保利-成都石象湖國際旅游度假區(qū)發(fā)展報(bào)告-尺度-182PPT課件

1、石象湖國際旅游度假區(qū)發(fā)展報(bào)告謹(jǐn)呈：保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司 我們要給成都帶來什么 。 Valuable sales外城南150200萬高端物業(yè) Brand隸屬保利的真正高端品牌 Lead成都向南 這意味著約六千個(gè)高端業(yè)主約三萬個(gè)高端購買意向者約70萬推廣受眾需要被我們征服So 我們必須打一場影響力強(qiáng)大且可持續(xù)的征服戰(zhàn) Question這個(gè)戰(zhàn)場，是什么樣的？誰能為我們近兩百萬高端物業(yè)買單？我們該怎樣謀劃、布局、揮軍市場？保利：一個(gè)關(guān)于“20平方公里”的夢想曾經(jīng)有這樣一個(gè)夢想這是二十世紀(jì)末的中東國家阿聯(lián)酋，一天晚上，迪拜酋長國的王子做了一個(gè)夢，夢見在迪拜溫暖蔚藍(lán)的海面上，一片棕櫚葉幻化成了一座美麗

2、的島嶼，島上游人如織。這聽起來像是阿拉丁的神化，可是，夢醒后的王子受到啟發(fā)，決心將夢變成現(xiàn)實(shí)，由此一個(gè)龐大的造夢計(jì)劃誕生了。 世界第八奇跡：迪拜的“棕櫚島”我們不敢說，“20平方公里”能否為成為中國的“棕櫚島”，但最少我們知道，“20平方公里”，足以讓保利成為世界的品牌因?yàn)?，在夢想背后，是我們保利?qiáng)大的企業(yè)背景1000億 總市值300億 總資產(chǎn)44 家控股公司15 年發(fā)展歷程5 大片區(qū)的全國戰(zhàn)略布局軍工、旅游、文化、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)背景國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值第1 同時(shí)，我們也看到，一些世界矚目的“夢想”所具有的共性：區(qū)域策動(dòng)高端個(gè)性化非地產(chǎn)因此，我們將站在中國第四極發(fā)展的風(fēng)口浪尖，秉執(zhí)純正“貴族血統(tǒng)

3、”精神，為全球權(quán)貴階層打造一方“江山”一個(gè)“圈層”一方“江山”夢幻天堂的個(gè)性一個(gè)“圈層” 非地產(chǎn)的向心力 我們需要交四份答卷。 To the city城市功能升級 To the district區(qū)域價(jià)值裂變 To our clients 一方江山，一個(gè)圈層 To Bao Li 實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略高度To the city：打造一個(gè)承載全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的西部中心城市對接國際高端商務(wù)消費(fèi)的頂級休閑度假平臺！成都正在發(fā)生巨變！成渝經(jīng)濟(jì)圈推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長“第五極”！東北經(jīng)濟(jì)圈環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈長三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈第三個(gè)“新特區(qū)”！規(guī)劃改變上海浦東新區(qū)天津?yàn)I海新區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)“全域成都” 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)

4、展城市規(guī)模：3千多平方公里12390平方公里城市地位：區(qū)域省會城市特大型中心城市政府將投入2000億進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施改造！ 通過地鐵、輕軌、高速公路、城市快速通道等提高交通通達(dá)性，消除城市與郊區(qū)之分未來，蒲江將不再僅僅是成都市下轄的一個(gè)縣城，而是作為成都這個(gè)“來了就不想離開的城市”的一部分，迎接全世界的目光！ “中國最佳商務(wù)城市”“經(jīng)商成本最低的城市”第1位“未來最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小钡?位“勞動(dòng)力供應(yīng)最理想的城市”第5位“商務(wù)宴請娛樂最好的城市”第6位“最適合創(chuàng)業(yè)的城市”第7位“生活質(zhì)量最高的城市”第8位摘自2007年10月17日財(cái)富 （中文版）調(diào)查成都的新名片:雙流機(jī)場的人流量居全國第6位，

5、世界第89位大成都的發(fā)展，帶來全球化高端人群的集聚效應(yīng)以及全新的需求升級商務(wù)需求升級：跨國企業(yè)總部基地、世界級行業(yè)峰會、新品、新技術(shù)發(fā)布平臺休閑需求升級：高端標(biāo)準(zhǔn)比賽用高球場地、國際標(biāo)準(zhǔn)的餐廳、酒吧、娛樂場所居住需求升級：貼近西方人士生活習(xí)慣的高標(biāo)準(zhǔn)別墅社區(qū)中國西部需要一個(gè)與世界對話的窗口，中國西部需要一個(gè)能吸引全球王公貴族休閑度假的天堂“迪拜”，而成都現(xiàn)有的物業(yè)發(fā)展水平無法支撐這種需求升級。 變化下的成都似乎缺了什么？成都的管理者似乎想到了.于是成都規(guī)劃：一區(qū)兩帶三圈層四基地一區(qū)：中心城和華陽、新都、龍泉、雙流、溫江、郫縣等6個(gè)新城構(gòu)成的特大都市區(qū)；兩帶：龍門山和龍泉山兩個(gè)旅游發(fā)展帶；三圈：

6、三個(gè)圈層的產(chǎn)業(yè)地帶；四基地：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。投入1500億2倍以上近6000億的資金將投入龍門山旅游發(fā)展帶兩三年后的龍門山旅游發(fā)展帶？朗鉅天府之國龍湖蒲陽項(xiàng)目龍池、西區(qū)國際休閑度假旅游區(qū)項(xiàng)目 龍湖城 北部崇州 文旅集團(tuán)西嶺雪山中鐵二局花水灣恩威集團(tuán)道源圣城中鐵二局溫江金馬成都置信北部新城大溪谷 朝陽湖項(xiàng)目 長灘湖項(xiàng)目 置信“仙林谷鄉(xiāng)”中達(dá)金堂項(xiàng)目藍(lán)光金堂項(xiàng)目東山國際新城飛森房產(chǎn)新津項(xiàng)目愿景地產(chǎn)崇州項(xiàng)目中糧御嶺灣 雅居樂花園 河畔新世界 龍門山和龍泉山兩個(gè)旅游發(fā)展帶將為大成都帶來休閑產(chǎn)業(yè)升級，城市功能升級！其中不乏能與世界對話的窗口。珠江蒲江新城項(xiàng)目 我們的競爭對

7、手方位圈層區(qū)域運(yùn)營商項(xiàng)目名稱規(guī)模發(fā)展規(guī)劃東0.5小時(shí)龍泉中鐵、華信東山國際新城4500畝約8萬人居住規(guī)模,9個(gè)風(fēng)格各異的居住小鎮(zhèn)。0.5小時(shí)龍泉中糧御嶺灣1800畝擁有800畝水面和15平方公里共享山景的高端山水別墅區(qū)0.5小時(shí)麓山大道雅居樂房產(chǎn)雅居樂花園2008畝國際化高品質(zhì)低密度新城0.5小時(shí)雙流正興鎮(zhèn)新世界房產(chǎn)河畔新世界1800畝國際生態(tài)社區(qū)、城市化高端住宅1小時(shí)蒲江珠江實(shí)業(yè)壽安項(xiàng)目8000畝有兩條河，有可能做精裝別墅南1小時(shí)蒲江深圳花樣年實(shí)業(yè)投資公司大溪谷8000畝“三高”產(chǎn)業(yè)（高尚運(yùn)動(dòng)+高級養(yǎng)生+高尚文化）為核心配套的新城鎮(zhèn)形態(tài)1小時(shí)蒲江深業(yè)集團(tuán)朝陽湖項(xiàng)目30000畝項(xiàng)目將依托朝陽湖

8、及周邊的良好自然生態(tài)資源，按照國家5A景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造1小時(shí)蒲江聯(lián)華國際有限公司長灘湖項(xiàng)目野生動(dòng)物園、人文生態(tài)旅游度假區(qū)、休閑歡樂城、度假公寓、度假酒店等旅游及配套、居住元素項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營。方位圈層區(qū)域運(yùn)營商項(xiàng)目名稱規(guī)模發(fā)展規(guī)劃 西05小時(shí)郫縣朗鉅天府之國（暫定）10000畝不詳1小時(shí)崇州成都傳媒集團(tuán)北部崇州不詳“北部崇州”項(xiàng)目將被打造為一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、文化多元、生態(tài)和諧的旅游度假區(qū)，而項(xiàng)目將以核心旅游區(qū)為市場切入點(diǎn)，圍繞四大核心景區(qū)，分別營建“山、水、養(yǎng)、韻”四大主題小鎮(zhèn)，以實(shí)現(xiàn)山地生態(tài)旅游和多元化文化體驗(yàn)的深度契合。1個(gè)半小時(shí)大邑西嶺雪山成都文旅集團(tuán)待定不詳投資10億，把西嶺雪山打造成集觀光游覽

