物業(yè)管理基本制度(招投標和承接查驗制度)ppt課件

1、 3.1 前期物業(yè)管理招標招標的概念和原那么 3.2 前期物業(yè)管理工程招標規(guī)那么 3.3 物業(yè)管理工程招標規(guī)那么 3.4 開標、評標和中標 3.5 違反前期物業(yè)管理招標招標規(guī)定的法律責任 需熟習和掌握的法規(guī)規(guī)章內(nèi)容：第三章 前期物業(yè)管理；3 前期物業(yè)管理招標招標制度 4.1 物業(yè)承接查驗制度的意義 4.2 物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 4.3 物業(yè)的保修責任 4.4 物業(yè)承接查驗方法 需熟習和掌握的法規(guī)規(guī)章內(nèi)容：第三章 前期物業(yè)管理；4 物業(yè)承接查驗制度概述立法背景定位與適用承接查驗程序六個明確一加強課后學習案例4.4 物業(yè)承接查驗方法作業(yè) 對物業(yè)承接查驗的條件是如何規(guī)定的？物業(yè)承接查驗根據(jù)的文件有哪些

2、？對物業(yè)承接查驗的的程序是如何規(guī)定的？建立單位該當向物業(yè)效力企業(yè)移交的資料有哪些？熟習承接查驗的共用部位、共用設備設備所包含的詳細內(nèi)容。簡述物業(yè)承接查驗協(xié)議的作用。試述承接查驗的方法、內(nèi)容和重點。概述 物業(yè)承接查驗制度是確定的七大根本制度之一。 以下簡稱將的有關規(guī)定進展細化、補充和完善，加強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性。2021年10月14日發(fā)布，2021年1月1日起實施。立法背景長期以來困擾物業(yè)管理任務的深層次問題是如何構建業(yè)主與物業(yè)效力企業(yè)之間的調(diào)和互信關系，而影響調(diào)和互信關系的主要要素有兩方面，一方面是前期開發(fā)的遺留問題，另一方面是后期管理問題。前期矛盾主要來源于權屬、質(zhì)量、責任三個方面

3、，其景象是物業(yè)效力企業(yè)夾在建立單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢的不公平位置。其根本緣由在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位，而本質(zhì)那么是產(chǎn)權移交，主要是共用部分、共用設備設備產(chǎn)權移交不清。立法背景明確了建立單位、物業(yè)效力企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權益義務。的實施，對減少建立單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)效力企業(yè)的管理效力風險，維護業(yè)主的共同財富權益，化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構建調(diào)和互信的物業(yè)管理關系，具有重要的現(xiàn)實意義。定位與適用定位作為的配套性政策和物業(yè)承接查驗制度的細化和補充。既不同于“物業(yè)接納驗收規(guī)范，也不同于“物業(yè)效力工程交接方法。與技術性強的“物業(yè)接納驗收規(guī)范相比，

4、更偏重于制度性和程序性，與綜合性整體工程的“物業(yè)效力工程交接方法相比，涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設備設備。的適用范圍明確限定為前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè)，雖然規(guī)定前期物業(yè)效力合同終止后，業(yè)主大會和業(yè)主委員會選聘物業(yè)效力企業(yè)之間的承接查驗可以參照，但僅限于其中部分程序性和技術性條款，中大量關于建立單位和物業(yè)效力企業(yè)的權益、義務及法律責任的實體規(guī)定具有主體的相對性和內(nèi)容的時效性。承接查驗程序13條明確了物業(yè)承接查驗程序確定物業(yè)承接查驗方案；移交有關圖紙資料；查驗共用部位共用設備設備；處理查驗發(fā)現(xiàn)的問題；確認現(xiàn)場查驗結果；簽署物業(yè)承接查驗協(xié)議；辦理物業(yè)交接手續(xù)。六個明確一個加強1.明確了物

