德思勤培訓(xùn)--住宅戶型評(píng)價(jià)ppt課件

1、住宅戶型評(píng)價(jià)用專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)住宅戶型精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料.消費(fèi)者購(gòu)房經(jīng)驗(yàn) 去不去，看位置 行不行，看戶型 定不定，看價(jià)格 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料住宅戶型評(píng)價(jià) （第一篇） 德思勤培訓(xùn)課程 第一篇 傳統(tǒng)戶型點(diǎn)評(píng)方法1.在臥室的面積配備上，通常主臥應(yīng)加大。而小臥室常用來(lái)作老人房/客房/書房，小一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系。同時(shí)，可以把省下的面積改成貯物間。 2.接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長(zhǎng)長(zhǎng)的過(guò)道占去?？蛷d有效使用面積大大降低了。3.客廳餐廳的空間顯得沉悶，加上餐區(qū)光線較暗，不利于營(yíng)造舒適的就餐環(huán)境。4.衛(wèi)生間干濕分開是現(xiàn)代衛(wèi)浴布局趨勢(shì)，公衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、公衛(wèi)均為黑房

2、，通風(fēng)采光不良。5.廚房與餐廳距離太長(zhǎng)，使室內(nèi)動(dòng)線過(guò)于冗長(zhǎng)。6.主臥室與衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對(duì)床。 傳統(tǒng)點(diǎn)評(píng) 優(yōu)點(diǎn):1.戶型方正，便于布置家私；2.動(dòng)靜分區(qū)，起居方便。缺點(diǎn):1.餐廳采光不足；2.主衛(wèi)門對(duì)主臥床。精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型點(diǎn)評(píng)案例點(diǎn)評(píng)戶型：這是一套不成功的住宅戶型。雖然有156平米的建筑面積，卻顯不出寬裕。布局不緊湊，導(dǎo)致整體使用效率大大降低。其中，客廳過(guò)道面積浪費(fèi)、臥室面積分配不理想、衛(wèi)生間為“黑房”是主要問(wèn)題。優(yōu)點(diǎn)：(1) 戶型方正，便于布置各類家私。 (2) 動(dòng)靜分區(qū)，起居方便。缺點(diǎn)：(1) 在臥室的面積配備上，通常主臥

3、應(yīng)加大，而小臥室常用來(lái)作老人房/客房/書房，小一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系。同時(shí)，可以把省下的面積改成貯物間。 (2) 接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長(zhǎng)長(zhǎng)的過(guò)道占去?？蛷d有效使用面積大大降低了。(3) 客廳餐廳的空間顯得沉悶，加上餐區(qū)光線較暗，不利于營(yíng)造舒適的就餐環(huán)境。(4) 衛(wèi)生間干濕分開是現(xiàn)代衛(wèi)浴布局趨勢(shì)，公衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、公衛(wèi)均為黑房，通風(fēng)采光不良。(5) 廚房與餐廳距離太長(zhǎng)，使室內(nèi)動(dòng)線過(guò)于冗長(zhǎng)。(6) 主臥室與衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對(duì)床。 傳統(tǒng)點(diǎn)評(píng) 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料概論戶型與小區(qū)布局的關(guān)系戶型與容積率的關(guān)系戶型與單元平面的關(guān)系戶型

4、與樓層的關(guān)系戶型與景觀、朝向的關(guān)系 第二篇 .戶型與小區(qū)布局的關(guān)系 概論 物業(yè)價(jià)值的唯一性：相同的戶型，位置不同，樓層不同，其價(jià)值亦不同；擁有資源的不盡相同(景觀資源)。精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型與容積率的關(guān)系容積率越高，意味著建筑密度大，樓間距小，對(duì)視情況多（小區(qū)容積率大于3 則環(huán)境惡化）反之亦然例：2004年紅樹灣樓盤紅樹西岸 容積率 3.32 （大體量高層板樓）瑞河耶納 容積率 1.41 （聯(lián)排別墅、洋房、小高層）中信紅樹灣 容積率 3.18（高密度板樓、高層塔樓）容積率低，每平米占有資源多，價(jià)格自然要高 概論 戶型與單元平面的關(guān)系戶型平面的優(yōu)劣取決于建筑平面點(diǎn)式樓后排南北