9、、戶外探險(xiǎn)、運(yùn)動(dòng)休閑、科研考察為一體的國際山地旅游景區(qū)1個(gè)半小時(shí)大邑花水灣中鐵二局中國雪山溫泉度假小鎮(zhèn)4500畝雪山溫泉小鎮(zhèn)具有四個(gè)明顯的特點(diǎn)：國家級風(fēng)景名勝區(qū)、休閑避暑勝地、運(yùn)動(dòng)康療度假勝地、溫泉山水田園1個(gè)半小時(shí)大邑鶴鳴山恩威綠色投資集團(tuán)道源圣城33975畝集文化、養(yǎng)生、康療為一體的大型文化旅游區(qū)我們的競爭對手方位圈層區(qū)域運(yùn)營商項(xiàng)目名稱規(guī)模發(fā)展規(guī)劃西1小時(shí)都江堰蒲陽鎮(zhèn)重慶龍湖地產(chǎn)待定6000畝打造國際一流高爾夫球場、能夠承辦世界高爾夫錦標(biāo)賽；世界頂級高爾夫別墅組團(tuán)、國內(nèi)外名流、成功人士理想聚集地；建造高宅闊院名仕休閑養(yǎng)生名居，填補(bǔ)西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)空白。1小時(shí)都江堰龍池新加坡萬邦集團(tuán)成都文旅集團(tuán)

10、都江堰龍池、西區(qū)國際休閑度假旅游區(qū)項(xiàng)目不詳休閑度假旅游為主題，開發(fā)建設(shè)集國際會議中心、生態(tài)旅游、體育健身、休閑度假、商務(wù)、酒店式公寓等功能為一體的大型休閑度假旅游區(qū)。1小時(shí)溫江金馬中鐵二局15000畝土地一級開發(fā)，規(guī)劃不詳1小時(shí)溫江萬春置信國色天鄉(xiāng)6000畝主題公園驅(qū)動(dòng)的休閑、旅游、娛樂以及生態(tài)人居的田園新城北1小時(shí)金堂趙鎮(zhèn)藍(lán)光地產(chǎn)待定5000畝規(guī)劃調(diào)整中1小時(shí)彭州成都置信仙林谷鄉(xiāng)37500畝集動(dòng)植物樂園、水上樂園、溫泉、滑雪場、酒店、商業(yè)、度假公寓于一體的新型山地生態(tài)旅游度假區(qū)我們的競爭對手潛在可類比項(xiàng)目方位圈層區(qū)域運(yùn)營商項(xiàng)目名稱規(guī)模發(fā)展規(guī)劃南0.5小時(shí)雙流正興鎮(zhèn)萬華待定4000畝待定0.5

11、小時(shí)麓山大道2700畝新增供應(yīng)1小時(shí)新津飛森房產(chǎn)待定4000畝休閑度假區(qū)西1小時(shí)崇州愿景地產(chǎn)待定4000畝待定1小時(shí)都江堰蓮花湖澳洲置地龍湖城15000畝打造西部地區(qū)首屈一指的湖泊度假勝地。1小時(shí)都江堰9000畝招商過程中北1小時(shí)金堂官倉鎮(zhèn)四川中達(dá)置業(yè)有限公司待定3000畝待定我們的競爭對手我們能否脫穎而出？總計(jì)不少于15萬畝的供應(yīng)石象湖能否成為其中最昂貴、最閃亮的鉆石掛墜？我們的規(guī)模優(yōu)勢20平方公里30000畝大成都經(jīng)濟(jì)走廊的形成 一帶+兩極本案所在的一極雖沒有占據(jù)絕對的自然資源優(yōu)勢，但是我們占盡距離、產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展支持的優(yōu)勢。綿陽德陽成都九寨溝高端生態(tài)商務(wù)發(fā)展帶極蒲 江高端休閑商務(wù)發(fā)展極成

12、都南部新中心我們的區(qū)位優(yōu)勢大成都高端商務(wù)走廊上的一顆璀爛的明珠，直接承接國際城南高端生態(tài)商務(wù)休閑需求。蒲江：高端商務(wù)休閑基地成德綿經(jīng)濟(jì)帶德陽綿陽雙流：現(xiàn)代航空港牧馬山：高端居住區(qū)新津：城南水居門戶大城南：城南副中心+高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地大城北：川北物流基地成新快速通道新蒲快速通道成雅高速機(jī)場高速輕軌我們的區(qū)位優(yōu)勢我們的戰(zhàn)略高度打造一個(gè)承載全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的西部中心城市對接國際高端商務(wù)消費(fèi)的頂級休閑度假平臺與蒲江新津其它項(xiàng)目戰(zhàn)略差異化具有國際輻射能力的交通網(wǎng)絡(luò)作為西部中心城市的成都經(jīng)濟(jì)輻射國內(nèi)外發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有吸納高端客群的能力；項(xiàng)目所在地?fù)碛型陚涞牧Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)，通過成雅高速公路，以及成新-新蒲快

13、速融入成都，完全無縫對接母城；距離雙流國際機(jī)場僅40分鐘車程，便利對接機(jī)場，擁有“立足西部，輻射國內(nèi)外”的能力。40分鐘車程（不經(jīng)成都）直接對接雙流國際機(jī)場。雙流機(jī)場國內(nèi)航線有200多條，國際航線的數(shù)量多達(dá)29條，國際航班數(shù)量每周近500個(gè)，基本實(shí)現(xiàn)了每天都有飛往歐、美、澳、東南亞地區(qū)29個(gè)主要城市的國際航班。另外，從02年至07年，我國國際航線數(shù)量從161條猛增到305條，真正實(shí)現(xiàn)了五大洲連通 。這些國際航班的開通，對促進(jìn)西南乃至整個(gè)西部地區(qū)對外經(jīng)濟(jì)交流、旅游度假交流都起到了巨大的推動(dòng)作用。2007年11月，民航總局下達(dá)了關(guān)于調(diào)整2006/2007年冬春航季評審規(guī)則的通告，進(jìn)一步開放成都等資

14、源緊張的機(jī)場航線。到2010年，國內(nèi)所有城市、所有航線都不需要航空公司向民航總局申請審批，只需要向民航總局報(bào)告?zhèn)浒讣纯?，此舉意味著本項(xiàng)目通往世界的腳步將進(jìn)一步加快。北京上海香港新加坡吉隆坡東京巴黎洛杉磯舊金山紐約溫哥華法蘭克福倫敦悉尼德里雅加達(dá)阿姆斯特丹23小時(shí)25小時(shí)20小時(shí)20小時(shí)5小時(shí)10小時(shí)企業(yè)背景與實(shí)力央企，保利地產(chǎn)位列中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值五強(qiáng)產(chǎn)業(yè)：貿(mào)易 地產(chǎn) 文化世界級的森林湖泊景觀隨處，都有感動(dòng)的理由我們的資源優(yōu)勢“郁金香”文化品牌關(guān)于“郁金香”的聯(lián)想：荷蘭：代表著西方浪漫主義的文化貴族：演繹著與世界同步的尊榮與貴雅聞香：滲透著高雅品質(zhì)生活的味道綜合以上資源優(yōu)勢，本項(xiàng)目將成為環(huán)域上

15、的引領(lǐng)者和制高點(diǎn)，在成都發(fā)展成為特大中心城市的運(yùn)營通道上，成為對接全球高端商務(wù)、文化的基地。T o the district：要完成這一歷史使命，我們需要做的是通過一個(gè)高端“圈層”的塑造實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體價(jià)值的裂變！使區(qū)域成為中國西部與世界對話的窗口,成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的示范案例為什么是“圈層”？深圳觀瀾高爾夫首先創(chuàng)建了國際一流的高爾夫球會項(xiàng)目，并以此為龍頭持續(xù)投入建設(shè)，形成了一個(gè)國際高尚生活社圈，最終形成一個(gè)衛(wèi)星城式的現(xiàn)代城鎮(zhèn)。透視觀瀾，我們發(fā)現(xiàn)了“圈層”的重要性發(fā)力點(diǎn)：依托新興區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市，走國際化發(fā)展道路。啟動(dòng)點(diǎn)：通過高爾夫?yàn)辇堫^的高端體育休閑產(chǎn)業(yè)形成高端圈層。策動(dòng)點(diǎn)：跳出區(qū)域現(xiàn)狀束縛，集聚高

