居住區(qū)規(guī)劃設計概述(二)課件

1、第四章 居住區(qū)規(guī)劃設計概述（二） 居住區(qū)規(guī)劃是項綜合性很強的工作，它不僅涉及工程技術(shù)問題，還廣泛涉及社會、經(jīng)濟、生態(tài)、文化、心理、行為以及美學等領域。居住區(qū)的規(guī)劃設計關(guān)系到千家萬戶、男女老幼、子孫后代的生活質(zhì)量以及城市的經(jīng)濟發(fā)展。而且，居住區(qū)是城市的主要組成內(nèi)容，反映一個城市的形象。 概述： 居住區(qū)是城市的主要組成內(nèi)容，反映一個城市的形象。居住區(qū)的規(guī)劃設計是居住區(qū)建設的先行，是決定居住區(qū)建設水平的主要環(huán)節(jié)。因此，為了確保居民居住生活質(zhì)量以及城市的經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟、合理、有效地使用城市的土地和空間，應不斷提高居住區(qū)的規(guī)劃設計質(zhì)量。第五節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設計的原則 與設計要點 城市居住生活有著豐富的內(nèi)涵

2、，不僅有各具特色的家居生活，還有著多樣的戶外的社會、文化、消費和游憩等活動。因此，居住區(qū)同時還是一個社會學意義上的社區(qū)。它包含了居民相互間的鄰里關(guān)系、價值觀念和道德準則等維系個人發(fā)展和社會穩(wěn)定與繁榮的內(nèi)容。居住區(qū)的構(gòu)成既應該考慮其物質(zhì)組成的部分，也應充分關(guān)注其非物質(zhì)的內(nèi)容。居住生活過程是一個文化過程，居住生活方式反映了一個地方或民族的文明程度與形態(tài)。 居住區(qū)規(guī)劃設計應為居民營造“居住環(huán)境”必須堅持“以人為本”的原則樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念遵循社區(qū)發(fā)展原則遵循生態(tài)優(yōu)化原則遵循共享社區(qū)原則一、居住區(qū)規(guī)劃設計的總體原則 （一）“以人為本”的原則 居住區(qū)的規(guī)劃設計是為居民營造“居住環(huán)境”。必

3、須注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念。 由于社會需求的多元化和人們經(jīng)濟收入的差異，以及文化程度、職業(yè)等的不同，對住房與環(huán)境的選擇也有所不同，特別是當隨著住房制度的改革，人們可以更自由地選擇自己的居住環(huán)境時，對住房與環(huán)境的要求將更高。因此，居住區(qū)的規(guī)劃設計如何適應與滿足各種不同層次居民的需求是一個十分現(xiàn)實而又迫切的問題。（二）社區(qū)發(fā)展原則 社區(qū)發(fā)展包含多方面的含義，適應與滿足人的需求，建設社區(qū)文明與發(fā)展社區(qū)文化，建立完善的服務與管理機制是住宅區(qū)規(guī)劃設計中需要考慮的主要的內(nèi)容，而在住宅區(qū)規(guī)劃中充分地考慮如何適應與滿足人的需求是社區(qū)發(fā)展原則的基本核心內(nèi)容。 需求多元化 經(jīng)濟收入差異 文化程度不

4、同 職業(yè)不同居民對住宅、環(huán)境具有自由選擇權(quán)需求層次理論生理與安全的需要：衣、食、住、行及保障、安全、就業(yè)等需要。心理需要：社會交往、社會地位、宗教信仰、文化傳統(tǒng)、道德規(guī)范等。自我實現(xiàn)的需要：生存價值、生活意義、自我滿足、個人風格追求等。人的需求層次金字塔生理與安全的需要心理需要愛與歸屬、尊重自我實現(xiàn)的需要真 善 美發(fā)展需要 適應與滿足人的需求是住宅區(qū)規(guī)劃設計的基本要求。適居性衛(wèi)生環(huán) 境 衛(wèi) 生 ：垃圾、污水等收集、轉(zhuǎn)運和處理生理健康衛(wèi)生：日照、通風、采光、噪音空氣污染安全方便舒適人身安全：交通、防災、抗災治安安全：防盜、防破壞日常生活便利程度：購物、教育、交往、公共活動、娛樂、出行。物 質(zhì) 因

