德思勤培訓(xùn)--住宅戶型評價ppt課件

1、住宅戶型評價用專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評價住宅戶型精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料.消費者購房經(jīng)驗 去不去，看位置 行不行，看戶型 定不定，看價格 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料住宅戶型評價 （第一篇） 德思勤培訓(xùn)課程 第一篇 傳統(tǒng)戶型點評方法1.在臥室的面積配備上，通常主臥應(yīng)加大。而小臥室常用來作老人房/客房/書房，小一點沒關(guān)系。同時，可以把省下的面積改成貯物間。 2.接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長長的過道占去。客廳有效使用面積大大降低了。3.客廳餐廳的空間顯得沉悶，加上餐區(qū)光線較暗，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。4.衛(wèi)生間干濕分開是現(xiàn)代衛(wèi)浴布局趨勢，公衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、公衛(wèi)均為黑房

2、，通風(fēng)采光不良。5.廚房與餐廳距離太長，使室內(nèi)動線過于冗長。6.主臥室與衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對床。 傳統(tǒng)點評 優(yōu)點:1.戶型方正，便于布置家私；2.動靜分區(qū)，起居方便。缺點:1.餐廳采光不足；2.主衛(wèi)門對主臥床。精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型點評案例點評戶型：這是一套不成功的住宅戶型。雖然有156平米的建筑面積，卻顯不出寬裕。布局不緊湊，導(dǎo)致整體使用效率大大降低。其中，客廳過道面積浪費、臥室面積分配不理想、衛(wèi)生間為“黑房”是主要問題。優(yōu)點：(1) 戶型方正，便于布置各類家私。 (2) 動靜分區(qū)，起居方便。缺點：(1) 在臥室的面積配備上，通常主臥

3、應(yīng)加大，而小臥室常用來作老人房/客房/書房，小一點沒關(guān)系。同時，可以把省下的面積改成貯物間。 (2) 接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長長的過道占去。客廳有效使用面積大大降低了。(3) 客廳餐廳的空間顯得沉悶，加上餐區(qū)光線較暗，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。(4) 衛(wèi)生間干濕分開是現(xiàn)代衛(wèi)浴布局趨勢，公衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、公衛(wèi)均為黑房，通風(fēng)采光不良。(5) 廚房與餐廳距離太長，使室內(nèi)動線過于冗長。(6) 主臥室與衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對床。 傳統(tǒng)點評 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料概論戶型與小區(qū)布局的關(guān)系戶型與容積率的關(guān)系戶型與單元平面的關(guān)系戶型

4、與樓層的關(guān)系戶型與景觀、朝向的關(guān)系 第二篇 .戶型與小區(qū)布局的關(guān)系 概論 物業(yè)價值的唯一性：相同的戶型，位置不同，樓層不同，其價值亦不同；擁有資源的不盡相同(景觀資源)。精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型與容積率的關(guān)系容積率越高，意味著建筑密度大，樓間距小，對視情況多（小區(qū)容積率大于3 則環(huán)境惡化）反之亦然例：2004年紅樹灣樓盤紅樹西岸 容積率 3.32 （大體量高層板樓）瑞河耶納 容積率 1.41 （聯(lián)排別墅、洋房、小高層）中信紅樹灣 容積率 3.18（高密度板樓、高層塔樓）容積率低，每平米占有資源多，價格自然要高 概論 戶型與單元平面的關(guān)系戶型平面的優(yōu)劣取決于建筑平面點式樓后排南北

5、通但視線受阻；前排不能實現(xiàn)南北通板式樓戶戶南北通 概論 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型與樓層的關(guān)系低樓層可以享受內(nèi)院景觀小區(qū)住宅，樓層越高，樓層間的壓抑感越少價格制定時，往往最低價為3層；1、2層價格高于3層；3層以上，逐層加高 概論 中國民居對朝向的選擇廣東以北民居：向北房終年無陽光 選擇南向房是購房前提廣東民居（北回歸線以南）： 向南房冬日有陽光，夏日無陽光 向北房冬日無陽光，夏日有陽光 選擇南向房可以冬暖夏涼香港民居： 寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫、港島景觀 朝向不講究客戶購樓朝向選擇： 東南向 南向 西南向 東向 東北向 北向 西向 西北向 概論 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶

