2021年物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料8

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料8 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 風(fēng)險和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對投資者所擔(dān)當(dāng)投資風(fēng)險的回報，因此正常狀況下投資收益與投資風(fēng)險是相匹配的。風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 1.依據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平 由于投資者的投資決策主要取決于對將來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風(fēng)險的態(tài)度不同而實(shí)行不同的投資策略。 舉個簡潔的例子，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，有著穩(wěn)定的市場需求

2、甚至是政府回購，政府在核定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格時，保證開發(fā)商3%的成本利潤率，加之存在土地?zé)o償劃撥、開發(fā)稅費(fèi)減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設(shè)貸款、可提前預(yù)售等有利因素，開發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達(dá)到15%以上，而且這種投資的勝利率幾乎是 100%，除通貨膨脹因素外沒有其他風(fēng)險。但假如是開發(fā)高檔消遣項(xiàng)目，由于其幾乎受到全部風(fēng)險因素的影響，其勝利的可能性(即風(fēng)險率)可能只有50%，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益，他所要求的年投資收益率必需達(dá)到30%(30%50%=15%)。對于開發(fā)商來說，后面一種投資機(jī)會可能會得到30%的投資收益，但也有可能連10%也得不到，由于其投資有較大

3、的風(fēng)險;而對于前者來說，他可以保證得到15%的投資收益，但其幾乎放棄了得到30%投資收益的可能性。 2.依據(jù)風(fēng)險管理的力量選擇投資方向 雖然風(fēng)險客觀存在，但與項(xiàng)目相關(guān)的個別風(fēng)險，對于不同的開發(fā)商，其掌握和管理此類風(fēng)險的力量是有很大差異的。風(fēng)險水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風(fēng)險水平就沒有那么高。 目前中國房地產(chǎn)市場上消失了跨區(qū)域開發(fā)的進(jìn)展趨勢，由于房地產(chǎn)市場起步較晚的城市存在著較多的盈利機(jī)會，但異地開發(fā)所帶來的風(fēng)險，并非全部房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠擔(dān)當(dāng)。高檔精裝修住宅，其利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅，但由于存在很多潛在的風(fēng)險，因此只有少量有專業(yè)管理力量的開發(fā)

4、商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不情愿去獵取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對手的力量。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化進(jìn)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。 3.依據(jù)風(fēng)險周期變化特點(diǎn)把握投資時機(jī) 風(fēng)險尤其是系統(tǒng)性的市場風(fēng)險的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動規(guī)律。依據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風(fēng)險狀態(tài)及其進(jìn)展變化規(guī)律，就可以推斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿意預(yù)期將來的市場需求而非當(dāng)前需求，這就為開發(fā)商適時選擇進(jìn)入和推出市場的時機(jī)供應(yīng)了條件。 應(yīng)當(dāng)指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作，即低潮時買土地、高潮時賣產(chǎn)品，是很多開發(fā)商盼望達(dá)到的境界