5、 素：居住密度、標準、綠地、設施、質(zhì)量非物質(zhì)因素：人性化空間、私密空間、生理感覺街道的命名便于尋訪、識別舒適的居住區(qū)有利于形成良好的社區(qū)氛圍和人際關(guān)系識別與歸屬識別性與歸屬感：是人對居住環(huán)境的社會心理需要，它反映出人對居住環(huán)境所體現(xiàn)的自身的社會地位、價值觀念的需求。 場所與特征：是居住環(huán)境具備識別性與歸屬感的兩個重要要素。場所指特定的人或事占有的環(huán)境的特定部分。住宅區(qū)規(guī)劃設計應該注重場所的營造，使居民對自己的居住環(huán)境產(chǎn)生認同感，對自己的居住社區(qū)產(chǎn)生歸屬感。場所與居住環(huán)境的心理歸屬感具有密切的關(guān)系，而特征則與居住環(huán)境的形象識別性、社會歸屬性有著直接的聯(lián)系。 場所：指特定的人或事占有的環(huán)境的特定部

6、分。場所具有“固定的”生活活動內(nèi)容（場所）特征：形象識別性（雕塑小品）門與墻采用了通透視的設計，配以不同姿態(tài)、顏色的綠色植物，整個院落顯得清爽宜人。它滿足了中國人根深蒂固的圍墻心理，給人帶來心靈上的安寧歸屬感。門與墻的設計，滿足人的圍墻心理，給人帶來安全感歸屬感中軸線設置切中人文主題，通過柱廊、廣場、步行橋、雙尖塔、湖，空間起伏與開合變化產(chǎn)生識別與歸屬感。社交空間構(gòu)成文化與活力富有文化與活力的人文環(huán)境是營造文明社區(qū)的重要條件，豐富的社區(qū)文化、祥和的生活氣息、融洽的鄰里關(guān)系和文明的社會風尚是富有文化與活力的人文環(huán)境的重要內(nèi)容，融合共處的人文環(huán)境是社區(qū)發(fā)展的基礎，社區(qū)應該肩負起溝通住戶的責任。 住

7、宅區(qū)規(guī)劃設計應該通過有形的設施、無形的機制建立起居民對社區(qū)的認同、參與和肯定，它包含了鄰里關(guān)系、社區(qū)文化、精神義明和居住氛圍等內(nèi)容 。生活中的茶壺通過園林設計的手法演繹，加上鮮花的烘托，使缺乏變化的角落生動起來文化與活力的體現(xiàn)小區(qū)具有明晰可辯的規(guī)律性，從而具有識別性和整體空間特色，頗具特色的公共景觀空間帶狀下沉廣場和中心綠地，立面風格體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的輕盈、明快、簡潔，體量組合豐富變化，形成良好的居住氛圍。（三）生態(tài)優(yōu)化原則通過積極應用新技術(shù)、開發(fā)新產(chǎn)品，充分合理地利用和營造當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，改善住宅區(qū)及其周圍的小氣候，實現(xiàn)住宅區(qū)的自然通風與采光，減少機械通風與人工照明，綜合考慮交通與停車系統(tǒng)、飲水

8、供水系統(tǒng)、供熱取暖系統(tǒng)、垃圾收集處理系統(tǒng)的建立與完善，節(jié)約能源、減少污染、營造生態(tài)是現(xiàn)代住宅區(qū)規(guī)劃設計應該考慮的基本要求。 屋頂綠化系統(tǒng)：改善了住區(qū)的氣候和景觀環(huán)境。 窗墻保溫系統(tǒng)：住宅墻體采用在普通墻體材料中加入一層保溫材料，外窗采用在一般外窗外增加一道平移式遮陽窗。通過實踐證明，不論冬夏，可使室內(nèi)外溫差達1015，從而大大降低人們對空調(diào)、電、煤氣等取暖設施的依賴。 屋頂雨水收集、貯存與處理系統(tǒng)：屋頂“ U”型混凝土板槽底部鋪設一層砂石過濾層，通過“ U”型極槽集水及底部過濾層過濾，并通過管道貯存到住宅地下層（室）的蓄水池中，利用泵把水送到每戶，可作為便池、洗滌和衛(wèi)生清潔用水，大大節(jié)省了清潔

