天下一家項目競品分析XXXX64

1、天下一家項目周邊競品分析1深水炸彈“新國五條”來襲-國務院發(fā)布新國五條細則，要求二套房首付和利率提高，賣房征20%稅。【導讀】3月1日晚，國務院下發(fā)了國務院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知，這也是對2月20日國務院常務會議出臺的新“國五條”的細化和補充，體現(xiàn)了調(diào)控政策的連貫性和持續(xù)性?！緝?nèi)容提要】1、限購全面升級，區(qū)域覆蓋全部行政區(qū)域，類型涉及一、二手房。2、對于房價上漲過快的城市，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率3、二手房買賣，交易稅按差額20%計征?！菊哂绊憽?、針對房價上漲過快城市，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，一定程度上打擊改善型需求，客群收窄。長沙市房

2、價處于價格洼地，漲幅較為平穩(wěn)，可以被列為房價上漲過快城市儲備行列，短期內(nèi)受此政策影響不大。2、限購全面升級，二手房交易稅按差額20%征收，一方面改變購房客對市場未來預期，觀望情緒加重；另一方面，可以說是兩會前試探性政策，若市場不能夠達到政府預期效果，兩會后，政策不排除加碼可能。2長沙版“新國五條”坑爹來襲-有目標無細則 ，今年房價增幅或低于10%。4月1日上午，長沙市房產(chǎn)政務信息網(wǎng)轉(zhuǎn)發(fā)了長沙市政府關(guān)于公布2013年新建商品住房價格控制目標的通知：長沙市今年新建商品住房價格必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下。關(guān)鍵詞：惜字如金 、微博式細則理論上的影響效果按照今年

3、長沙市政府工作報告中的數(shù)據(jù)，2013年，長沙市經(jīng)濟社會發(fā)展主要預期目標為：城鄉(xiāng)居民人均可支配收入均增長14%左右，居民消費價格指數(shù)控制在103.5以內(nèi)。統(tǒng)計方面的相關(guān)人士告訴記者，可以用114除以103.5，得出結(jié)果為：1.1015，換算成百分數(shù)為110.15%，也就是增長幅度為10.15%以下。個人評價坑爹細則，真心文字游戲。一句話解決：保持基本穩(wěn)定。至于你信不信，我反正是信了。官方評價長沙“國五條”細則相對比較精簡，后續(xù)應該還會有具體操控的政策出臺。3貸款政策：長沙公積金貸款門檻提高 ,增加購房難度1、繳存滿12個月方可申請貸款2、首套房120平米以上二套房貸不予發(fā)放3、普通房提取公積金時

4、限縮短為1年4、貸款期限不再延長4銀行政策：二套房首付及利率或?qū)⑻岣?，改善型購房者成本增加央?013年3月14日發(fā)文指出，對房價上漲過快的城市，各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)調(diào)控目標和政策要求，進一步提高二套住房貸款的首付比例和利率，一些房價漲幅過快的城市，二套房房貸首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。5提問：如此嚴峻的政策背景下，開發(fā)商大叔們情何以堪？回答：淡定！讓我們且看樓市反應如何6“國五條”細則發(fā)布數(shù)月，“成交量井噴”、“房源倍增”對長沙二手房市場的沖擊依然余波未平，然而歸根到底新房市場才是樓市的主角，這一輪調(diào)控對新房市場帶來了怎樣的影響？3月份搜房網(wǎng)調(diào)查了長沙240個在售樓盤

5、，（其中中小戶型剛需盤185個，大戶型樓盤56個），調(diào)查顯示，55個樓盤的售價略有上調(diào)，占到總數(shù)的23%，10個樓盤售價微幅下降。一問：為何看似嚴厲的政策背景下，市場大環(huán)境依然火爆逆襲？回答：新政目的是打擊投資和投機型購房，作為剛需份額占到80%的二線城市，短期內(nèi)長沙市場不會有明顯的起伏。再問：大叔們機遇在何方？回答： “新國五條”對主打投資投機型需求的大戶型有所影響，但是剛需小戶型并不會受損，反而有可能得利，二手房交易環(huán)節(jié)稅收從嚴征收后，無疑需求會被擠到新盤中來?！睂﹂_發(fā)商來說，新“國五條”或?qū)⒊蔀槭鄯恐苿?主要競爭項目分布本案湘域相遇百納廣場寬寓大廈長房中庭國際華雅國際財富華晨世紀廣場