5、通但視線受阻；前排不能實(shí)現(xiàn)南北通板式樓戶戶南北通 概論 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型與樓層的關(guān)系低樓層可以享受內(nèi)院景觀小區(qū)住宅，樓層越高，樓層間的壓抑感越少價(jià)格制定時(shí)，往往最低價(jià)為3層；1、2層價(jià)格高于3層；3層以上，逐層加高 概論 中國(guó)民居對(duì)朝向的選擇廣東以北民居：向北房終年無(wú)陽(yáng)光 選擇南向房是購(gòu)房前提廣東民居（北回歸線以南）： 向南房冬日有陽(yáng)光，夏日無(wú)陽(yáng)光 向北房冬日無(wú)陽(yáng)光，夏日有陽(yáng)光 選擇南向房可以冬暖夏涼香港民居： 寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫、港島景觀 朝向不講究客戶購(gòu)樓朝向選擇： 東南向 南向 西南向 東向 東北向 北向 西向 西北向 概論 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶

6、型與景觀朝向的關(guān)系 自然景觀 朝向 小區(qū)景觀 海景、湖景、山景、高爾夫景 中心花園、組團(tuán)綠化案例：1 國(guó)都高爾夫花園 北向深圳高爾夫俱樂(lè)部球場(chǎng) 北向房好售2 洪湖大廈 西向洪湖公園 西向房沒(méi)有銷售壓力 概論 *戶型評(píng)價(jià)表住宅戶型分類表（附件一）*住宅性能標(biāo)準(zhǔn)表 （附件二）*住宅戶型評(píng)價(jià)表 （附件三） 系統(tǒng)評(píng)價(jià) 點(diǎn)評(píng)系統(tǒng)評(píng)價(jià)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳住宅分類住宅戶型分類表（表1-1） 單位：戶型分類 戶 型 高 層 豪宅三房二廳一工三衛(wèi) 150 180四房二廳一工三衛(wèi) 200 240五房二廳一工多衛(wèi) 250 500 大戶型 二房二廳二衛(wèi) 8 5 95三房二廳一工二衛(wèi) 130 150

7、四房二廳一工二衛(wèi) 160 180 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)深圳住宅分類住宅戶型分類表（表1-2） 單位：戶型分類 戶 型 高 層 中戶型 二房二廳一衛(wèi) 75 85 三房二廳一/二衛(wèi) 90 120 四房二廳二衛(wèi) 110 140 小戶型 一房一廳一衛(wèi) 35 45 二房一廳一衛(wèi) 55 65 三房二廳一衛(wèi) 70 80 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料住宅性能標(biāo)準(zhǔn)參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)一（表2-1）（套內(nèi)面積） 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型 主臥室使用面積（ ）20 16 12 10 其它臥室使用面積 14 12 9 7 小臥室使用面積（） 12 10 8 7 客廳使用面積（）

8、40 25 12 10 客廳開間（m）4.5 4.2 3.6 3.3 客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度（m） 5 4.2 3 3 餐廳使用面積（）16 12 8 6 餐廳采光通風(fēng)狀況 采光通風(fēng) 采光通風(fēng) 生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)一（表2-2）（套內(nèi)面積） 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m） 1.2 1.2 1.0 1.0 儲(chǔ)藏間使用面積（） 4 3 1廚房使用面積（） 8 6 4 3廚房?jī)魧挘╩） 2.1 2.1 1.8 1.5廚房廚具操作面長(zhǎng)（m） 3 2.7 2.4 2.1單間衛(wèi)生間使用面積（） 3.5 2雙衛(wèi)生間總使用面積（