6、型與景觀朝向的關(guān)系 自然景觀 朝向 小區(qū)景觀 海景、湖景、山景、高爾夫景 中心花園、組團(tuán)綠化案例：1 國都高爾夫花園 北向深圳高爾夫俱樂部球場 北向房好售2 洪湖大廈 西向洪湖公園 西向房沒有銷售壓力 概論 *戶型評價表住宅戶型分類表（附件一）*住宅性能標(biāo)準(zhǔn)表 （附件二）*住宅戶型評價表 （附件三） 系統(tǒng)評價 點評系統(tǒng)評價精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳住宅分類住宅戶型分類表（表1-1） 單位：戶型分類 戶 型 高 層 豪宅三房二廳一工三衛(wèi) 150 180四房二廳一工三衛(wèi) 200 240五房二廳一工多衛(wèi) 250 500 大戶型 二房二廳二衛(wèi) 8 5 95三房二廳一工二衛(wèi) 130 150

7、四房二廳一工二衛(wèi) 160 180 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)深圳住宅分類住宅戶型分類表（表1-2） 單位：戶型分類 戶 型 高 層 中戶型 二房二廳一衛(wèi) 75 85 三房二廳一/二衛(wèi) 90 120 四房二廳二衛(wèi) 110 140 小戶型 一房一廳一衛(wèi) 35 45 二房一廳一衛(wèi) 55 65 三房二廳一衛(wèi) 70 80 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料住宅性能標(biāo)準(zhǔn)參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)一（表2-1）（套內(nèi)面積） 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型 主臥室使用面積（ ）20 16 12 10 其它臥室使用面積 14 12 9 7 小臥室使用面積（） 12 10 8 7 客廳使用面積（）

8、40 25 12 10 客廳開間（m）4.5 4.2 3.6 3.3 客廳實墻面長度（m） 5 4.2 3 3 餐廳使用面積（）16 12 8 6 餐廳采光通風(fēng)狀況 采光通風(fēng) 采光通風(fēng) 生活陽臺進(jìn)深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)一（表2-2）（套內(nèi)面積） 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型服務(wù)陽臺進(jìn)深（m） 1.2 1.2 1.0 1.0 儲藏間使用面積（） 4 3 1廚房使用面積（） 8 6 4 3廚房凈寬（m） 2.1 2.1 1.8 1.5廚房廚具操作面長（m） 3 2.7 2.4 2.1單間衛(wèi)生間使用面積（） 3.5 2雙衛(wèi)生間總使用面積（

9、） 8 7 6.5三衛(wèi)生間總使用面積（） 10 9層 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)*住宅戶型評價表*住宅戶型 評價戶型型號建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)總體評價總評分戶型等級 A3三房二廳二衛(wèi) 大戶型 方正實用 83良好評價序號 建筑面積 128 標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評價參數(shù)評價意見權(quán)重評分 一專業(yè)性(40%)1客廳使用面積 m 25 26.3滿足要求 4 42客廳開間 m 3.9 3.6未滿足要求 3 2.4 20層高 m 3.0 3.0滿足要求 3 3 二合理性(50%)21總體評價戶型方正 4 3.5 49儲藏室位置得當(dāng),設(shè)置合理 1 1 三市場性(10%)50 可能存在的風(fēng)水問題大門不沖電梯

10、門、不對長走廊 1 1 56衛(wèi)生間不在戶型中央 2 1 四1戶型優(yōu)點戶型方正2實用率高 五1戶型缺點不滿足專業(yè)性評價標(biāo)準(zhǔn)款項2可能存在的風(fēng)水問題 六1修改建議修改不滿足標(biāo)準(zhǔn)款項2修改可能存在的風(fēng)水問題*住宅戶型評價表（表3） 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料市場對戶型的關(guān)注點 客戶在購房時考慮居室各部分優(yōu)先順序客廳： 方正實用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳： 相對獨立，通風(fēng)采光廚房： 寬敞實用，有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房適宜陽臺/露臺： 生活陽臺（景觀陽臺）的休閑、觀賞性 服務(wù)陽臺（生活陽臺）的實用 在戶型評價時，要尊重