16、端客群，以此開發(fā)全新物業(yè)、投入建設(shè)配套、持續(xù)發(fā)展全新產(chǎn)業(yè)，提升區(qū)域價(jià)值。上海佘山海南博鰲 不難發(fā)現(xiàn)，成功案例發(fā)展歷程中具有一定的共性線索供我們研究和借鑒，即： 通過集聚高端客群形成的磁場效應(yīng)，從而整合物業(yè)開發(fā)、配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等多種發(fā)展途徑，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的整體提升?！叭印庇赡男┤巳航M成觀瀾高爾夫目標(biāo)客群簡析 觀瀾湖地產(chǎn)早期項(xiàng)目主要為外銷，以香港、臺灣客戶為主，物業(yè)銷售依附于高爾夫球會，半數(shù)以上的購買者為球會會員，多為在深圳、東莞附近有自己公司或產(chǎn)業(yè)的成功人士。 隨著觀瀾地產(chǎn)進(jìn)入全面開發(fā)期，客群范疇發(fā)生延展，客群特征隨之發(fā)生演變?yōu)椤叭壙蛻簟?，即：高爾夫緣、商?wù)緣、地緣詳見附件客群、生活模式

17、、產(chǎn)品發(fā)展線簡析啟動(dòng)期建設(shè)期完善期客群構(gòu)成多為球會會員，以“高爾夫緣客群”為主，結(jié)合部分“商務(wù)緣客群”?？腿悍懂犜谇驎T基礎(chǔ)上吸納高端商務(wù)人群，以“商務(wù)緣客群”為主，結(jié)合部分“地緣客群”。世界各地的上流階層和項(xiàng)目周邊地區(qū)的私企主及金領(lǐng)人士在此聚集。以“地緣客群”為主。生活模式以享受頂級高爾夫休閑為主，順帶進(jìn)行商務(wù)休閑及交流，身份的標(biāo)志。享受高爾夫以及體育休閑運(yùn)動(dòng)開發(fā)主題下所帶來的高端配套、居住環(huán)境及社區(qū)文化。除了享受球會、環(huán)境、配套，更多的是享受純粹上流精英階層的社圈交流氛圍。產(chǎn)品供應(yīng)獨(dú)棟別墅。代表項(xiàng)目：曉峰居。主要用途：第二居所。以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅為主。代表項(xiàng)目：高爾夫大宅、翡翠灣。主要用途

18、：深莞半小時(shí)生活圈里的1.5居住型豪宅。以雙拼別墅、超豪華洋房為主。代表項(xiàng)目：上堤。主要用途：用于體驗(yàn)和玩味的享受型豪宅。投資建設(shè)頂級球場、高標(biāo)準(zhǔn)會所及酒店等配套，重點(diǎn)宣傳球會活動(dòng)。追加投資建設(shè)生活配套、休閑娛樂、居住環(huán)境等，交通體系逐漸完善。通過對環(huán)境和配套的持續(xù)投資，營造系列上流社會的階層活動(dòng)。我們和觀瀾的不同全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景西部大開發(fā)的政策浪尖多產(chǎn)業(yè)并舉因此，我們的客戶更多為地緣、商務(wù)緣，置業(yè)動(dòng)機(jī)更多為休閑度假本項(xiàng)目客戶群細(xì)分參考類似項(xiàng)目目標(biāo)客群“三緣”特征，結(jié)合本項(xiàng)目屬性，按照不同的置業(yè)動(dòng)機(jī)和消費(fèi)模式，將本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分為五大類。客戶分類： 第一類：以度假需求為主導(dǎo)的置業(yè)人士； 第

19、二類：以休閑需求為主導(dǎo)的置業(yè)人士； 第三類：以11.5居所需求為主導(dǎo)的置業(yè)人士； 第四類：以投資需求為主導(dǎo)的置業(yè)人士或團(tuán)體； 第五類：以企業(yè)商務(wù)需求為主導(dǎo)的置業(yè)團(tuán)體，如企業(yè)會所。第一類：以度假需求為主導(dǎo)的置業(yè)人士心理訴求： 對本我價(jià)值實(shí)現(xiàn)要求很高，反應(yīng)在生活上，要求生命擁有高雅的品質(zhì)感和豐富性（如：拿出一段時(shí)間來就能享受財(cái)富為自己帶來的真生活）生活模式： 每年有2-4次度假需求，主要與家人或商務(wù)伙伴共同完成，過程中以參與高尚休閑運(yùn)動(dòng)和高端服務(wù)消費(fèi)為主。地緣識別： 具有全國性甚至全球性特征，與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)更多了是體現(xiàn)在跟中國西部的關(guān)聯(lián)上。身份識別： 以接受過高等教育西方文化影響的全國性商界成功人

20、士和國際企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人（CEO）為主?？蛻羧悍诸?第二類：以休閑需求為主導(dǎo)的置業(yè)人士心理訴求： 擁有很高的評鑒能力，對休閑方式要求很高，反應(yīng)在生活上，通過休閑方式體現(xiàn)自己的生命狀態(tài)和價(jià)值取向。生活模式： 對渡假和休閑概念有比較明確的界定，在休閑方式上以參與短時(shí)間高端休閑運(yùn)動(dòng)和聚會為主，以商務(wù)伙伴和家人為人物背景共同參與如打球，溫泉SPA，戶外聚會等活動(dòng)。地緣識別： 具有全國性和大區(qū)域性特征，與本項(xiàng)目的聯(lián)系更多的是體現(xiàn)在跟全域（大）成都的關(guān)聯(lián)上。身份識別： 以區(qū)域級的商界、政界成功人士和全國性企業(yè)高層（領(lǐng)導(dǎo)層）為主?？蛻羧悍诸惖谌悾阂孕枨笊罟潭ň铀?1.5居所） 為主導(dǎo)的置業(yè)人士 心理訴求

21、： 擁有相當(dāng)?shù)呢?cái)富和權(quán)利，希望能與城市保持一定距離，能藏身于相對固定的上層生活圈，反應(yīng)在生活上，通過購買物業(yè)為家庭帶來幸福感和歸屬感。生活模式： 有意與城市拉開距離，希望與家人生活在不受干擾，且相對固定的高端圈層之中，通過享受高端軟、硬件服務(wù)的過程中實(shí)現(xiàn)生活價(jià)值。地緣識別： 具有區(qū)域級和城市級特征，與本項(xiàng)目的聯(lián)系更多的是體現(xiàn)在跟成渝經(jīng)濟(jì)圈和全域成都的關(guān)聯(lián)上。身份識別： 以區(qū)域級的商界、政界成功人士和省級企業(yè)高層（領(lǐng)導(dǎo)層）為主。客戶群分類第四類：以投資需求為主導(dǎo)的置業(yè)人士或團(tuán)體心理訴求： 擁有相當(dāng)?shù)呢?cái)富基礎(chǔ)，能合理分配投資渠道，特別看重品牌消費(fèi)的稀缺性和增值性。通過持有稀缺性、品牌性產(chǎn)品達(dá)到身份

22、識別和財(cái)富增值。生活模式： 通過持有品牌高端物業(yè)，以達(dá)到資產(chǎn)保值增值、租賃回報(bào)等收益目的，同時(shí)滿足分時(shí)性休閑渡假類生活需求。地緣識別： 具有全國性和全球性特征，與本項(xiàng)目的聯(lián)系更多的是體現(xiàn)在跟保利品牌和項(xiàng)目規(guī)模品質(zhì)關(guān)聯(lián)上。身份識別： 以全國級的商界、政界成功人士和全球性企業(yè)高層（領(lǐng)導(dǎo)層）為主。客戶群分類第五類：以企業(yè)商務(wù)需求為主導(dǎo)的置業(yè)團(tuán)體企業(yè)訴求： 已經(jīng)擁有龐大的公司（集團(tuán)）規(guī)模和社會關(guān)系資源，每年需要定期召開各類會議：需要有一個(gè)可以輕松與社會各界關(guān)系交流的平臺，同時(shí)也需要一個(gè)展示企業(yè)的窗口。商務(wù)模式： 以安排龐大的會議議程及決策層與商、政界要人渡假休閑交流為主，以企業(yè)資產(chǎn)增值為輔。地緣識別：