6、項目名湘域相遇百納廣場寬寓大廈長房中庭國際華雅國際財富華晨世紀廣場物業(yè)類型寫字樓、公寓、商業(yè)商業(yè)、住宅寫字樓、公寓、商業(yè)、住宅寫字樓、公寓、商鋪寫字樓公寓、寫字樓、商業(yè)、住宅占地（萬方）0.974.55.31.60.725.6總建面（萬方)7.712.33.965.66.335容積率6.5568.975.29余貨量（萬方）4.311.8340.53.27.98競爭個案分析湘域相遇-項目介紹開發(fā)商長沙景康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置芙蓉區(qū)遠大一路280號項目規(guī)模占地0.97萬總建7.7萬容積率6.5產(chǎn)品組合寫字樓、公寓、商業(yè)全毛坯3層裙樓，1層層高5.6米，2-3層層高4.5米，共30層總戶數(shù)公寓：5

7、40戶寫字樓：310戶共計：850戶配套設施物業(yè);開發(fā)商自有物業(yè)管理中央空調(diào)：無電梯;日立電梯車庫：2層共324個其它;公寓帶管道煤氣去化情況公寓：486套/90%寫字樓：217套/70%戶型及公寓：38-82寫字樓：49-146物業(yè)費住宅2元/；商業(yè)4.5元/平產(chǎn)權(quán)兩棟全70年產(chǎn)權(quán)銷售模式自售目前主要靠老帶新公寓有8-9層為整層出售折后均價及租金公寓：7700-8200元/寫字樓：9000元/寫字樓租金：3.5-3.8元/項目定位城市藝術(shù)綜合體點評：該項目位于長沙東擴板塊，屬于水景住宅的高層，交通便利，距離長沙火車站商圈和五一商圈都比較的便利。出行方便，配套成熟，適合投資。公寓寫字樓9競爭個

8、案分析湘域相遇-戶型分析52.81一室一廳一衛(wèi)全采光4米大開間臥室客廳獨立分區(qū)，不影響私密空間廚房緊接靈動空間，生活安排井然有序大臥室改作庫房，剛剛好82.80兩室一廳一衛(wèi)功能分區(qū)合理，待人接客方便10競爭個案分析湘域相遇-客戶屬性分析客戶來源：以周邊兩公里范圍內(nèi)的專業(yè)市場業(yè)主為主，附帶部分拆遷戶。外地客戶中以常德邵陽居多?？蛻籼卣鳎簩懽謽强蛻舻哪挲g主要集中在35-50歲周邊專業(yè)市場的業(yè)主、企事業(yè)單位、公務員、省內(nèi)外投資客、省外返湘客戶；公寓客戶的年齡主要集中在25-35歲附近的白領、拆遷戶置業(yè)目的：公寓以居家為主，寫字樓以投資和辦公為主，投資客居多。11競爭個案分析湘域相遇-價格走勢分析湘域

9、相遇2013年06月03日的最新銷售報價為 均價8200元/平方米 相比上個銷售周期持平。湘域相遇近19天的銷售價格持平； 近5個月的銷售價格上漲了200元，漲幅為2.5%； 與本項目2012年09月04日第一次對外報出的7500元相比，9個月以來，銷售價格累計上漲了700元，漲幅為9.3%。12競爭個案分析湘域相遇-項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢：最突出的優(yōu)勢就是那句話“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，尚東板塊內(nèi)完備的配套交通條件，火車站商圈和馬王堆商圈之間的優(yōu)勢位置，使得它在芙蓉區(qū)房產(chǎn)市場中凸顯，加上開發(fā)商明確的產(chǎn)品定義，只開發(fā)小戶型產(chǎn)品，和精準的價格定位，使得它與周邊樓盤拉開差距，成交量

10、一路領先。項目劣勢：由于臨近高架橋，對于臨街樓棟而言，交通噪音和污染會比較大。對比啟示：通過對比我們不難看出，湘域相遇的產(chǎn)品都是以一房小戶型為主，適合投資和自住，總價低，符合市場的需求。在地段因素確定的情況下，購房者會更多的考慮價格預算問題，而開發(fā)商則需想方設法通過降低單價或者縮小面積的手段，降低總價，來吸引更多客戶。啟示語錄：小戶型低單價拉開與周邊競品差距13競爭個案分析長房中庭國際-項目介紹開發(fā)商長沙房產(chǎn)(集團)有限公司位置人民路與萬家麗路交匯處西南角(大潤發(fā)超市正對面)項目規(guī)模占地1.6萬總建5.6萬容積率8.9產(chǎn)品組合寫字樓、公寓、商業(yè)共29層，1-3層為商業(yè)總戶數(shù)公寓：731戶配套設