5、業(yè)承接查驗的根本條件2.明確了物業(yè)承接查驗協(xié)議的中心作用3.明確了物業(yè)承接查驗雙方的共同責任4.明確了行政部門對物業(yè)承接查驗的監(jiān)管責任5.明確了物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和重點6.明確了物業(yè)承接查驗各方的法律責任7.加強對業(yè)主權益的維護六個明確一個加強1.明確了物業(yè)承接查驗的根本條件經(jīng)過第11條詳細規(guī)定實施承接查驗的物業(yè)該當具備的七個根本條件，鼓勵物業(yè)效力企業(yè)經(jīng)過參與建立工程的設計、施工、分戶驗收和開工驗收等活動，向建立單位提供有關物業(yè)管理的建議。 第11條 實施承接查驗的物業(yè)，該當具備以下條件：一建立工程開工驗收合格，獲得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許運用文件，并經(jīng)建立行政主管部門備案

6、；二供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、公共照明、有線電視等市政公用設備設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；三教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)效力等公共效力設備已按規(guī)劃設計要求建成； 四道路、綠地和物業(yè)效力用房等公共配套設備按規(guī)劃設計要求建成，并滿足運用功能要求；五電梯、二次供水、高壓供電、消防設備、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設備設備獲得運用合格證書；六物業(yè)運用、維護和管理的相關技術資料完好齊全；七法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。為什么要設置七個條件？由于建立單位交予物業(yè)效力企業(yè)的物業(yè)的性質(zhì)難以確定，為了防止建立單位有什么、交什么，構成后患。此外，第38條還

7、規(guī)定了“建立單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)效力企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。另一方面，在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的情況下，為保證物業(yè)效力企業(yè)實施承接查驗任務有約可依和有據(jù)可查，明確規(guī)定建立單位在三個契約性文件中必需商定物業(yè)承接查驗的相關內(nèi)容。 第6條建立單位與物業(yè)買受人簽署的物業(yè)買賣合同，該當商定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設備設備的配置和建立規(guī)范。第7條建立單位制定的暫時管理規(guī)約，該當對全體業(yè)主贊同授權物業(yè)效力企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設備設備的事項作出商定。第8條建立單位與物業(yè)效力企業(yè)簽署的前期物業(yè)效力合同，該當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。2.明確了物業(yè)承接查驗協(xié)

8、議的中心作用在物業(yè)承接查驗全過程中，簽署物業(yè)承接查驗協(xié)議是最為關鍵的中心環(huán)節(jié)。中關于物業(yè)承接查驗協(xié)議的規(guī)定有五個條款之多，凸顯其中心作用。明確了物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容、效能和違約責任。第21條建立單位該當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)效力企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結果，簽署物業(yè)承接查驗協(xié)議。第22條物業(yè)承接查驗協(xié)議該當對物業(yè)承接查驗根本情況、存在問題、處理方法及其時限、雙方權益義務、違約責任等事項作出明確商定。第23條物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)效力合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)效力合同具有同等法律效能。第24條建立單位該當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽署后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)效力企業(yè)移交物業(yè)效力

9、用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設備設備。第25條物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議商定的交接義務，導致前期物業(yè)效力合同無法履行的，該當承當違約責任。為什么要設置物業(yè)承接查驗協(xié)議？承接查驗的前提條件保證了，但承接查驗的結果沒有保證，最終也會使承接查驗功虧一簣。如何使承接查驗的結果具有法律效能，在承接查驗的法律關系無法理順的情況下，只需重新建立一個合同關系來到達制約雙方的行為，即簽署物業(yè)承接查驗協(xié)議。3.明確了物業(yè)承接查驗雙方的共同責任16條對第28條規(guī)定的相關內(nèi)容進展了必要的補充和完善。第28條物業(yè)效力企業(yè)承接物業(yè)時，該當對物業(yè)共用部位、共用設備設備進展查驗。在物業(yè)承接查驗的定義中，明