9、自來水。 住宅區(qū)規(guī)劃的生態(tài)考慮分質(zhì)供水系統(tǒng)：在住宅和住區(qū)中建立兩套供水管網(wǎng)，一套用于飲用，另一套用于清潔衛(wèi)生。 太陽能供暖系統(tǒng)：利用設在屋頂上的太陽能集熱片和貯存器，按時或按需為住戶供應暖氣和熱水。自然降溫、通風系統(tǒng)：在住宅之間建一個地下溝槽（系統(tǒng)），經(jīng)風道及泵把地下的自然涼氣（風）送到住戶。 人車分行系統(tǒng)：人行與車行路網(wǎng)交叉布置，一般車行路并不直達住宅單元入口（一般距單元入口 50米以內(nèi)），人行路與自行車和非交通車輛通行并存，提高了道路的利用率，從而也起到了改善住區(qū)環(huán)境的作用。 合理的布局建筑與設施的高科技應用完善合理的生態(tài)綠化與道路系統(tǒng)借周圍自然山水，配以觀景設施，融入居住區(qū)之中，相得益彰

10、。人工造景，改善生態(tài)與小氣候（四）共享社區(qū)原則住宅區(qū)規(guī)劃設計應該充分考慮全體居民對住宅區(qū)的財富的公平共享，包括共亨設施、共享服務、共亨景象、公平參與。共享要求住宅區(qū)規(guī)劃設計應該在設施選擇上注意類型、項目、標準和消費費用的大眾化，在設施布局上注意均衡性與選擇性，在服務方式與管理機制上注意整體性與到位程度，以直接面向住宅區(qū)自身的居住對象。 共亨公共設施、綠地、景觀直接服務于居民共享公眾參與是住宅區(qū)全體居民共同參與社區(qū)事務的保證機制和重要過程。公眾參與包括居民參與社區(qū)管理、社區(qū)發(fā)展決策、社區(qū)后續(xù)建設和社區(qū)信息交流等社區(qū)事務內(nèi)容，它反映了居民應該享有的公平的權(quán)益，同時也是使居民熱愛社區(qū)、愛護社區(qū)、關(guān)心

11、社區(qū)、對社區(qū)產(chǎn)生歸屬感和建設文明社區(qū)的一種重要方式。社區(qū)的信息交流是公眾參與的重要條件，它包括社區(qū)管理者與居民之間和居民與居民之間的交流。社區(qū)應該建立一種積極的機制，向住戶推出全面的社區(qū)信息，其內(nèi)容不僅限于社區(qū)問題與意見征求、住戶需求調(diào)查和服務意見反饋、服務功能的調(diào)整完善，更在于鼓勵住戶們共同參與、決策社區(qū)的發(fā)展以符合絕大多數(shù)社區(qū)住戶的利益。 公眾參與二、居住區(qū)規(guī)劃布局與空間環(huán)境設計原則（一）居住區(qū)規(guī)劃布局的原則 1方便居民生活，有利安全防衛(wèi)和物業(yè)管理；2組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務；3合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境。 居住區(qū)

12、的規(guī)劃布局，應綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機整休，并應遵循下列原則：（二）居住區(qū)的空間與環(huán)境設計原則 1規(guī)劃布局和建筑應體現(xiàn)地方特色，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)； 2合理設置公共服務設施，避免煙、氣（味）、塵及噪聲對居民的污染和干擾； 3精心設置建筑小品，豐富與美化環(huán)境； 4注重景觀和空間的完整性，市政公用站點等宜與住宅和公建結(jié)合安排；供電、電訊、路燈等管線宜地下敷設； 5公共活動空間的環(huán)境設計，應處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關(guān)系。（三）便于尋訪、識別和街道命名 在重點文物保

13、護單位和歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃范圍內(nèi)進行住宅建設，其規(guī)劃設計必須遵循保護規(guī)劃的指導；居住區(qū)內(nèi)的各級文物保護單位和古樹名木必須依法予以保護；在文物保護單位的建設控制地帶內(nèi)的新建建筑和構(gòu)筑物，不得破壞文物保護單位的環(huán)境風貌。 （四）文物保護單位和歷史保護區(qū)規(guī)劃原則 三、居住區(qū)規(guī)劃設計要點 居住區(qū)的規(guī)劃設計，應充分體現(xiàn)居住環(huán)境的整體性、功能性、經(jīng)濟性、科學性、地方性與時代性、超前性與靈活性。整體性居住區(qū)的環(huán)境特色和個性主要取決其整體性。輪廓、組合、造型、道路、綠化、色彩等環(huán)境設計要素應進行整體構(gòu)思。經(jīng)濟性節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)省維護費等?？茖W性研究和應用“四新”（新技術(shù)、新材料、新工藝和新產(chǎn)品）生態(tài)性