11、這種市場需求，并據(jù)此有重點、有層次、有步驟地逐一加以評價人居標(biāo)準(zhǔn)功能空間分類住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢 儲藏、工作、學(xué)習(xí)、陽臺住宅的“三類”空間 公共空間：客廳、餐廳、生活陽臺 私密空間：臥室、書房、衣帽間 主臥衛(wèi)生間 服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間 工人房、儲藏間 服務(wù)陽臺 人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 功能分區(qū)合理 動靜分區(qū) 活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū) 客廳、餐廳和廚房 應(yīng)靠近入戶門設(shè)置 靜區(qū) 臥室 位置應(yīng)比較深入 動區(qū)與靜區(qū)之間 衛(wèi)生間 方便使用，室內(nèi)動線盡可能便捷 廳、室分設(shè)的戶型是戶型發(fā)展的主流方向 人居標(biāo)準(zhǔn)動靜分區(qū)案例（1）躍式戶型最易實現(xiàn)“動靜分區(qū)”動

12、區(qū)靜區(qū)人居標(biāo)準(zhǔn)動靜分區(qū)案例（2）平面戶型也可以作到“動靜分區(qū)”動區(qū)靜區(qū)人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料空間尺度合理各功能空間尺度合理、舒適客廳：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀 開間不應(yīng)小于3.6米，寬深比不大于1：2 要留出擺放家具的穩(wěn)定空間 臥室：主臥：應(yīng)具有好的朝向,開間應(yīng)不小于3米, 面積應(yīng)大于12, 且應(yīng)帶有主衛(wèi)生間 次臥：面積應(yīng)不小于8 寬深比1：1.21.5左右餐廳：餐廳和客廳宜相對獨立既有關(guān)系又有分隔廚房：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽臺衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米陽臺：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成 全透明或半透明人居標(biāo)準(zhǔn)空間比例失當(dāng)案例客廳、進(jìn)深太大，空

13、間比例失當(dāng)，形成面積浪費人居標(biāo)準(zhǔn)面積比例適宜 除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶型設(shè)計、評價中應(yīng)關(guān)注的主題之一各房室具有與其戶型相匹配的比例大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過小房間主臥應(yīng)明顯大于次臥三戶室客廳與臥室的比例應(yīng)把握在15：1以內(nèi)人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料房室比例失當(dāng)案例（1）廚房面積過大(13 )，比次臥室大得多，甚至大過主臥面積。而小臥室僅7 。人居標(biāo)準(zhǔn)戶型與定位一致同樣是一梯四戶的蝶式平面，小戶型與大戶型的市場定位、客戶定位不同，其客戶需求不同，功能、布置亦會不同天鵝堡：四房：240三房：220美廬錦園：三房：115二房：84香蜜湖豪庭：三

14、房：68二房：55人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料通風(fēng)采光 室內(nèi)四明 明廳、明房、明廚、明衛(wèi)公共空間通風(fēng)采光電梯廳樓梯/消防樓梯公共走道 新加坡住宅尤為講究公共場所的自然通風(fēng)采光（架空層、樓梯、電梯廳）人居標(biāo)準(zhǔn)公共空間通風(fēng)采光案例（1）一梯二戶的小高層，電梯廳、公共樓梯作到通風(fēng)采光應(yīng)不是難題人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料公共空間通風(fēng)采光案例（2）一梯18戶的麗陽天下能夠作到公共空間的通風(fēng)采光，則顯示出建筑師選用“蛙式平面的苦心通風(fēng)采光通風(fēng)采光通風(fēng)采光人居標(biāo)準(zhǔn)各房室合理性要求（1） 客廳空間獨立 客廳開口不易過多 要有兩面完整的墻 方正開闊 方正完整，是實用的布局 開間

15、至少應(yīng)大于3.6米，但開間不宜大于5米 長寬比不應(yīng)失調(diào) 深度開間比不宜大于2：1入口設(shè)玄關(guān) 入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過渡 避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性 人居標(biāo)準(zhǔn)客廳開口過多案例客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料各房室合理性要求（2）餐廳 相對獨立 餐廳和客廳空間宜相對獨立 餐廳和客廳既有關(guān)系又有分隔 餐廳至少要有兩面墻夾一角 與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū) 西式廚房與餐廳在空間上可以實現(xiàn)一體化 人居標(biāo)準(zhǔn)餐廳不獨立案例(1)上圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎沒有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳

