋼筋水泥，需要的是工程機(jī)械、工程監(jiān)要，就連房間的內(nèi)部裝修裝飾、油漆涂料都有龐大的需求空間。從側(cè)面看，一個房地產(chǎn)業(yè)的興衰直接影響到下到鋼鐵水泥廠的工人，上到設(shè)計院的建筑師等眾多行業(yè)的相關(guān)人員。所以作為消費(fèi)者決不能單純的指望這一行業(yè)崩潰而從中獲得利益。這種想法是不理智的。2.2房價的居高不下還有重要的一點(diǎn)是社會中存在的“炒房團(tuán)”炒房一般有三種形態(tài)，分別為“炒樓花”、出租和轉(zhuǎn)手買賣?！俺礃腔ā本褪侵纲I家在樓盤未落成之際，只交少量的定金，再轉(zhuǎn)手賣給其他購房者，套取高額的定金，從中賺取差價。炒房出租者是相對保守和實(shí)力不強(qiáng)的投資者，他們的投資策略是以租養(yǎng)房。轉(zhuǎn)手買賣是指在房價上升較快的城市，在房屋預(yù)

14、售時以低價買進(jìn)，當(dāng)所買的房屋成為現(xiàn)房時，房價已經(jīng)有了不小的漲幅，再轉(zhuǎn)手賣出獲取利益。在這三種炒房手法中，尤以“炒樓花”危害最大，不僅會造成住房緊缺的心理恐慌，最主要的是使真正想買房子的人只得付出更高的代價來取得別人已簽訂的房屋認(rèn)購資格，無形中使房價嚴(yán)重背離了它的真實(shí)價值。四、中國房價居高不下的客觀原因就是我國的自然資源有限。我國是人口大國，對房子的需求量大，而我國的土地相對資源緊缺，經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們“供求關(guān)系是決定商品價格的主要因素”。所以這么高房價也就不足為奇。我國的城市化進(jìn)程在不斷地擴(kuò)大，大量的外來或農(nóng)村人口涌入城市，城市的住房需求增大，但農(nóng)村的建設(shè)用地卻沒有相應(yīng)的速度轉(zhuǎn)移到城市，造成了

15、土地資源的緊張。然而很多的房地產(chǎn)公司為了迎合資本市場，瘋狂囤地，一些地方的地價甚至超出了周邊建成房子的價格。造成了“面粉比面包還貴”的奇特現(xiàn)象。這些囤積的土地并沒有馬上變?yōu)槭袌錾戏孔拥墓?yīng)量，導(dǎo)致了供求失衡現(xiàn)象。中國樓市的泡沫已經(jīng)形成。但這個泡沫不能單純的一針刺破，房地產(chǎn)市場的崩潰必然會導(dǎo)致嚴(yán)重的銀行信貸危機(jī)。嚴(yán)重的話會影響到整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。中國人民銀行副行長劉士余日前就曾表示：“我們應(yīng)當(dāng)吸取美國信貸危機(jī)和日本樓市崩盤的教訓(xùn)，防止房地產(chǎn)信貸增長過快而催生房地產(chǎn)泡沫。” 房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展不管是對經(jīng)濟(jì)還是對民生都有著極其重要的影響。為此國家也相繼不斷推出一系列的政策，控制房價。力求實(shí)現(xiàn)房

16、價的“軟著陸”，就是讓房價在一定范圍內(nèi)小幅不斷地下降，漸行漸穩(wěn)。而不是讓房價急劇下滑活生生的“硬著陸”。實(shí)現(xiàn)房價的“軟著陸”首先政府要執(zhí)行緊需求，增供給，嚴(yán)信貸，寬并購的應(yīng)對措施。4緊需求，就是要控制投機(jī)性包括投資性的需求。這里關(guān)鍵的抓手就是嚴(yán)格執(zhí)行二套房的信貸制度。有必要時甚至可以再略為提高二套房的門檻，向市場送出清晰的信號。當(dāng)前的問題不是沒有二套房貸款制度，而是有制度不能嚴(yán)格執(zhí)行。首先是把二套房的嚴(yán)格定義明確下來。銀監(jiān)會還應(yīng)該多派督查小組下去抽查，對那些沒有嚴(yán)格執(zhí)行二套房規(guī)定的銀行與工作人員，對那些騙貸的要嚴(yán)肅處理只要嚴(yán)格執(zhí)行了二套房制度，對于銀行來說，發(fā)放住房抵押的風(fēng)險就不大。增供給，指