14、生態(tài)環(huán)境建設與改善，“綠色”建材的應用。地方與時代性反映當?shù)氐臍夂?、地理條件、居民的生活習慣、建筑材料和歷史文脈等因素；對傳統(tǒng)的繼承和發(fā)展問題，既要繼承，又要創(chuàng)新，研究地方性時必須強調(diào)時代性。超前與靈活性基本建設是百年大計，規(guī)劃設計必須有超前意識，同時又要面對現(xiàn)實，超前性與靈活性要結(jié)合，規(guī)劃設計要有彈性，要留有余地。第六節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設計的基本要求居住區(qū)規(guī)劃設計的基本要求使用要求經(jīng)濟要求衛(wèi)生要求安全要求美觀要求 居住區(qū)規(guī)劃是項綜合性很強的工作，它不僅涉及工程技術(shù)問題，還廣泛涉及社會、經(jīng)濟、生態(tài)、文化、心理、行為以及美學等領域。一般居住區(qū)規(guī)劃設計應滿足以下幾方面要求：是居住區(qū)規(guī)劃設計最基本的要求

15、。選擇合適的住宅類型；合理確定公共服務設施的項目、規(guī)模及其分布方式，合理地組織居民室外活動、休息場地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。 使用要求經(jīng)濟要求確定住宅的標準、公共建筑的規(guī)模、項目等均需考慮當時當?shù)氐慕ㄔO投資及居民的經(jīng)濟狀況。降低居住區(qū)建筑的造價和節(jié)約城市用地。運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟性創(chuàng)造條件。 衛(wèi)生要求 居住區(qū)有良好的日照、通風等條件，以及防止噪聲的干擾和空氣的污染等。日照 日照間距：前后兩排房屋之間為保證后排房屋在規(guī)定的時日內(nèi)獲得所需的日照量而保持的一定間距。日照量標準：日照時間：建筑在規(guī)定時日內(nèi)受到日照時數(shù)。日照質(zhì)量：單位時間室內(nèi)地面與墻面陽光投射面積累計大小及陽光中

16、紫外線的效用。最不利情況：冬至日或大寒日，視氣候區(qū)不同而定，采用兩級標準，即冬至或大寒日正午前后居室獲得的連續(xù)日照時數(shù)多少確定。LHH1日照間距計算示意圖日照間距計算：tg=(H-H1)/LL=KH式中：太陽高度角L日照間距K間距系數(shù)H前棟房屋高度通風 建筑群的自然通風與建筑的間距大小、排列方式及迎風方向有關(guān)。為節(jié)約用地，一般滿足日照要求的情況下，即可照顧到通風需要。3060為最佳入射角朝向 與地理位置、日照時間、主導風向、地形因素有關(guān)。一般應使建筑朝向夏季主導風向，并保證有利的風向入射角。主導風向與朝向間的關(guān)系主路次路居住區(qū)空間組織：開敞式空間 可將居住區(qū)主路設計成主風道，分流到住宅。北方地

17、區(qū)可設計成南敞北閉的空間布局，夏季通風、冬季防寒。主導風向防風林帶塊狀綠地形成開敞空間空間組織案例防止有害工業(yè)的污染防止來自有害工業(yè)的污染，從居住區(qū)本身來說，主要通過正確選擇居住區(qū)用地。在居住區(qū)內(nèi)部可能引起空氣污染的有：鍋爐房的煙囪、爐灶的煤煙、垃圾及車輛交通引起的噪聲和灰塵等。為防止和減少這些污染源對居住區(qū)的污染，除了在規(guī)劃設計上采取一些必要的措施外，最基本的解決辦法是改善采暖方式和改革燃料的品種。在冬季采暖地區(qū)，有條件的應盡可能采用集中采暖的方式。 安全要求 必須對各種可能產(chǎn)生的災害，進行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的