9、） 8 7 6.5三衛(wèi)生間總使用面積（） 10 9層 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)*住宅戶型評(píng)價(jià)表*住宅戶型 評(píng)價(jià)戶型型號(hào)建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)總體評(píng)價(jià)總評(píng)分戶型等級(jí) A3三房二廳二衛(wèi) 大戶型 方正實(shí)用 83良好評(píng)價(jià)序號(hào) 建筑面積 128 標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評(píng)價(jià)參數(shù)評(píng)價(jià)意見(jiàn)權(quán)重評(píng)分 一專業(yè)性(40%)1客廳使用面積 m 25 26.3滿足要求 4 42客廳開間 m 3.9 3.6未滿足要求 3 2.4 20層高 m 3.0 3.0滿足要求 3 3 二合理性(50%)21總體評(píng)價(jià)戶型方正 4 3.5 49儲(chǔ)藏室位置得當(dāng),設(shè)置合理 1 1 三市場(chǎng)性(10%)50 可能存在的風(fēng)水問(wèn)題大門不沖電梯

10、門、不對(duì)長(zhǎng)走廊 1 1 56衛(wèi)生間不在戶型中央 2 1 四1戶型優(yōu)點(diǎn)戶型方正2實(shí)用率高 五1戶型缺點(diǎn)不滿足專業(yè)性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)款項(xiàng)2可能存在的風(fēng)水問(wèn)題 六1修改建議修改不滿足標(biāo)準(zhǔn)款項(xiàng)2修改可能存在的風(fēng)水問(wèn)題*住宅戶型評(píng)價(jià)表（表3） 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料市場(chǎng)對(duì)戶型的關(guān)注點(diǎn) 客戶在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分優(yōu)先順序客廳： 方正實(shí)用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳： 相對(duì)獨(dú)立，通風(fēng)采光廚房： 寬敞實(shí)用，有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房適宜陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)： 生活陽(yáng)臺(tái)（景觀陽(yáng)臺(tái)）的休閑、觀賞性 服務(wù)陽(yáng)臺(tái)（生活陽(yáng)臺(tái)）的實(shí)用 在戶型評(píng)價(jià)時(shí)，要尊重

11、這種市場(chǎng)需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟地逐一加以評(píng)價(jià)人居標(biāo)準(zhǔn)功能空間分類住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢 儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)、陽(yáng)臺(tái)住宅的“三類”空間 公共空間：客廳、餐廳、生活陽(yáng)臺(tái) 私密空間：臥室、書房、衣帽間 主臥衛(wèi)生間 服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間 工人房、儲(chǔ)藏間 服務(wù)陽(yáng)臺(tái) 人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 功能分區(qū)合理 動(dòng)靜分區(qū) 活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開動(dòng)區(qū) 客廳、餐廳和廚房 應(yīng)靠近入戶門設(shè)置 靜區(qū) 臥室 位置應(yīng)比較深入 動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間 衛(wèi)生間 方便使用，室內(nèi)動(dòng)線盡可能便捷 廳、室分設(shè)的戶型是戶型發(fā)展的主流方向 人居標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)靜分區(qū)案例（1）躍式戶型最易實(shí)現(xiàn)“動(dòng)靜分區(qū)”動(dòng)

12、區(qū)靜區(qū)人居標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)靜分區(qū)案例（2）平面戶型也可以作到“動(dòng)靜分區(qū)”動(dòng)區(qū)靜區(qū)人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料空間尺度合理各功能空間尺度合理、舒適客廳：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀 開間不應(yīng)小于3.6米，寬深比不大于1：2 要留出擺放家具的穩(wěn)定空間 臥室：主臥：應(yīng)具有好的朝向,開間應(yīng)不小于3米, 面積應(yīng)大于12, 且應(yīng)帶有主衛(wèi)生間 次臥：面積應(yīng)不小于8 寬深比1：1.21.5左右餐廳：餐廳和客廳宜相對(duì)獨(dú)立既有關(guān)系又有分隔廚房：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米陽(yáng)臺(tái)：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成 全透明或半透明人居標(biāo)準(zhǔn)空間比例失當(dāng)案例客廳、進(jìn)深太大，空