23、 具有全球性和全國性特征，與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)更多的是體現(xiàn)在跟保利企業(yè)品牌和公司在區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)聯(lián)上。身份識別： 以全球級、全國級企業(yè)集團(tuán)為主?？蛻羧悍诸惪蛻簟叭印痹V求純粹高尚、資源占有、圈層上移、體驗(yàn)夢想、超越本我根據(jù)深訪的共性總結(jié)我們的高爾夫、我們的資源、甚至我們的配套都不能占到絕對優(yōu)勢，那我們靠什么來吸引客戶？在曾經(jīng)是沙漠中的一片荒蕪的土地上，出現(xiàn)了世界權(quán)貴富豪蜂涌而至、體驗(yàn)夢想的天堂迪拜，迪拜靠的是什么來吸引高端人群？他們憑什么來？最高端、最獨(dú)特的酒店：七星級酒店“帆”世界唯一的、最奢華的水下飯店體現(xiàn)世界尖端科技水平的建筑：可單層旋轉(zhuǎn)的摩天大樓容納尖端技藝的人工島：當(dāng)代的“精衛(wèi)填海”迪拜的

24、一切都極盡高端、尖端、唯一。滿足了高端人群追求純粹高尚、資源分享、圈層上移、體驗(yàn)夢想、超越本我的欲望的心理訴求所以，我們首先需要做的是造“層”！給我們的目標(biāo)客群造一個(gè)凌駕于財(cái)富、地位、權(quán)勢之上的心靈國度。引導(dǎo)他們，而非迎合他們！因此，我們需要大膽超前。通過造“層”，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值裂變 任何一個(gè)地方或區(qū)域的變化發(fā)展都是由人的變化導(dǎo)致的，而我們就是要抓住占中國人口10-15%的這部分財(cái)富階層，為他們提供一個(gè)可以生活、運(yùn)動(dòng)、交流的平臺，讓他們到這里來，住在這里，利用他們可以撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)變化的80%的社會資源、財(cái)富資源的能量來帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級、生活方式的升級、文化的升級，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值裂變！To our

25、clients：因此，我們將站在中國第四極發(fā)展的風(fēng)口浪尖，秉執(zhí)純正“貴族血統(tǒng)”精神，為全球權(quán)貴階層打造一方“江山”,一個(gè)“圈層”一方“江山”品味、奢華、夸張、唯一物質(zhì)超前建筑個(gè)性化個(gè)性、唯一的建筑語言，更容易打動(dòng)富豪們的心！私享級別墅個(gè)性的企業(yè)會所幻影劇院體驗(yàn)式文化場館濱湖風(fēng)情街區(qū)個(gè)性化服務(wù) 定制你的人生，從保利開始 定制物業(yè). 定制生活. 定制健康. 到這里來的人想要的不僅僅是物質(zhì)上的機(jī)械疊加所能滿足的，更需要貼近心靈深處的特殊關(guān)懷，由此彰顯上流圈層的財(cái)富所帶來的尊貴和獨(dú)特身份。高端休閑運(yùn)動(dòng)配套情趣高爾夫球道休閑享受奢侈品消費(fèi)奢侈品定購、拍賣貴族學(xué)校一個(gè)“圈層”精神超前中國迄今為止沒有真正的

26、貴族文明！中國應(yīng)該有這樣一種培養(yǎng)貴族文明的環(huán)境：正視及肯定權(quán)、富、術(shù)界炳耀成果取得者，鼓勵(lì)和保障他們通過物質(zhì)、精神、文化交流的方式形成標(biāo)志化、可傳承的圈層特征，并將之轉(zhuǎn)化為對資源持有的合理性，幫助中國高端人群逐漸實(shí)現(xiàn)幾千年來對“世襲罔替”的夢想追逐。實(shí)現(xiàn)其圈層上移、財(cái)富上移的夢想而我們可以通過石象湖項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)現(xiàn)：中國傳統(tǒng)文化與世界貴族文明的首次對話關(guān)鍵詞理解中國傳統(tǒng)文化是現(xiàn)今全球矚目的文化課題；世界高端人群熱門的交流話題和時(shí)尚風(fēng)向。世界貴族文明是中國幾千年以來一直缺失的頂級圈層交流環(huán)境。一旦兩者發(fā)生撞擊未來，也許，歐洲的王公貴族會來石象湖參加宋瓷拍賣會而中國的頂尖人士亦親臨某次歐洲古典歌劇演

27、出果嶺之上，高爾夫是最好的跨國商務(wù)會談翻譯官商務(wù)交流、文化交流、人際交流貴族們的精神運(yùn)動(dòng)標(biāo)志在石象湖得到了完美展現(xiàn)不可復(fù)制的環(huán)境資源，獨(dú)有專屬的私享領(lǐng)地，一脈傳承的圈層文明充分迎合貴族們的財(cái)富世襲特征。這就是石象湖，保利的石象湖。一、根據(jù)高端客群生活模式和消費(fèi)模式的不同，進(jìn)一步明確項(xiàng)目功能分區(qū)，動(dòng)靜分離，如商務(wù)度假區(qū)、休閑度假區(qū)、高端私密區(qū)和休閑運(yùn)動(dòng)配套區(qū)。同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目分期開發(fā)策略，細(xì)化各功能區(qū)的組團(tuán)劃分。專業(yè)合作機(jī)構(gòu)：阿特金斯規(guī)劃建議商務(wù)度假區(qū)高端私密區(qū)休閑度假區(qū)休閑居住區(qū)休閑度假區(qū)二、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和組團(tuán)結(jié)構(gòu)應(yīng)滿足分期開發(fā)、多點(diǎn)啟動(dòng)和后期營銷推廣的要求，并利于規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)合作機(jī)構(gòu)：阿特金斯

28、規(guī)劃建議三、配套設(shè)施要和組團(tuán)的規(guī)劃相吻合。專業(yè)合作機(jī)構(gòu)：阿特金斯商務(wù)度假區(qū)高端私密區(qū)休閑度假區(qū)休閑居住區(qū)休閑度假區(qū)規(guī)劃建議資源宜合理分配：順著植物、水系、坡地的肌理，定制最高端的物業(yè).歐洲貴族最奢華居住的首選地：英國大湖區(qū)規(guī)劃建議產(chǎn)品建議基于我們對項(xiàng)目開發(fā)主體的深入 研究我們對項(xiàng)目市場環(huán)境的深入 探索我們對項(xiàng)目自身資源的深入 了解我們對項(xiàng)目同類產(chǎn)品的深入 調(diào)研我們對項(xiàng)目潛在客群的深入 探訪得出本項(xiàng)目的產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 產(chǎn)品客戶產(chǎn)品形態(tài)使用功能環(huán)境配套第一類客戶群（度假）小、中型獨(dú)棟對起居室要求比較高，能開小型室內(nèi)外Party接近高爾夫球場，商業(yè)配套、五星酒店第二類客戶群（休閑）小、中型獨(dú)棟、花

29、園洋房對房間數(shù)要求比較高，一般在5個(gè)以上，重視主臥和客廳的舒適性要求較大的花園，接近高爾夫球場，休閑配套，環(huán)境相對安靜第三類客戶群（居所）中、大型獨(dú)棟對生活配套要求相對較完善，能滿足其生活起居的基本要求要求較大的花園，接近自然景區(qū)，商業(yè)配套，環(huán)境私密性較高第四類客戶群（投資）獨(dú)棟、類別墅、花園洋房、公寓對資源的占有要求較高，或?qū)ν顿Y總額有一定控制接近高爾夫球場和湖區(qū)，其次要求接近五星酒店第五類客戶群（企業(yè)）莊園獨(dú)棟企業(yè)會所對商務(wù)與生活功能分區(qū)要求苛刻，對入戶大堂和展示有很高的要求對景區(qū)自然資源占有性很強(qiáng)，要求接近五星級酒店和配套產(chǎn)品建議形態(tài)面積13小型獨(dú)棟中型獨(dú)棟豪華獨(dú)棟5企業(yè)會所定制莊園度假