18、安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災害的發(fā)生或減少其危害程度。 建筑物之間要保持一定的防火間距。 居住區(qū)的防空建筑是整個城鎮(zhèn)防空工程的一部分，它的規(guī)劃必須符合防空工程總體規(guī)劃的要求。防空建筑應貫徹“平戰(zhàn)結(jié)合”的原則 ，應與地下工程管網(wǎng)的規(guī)劃設計密切配合，統(tǒng)一考慮。 防空：防火：（1）居住區(qū)用地的選擇，應盡量避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土堆石地段、地質(zhì)構(gòu)造復雜的地區(qū)（如斷層、風化巖層、裂縫等）。（2）應考慮適當?shù)陌踩枭⒂玫兀阌诰用癖茈y和搭建臨時避震棚屋。安全疏散用地可結(jié)合公共綠化用地、學校等公共建筑的室外場地、城市道路的綠化帶等統(tǒng)一考慮。（3）居住區(qū)內(nèi)的道路應平緩暢通，便于疏散，并布置在房屋倒

19、坍范圍之外。房屋倒坍范圍，其最遠點與房屋的距離大體上不超過房屋高度的一半。（4）居住區(qū)內(nèi)各類建筑除考慮建筑設防烈度要求外，房屋體型應盡可能簡單，同時，還必須采用合理的層數(shù)、間距和建筑密度。 防震災：在進行居住區(qū)規(guī)劃時，必須考慮以下幾點h/2h建筑物倒塌與道路間安全距離示意圖住宅樓前的安全設計 要為居民創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住環(huán)境。居住區(qū)是城市中建設量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設對城市的面貌起著很大的影響。一個優(yōu)美的居住環(huán)境的形成不僅取決于住宅和公共服務設施的設計，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合?，F(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃與建設，由于建筑工業(yè)化的發(fā)展，已完全改變了從前那種把住宅孤立地作為單

20、個的建筑來進行設計和建設的傳統(tǒng)觀念，而是把居住區(qū)作為一個有機的整體進行規(guī)劃設計。城市的居住區(qū)應反映出生動活潑、欣欣向榮的面貌，具有明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，既要有地方特色，又要體現(xiàn)時代精神。 美觀要求第七節(jié) 市場調(diào)查 房地產(chǎn)市場調(diào)查就是運用科學的方法和手段，有目的、有計劃、全面系統(tǒng)地收集、整理和分析相關(guān)的房地產(chǎn)市場信息，為房地產(chǎn)企業(yè)進行市場預測和經(jīng)營決策、制定戰(zhàn)略、編制計劃等提供科學可靠的依據(jù)。概 述： 1市場調(diào)查要系統(tǒng)全面地收集、記錄、分析和報告有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃方面的信息資料，以便認識把握市場對居住區(qū)規(guī)劃建設的要求； 2市場調(diào)查必須客觀求實，努力提供能反映真實情況的信息，避免調(diào)查者和管

21、理者的主觀偏見； 3市場調(diào)查必須采用科學的方法，依據(jù)不同的客觀情況，有計劃、有目的、有針對性地進行，做到高效率并能解決實際問題； 4市場調(diào)查是進行居住區(qū)規(guī)劃設計及市場預測、經(jīng)營決策的前提。市場調(diào)查應把握以下幾個要點：一、市場調(diào)查的內(nèi)容 1.市場環(huán)境調(diào)查 主要包括：人口環(huán)境調(diào)查；經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查；政治法律環(huán)境調(diào)查；技術(shù)和自然環(huán)境調(diào)查；社會文化環(huán)境調(diào)查。2.房地產(chǎn)市場需求調(diào)查主要包括：房地產(chǎn)市場的需求潛量；房地產(chǎn)市場對本企業(yè)產(chǎn)品的需求總量；房地產(chǎn)市場對某類房地產(chǎn)的供求狀況；房地產(chǎn)市場需求的影響因素。3.競爭者調(diào)查主要包括：對競爭企業(yè)的調(diào)查；對競爭產(chǎn)品的調(diào)查。4.市場營銷策略的調(diào)查主要包括：產(chǎn)品調(diào)查；價