16、顯得更加局促下圖經(jīng)修改后既有玄關(guān)有使餐廳相對獨立人居標(biāo)準(zhǔn)餐廳不占角案例餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用。人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料西式廚房改善餐廳案例上圖采用中式廚房，餐廳采光較差下圖采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實現(xiàn)了一體化，改善了餐廳空間和采光條件人居標(biāo)準(zhǔn)餐廳占角案例餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨立，便于使用人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料餐廳獨立案例餐廳獨立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點不言自明人居標(biāo)準(zhǔn)各房室合理性要求（3）廚房 應(yīng)靠近餐廳 離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對外采光通風(fēng) 廚具按洗

17、、切、燒的順序合理布置 有一定長度的柜臺擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設(shè)備 廚、廁最好不要做緊鄰 人居標(biāo)準(zhǔn)各房室合理性要求（4）主臥室 擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增 加最好有好的朝向 （南向），比客廳的南向要求更甚大戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間 進(jìn)入式衣帽間（WALKINCLOSET）的出現(xiàn)，使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢 次臥室 次臥室的面積宜大于10按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些 人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料各房室合理性要求（5）衛(wèi)生間 應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光 公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利僅有一個衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室

18、的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲藏室（工人房） 對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲蓄空間 全封閉獨立進(jìn)入式空間，面積在3平方米以上 陽臺/露臺（港人稱“露臺”） 保證客廳有良好的視野和采光 客廳不設(shè)陽臺，而在主臥設(shè)陽臺，則生活中的晾衣、休閑將通過主人的臥室，會干擾主人的私密性 人居標(biāo)準(zhǔn)精致小戶型案例“麻雀雖小，五臟俱全”，小戶型亦可設(shè)計得幾近完美（有時衛(wèi)生間難免為“黑房”）人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料合理性案例上海萬里城2001年建設(shè)部科技委等單位主辦的的“新戶型時代”全國精品戶型設(shè)計奪標(biāo)活動并獲得全國唯一的組委會特別金獎戶型設(shè)計說明1 面積標(biāo)準(zhǔn)： 二室二廳雙衛(wèi)（三室一廳一衛(wèi)）一般

19、控制在100-130。 二室二廳雙衛(wèi)（二室一廳一衛(wèi)）一般控制在85-95 。 一室一廳一衛(wèi)一般控制在65-70 ，復(fù)式躍層一般控制在150-190 。2 開間要求：客廳3.9米，主臥3.6米，廚房2.4米，衛(wèi)生間1.8米3 戶內(nèi)主要面積分配： 三室戶：客廳25-30 ，主臥13-16 ，次臥12 左右，廚房5.5-7 ，衛(wèi)生間（公用）6-7 / 二室戶：客廳25-30 ，主臥13-16 ，次臥10-12 ，廚房5.5-7 ，衛(wèi)生間（公用）6-7 4 玄關(guān)設(shè)計：每戶入口處均設(shè)置或通過裝修有條件設(shè)置更衣、換鞋、擱置雨傘等過渡空間，有條件的設(shè)置了小門衛(wèi)，方便居民使用5 日照設(shè)計：每戶均設(shè)置南向大客廳

20、和南向主臥室，戶戶陽光充足 人居標(biāo)準(zhǔn)合理性案例6 穿堂風(fēng)設(shè)計：板式建筑，戶戶設(shè)有南北穿堂風(fēng)，不存在死角。門-窗形成較好的自然風(fēng)的流動，起到通透、涼爽的作用。7 陽臺設(shè)計：每戶均設(shè)置南北陽臺，南向陽臺深度均大于1.5M以上；北向陽臺淺而小，供廚房、餐廳使用。陽臺分區(qū)明確，體現(xiàn)生活陽臺和服務(wù)陽臺的作用。8 衛(wèi)生間設(shè)計：二室二廳戶型設(shè)置一衛(wèi)，三室二廳及以上戶型均設(shè)置二衛(wèi)，公用衛(wèi)生間設(shè)計為干濕分離，方便使用。9 貯藏間（柜）設(shè)計：盡量設(shè)置步入式貯藏間；沒有條件的設(shè)貯藏柜（壁柜）。10空調(diào)器設(shè)置設(shè)計：設(shè)置固定的冷凝水收集管，外觀結(jié)合立面美化設(shè)計。11 隔聲降噪設(shè)計：注意管道井和電梯井的布置，盡量避免管道