30、公寓聯(lián)排疊拼花園洋房2412345絕對主力第一主力第二主力第三主力次 主 力輔助產(chǎn)品低端產(chǎn)品線中端產(chǎn)品線高端產(chǎn)品線超高端產(chǎn)品線22026026034036050050010001000以上150180總體發(fā)展策略完全超越單純房地產(chǎn)開發(fā)意義的區(qū)域策動(dòng)行為近看觀瀾 綜觀其十年開發(fā)歷程，不難發(fā)現(xiàn)，觀瀾的策劃者和開發(fā)者正因?yàn)榭礈?zhǔn)了深圳作為南中國經(jīng)濟(jì)窗口與國際經(jīng)濟(jì)接軌過程中所具備的強(qiáng)大聚合能力和高端消費(fèi)吞吐量，利用高爾夫這一國際高端商務(wù)人士追捧的體育休閑運(yùn)動(dòng)作為整個(gè)板塊啟動(dòng)的引擎，成功地策動(dòng)了區(qū)域價(jià)值的提升，成就珠江三角洲區(qū)域發(fā)展的標(biāo)桿項(xiàng)目。 從品牌建設(shè)上進(jìn)行解讀：高爾夫球會體育休閑產(chǎn)業(yè)群國際高爾夫生活

31、社圈 奠基：建立亞洲最大的頂級高爾夫球會為起始點(diǎn)，面向世界聚合上層人士，奠定頂級高爾夫運(yùn)動(dòng)休閑品牌；量變：通過高爾夫運(yùn)動(dòng)逐漸聚合各類高端體育賽事和活動(dòng)，以此形成“中國體育休閑產(chǎn)業(yè)群”效應(yīng)；質(zhì)變：將體育休閑產(chǎn)業(yè)的品牌影響力逐漸衍生為高爾夫生活社圈的品牌影響力，結(jié)合環(huán)境建設(shè)和物業(yè)開發(fā)將單純的體育休閑運(yùn)動(dòng)演變?yōu)樘囟ǖ纳罘绞健?“觀瀾湖”作為一個(gè)品牌，在10年間其實(shí)經(jīng)歷了三個(gè)不斷豐富品牌內(nèi)涵的過程，即：從最早期一個(gè)球會的品牌發(fā)展到多個(gè)運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目的品牌，最后擴(kuò)大到一個(gè)國際高尚社圈的品牌。從開發(fā)進(jìn)程上進(jìn)行解讀：環(huán)境開發(fā)社區(qū)開發(fā)物業(yè)開發(fā)首先投入巨資進(jìn)行環(huán)境開發(fā)（球場建設(shè)、景觀建設(shè)），制造焦點(diǎn)價(jià)值；隨著整

32、個(gè)高爾夫球會的成型，以及各項(xiàng)社會活動(dòng)、賽事的舉辦，賦予了社區(qū)廣泛的、深遠(yuǎn)的邊際價(jià)值，使之成為了一個(gè)具備國際化水準(zhǔn)的、有著濃厚人文附加值的社區(qū)。 在此基礎(chǔ)上，進(jìn)入全面的地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)。由于具有了國際化的高度、國際化的人文氛圍、最自然的景觀、最具貴族氣質(zhì)的生活環(huán)境等因素，中國最尖端的社圈躍然而出。從開發(fā)進(jìn)程上，我們看到了一條明晰的土地升值曲線：20億投資高爾夫球會所帶來的土地硬性指標(biāo)升值體育休閑產(chǎn)業(yè)群所帶來的社區(qū)升值隨之而來的人居環(huán)境、人居素質(zhì)升值。從影響層面上進(jìn)行解讀：立足區(qū)域輻射城市影響世界從區(qū)域的角度看：觀瀾湖的投資開發(fā)建設(shè)及其帶來的聚合效應(yīng)對觀瀾鎮(zhèn)起到了決定性的影響。從1993年至今，觀瀾鎮(zhèn)

33、共引進(jìn)外資企業(yè)近千家；在最近的觀瀾鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中，已把觀瀾湖體育休閑產(chǎn)業(yè)與高科技產(chǎn)業(yè)、倉儲物流業(yè)同列入該鎮(zhèn)三大支柱型產(chǎn)業(yè)?？梢哉f，觀瀾湖直接拉動(dòng)了一個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展。從城市的角度看：觀瀾湖堪稱深圳國際化的名片和支點(diǎn)。諸多國際級賽事的舉辦，諸多國際級人士的到訪，大大提升了深圳的城市形象和地位，其幅射力廣及香港、珠三角及華南地區(qū)的幾十萬家企業(yè)和數(shù)百萬金領(lǐng)階層。從世界的角度看：觀瀾湖在國際上流社會圈中具有廣泛的知名度和美譽(yù)度。這也使得觀瀾湖成為了一個(gè)嚴(yán)格意義上的國際社圈，不僅具有超一流的硬性指標(biāo)，更形成了強(qiáng)烈的磁場效應(yīng)，吸引國際頂尖上層人士在此聚集和交流。從價(jià)值構(gòu)成上進(jìn)行解讀：土地價(jià)值品牌價(jià)值社會

34、價(jià)值項(xiàng)目投資、球會建設(shè)、配套建設(shè)以及社區(qū)文化形成等帶來的土地價(jià)值升值；品牌價(jià)值反映的是身份的尊貴感、磁場效應(yīng)的聚合力、以及社區(qū)尖端化的圈層價(jià)值；社會價(jià)值表現(xiàn)為社會貢獻(xiàn)率、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率、文化貢獻(xiàn)率等促進(jìn)區(qū)域發(fā)展的多方面價(jià)值。 觀瀾高爾夫是典型的由單一的高爾夫球場開發(fā)向綜合性的高檔社區(qū)開發(fā)、區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)型的例子。這種開發(fā)模式是在開發(fā)初期以高爾夫球場開發(fā)為主，重點(diǎn)建設(shè)景觀資源和配套設(shè)施，不斷提高區(qū)域形象檔次和企業(yè)知名度；然后利用區(qū)域的美譽(yù)度和配套優(yōu)勢，以及企業(yè)的知名度加強(qiáng)社區(qū)的環(huán)境和文化營造，為轉(zhuǎn)型作準(zhǔn)備；在擁有了完善、高檔的區(qū)域配套和社區(qū)文化后，完成由單一的高爾夫球場開發(fā)向集商務(wù)、居住、休閑、文化、娛

35、樂等為一體的綜合性的區(qū)域開發(fā)的轉(zhuǎn)型才能獲得成功。 通過對觀瀾高爾夫地產(chǎn)總體開發(fā)思路和開發(fā)階段的簡析，我們不難發(fā)現(xiàn)： 觀瀾湖區(qū)域運(yùn)營的整體思路就是通過科學(xué)的規(guī)劃力，先造環(huán)境再造城，以此提升并發(fā)揮土地的最佳狀態(tài)， 使環(huán)境成為整個(gè)社區(qū)發(fā)展的有力承載者。 觀瀾湖這種開發(fā)模式必然要求企業(yè)在長期開發(fā)過程中不斷向土地投入巨額資金，從而使土地價(jià)值得到持續(xù)不斷的提升。觀瀾湖球會不斷向這片土地追加投資，不斷完善和升級環(huán)境及配套，從而大幅提升土地價(jià)值，保證其別墅價(jià)值在70年內(nèi)可持續(xù)攀升。觀瀾高爾夫別墅作為依托世界第一大球會的“活地別墅”，原本就能在球會未來數(shù)十年的持續(xù)經(jīng)營中享受可觀的“活地增值效應(yīng)”。觀瀾湖贏得連續(xù)

36、12屆高爾夫世界杯的主辦權(quán)，意味著政府、球會各方必將在未來數(shù)年間大幅增加對觀瀾湖交通設(shè)施、公共配套的巨額投入，而從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，未來的每一分投資都將直接轉(zhuǎn)化為觀瀾湖別墅物業(yè)的增值動(dòng)力。 觀瀾高爾夫正是通過這種“項(xiàng)目策動(dòng)區(qū)域，區(qū)域反哺項(xiàng)目”的模式，最終達(dá)到雙贏的戰(zhàn)略目標(biāo)。 上海佘山整體定位:上海頂級別墅區(qū)純粹的“高端鄰里”： 佘山度假區(qū)內(nèi)有以上海紫園、佘山高爾夫別墅等為代表的 “千萬級”別墅樓盤。從置業(yè)者角度看，這里居住的是小眾中的小眾，集中促進(jìn)了佘山高端別墅的熱效應(yīng)。自然、人性、人文、個(gè)性的項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)：特色景觀、豪華配置。板塊內(nèi)所有別墅項(xiàng)目建筑密度控制小于15%，建筑容積率小于0.25，