22、格調(diào)查；銷售渠道調(diào)查；促銷調(diào)查。 5.消費者（居民）調(diào)查 （居住區(qū)規(guī)劃的主要調(diào)查內(nèi)容）主要包括：消費者的數(shù)量及地理分布；消費者的構(gòu)成、收入狀況及消費支出模式；消費者的需求狀況，包括現(xiàn)實需求和潛在需求；消費者的購買動機，包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型；消費者的購買行為，包括消費者購買行為類型及其影響因素等。 居民調(diào)查是住宅區(qū)規(guī)劃設計與研究的基礎。居民調(diào)查的目的是為了掌握第一手的基礎資料，充分了解居民的需求和規(guī)劃設計需要解決的問題，其作用在于評價居民居住的居住環(huán)境、分析居民的居住意愿，并預測住房市場的發(fā)展趨向，決策住宅區(qū)規(guī)劃設計的概念、定位與原則，直接或間接地

23、指導住宅區(qū)的具體規(guī)劃設計。調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查方法和統(tǒng)計分析是居民調(diào)查的核心部分。 居民調(diào)查調(diào)查內(nèi)容 居民基本情況調(diào)查實況調(diào)查評價調(diào)查意向調(diào)查調(diào)查方法問卷調(diào)查訪談調(diào)查觀察調(diào)查分析、描述和解釋 調(diào)查內(nèi)容 科學合理的調(diào)查內(nèi)容是居民調(diào)查結(jié)果是否有效和合理的關(guān)鍵。調(diào)查內(nèi)容的確定與調(diào)查的目的有直接的關(guān)系，除調(diào)查的提問問題外，合理地確定調(diào)查對象、調(diào)查時間和調(diào)查地點直接影響著調(diào)查的結(jié)果是否有效。從調(diào)查面來看，有普查（或面上調(diào)查）和專項調(diào)查（或重點調(diào)查）兩種；從調(diào)查目的來看，有實況調(diào)查、評價調(diào)查和意向調(diào)查三種。不論哪一種調(diào)查形式，居民（或被調(diào)查者）的基本情況調(diào)查是必不可少的。 居民基本情況調(diào)查是為了分析不同居民（或

24、家庭）與調(diào)查結(jié)果之間的相關(guān)關(guān)系，可以按不同居民（或家庭）的特征對調(diào)查信息進行分類分析與評價，也可以對出現(xiàn)的相同或不相同的調(diào)查結(jié)果從居民（或家庭）的特征上尋找原因，目的是在調(diào)查結(jié)果與被調(diào)查者之間建立一種關(guān)系。居民基本情況調(diào)查 居民基本情況調(diào)查一般包括被調(diào)查者的年齡、性別、職業(yè)、受教育的程度、宗教，被調(diào)查者家庭的人口結(jié)構(gòu)、收入、住房狀況，被調(diào)查者家庭的住址等項目。示例表格實況調(diào)查實況調(diào)查是指對居民當前居住生活狀況的調(diào)查。調(diào)查主要針對居民在自己的住宅區(qū)中如何進行日常生活活動的實際狀況，包括各項設施的使用頻率、出行的次數(shù)、消費的標準和認可的場所等，目的在于了解居民目前的居住生活狀況和規(guī)律。 住宅區(qū)公共

25、服務設施實況調(diào)查表評價調(diào)查是指居民對目前所居住的居住環(huán)境滿意程度的調(diào)查。評價調(diào)查一般涉及居民對自己的住房、對住宅區(qū)各項設施的配置與布局和各項服務的提供是否合理、完善、充分，使用是否方便，設計是否美觀，總體是否符合和滿足居民日常生活的需要等方面。主要目的在于了解問題所在。 評價調(diào)查住宅區(qū)公共服務及其設施評價調(diào)查表意向性調(diào)查是指居民對期望的居住環(huán)境的調(diào)查。意向性調(diào)查涉及的方面可以相當廣泛，由于調(diào)查的具體目的不甚明確，其內(nèi)容和問題應該具有一定的啟發(fā)性，以啟發(fā)和引導被調(diào)查者的思維。意向性調(diào)查的目的是為了了解居民對居住環(huán)境發(fā)展的需要，以指導和改進住宅區(qū)的規(guī)劃設計，為今后住宅區(qū)規(guī)劃設計提供依據(jù)。意向調(diào)查住