13、間比例失當(dāng)，形成面積浪費(fèi)人居標(biāo)準(zhǔn)面積比例適宜 除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶型設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)中應(yīng)關(guān)注的主題之一各房室具有與其戶型相匹配的比例大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過(guò)小房間主臥應(yīng)明顯大于次臥三戶室客廳與臥室的比例應(yīng)把握在15：1以內(nèi)人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料房室比例失當(dāng)案例（1）廚房面積過(guò)大(13 )，比次臥室大得多，甚至大過(guò)主臥面積。而小臥室僅7 。人居標(biāo)準(zhǔn)戶型與定位一致同樣是一梯四戶的蝶式平面，小戶型與大戶型的市場(chǎng)定位、客戶定位不同，其客戶需求不同，功能、布置亦會(huì)不同天鵝堡：四房：240三房：220美廬錦園：三房：115二房：84香蜜湖豪庭：三

14、房：68二房：55人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料通風(fēng)采光 室內(nèi)四明 明廳、明房、明廚、明衛(wèi)公共空間通風(fēng)采光電梯廳樓梯/消防樓梯公共走道 新加坡住宅尤為講究公共場(chǎng)所的自然通風(fēng)采光（架空層、樓梯、電梯廳）人居標(biāo)準(zhǔn)公共空間通風(fēng)采光案例（1）一梯二戶的小高層，電梯廳、公共樓梯作到通風(fēng)采光應(yīng)不是難題人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料公共空間通風(fēng)采光案例（2）一梯18戶的麗陽(yáng)天下能夠作到公共空間的通風(fēng)采光，則顯示出建筑師選用“蛙式平面的苦心通風(fēng)采光通風(fēng)采光通風(fēng)采光人居標(biāo)準(zhǔn)各房室合理性要求（1） 客廳空間獨(dú)立 客廳開口不易過(guò)多 要有兩面完整的墻 方正開闊 方正完整，是實(shí)用的布局 開間

15、至少應(yīng)大于3.6米，但開間不宜大于5米 長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào) 深度開間比不宜大于2：1入口設(shè)玄關(guān) 入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過(guò)渡 避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性 人居標(biāo)準(zhǔn)客廳開口過(guò)多案例客廳開口過(guò)多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料各房室合理性要求（2）餐廳 相對(duì)獨(dú)立 餐廳和客廳空間宜相對(duì)獨(dú)立 餐廳和客廳既有關(guān)系又有分隔 餐廳至少要有兩面墻夾一角 與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū) 西式廚房與餐廳在空間上可以實(shí)現(xiàn)一體化 人居標(biāo)準(zhǔn)餐廳不獨(dú)立案例(1)上圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過(guò)道幾乎沒(méi)有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳

16、顯得更加局促下圖經(jīng)修改后既有玄關(guān)有使餐廳相對(duì)獨(dú)立人居標(biāo)準(zhǔn)餐廳不占角案例餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過(guò)多，幾乎成為過(guò)道，不便使用。人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料西式廚房改善餐廳案例上圖采用中式廚房，餐廳采光較差下圖采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實(shí)現(xiàn)了一體化，改善了餐廳空間和采光條件人居標(biāo)準(zhǔn)餐廳占角案例餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對(duì)獨(dú)立，便于使用人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料餐廳獨(dú)立案例餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點(diǎn)不言自明人居標(biāo)準(zhǔn)各房室合理性要求（3）廚房 應(yīng)靠近餐廳 離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對(duì)外采光通風(fēng) 廚具按洗

17、、切、燒的順序合理布置 有一定長(zhǎng)度的柜臺(tái)擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設(shè)備 廚、廁最好不要做緊鄰 人居標(biāo)準(zhǔn)各房室合理性要求（4）主臥室 擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增 加最好有好的朝向 （南向），比客廳的南向要求更甚大戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間 進(jìn)入式衣帽間（WALKINCLOSET）的出現(xiàn)，使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢(shì) 次臥室 次臥室的面積宜大于10按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些 人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料各房室合理性要求（5）衛(wèi)生間 應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光 公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利僅有一個(gè)衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室