10、確規(guī)定物業(yè)承接查驗的主體為物業(yè)效力企業(yè)和建立單位。(第2條本方法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)效力企業(yè)和建立單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)效力合同的商定，共同對物業(yè)共用部位、共用設備設備進展檢查和驗收的活動。)對于查驗記錄和交接記錄，要求建立單位和物業(yè)效力企業(yè)共同簽字確認。第19條現(xiàn)場查驗該當構成書面記錄。查驗記錄該當由建立單位和物業(yè)效力企業(yè)參與查驗的人員簽字確認。第26條交接任務該當構成書面記錄。交接記錄該當由建立單位和物業(yè)效力企業(yè)共同簽章確認。對于惡意串通、弄虛作假，共同進犯業(yè)主利益的行為，規(guī)定建立單位和物業(yè)效力企業(yè)該當共同承當責任。第40條建立單位與物業(yè)效力企業(yè)惡意串通、弄虛

11、作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同損害業(yè)主利益的，雙方該當共同承當賠償責任。為什么要明確承接查驗雙方的共同責任？一是物業(yè)效力企業(yè)在其中屬于弱勢位置，建立單位說交什么，物業(yè)效力企業(yè)就接什么，以后出了問題很難清查清是誰的責任；二是建立單位與物業(yè)效力企業(yè)在物業(yè)承接查驗活動中共同損害業(yè)主利益的，如何厘清雙方的責任也是一大難題。 明確雙方的共同責任，是確保承接查驗過程中雙方相互推諉、相互扯皮或者共同推卸責任的有效法寶。4.明確了行政部門對物業(yè)承接查驗的監(jiān)管責任制定的主導思想之一，就是要經(jīng)過公權益的適度干涉，平衡物業(yè)承接查驗雙方的權益義務，維護處于弱勢位置的業(yè)主和物業(yè)效力企業(yè)。辦理備案手續(xù)第29條物業(yè)效力企業(yè)

12、該當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持以下文件(哪些文件？向物業(yè)所在地的區(qū)、縣市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：責令限期矯正第42條建立單位、物業(yè)效力企業(yè)未按本方法履行承接查驗義務的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期矯正；逾期仍不矯正的，作為不良運營行為記入企業(yè)信譽檔案，并予以通報。行使處分權第43條建立單位不移交有關承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期矯正；逾期仍不移交的，對建立單位予以通報，并按照第五十九條的規(guī)定處分。 第59條違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期矯正；逾期仍不移交有關資料的，對建立單位、物業(yè)效力企業(yè)予以通報，處

13、1萬元以上10萬元以下的罰款。明確監(jiān)管職責的目的是什么？保證合同第三方，即業(yè)主的利益；保證合同中弱勢的物業(yè)企業(yè)的利益。5.明確了物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和重點內(nèi)容第十六條 一共用部位：普通包括建筑物的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；二共用設備：普通包括電梯、水泵、水箱、避雷設備、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等；三共用設備：普通包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、渣滓容器、污水處置設備、機動車非機動車停車設備、休閑文娛

14、設備、消防設備、安防監(jiān)控設備、人防設備、渣滓轉(zhuǎn)運設備以及物業(yè)效力用房等。不作為內(nèi)容第17條建立單位該當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通訊和有線電視等共用設備設備，不作為物業(yè)效力企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。方法和重點第18條現(xiàn)場查驗該當綜合運用核對、察看、運用、檢測和實驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設備設備的配置規(guī)范、外觀質(zhì)量和運用功能。查驗重點非其內(nèi)在質(zhì)量和平安性能，目的是防止承當不用要的責任風險。明確承接查驗重點的作用是什么？強化物業(yè)承接查驗任務的針對性和適用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中存在的問題，有針對性進展相關制度的設計。6.明確了物業(yè)承接查驗各方的法律責任建立單位的三項法

15、律責任第32條物業(yè)交接后，建立單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的商定，及時處理物業(yè)共用部位、共用設備設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財富平安遭到損害的，該當依法承當相應的法律責任；第33條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋構造平安和正常運用的，建立單位該當擔任修復；給業(yè)主呵斥經(jīng)濟損失的，建立單位該當依法承當賠償責任；第36條建立單位該當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承當物業(yè)共用部位、共用設備設備的保修責任。 2物業(yè)效力企業(yè)的三項法律責任第34條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)效力企業(yè)該當全面履行前期物業(yè)效力合同商定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承當因管理效力不當致使物業(yè)