37、集中綠地要求大于35%。高尚的商務(wù)生活設(shè)施和自然的生態(tài)環(huán)境：由一湖（月湖）、一心（國際商務(wù)中心）、一圈（佘山核心景觀綠化帶）構(gòu)成佘山核心區(qū)精華景觀區(qū)。在建設(shè)世界級城市的時(shí)代背景下，有四通八達(dá)的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)、高檔的生活商業(yè)配套設(shè)施。海南博鰲 理念：生態(tài)化、智能化、國際化。 整體定位：以國際性會議為平臺的博鰲亞洲論壇。 亞洲論壇的幾個(gè)重要特點(diǎn)：國際性、開放性、以亞洲為中心2001年，“亞洲論壇”選定博鰲作為“亞洲論壇”的永久會址，并成功舉辦了第一屆“博鰲亞洲論壇”，博鰲隨著“亞洲論壇”而蜚聲海內(nèi)外。博鰲最大的亮點(diǎn)在于其“博鰲亞洲論壇”的帶動(dòng)，現(xiàn)在博鰲已經(jīng)成為了高端商務(wù)會議中心的代名詞。博鰲亞洲論壇

38、的影響力不斷提升，其影響已超越了亞洲范圍，成為聯(lián)系亞洲乃至世界的紐帶。因此，我們可以得知：本項(xiàng)目絕非簡單的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而是典型的區(qū)域策動(dòng)項(xiàng)目！此類區(qū)域策動(dòng)的核心發(fā)展思路：借助高端客群的集聚和裂變，改變區(qū)域市場屬性；借助物業(yè)開發(fā)、配套改革及可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)促使區(qū)域價(jià)值提升。這也將成為本案的研究線索和發(fā)展思路。 與觀瀾不同的是，觀瀾在啟動(dòng)之初，與世界經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度低，且不具備發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和高端物業(yè)的市場基礎(chǔ)，因此觀瀾選擇了高球運(yùn)動(dòng)進(jìn)行單點(diǎn)啟動(dòng)，歷經(jīng)1992年至1997年方才啟動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)。 而本項(xiàng)目在占據(jù)了全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景基礎(chǔ)之外，更站在西部大開發(fā)的政策浪尖，擁有極佳的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和企業(yè)戰(zhàn)略平

39、臺！ 因此，雖然同樣使用高爾夫作為啟動(dòng)點(diǎn)，但本項(xiàng)目的發(fā)展模式將在“觀瀾模式”的基礎(chǔ)上進(jìn)行全面的刷新和超越！ 不僅僅以高爾夫進(jìn)行單向啟動(dòng)； 不僅僅以旅游度假為核心內(nèi)容； 不僅僅以一種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為紐帶； 本項(xiàng)目核心發(fā)展要點(diǎn)區(qū)域圈層地產(chǎn)以秉承純正貴族血統(tǒng)的高尚交流磁場核聚高端客群整體發(fā)展策略“高端度假休閑”裂變客群“高端商務(wù)休閑”引爆市場“高端文化休閑”沉淀價(jià)值啟動(dòng)階段裂變階段沉淀階段產(chǎn)業(yè)組合及配套建設(shè)策略啟動(dòng)階段裂變階段沉淀階段引入貴族生活方式以“高爾夫”之類的運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)為主； 奢侈品產(chǎn)業(yè)+高尚文化產(chǎn)業(yè)作為補(bǔ)充。標(biāo)志性建筑：多媒體大廳兩個(gè)高球球場五星級酒店高端體育運(yùn)動(dòng)配套國際會展中心國際健康中心全

40、球運(yùn)動(dòng)創(chuàng)傷研究中心營造高尚交流圈層 加強(qiáng)奢侈品產(chǎn)業(yè)和高尚文化產(chǎn)業(yè)權(quán)重； 追加高端會展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)。形成圈層生活流派 發(fā)展“郁金香”主題下的花卉產(chǎn)業(yè)及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)。藝術(shù)學(xué)院貴族運(yùn)動(dòng)青少年培訓(xùn)基地荷蘭郁金香產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心客群攻略的目標(biāo)完成高端客群的集聚和裂變 我們找到富有階層購買欲望的誘因以后，就要利用共性，關(guān)注差別，合理規(guī)劃布局，用優(yōu)化的組合方案，制造一個(gè)具備持續(xù)吸引力的磁場，讓保利的品牌、石象湖項(xiàng)目與他們等號對接，讓他們自發(fā)進(jìn)行源源不斷的聚合，通過聚變造成裂變！客戶打擊“擒王策略要網(wǎng)羅更多的獵物，就要找到他們的精神領(lǐng)袖客群攻略而富有階層中“王者”是這個(gè)階層的精神領(lǐng)袖，他們的構(gòu)成有如下三大主

41、要部分：世界500強(qiáng)亞洲區(qū)負(fù)責(zé)人全球商界、娛樂界名人、財(cái)團(tuán)要人王者國際級富豪榜風(fēng)云人物客戶鎖定“勾引”策略 然而，既然王者，不會被輕易引導(dǎo)，但是我們又需要他們的坐陣，來作為我們“磁場”的核心驅(qū)動(dòng)力，吸引財(cái)富的中堅(jiān)力量和新貴；由此才能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，最終走向裂變 精神領(lǐng)袖出現(xiàn)，磁場效應(yīng)發(fā)力東南亞投資客中國富豪榜風(fēng)云人物保利資源“塔尖”部分中堅(jiān) 而富有階層中“中堅(jiān)”是這個(gè)階層的顯性寫照，他們的出現(xiàn)，將是支撐這個(gè)財(cái)富王國的中流砥柱！“中堅(jiān)”的構(gòu)成有如下三大主要部分：中國西南區(qū)商界精英、政界要人全球范圍內(nèi)新興投資客長江、珠江三角洲名企新貴新貴而富有階層中的“新貴” 是最具活力的部分，他們的出現(xiàn)，將是項(xiàng)目

42、發(fā)力點(diǎn)的忠實(shí)擁護(hù)者！“新貴”的構(gòu)成有如下三大類要部分：客群發(fā)展策略整體發(fā)展策略： 指外打內(nèi)：打擊遠(yuǎn)程客群，暗示區(qū)域客群。 指高打低：通過名人效應(yīng)引發(fā)眾從行為。 圈層策動(dòng)：“融入上移”的圈層動(dòng)律。啟動(dòng)階段裂變階段沉淀階段階段發(fā)展策略：戰(zhàn)略客戶：主攻一類度假需求主導(dǎo)人士； 打擊客戶：在消費(fèi)購買客群上，主攻二類休閑需求主導(dǎo)人士和四類投資需求主導(dǎo)人士或團(tuán)體。早期：戰(zhàn)略客戶：主攻一類度假需求主導(dǎo)人士；打擊客戶：主攻二類休閑需求主導(dǎo)人士、三類生活固定居所主導(dǎo)人士和四類投資需求主導(dǎo)人士或團(tuán)體。后期：戰(zhàn)略客戶：企業(yè)商務(wù)需求主導(dǎo)團(tuán)體。打擊客戶：主攻一類度假需求主導(dǎo)人士、二類休閑需求主導(dǎo)人士和三類生活固定居所主導(dǎo)

43、人士。不再以客群需求重點(diǎn)為主導(dǎo)思想，轉(zhuǎn)而以資源占有為主導(dǎo)的全面客群戰(zhàn)略，其中主攻的重點(diǎn)是二類休閑需求主導(dǎo)人士、三類生活固定居所主導(dǎo)人士和五類企業(yè)商務(wù)需求主導(dǎo)團(tuán)體。產(chǎn)品組合策略通過研究不同階段不同主力客群對休閑度假方式、產(chǎn)品購買方面的心理訴求，初步確定項(xiàng)目各期產(chǎn)品組合時(shí)期主力目標(biāo)客戶群產(chǎn)品組合配套組合啟動(dòng)期在戰(zhàn)略客群上，主攻一類度假需求主導(dǎo)人士；在消費(fèi)購買客群上，主攻二類休閑需求主導(dǎo)人士和四類投資需求主導(dǎo)人士或團(tuán)體。針對戰(zhàn)略客群，主要配以舒適享受型別墅；針對消費(fèi)購買客群，主要配以溫馨小獨(dú)棟別墅。2個(gè)以上高爾夫球場、五星級酒店、郁金香主題公園、綜合會議中心、休閑商業(yè)街、SPA 、特色沙龍 裂變期第