11、施物業(yè);開發(fā)商自有物業(yè)中央空調(diào)：無電梯;通力電梯車庫：2層共四百多個去化情況5月11號開盤推出280套，成交132，成交率47%；戶型58-96物業(yè)費2.2元/產(chǎn)權(quán)70年產(chǎn)權(quán)銷售模式易居代理折后均價9000元/開盤優(yōu)惠本批房源從3月10日開始認籌，蓄客60天，至開盤當日共辦卡200余張。優(yōu)惠為一萬享兩萬；一次性付款97折，按揭99折；辦理VIP認籌付款97折，按揭99折；按時簽約客戶再享99折。 項目定位人民東智變SOHO點評：規(guī)劃中的五號線與六號線交匯處，通達性強；芙蓉區(qū)政府旁，配套較好；自身配有商業(yè)設施，購物方便。但容積率較高14競爭個案分析長房中庭國際-戶型分析餐廳廚房客廳臥室5-29層

12、平面圖15競爭個案分析長房中庭國際-價格走勢分析16競爭個案分析長房中庭國際-客戶屬性分析客戶來源：以芙蓉區(qū)客戶為主，少量外地客戶?？蛻籼卣鳎嚎蛻舻哪挲g主要集中在35-50歲周邊專業(yè)市場的中高端收入人群。置業(yè)目的：客戶大多以保值為目的，投資和辦公各占一半。17競爭個案分析長房中庭國際-項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢：項目正處馬王堆、高橋、火車站三大商圈核心，可以說是占據(jù)了東城區(qū)核心區(qū)域板塊，距離長沙火車站、五一廣場僅5分鐘車程，且有地鐵2、5、6號線交匯于此。除了交通優(yōu)勢有目共睹之外，商務資源更是不可替代。項目近鄰芙蓉區(qū)政府，沃爾瑪、大潤發(fā)、必勝客等超市百貨、餐飲美食、高檔酒店林立四周，與此同時，項目

13、自身還將發(fā)展三層裙樓商業(yè)，購物、休閑、娛樂等商務配套一應俱項目劣勢：容積率偏高對比啟示：與其他項目不同的是，該項目全力營造健康生活理念，不僅強調(diào)商務與居住感，更強調(diào)健康的生態(tài)空間。在產(chǎn)品的設計上力求臻至完美，突破了傳統(tǒng)寫字樓通常存在的進深過大、自然光照少等弱點，不惜舍棄上億元的收益，打造長37米、寬10米的景觀中庭，這在長沙是罕見的！此外項目精心打造五星級精裝大堂，手工打磨進口石材鋪裝、7臺品牌高速電梯+1臺觀光電梯、尖端電子智能體系無不從最大程度上體現(xiàn)了商務舒適與尊貴感。與寫字樓、商鋪的產(chǎn)權(quán)僅40年相比，長房中庭國際擁有70年大產(chǎn)權(quán)，50-100的智變空間可靈動改造，適合不同創(chuàng)意辦公空間。用

14、租房的錢，能買下屬于自己的商務空間，投入少，且回報高。18競爭個案分析寬寓大廈-項目介紹開發(fā)商長沙前通置業(yè)發(fā)展有限公司位置芙蓉區(qū)萬家麗中路一段139號項目規(guī)模占地5.3萬總建3.96萬容積率6產(chǎn)品組合寫字樓1層商業(yè)，總共35層總戶數(shù)共540套房源配套設施物業(yè);湖南家和物業(yè)管理有限公司中央空調(diào)：無電梯;永大電梯，6臺車庫：2層共三百多個去化情況目前僅剩19套戶型45-79可幾套打通為300平米大平層物業(yè)費2.6元/產(chǎn)權(quán)40年銷售模式新鼎代理有6層左右為整層出售折后均價8700-9500元/項目定位做萬家麗央?yún)^(qū)老板點評：項目靠近區(qū)政府，區(qū)域發(fā)展?jié)摿τ斜Ｕ?，周邊大型綜合配置設施完善，交通路網(wǎng)發(fā)達。由

15、于二環(huán)線的長期堵塞導致交通壓力日漸增大。有一定的噪音影響。19競爭個案分析寬寓大廈-戶型分析戶型周正，布局合理，獨立陽臺南北通透，超高使用率功能分區(qū)，動靜分離創(chuàng)意空間營造輕松辦公和居家環(huán)境開闊大廳設計辦公家具布置隨心所欲戶型周正實用，功能分區(qū)合理采光通透，視野開闊豐富的組合元素，彰顯商務價值50.43一室一廳一衛(wèi)70.78兩室一廳一衛(wèi)20競爭個案分析寬寓大廈-價格走勢分析21競爭個案分析寬寓大廈-客戶屬性分析客戶來源：客戶以長沙市為主，各區(qū)都有。部分來自株洲、湘潭、益陽?？蛻籼卣鳎嚎蛻舻哪挲g主要集中在35-50歲省內(nèi)企業(yè)老板、公司高管、私營業(yè)主。置業(yè)目的：客戶以投資為目的居多，大客戶整層購買現(xiàn)