26、宅區(qū)公共服務及其設施意向調(diào)查表調(diào)查的手段問卷調(diào)查訪談調(diào)查觀察調(diào)查被調(diào)查的對象、調(diào)查的內(nèi)容均可比較廣泛，是一般調(diào)查常用的方法；具有比較確定的被調(diào)查對象和比較有針對性的詢問內(nèi)容，范圍較小，常常作為問卷調(diào)查的補充和用在深入性調(diào)查中，內(nèi)容一般需要訪談者解釋或引導方能被被調(diào)查者理解和正確回答；調(diào)查者對客觀事實進行真實的記錄與描述，側(cè)重于從調(diào)查者的角度去了解現(xiàn)狀。二、市場調(diào)查方法按調(diào)查對象劃分 1全面普查 是指對調(diào)查對象總體中所包含的個體逐一進行調(diào)查。全面普查可以獲得系統(tǒng)全面的數(shù)據(jù)，準確性高。缺點是調(diào)查周期長，工作量大，調(diào)查費用高。 2典型調(diào)查 典型調(diào)查又叫重點調(diào)查，就是在對被調(diào)查總體進行分析的基礎上，有

27、計劃、有目的地選擇其中具有代表性的典型個體進行調(diào)查，通過對典型個體進行調(diào)查的結(jié)果推出一般結(jié)論。 以現(xiàn)代統(tǒng)計學和概率理論為基礎的現(xiàn)代抽樣理論是十分準確的，誤差一旦出現(xiàn)，它的范圍一般都是可以知道的。事實上，現(xiàn)在所有的調(diào)查都是依靠抽樣。抽樣需要先指定一個所要研究的總體或整體，然后從這一總體中的某個預定數(shù)中選一子集，這個子集應充分代表整個總體，即該總體中的數(shù)據(jù)或信息的范圍必須反映在該樣本中，以使從該子集中收集來的信息從理想的情況來說是可以同從整個總體中收集來的數(shù)據(jù)同樣精確。 就是從調(diào)查的總體中抽取一部分對象作為樣本進行調(diào)查，用樣本的調(diào)查結(jié)果來推斷總體情況。 3抽樣調(diào)查 在一個隨機樣本中，全體中的每一個

28、人均有被選作樣本的同等概率。只要被選的機會在抽樣過程的任一特定階段中均相同，簡單的隨機抽樣通常就被認為是適當?shù)摹ｋS機抽樣分層隨機抽樣分層隨機抽樣是將總體分子分成為不重疊的數(shù)“層”，然后從每個層中再選一個簡單隨機樣本。 聚類樣本不是一個簡單樣本，而是兩個或更多的樣本。比如想研究居民對自己的居住環(huán)境的看法，可先抽取城市樣本如上海，再抽取住宅區(qū)建造年代樣本如 50年代，再抽取住宅區(qū)樣本如同濟新村、曹楊新村、天山新村等，最后抽取居民樣本。聚類抽樣雪球抽樣雪球抽樣一般屬于非概率抽樣。雪球抽樣均分階段進行。第一步，認定和訪談幾個具有所需要的特征的人，這些人是用來去認定其他合格的調(diào)查對象的。第二步，訪談這些

29、人，這些人又引導去認定第三步中可被訪談的更多的人，如此類推下去。雪球抽樣的方法通常是被進行觀察性研究的研究人員所應用，尤其被應用于社區(qū)研究中。按調(diào)查方法劃分 1詢問法 是房地產(chǎn)市場調(diào)查人員以詢問的方式向被調(diào)查者提出問題而收集所需資料的一種調(diào)查方法。通常應事先設計好調(diào)查提綱或調(diào)查表，以便有的放矢、高效率地進行調(diào)查。 A.面談調(diào)查 B.電話調(diào)查 C.郵寄調(diào)查 D.留置問卷調(diào)查 2觀察法 是由房地產(chǎn)市場調(diào)查人員直接或通過儀器在現(xiàn)場觀察被調(diào)查對象的行為并加以記錄而獲取信息資料的一種方法。 3實驗法 是在一個較小的范圍內(nèi)并在一定條件下 ，對某種影響因素進行實際實驗，分析其結(jié)果，以判斷是否具有大規(guī)模推行的價