16、共用部位、共用設備設備毀損或者滅失的責任；第35條物業(yè)效力企業(yè)該當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；第39條物業(yè)效力企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設備設備缺陷給業(yè)主呵斥損害的，物業(yè)效力企業(yè)該當承當相應的賠償責任。7.加強對業(yè)主權益的維護明確規(guī)定物業(yè)承接查驗的檔案歸業(yè)主一切；35條明確規(guī)定業(yè)主的知情權和監(jiān)視權；41條規(guī)定物業(yè)承接查驗可以約請業(yè)主代表，主管部門，可以聘請專業(yè)機構，可以進展公證；31條物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門該當及時處置業(yè)主對建立單位和物業(yè)效力企業(yè)承接查驗行為的贊揚。41條課后案例學習：案例一、物業(yè)先查驗責任可明確【案例】市民姚女士所在的小區(qū)，自

17、開發(fā)商撤出后，物業(yè)公司沒有真正履行管理義務。小區(qū)路燈等公共設備受損得不到及時處理，居民怨聲載道，開發(fā)商卻與物業(yè)單位相互推諉。由于大多數(shù)小區(qū)業(yè)主入住前沒有查驗小區(qū)公共部位及設備的質(zhì)量達標情況，以致于存在質(zhì)量問題的部分無法被發(fā)現(xiàn)并及時得到維修。作為責任主體的開發(fā)商及物業(yè)管理公司遺留下來的問題，成了小區(qū)全體業(yè)主的頭疼事。【政策解讀】在商品房交房過程中，絕大多數(shù)業(yè)主只對本人購買的房屋內(nèi)部進展檢查驗收，而對小區(qū)公共部位、公共設備不進展查驗。因此，這些未被查驗的部分假設存在質(zhì)量問題，并不能被發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商維修。一旦在房屋保質(zhì)期滿出現(xiàn)缺點，就得運用專項維修資金，損害了業(yè)主的利益。的出臺，類似姚女士所在小區(qū)

18、的遭遇可得到有效躲避。規(guī)定，開發(fā)商必需在確保物業(yè)不存在質(zhì)量問題的情況下才干撤出。交接后發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題、影響房屋構造平安和正常運用以及給業(yè)主呵斥經(jīng)濟損失的，由開發(fā)建立單位擔任維修及依法承當賠償責任。物業(yè)效力企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設備設備缺陷給業(yè)主呵斥損害的，物業(yè)效力企業(yè)也要承當相應的賠償責任。的實施，可以協(xié)助業(yè)主第一時間發(fā)現(xiàn)問題，明確維修責任，也就意味著最終交到全體業(yè)主手中的是合格的物業(yè)。案例二、物業(yè)檔案歸全體業(yè)主一切 【案例】市民梁先生住的小區(qū)，前期物業(yè)效力企業(yè)即將期滿。小區(qū)業(yè)主大會征求業(yè)主意見后，預備聘請新的物業(yè)效力企業(yè)。此事備受小區(qū)業(yè)主關注。梁先生說，自入住

19、以來，業(yè)主不知道小區(qū)內(nèi)詳細的物業(yè)檔案包括什么內(nèi)容。這次改換物業(yè)，很多業(yè)主希望能詳細地了解小區(qū)路燈、建筑物的根底等小區(qū)公共部分、設備的資料。【政策解讀】不只是梁先生，很多小區(qū)業(yè)主都不了解，或者很少關懷小區(qū)物業(yè)的檔案。業(yè)主入住后，一旦小區(qū)的公共設備、部位等出了問題，因維修不及時導致的物業(yè)管理糾紛時有發(fā)生，遭遇開發(fā)商和物業(yè)管理公司“扯皮的事也就不可防止。的實施，那么可防止開發(fā)商和物業(yè)踢皮球。按規(guī)定，物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主一切，業(yè)主享有知情權和監(jiān)視權。前期物業(yè)效力合同終止，新舊物業(yè)企業(yè)更替時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)效力企業(yè)的，原物業(yè)效力企業(yè)該當在前期物業(yè)效力合同終止之日起日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。開發(fā)商要在物業(yè)交付運用日前，和物業(yè)企業(yè)完成承接查驗。在