16、象較多。22競爭個案分析寬寓大廈-項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢：寬寓，作為萬家麗路和人民路交匯處的商務經(jīng)典，直臨連通南北長沙的經(jīng)濟大動脈萬家麗主干道，2/5/6號三線地鐵, 全方位實現(xiàn)便捷商務零距離；項目擁有現(xiàn)代時尚的大玻璃窗外立面、六臺“永大”品牌電梯。多變組合的戶型，為客戶創(chuàng)建個性、舒適的工作環(huán)境。項目劣勢： 由于二環(huán)線的長期堵塞導致交通壓力日漸增大。人口密集，空氣有待改善，周邊生態(tài)以及綠化率較低，有一定的噪音影響。目前正在進行道路改造，個別棚戶區(qū)的拆遷會影響環(huán)境衛(wèi)生。對比啟示： 40-80平方米的百變商務空間，6米超寬開間創(chuàng)造舒適的商務尺度。智能化物業(yè)管理，讓客戶尊享生活便利。23競爭個案分析

17、華晨世紀廣場-項目介紹開發(fā)商湖南鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置雨花區(qū)萬家麗中路二段8號項目規(guī)模占地5.6萬總建35萬容積率5.29產(chǎn)品組合普通住宅3棟；寫字樓2棟1-4層為華潤百貨、5-6層為中西餐廳、7-25層為寫字樓酒店式公寓1棟；商場（不對外銷售）1棟總戶數(shù)寫字樓：126套公寓：480套普通住宅：372套配套設施物業(yè);開發(fā)商自有物業(yè)中央空調(diào)：有電梯;寫字樓6梯7戶車庫：暫無資料去化情況寫字樓目前剩余20余套公寓已售罄普通住宅余70套戶型寫字樓：120-1600公寓：41-70，返租15年,3層裙樓，層高3米物業(yè)費1.60元/月/產(chǎn)權(quán)50年大產(chǎn)權(quán)房銷售模式新鼎代理折后均價寫字樓均價：16000

18、元/住宅：8600元/租金：3.6-3.7元/天 項目定位大長沙新中心普通住宅酒店式公寓1棟寫字樓2棟居然之家商場點評：項目屬于大型城市綜合體，地處主干道交匯處，交通發(fā)達；社區(qū)功能齊全，但容積率偏高。24競爭個案分析華晨世紀廣場-戶型分析91.66二室二廳二衛(wèi)129.53三室二廳二衛(wèi)戶型周正，動靜分離區(qū)，干濕分離入戶花園，南北雙陽臺、多飄窗設計客廳主臥朝南，外帶近8大陽臺承重墻設置合理，空間隨意開合，滿足居家和辦公的雙重需求主臥帶衛(wèi)浴配置客廳、餐廳、陽臺一體化設計，空間開闊，視野極佳25競爭個案分析華晨世紀廣場-價格走勢分析華晨世紀廣場最新銷售報價為住宅均價：8600元/，寫字樓均價：1600

19、0元/。住宅價格略有下降，寫字樓價格保持不變。26競爭個案分析華晨世紀廣場-客戶屬性分析客戶來源：客戶以高橋、馬王堆附近專業(yè)市場業(yè)主為主?？蛻籼卣鳎嚎蛻舻哪挲g主要集中在30-45歲，以周邊專業(yè)市場的高收入業(yè)主為主，同時兼帶部分市外投資客。置業(yè)目的：客戶以投資為目的居多。27競爭個案分析華晨世紀廣場-項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢：項目是位于萬家麗路與長沙大道交匯處西南角，由湖南華晨投資置業(yè)有限公司開發(fā)，項目規(guī)劃為集大型購物中心、步行商業(yè)街、五星級酒店、甲級寫字樓、公寓式酒店、高檔住宅公寓、大型地下停車場于一體的大型城市綜合體。項目劣勢：容積率偏高對比啟示：華晨世紀廣場是中南首席國家認證的綠色建筑，擁有