21、井相鄰臥室、客廳，如果相鄰，均采用雙層墻，內(nèi)貼50厚隔聲材料，從面為居民提供一個安靜的居住環(huán)境。 人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型合理性案例(1)上海萬里城2000年中國南北住宅獲獎 優(yōu)點 缺點1.板式住宅，南北通透2.房室方正3.客廳、餐廳分設(shè)4.公共衛(wèi)生間干濕分區(qū)5.樓梯間通風(fēng)采光1.板式建筑有時“黑房”難免，如 聯(lián)體部分的主人房衛(wèi)生間設(shè)計特別金獎人居標(biāo)準(zhǔn)戶型合理性案例(2)深圳金海灣2000年中國南北住宅獲獎 設(shè)計特別金獎 優(yōu)點 缺點1.點式住宅，戶戶南向2.大多房室方正3.客廳、餐廳分設(shè)4. 電梯廳、樓梯間通風(fēng)采光1.主人房有斜角人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)

22、資料尊重市場研究民俗風(fēng)水的市場性 廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建人，對住宅的選擇，無論是城市、農(nóng)村都極信風(fēng)水，山區(qū)尤甚尊重而不迷信 市場中，為數(shù)不少的客戶在講究“風(fēng)水”，從研究客戶 的購房心理與行為著手，我們不得不研討居家風(fēng)水評價戶型可能存在的風(fēng)水問題 順應(yīng)市場需求，作為一個評審戶型的一個環(huán)節(jié)，使講究風(fēng)水的客戶選擇到理想戶型民俗標(biāo)準(zhǔn)居家風(fēng)水 科學(xué)解釋“居家風(fēng)水”是研究居住房屋與其土地和四周環(huán)境的關(guān)系的中國傳統(tǒng)居家理論 “居家風(fēng)水”是人類環(huán)境衛(wèi)生學(xué)“居家風(fēng)水”的缺憾是由于戶型設(shè)計中的忽略，造成客戶在居住中的不適，成為一種心理障礙而影響情緒與生活民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶外不良

23、風(fēng)水現(xiàn)象住宅朝向忌諱 有道路直沖本戶型有建筑墻角正對本戶型有桿正對本戶型 有兩棟夾逢對者本戶型有天線、大樹、燈柱、煙囪正對本戶型有天橋斜過本戶型 窗外見墳場對著教堂、廟宇對著醫(yī)院對著警署民俗標(biāo)準(zhǔn)戶型風(fēng)水評價要素陽宅三要“門、房、灶” 門 大門在戶型設(shè)計中應(yīng)講究避讓 大門正對電梯或樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞 大門不能正對廁門大門不直對客廳落地門窗 廁所的門不與廚房的門相對 與其它門盡量不相對民俗標(biāo)準(zhǔn)典型門沖案例(1)B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料典型門沖案例(2)未設(shè)玄關(guān)，大門直對主人房門（

24、私密性不理想）民俗標(biāo)準(zhǔn)典型門沖案例(3)典型“葫蘆串”戶型，私隱性較差民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料典型門沖案例(4)主衛(wèi)門直沖主臥床不妥民俗標(biāo)準(zhǔn)設(shè)玄關(guān)案例在建筑設(shè)計中設(shè)置玄關(guān)，自然解決“門沖”問題民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料門沖修改案例玄關(guān)也可在裝修時設(shè)置民俗標(biāo)準(zhǔn)大門不對客廳門窗案例港商開發(fā)的城市綠洲花園注意風(fēng)水忌諱大門不直對客廳門窗（蓄氣，不漏財）民俗標(biāo)準(zhǔn)大門不沖主人房門案例美籍華人設(shè)計的香榭里花園注意尊重當(dāng)?shù)厝说娘L(fēng)水忌諱大門不直對主人房門在深圳設(shè)計住宅，第一受到中國民居習(xí)慣的挑戰(zhàn)；第二受到風(fēng)水的挑戰(zhàn) 設(shè)計師民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型風(fēng)水