18、的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲(chǔ)藏室（工人房） 對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)蓄空間 全封閉獨(dú)立進(jìn)入式空間，面積在3平方米以上 陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)（港人稱“露臺(tái)”） 保證客廳有良好的視野和采光 客廳不設(shè)陽(yáng)臺(tái)，而在主臥設(shè)陽(yáng)臺(tái)，則生活中的晾衣、休閑將通過(guò)主人的臥室，會(huì)干擾主人的私密性 人居標(biāo)準(zhǔn)精致小戶型案例“麻雀雖小，五臟俱全”，小戶型亦可設(shè)計(jì)得幾近完美（有時(shí)衛(wèi)生間難免為“黑房”）人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料合理性案例上海萬(wàn)里城2001年建設(shè)部科技委等單位主辦的的“新戶型時(shí)代”全國(guó)精品戶型設(shè)計(jì)奪標(biāo)活動(dòng)并獲得全國(guó)唯一的組委會(huì)特別金獎(jiǎng)戶型設(shè)計(jì)說(shuō)明1 面積標(biāo)準(zhǔn)： 二室二廳雙衛(wèi)（三室一廳一衛(wèi)）一般

19、控制在100-130。 二室二廳雙衛(wèi)（二室一廳一衛(wèi)）一般控制在85-95 。 一室一廳一衛(wèi)一般控制在65-70 ，復(fù)式躍層一般控制在150-190 。2 開間要求：客廳3.9米，主臥3.6米，廚房2.4米，衛(wèi)生間1.8米3 戶內(nèi)主要面積分配： 三室戶：客廳25-30 ，主臥13-16 ，次臥12 左右，廚房5.5-7 ，衛(wèi)生間（公用）6-7 / 二室戶：客廳25-30 ，主臥13-16 ，次臥10-12 ，廚房5.5-7 ，衛(wèi)生間（公用）6-7 4 玄關(guān)設(shè)計(jì)：每戶入口處均設(shè)置或通過(guò)裝修有條件設(shè)置更衣、換鞋、擱置雨傘等過(guò)渡空間，有條件的設(shè)置了小門衛(wèi)，方便居民使用5 日照設(shè)計(jì)：每戶均設(shè)置南向大客廳

20、和南向主臥室，戶戶陽(yáng)光充足 人居標(biāo)準(zhǔn)合理性案例6 穿堂風(fēng)設(shè)計(jì)：板式建筑，戶戶設(shè)有南北穿堂風(fēng)，不存在死角。門-窗形成較好的自然風(fēng)的流動(dòng)，起到通透、涼爽的作用。7 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：每戶均設(shè)置南北陽(yáng)臺(tái)，南向陽(yáng)臺(tái)深度均大于1.5M以上；北向陽(yáng)臺(tái)淺而小，供廚房、餐廳使用。陽(yáng)臺(tái)分區(qū)明確，體現(xiàn)生活陽(yáng)臺(tái)和服務(wù)陽(yáng)臺(tái)的作用。8 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：二室二廳戶型設(shè)置一衛(wèi)，三室二廳及以上戶型均設(shè)置二衛(wèi)，公用衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為干濕分離，方便使用。9 貯藏間（柜）設(shè)計(jì)：盡量設(shè)置步入式貯藏間；沒(méi)有條件的設(shè)貯藏柜（壁柜）。10空調(diào)器設(shè)置設(shè)計(jì)：設(shè)置固定的冷凝水收集管，外觀結(jié)合立面美化設(shè)計(jì)。11 隔聲降噪設(shè)計(jì)：注意管道井和電梯井的布置，盡量避免管道