17、的是要采取措施，不但要防止開發(fā)商圈地，還要防止地方政府捂地。在不斷有地王出現(xiàn)的情況下，地方政府供地越少，收入反而越高。截至去年10月底，上海、北京和深圳等城市供地僅完成全年計劃的一半都不到。要堅持“高端有市場，低端有保障”的政策方針，各地要嚴(yán)格執(zhí)行廉租房，低價房的開發(fā)規(guī)劃，對沒有完成規(guī)劃的地方政府要問責(zé)。對開發(fā)低價房不斷出現(xiàn)流標(biāo)的城市， 應(yīng)鼓勵國有房地產(chǎn)商入場。各地政府應(yīng)該制定大規(guī)模的應(yīng)急計劃，一旦房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下降的征兆，低價房的開發(fā)規(guī)模能夠迅速擴(kuò)大。在房地產(chǎn)價格下降，商品房開發(fā)商不愿投資時，加大政府的低價房投資就可以增加房地產(chǎn)投資，創(chuàng)造建筑工人的就業(yè)，支持建材市場，保證經(jīng)濟(jì)增長， 從而

18、達(dá)到房地產(chǎn)軟著陸的第三條標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)信貸，指的是在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時，要嚴(yán)防出現(xiàn)大規(guī)模銀行壞賬。各國經(jīng)驗(yàn)顯示， 只要銀行保持健康狀態(tài)， 即使出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)，影響不會太大，時間也不會長。嚴(yán)信貸首先是要嚴(yán)格對房地產(chǎn)商的信貸。 當(dāng)前特別是要防止直接或變相利用銀行貸款高價買地的現(xiàn)象。也要防止開發(fā)商用銀行貸款來捂房不買。同時， 要防止出現(xiàn)去年年初的現(xiàn)象， 當(dāng)房價下跌時，一些人惡意逃避住房抵押貸款的現(xiàn)象。要趁著現(xiàn)在房價還沒下跌時，應(yīng)該趕緊設(shè)計出一套機(jī)制來，使銀行有權(quán)力可以凍結(jié)惡意逃住房抵押貸款的人在中國銀行系統(tǒng)中的資金，讓那些惡意逃債的人付出很高成本，使他們知難而退。寬并購，指的是一旦房地產(chǎn)價格下降，就會有一

19、批發(fā)展商，特別是小發(fā)展商資金撐不住了?，F(xiàn)在應(yīng)該盡快建立一套靈活的機(jī)制，讓有問題的發(fā)展商能夠迅速重組，讓那些有資金的大發(fā)展商把小發(fā)展商并購起來。這樣即使是個別開發(fā)商出了問題，也不會影響到大市，影響到開發(fā)項目本身的進(jìn)度。當(dāng)然房地產(chǎn)能否軟著陸，要由很多很多的因素來決定。而且讓房地產(chǎn)的恰到好處的軟著陸十分不易。小布什政府，迪拜政府，日本政府當(dāng)時也不是沒有試過軟著陸的方式，但都失敗了，都成了硬著陸。我們總結(jié)能不能讓房地產(chǎn)軟著陸關(guān)系到中國會不會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，關(guān)系到未來中國能不5能保持一個長期可持續(xù)增長的大問題。因此，不管有多難，一定要努力去做。全社會要幫助政府，幫助企業(yè)家闖過這一關(guān)。改革三十年來，我們經(jīng)過了無