20、全長沙最高的使用率，外墻配置的是超節(jié)能的、超豪華雙銀LOW-E空中低輻射玻璃，加之三層防撞夾膠安全落地玻璃，質(zhì)感非凡。就寫字樓來分析，可以說置身于其中辦公應是種奢享。365天、24小時開放中央空調(diào)系統(tǒng)，供冷供熱。28競爭個案分析華雅國際財富中心-項目介紹開發(fā)商長沙華雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置雨花區(qū)萬家麗中路一段469號項目規(guī)模占地0.72萬總建6.7萬容積率7產(chǎn)品組合寫字樓、商業(yè)裙樓（4.8萬平米）5層裙樓，層高：5.5米總戶數(shù)180戶配套設施物業(yè);開發(fā)商自有物業(yè)中央空調(diào)：有電梯;三菱電梯，10臺車庫：3層272個車位去化情況60%戶型124-285物業(yè)費4元/月/產(chǎn)權(quán)40年銷售模式新路標代理商

21、業(yè)：自購自營，暫時未推出?，F(xiàn)銷售6-28層寫字樓折后均價及租金均價：13000元/租金：按周邊 3.5-3.8元/天/項目定位黃金路口5A純寫字樓點評：華雅國際財富屹立高橋大商業(yè)圈核心，承接東城商業(yè)升級裂變的重任，劃定城市白金級5A純甲級高端辦公標準，為企業(yè)開啟無限商務空間。29競爭個案分析華雅國際財富中心-戶型分析9-19層標準平面圖30競爭個案分析華雅國際財富中心-價格走勢分析華雅國際財富中心5A純寫字樓，在售124-1840房源，均價13000元/。銷售價格與2月份第一次報出價格持平。31競爭個案分析華雅國際財富中心-客戶屬性分析客戶來源：客戶以高橋、馬王堆附近專業(yè)市場業(yè)主為主。客戶特征

22、：客戶的年齡主要集中在30-45歲，以周邊專業(yè)市場的高收入業(yè)主為主，同時兼帶部分市外投資客。來訪客戶大多開豪華汽車。置業(yè)目的：客戶以投資為目的居多。32競爭個案分析華雅國際財富中心-項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢：該項目由長沙華雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，旨在樹立企業(yè)品牌，打造精品標桿。并被納入市住建委2012年綠色建筑示范工程。該項目位于長沙市雨花區(qū)高橋CBD核心商圈，長沙、株洲、湘潭三地核心地帶，西鄰長沙火車站，東接武廣高鐵。地鐵2、4、5號線在建，數(shù)十條公交線路，交通發(fā)達便利形成立體化。全景玻璃幕墻外飾，車位充足、停車系統(tǒng)優(yōu)良，構(gòu)成優(yōu)質(zhì)商務生活。圭水大廈，集商業(yè)、辦公、餐飲、金融形成高檔商項目劣勢

23、：容積率偏高，交通較為擁堵，環(huán)境嘈雜。對比啟示：樞紐要地，財富十字路口，升值潛力大；10米奢華大堂、10臺高速電梯，營造尊貴商務環(huán)境。33競爭個案分析百納廣場-項目介紹開發(fā)商長沙中江置業(yè)有限公司位置芙蓉區(qū)萬家麗中路一段26號項目規(guī)模占地4.5萬總建12.3萬容積率5產(chǎn)品組合純寫字樓總戶數(shù)共897套房源配套設施物業(yè);長沙中遠物業(yè)管理有限公司中央空調(diào)：無電梯;永大電梯，6臺車庫：暫無資料去化情況目前僅剩19套戶型一居室 44-49平米；二居室 76-91平米；三居室 112-116平米物業(yè)費1.85元/月產(chǎn)權(quán)70年銷售模式自銷整合推廣：主語廣告折后均價一房折后均價9000元/平米，兩至四房折后均價7600元/平米項目定位東城核心資產(chǎn)重器點評：百納廣場適合居家兼投資，目前有20條公交路線經(jīng)過本項目，周邊配套相當成熟，所有的生活需求都只需要步行可以解決。34競爭個案分析百納廣場-戶型分析超寬飄窗，超大陽臺設計，經(jīng)典兩房，空間方正、緊湊全明戶型，所有臥室朝南，采光充分客廳附南向觀景陽臺，陽光滿溢79.9二室二廳二衛(wèi)49.43-50.83一室一廳一衛(wèi)戶型緊湊簡約，功能完善，空間多變大面積半開陽臺打通可作臥室，一房變兩房或?qū)⑴P室客廳打通并為大廳，陽臺為臥室，靈活實用35競爭個案分析百納廣場-價格走勢分析百納廣場2013年6月4日最新報價為50平米一房均價9000元