44、一階段在戰(zhàn)略客群上，主攻一類度假需求主導(dǎo)人士；在消費(fèi)購買客群上，主攻二類休閑需求主導(dǎo)人士、三類生活固定居所主導(dǎo)人士和四類投資需求主導(dǎo)人士或團(tuán)體。針對戰(zhàn)略客群，主要配以舒適享受型別墅和豪華型別墅；針對消費(fèi)購買客群，主要配以溫馨小獨(dú)棟大號別墅產(chǎn)品。增加：兩湖游艇俱樂部、馬球俱樂部、國際小學(xué)配套、度假客棧中型便利超市、投資理財(cái)服務(wù)店、社區(qū)診所第二階段在戰(zhàn)略客群上，主攻五類企業(yè)商務(wù)需求主導(dǎo)團(tuán)體；在消費(fèi)購買客群上，主攻一類度假需求主導(dǎo)人士、二類休閑需求主導(dǎo)人士和三類生活固定居所主導(dǎo)人士。針對戰(zhàn)略客群，主要配以定制莊園別墅和豪華型別墅；針對消費(fèi)購買客群，主要配以舒適享受型別墅加溫馨小獨(dú)棟小號別墅產(chǎn)品。增加

45、：追加2個(gè)高球場、及相關(guān)設(shè)施、商業(yè)配套、風(fēng)情商業(yè)街、奢侈品旗艦店，追加拍賣行（私人收藏品）、康復(fù)中心沉淀期不再以客群需求重點(diǎn)為主導(dǎo)思想，轉(zhuǎn)而以資源占有為主導(dǎo)的全面客群戰(zhàn)略，其中主攻的重點(diǎn)是二類休閑需求主導(dǎo)人士、三類生活固定居所主導(dǎo)人士和五類企業(yè)商務(wù)需求主導(dǎo)團(tuán)體。根據(jù)資源存量結(jié)合組團(tuán)特色進(jìn)行供應(yīng)，主要以固定居家、全球全國度假客戶和超富豪階層客戶為主要對象，提供豪華個(gè)性的大宅。增加：一個(gè)高球場、奢侈品購物商業(yè)街、紅酒吧、雪茄吧、名車護(hù)理店、國際影視城、私人管家專業(yè)服務(wù)店價(jià)值上升策略啟動(dòng)階段裂變階段沉淀階段 極少量頂級資源物業(yè)標(biāo)榜項(xiàng)目價(jià)值高起點(diǎn)； 以略超越市場同期價(jià)值的中低資源物業(yè)為主。 一定量頂級

46、資源物業(yè)提升項(xiàng)目整體價(jià)值線； 以明顯超越市場同期價(jià)值的高端和中高資源物業(yè)為主。 極少量絕版資源物業(yè)維持項(xiàng)目不可超越價(jià)值基準(zhǔn)； 以極大超越市場同期價(jià)值的中高資源物業(yè)為主。概念引導(dǎo)策略啟動(dòng)階段裂變階段沉淀階段世界商務(wù)休閑“頭等艙”世界度假休閑“御花園”世界名流休閑“夢天堂”我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)詞語被多次提起休 閑我們驚奇地發(fā)現(xiàn)，這與成都這座城市的氣質(zhì)特征高度吻合！ 在成都，無處不可休閑，無時(shí)不可休閑。 “將每一天，每一刻，每一種行為都變成假日”。這就是成都“一座來了就不想離開的城市”的真實(shí)寫生。 要融入成都，不可錯(cuò)過“成都式休閑”。項(xiàng)目整體概念導(dǎo)入 然而，街頭巷尾火鍋麻將式的草根休閑，已經(jīng)無法承載成都作為

47、一個(gè)國際化特大中心城市的氣質(zhì)彰顯。我們的“貴族”客群需要更高層次、更豐富內(nèi)涵、更易于國際傳播的專屬休閑領(lǐng)地。嚴(yán)謹(jǐn)緊張的商務(wù)：是可以休閑的；競技至上的運(yùn)動(dòng)：是可以休閑的；禮儀繁縟的社交：是可以休閑的；長途跋涉的旅游：是可以休閑的； （結(jié)合推廣表現(xiàn)進(jìn)行演繹）項(xiàng)目整體概念出爐中國國際CVD（CVD：中國（首席）度假區(qū) China Vacation District）項(xiàng)目概念的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)中國國際CVD戰(zhàn)略高度NO.1規(guī)模品質(zhì)NO.1客群階層NO.1三步曲起勢造“層”價(jià)值裂變整體營銷策略立足點(diǎn)一保利里程碑世界品牌超越同類樓盤超越全國大盤超越保利之前的運(yùn)作模式如何超越？意味著思考點(diǎn)超越以往；并形成一種全新模

48、式，值得全國業(yè)界學(xué)習(xí)和模式推廣。營銷占位策略：起勢！策略思考出發(fā)點(diǎn)起勢起勢：確立姿態(tài)整體戰(zhàn)略回顧：超越單純房地產(chǎn)開發(fā)意義的區(qū)域策動(dòng)行為。我們的理解：這關(guān)系到整個(gè)區(qū)域的未來規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢已經(jīng)超出了常規(guī)開發(fā)企業(yè)層面的話語權(quán)和執(zhí)行力范圍。因此，我們建議：政企聯(lián)動(dòng)，推廣區(qū)域。借助政府的力量推波助瀾為保利爭取更強(qiáng)有力的話語權(quán) 和社會信任度同時(shí)亦贏得更廣泛、更良好的品牌知名度起勢手段重視西部的力量！西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)合作高峰論壇保利區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)營商形象推廣借鑒：上海CPEA操作模式造“層”立足點(diǎn)二完成對高端客群的集聚和裂變體現(xiàn)身份特征、個(gè)性需求有共同的交流話題形成專屬于他們的磁場魅力如何集

49、聚？意味著思考點(diǎn)抓住高端客群個(gè)性化表露意愿和非常規(guī)信息渠道，扣合本項(xiàng)目主題定位進(jìn)行推廣。營銷蓄客策略：造“層”！策略思考出發(fā)點(diǎn)造“層”：確立調(diào)性 在項(xiàng)目整體起勢同時(shí)，我們需要結(jié)合一些吻合高端人群喜好、體現(xiàn)他們獨(dú)特個(gè)性和品位的策略表現(xiàn)，對他們進(jìn)行精準(zhǔn)的打擊。造“層”手段1“保利杯”國際高爾夫企業(yè)精英賽“保利杯”華人高爾夫慈善義賽活動(dòng)要點(diǎn)：邀請世界級高爾夫明星擔(dān)任賽事代言人；保利旗下旅游衛(wèi)視賽事全程直播；慈善義賽邀請保利旗下著名影視界藝人參與頒獎(jiǎng)儀式；成立保利高爾夫企業(yè)培訓(xùn)基地。與世界同步，與奧運(yùn)同行“保利在成都”（同一首歌）大型演藝活動(dòng)活動(dòng)要點(diǎn)：邀請政、文、體、娛各界的焦點(diǎn)人物作為本次活動(dòng)的嘉賓

50、；邀請我國榮獲奧運(yùn)冠軍的運(yùn)動(dòng)員作為本項(xiàng)目榮譽(yù)業(yè)主；由知名主持人、演藝界明星共同擔(dān)綱演出。由保利集團(tuán)旗下影視娛樂公司制作宣傳影片，在國內(nèi)重要電視頻道投放宣傳。造“層”手段2旅游衛(wèi)視：世界知名別墅紀(jì)行專題活動(dòng)要點(diǎn)：冠名一檔電視記錄片，走訪世界各地知名別墅、莊園、古堡；整理和發(fā)掘各國貴族文化，傳播共融的生活細(xì)節(jié)；旅游衛(wèi)視，每周一集；預(yù)定3年期規(guī)劃，每年影視（含攝影、游記）成果組織出版發(fā)售。造“層”手段3“層”起之后 這個(gè)吸引了眾多眼球的“層”將走向何方？ 如何體現(xiàn)這個(gè)“層”的貴族文明氣息，并持續(xù)發(fā)揮她的磁場魅力，以實(shí)現(xiàn)我們發(fā)展戰(zhàn)略中的客群裂變？可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的能量不斷豐富項(xiàng)目整體內(nèi)涵，支撐國際CVD