25、評價要素房詳見住宅戶型分析方法之四：評價戶型可能存在的風(fēng)水問題 “橫梁壓頂”不利民俗標(biāo)準(zhǔn)戶型風(fēng)水評價要素灶詳見住宅戶型分析方法之四：評價戶型可能存在的風(fēng)水問題 門對灶犯門沖煞水龍頭沖爐灶屬兇論民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型風(fēng)水評價要素廁所詳見住宅戶型分析方法之四：評價戶型可能存在的風(fēng)水問題 大門對廁所門兇論大門入口受廁所陰氣滲透民俗標(biāo)準(zhǔn)戶型風(fēng)水評價要素廁所詳見住宅戶型分析方法之四：評價戶型可能存在的風(fēng)水問題 廁所居戶型中央，為大兇民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料聯(lián)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)表(表2-1)（深圳標(biāo)準(zhǔn)）（套內(nèi)面積） 戶

26、型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型 主臥室使用面積（ ）20 14 12 10 其它臥室使用面積 14 12 9 7 小臥室使用面積（） 12 10 8 7 客廳使用面積（） 30 25 12 10 客廳開間（m）4.5 4.2 3.6 3.3 客廳實墻面長度（m） 5 4.2 3 3 餐廳使用面積（）16 12 8 6 餐廳采光通風(fēng)狀況 采光通風(fēng) 采光通風(fēng) 生活陽臺進(jìn)深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2世聯(lián)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)表(表2-2)（深圳標(biāo)準(zhǔn)）（套內(nèi)面積） 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型服務(wù)陽臺進(jìn)深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 儲藏間使用面積（） 4 3 1廚

27、房使用面積（） 8 6 4 3廚房凈寬（m） 2.1 1.8 1.8 1.5廚房廚具操作面長（m） 3 2.7 2.4 2.1單間衛(wèi)生間使用面積（） 3.5 2雙衛(wèi)生間總使用面積（） 8 7 6.5三衛(wèi)生間總使用面積（） 10 9層 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料世聯(lián)住宅戶型評價表世聯(lián)住宅戶型 評價戶型型號建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)總體評價總評分戶型等級 A3三房二廳二衛(wèi) 大戶型 方正實用 83良好評價序號 建筑面積 128 標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評價參數(shù)評價意見權(quán)重評分 一專業(yè)性(40%)1客廳使用面積 m 25 26.3滿足要求 4 42客廳開間 m 3.9 3.6未滿

28、足要求 3 2.4 20層高 m 3.0 3.0滿足要求 3 3 二合理性(50%)21總體評價戶型方正 4 3.5 47儲藏室位置得當(dāng),設(shè)置合理 1 1 三市場性(10%)48 可能存在的風(fēng)水問題大門不沖電梯門、不對長走廊 1 1 53衛(wèi)生間不在戶型中央 2 1 四1戶型優(yōu)點戶型方正2實用率高 五1戶型缺點不滿足專業(yè)性評價標(biāo)準(zhǔn)款項2可能存在的風(fēng)水問題 六1修改建議修改不滿足標(biāo)準(zhǔn)款項2修改可能存在的風(fēng)水問題世聯(lián)住宅戶型評價表(表3) 戶型評價 世聯(lián)戶型評價表注意事項評價表使用注意事項13 單間衛(wèi)生間使用面積（） 2 14 雙衛(wèi)生間總使用面積（） 2 2 15 三衛(wèi)生間總使用面積（） 2 戶型評價 423 自然朝向/景觀朝向 59精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料世聯(lián)戶型評價表參數(shù)獲取方法評價參數(shù)取樣 戶型評價 進(jìn)深開間廚具操作面長面積=進(jìn)深*開間客廳實墻面長度 *標(biāo)準(zhǔn)戶型評價方法第一步：戶型分類 （1）將評價戶型建筑面積對照深圳住宅戶型分類表，對戶型分類：豪宅？大戶型？中戶型？小戶型？ （2）將*住宅性能標(biāo)準(zhǔn)表之對應(yīng)戶型的功能空間性能的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)填入“標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)”欄。 （3）將被評價戶型的各類參數(shù)填入“評價參數(shù)”欄。第二步：分項評價（