51、的最終落地；持續(xù)吸引更廣義的高端人群進(jìn)入項(xiàng)目；提高項(xiàng)目自身造血能力，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)部分價(jià)值上升。運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)中國西南首個(gè)“四大貴族運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)基地”高爾夫網(wǎng)球桌球馬球執(zhí)行策略點(diǎn)：邀請明星作代言人，選擇名校、名企、政府為首攻方向。高尚文化產(chǎn)業(yè)“世界的祝福”維也納新年音樂會成都回放演出“世紀(jì)瑰寶，魅力永存”中國玉器鑒賞會“保利杯”世界郁金香皇后大賽 名模與奢侈品奢侈品產(chǎn)業(yè)歐洲奢侈品牌中國指定直銷店中國西部首界歐洲名牌珠寶新款發(fā)布會成立ESTEE LAUDER（雅詩蘭黛）郁金香系香水研發(fā)中心 特色博物館，定期組織鑒賞和各地交流活動(dòng)會展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 亞洲經(jīng)濟(jì)投資年會 西部地區(qū)區(qū)域發(fā)展首腦峰會 各類企業(yè)年會、

52、峰會及論壇 東方國際藝術(shù)發(fā)展年會健康產(chǎn)業(yè)亞洲首個(gè)世界級運(yùn)動(dòng)創(chuàng)傷研究康復(fù)中心國際金卡醫(yī)院國際養(yǎng)生復(fù)健療養(yǎng)院御膳堂價(jià)值裂變立足點(diǎn)三與地產(chǎn)的嫁接展現(xiàn)唯一性體現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)刺激擁有欲如何轉(zhuǎn)化為購買力？意味著思考點(diǎn)將高端客群對“圈層”的認(rèn)知和好感引導(dǎo)至項(xiàng)目本身及具體物業(yè)。全面推廣：物業(yè)價(jià)值裂變！策略思考出發(fā)點(diǎn)30000畝園區(qū)，到底呈現(xiàn)什么？細(xì)分產(chǎn)業(yè)下的價(jià)值評估1800畝水域水產(chǎn)、釣魚商務(wù)產(chǎn)業(yè)酒店、會所高端住宅別墅為主會展產(chǎn)業(yè)展覽交易中心休閑產(chǎn)業(yè)高爾夫、網(wǎng)球文化產(chǎn)業(yè)花卉、藝術(shù)、收藏除住宅產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)顯性經(jīng)濟(jì)價(jià)值之外，其余皆為隱性價(jià)值經(jīng)濟(jì)價(jià)值人口價(jià)值生態(tài)價(jià)值人文價(jià)值城市價(jià)值藝術(shù)價(jià)值品牌價(jià)值營銷執(zhí)行分階區(qū)域“起勢”領(lǐng)

53、袖“造層”產(chǎn)業(yè)“維層”政企論壇運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)高尚文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)高尚文化產(chǎn)業(yè)奢侈品產(chǎn)業(yè)會展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)健康產(chǎn)業(yè)推出針對少數(shù)權(quán)貴劃出的一個(gè)獨(dú)立的特區(qū)“私享特區(qū)”形象代言金鉆會員會員限購對外發(fā)售“私享特區(qū)”神秘著陸石象湖在資源條件較好的區(qū)域，形成一個(gè)高端特區(qū)中的“私享特區(qū)”限制出售，僅為對社會有貢獻(xiàn)的卓越人士定制“保利精英會”閃亮登場聘請名流擔(dān)當(dāng) “領(lǐng)袖型”形象代言人，領(lǐng)航“保利精英會”成立保利精英會，嚴(yán)格審核入會申請。首批別墅不對外銷售，僅提供給保利企業(yè)高層領(lǐng)袖及高級合作伙伴高層、獲得世界冠軍的國家運(yùn)動(dòng)員、保利賽事前三名獲得者。會員擁有優(yōu)先申購權(quán)。直升機(jī)看房，環(huán)視20平方公里獨(dú)屬資源一些可能會打動(dòng)

54、他們內(nèi)心的訴說方式推廣表現(xiàn)一些可能會打動(dòng)他們內(nèi)心的訴說方式推廣表現(xiàn)會員吸納渠道 梳理項(xiàng)目的客群結(jié)構(gòu)及主要來源，確立核心渠道并制定相應(yīng)的策略進(jìn)行項(xiàng)目推廣和客戶管理；同時(shí)細(xì)化整理其他邊際渠道，整合強(qiáng)勢的市場推廣體系。 本項(xiàng)目的核心渠道客戶攻向： 頂尖收入、高消費(fèi)、追求自我意識表現(xiàn)的頂端客群。本項(xiàng)目的邊際渠道客戶攻向： 頂尖收入、中高消費(fèi)、追逐頂端客群并易受之影響的高端客群。核心渠道會所渠道：各類頂級會所（如高爾夫會所、成都會館等）的VIP客戶。商會渠道：商界首腦人物。旅游渠道：尺度康輝商旅平臺的VIP客戶；并可通過高端旅游度假活動(dòng)組織，與保利合作形成持續(xù)的客戶輸出合作關(guān)系。保利集團(tuán)自身資源： 房地

55、產(chǎn)開發(fā)積累的高端物業(yè)客戶資源； 其他產(chǎn)業(yè)渠道發(fā)展中積累的名人資源（如影視、商業(yè)等）； 與政府、學(xué)術(shù)界等形成的友好合作關(guān)系中積累的名人資源。關(guān)于尺度渠道資源成都會館:成都最高端的政務(wù)及商務(wù)會所，類似于北京的“長安會所”；與“世界會所聯(lián)盟”合作，已在“文殊坊”成功打造西南地區(qū)最高端的政、商交流平臺，并通過“世界會所聯(lián)盟”與世界156家頂級會所形成聯(lián)動(dòng)；其客戶資源囊括：與成都有緊密聯(lián)系的政界要人；進(jìn)駐成都的世界五百強(qiáng)企業(yè)、各國領(lǐng)事館以及西南地區(qū)、成都本土的大品牌企業(yè)高層領(lǐng)袖。尺度康輝商旅平臺: 尺度與康輝強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、專業(yè)對接所打造的商旅平臺。它借助康輝獨(dú)有的集團(tuán)化優(yōu)勢，遍布全國大中城市及景區(qū)的垂直管理

56、的子公司體系，形成集團(tuán)化組織網(wǎng)絡(luò)，在北京、上海、廣州等主要入境口岸城市已建立業(yè)務(wù)運(yùn)營中心。同時(shí)，商旅平臺強(qiáng)大的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)和為客戶提供的針對性運(yùn)營方案都將為地產(chǎn)營銷帶來全新的突破。目前我們的高端客戶資源已覆蓋全國。邊際渠道銀行/證券渠道：在國內(nèi)登記注冊的外資銀行和國內(nèi)銀行的金卡客戶。保險(xiǎn)業(yè)渠道：投保金額超過200萬的重要客戶。二手房渠道：與知名二手房中介公司合作，選擇投資物業(yè)超過1000萬的重要客戶。合作者渠道：與保利形成友好關(guān)系的合作客戶（如建筑商、投資商等）。整體營銷策略總結(jié)保利文化產(chǎn)業(yè)品牌的聚合效應(yīng)貴族圈的輻射力及高爾夫的連動(dòng)效應(yīng)石象湖成為名流圈經(jīng)常性活動(dòng)地點(diǎn)充分蓄客后，推出一期別墅高品質(zhì)的園區(qū)建設(shè)客群集聚效應(yīng)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)體系的持續(xù)性發(fā)展繼續(xù)不斷地吸引客群進(jìn)入良性銷售循環(huán)控制性節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期開始認(rèn)同及美譽(yù)提升體驗(yàn)開始核心要點(diǎn)進(jìn)入基礎(chǔ)貴族圈形成及充分蓄客營銷配合開始貴族圈構(gòu)建預(yù)售部分呈現(xiàn)規(guī)劃及設(shè)計(jì)按照理想狀態(tài)完成引爆銷售現(xiàn)場感染策略現(xiàn)場營造關(guān)鍵詞：奢侈、唯一、私密。核心吸引物貴族圈主題貴賓體驗(yàn)區(qū)一期組團(tuán)營銷方案一期