21、井相鄰臥室、客廳，如果相鄰，均采用雙層墻，內(nèi)貼50厚隔聲材料，從面為居民提供一個(gè)安靜的居住環(huán)境。 人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型合理性案例(1)上海萬(wàn)里城2000年中國(guó)南北住宅獲獎(jiǎng) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.板式住宅，南北通透2.房室方正3.客廳、餐廳分設(shè)4.公共衛(wèi)生間干濕分區(qū)5.樓梯間通風(fēng)采光1.板式建筑有時(shí)“黑房”難免，如 聯(lián)體部分的主人房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)特別金獎(jiǎng)人居標(biāo)準(zhǔn)戶型合理性案例(2)深圳金海灣2000年中國(guó)南北住宅獲獎(jiǎng) 設(shè)計(jì)特別金獎(jiǎng) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.點(diǎn)式住宅，戶戶南向2.大多房室方正3.客廳、餐廳分設(shè)4. 電梯廳、樓梯間通風(fēng)采光1.主人房有斜角人居標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)

22、資料尊重市場(chǎng)研究民俗風(fēng)水的市場(chǎng)性 廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建人，對(duì)住宅的選擇，無(wú)論是城市、農(nóng)村都極信風(fēng)水，山區(qū)尤甚尊重而不迷信 市場(chǎng)中，為數(shù)不少的客戶在講究“風(fēng)水”，從研究客戶 的購(gòu)房心理與行為著手，我們不得不研討居家風(fēng)水評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問(wèn)題 順應(yīng)市場(chǎng)需求，作為一個(gè)評(píng)審戶型的一個(gè)環(huán)節(jié)，使講究風(fēng)水的客戶選擇到理想戶型民俗標(biāo)準(zhǔn)居家風(fēng)水 科學(xué)解釋“居家風(fēng)水”是研究居住房屋與其土地和四周環(huán)境的關(guān)系的中國(guó)傳統(tǒng)居家理論 “居家風(fēng)水”是人類環(huán)境衛(wèi)生學(xué)“居家風(fēng)水”的缺憾是由于戶型設(shè)計(jì)中的忽略，造成客戶在居住中的不適，成為一種心理障礙而影響情緒與生活民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶外不良

23、風(fēng)水現(xiàn)象住宅朝向忌諱 有道路直沖本戶型有建筑墻角正對(duì)本戶型有桿正對(duì)本戶型 有兩棟夾逢對(duì)者本戶型有天線、大樹、燈柱、煙囪正對(duì)本戶型有天橋斜過(guò)本戶型 窗外見(jiàn)墳場(chǎng)對(duì)著教堂、廟宇對(duì)著醫(yī)院對(duì)著警署民俗標(biāo)準(zhǔn)戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素陽(yáng)宅三要“門、房、灶” 門 大門在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)講究避讓 大門正對(duì)電梯或樓梯是犯沖大門口直對(duì)長(zhǎng)走廊是沖煞 大門不能正對(duì)廁門大門不直對(duì)客廳落地門窗 廁所的門不與廚房的門相對(duì) 與其它門盡量不相對(duì)民俗標(biāo)準(zhǔn)典型門沖案例(1)B戶型大門直對(duì)電梯門，A戶型大門直對(duì)消防樓梯門，在銷售中可能會(huì)引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料典型門沖案例(2)未設(shè)玄關(guān)，大門直對(duì)主人房門（

24、私密性不理想）民俗標(biāo)準(zhǔn)典型門沖案例(3)典型“葫蘆串”戶型，私隱性較差民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料典型門沖案例(4)主衛(wèi)門直沖主臥床不妥民俗標(biāo)準(zhǔn)設(shè)玄關(guān)案例在建筑設(shè)計(jì)中設(shè)置玄關(guān)，自然解決“門沖”問(wèn)題民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料門沖修改案例玄關(guān)也可在裝修時(shí)設(shè)置民俗標(biāo)準(zhǔn)大門不對(duì)客廳門窗案例港商開發(fā)的城市綠洲花園注意風(fēng)水忌諱大門不直對(duì)客廳門窗（蓄氣，不漏財(cái)）民俗標(biāo)準(zhǔn)大門不沖主人房門案例美籍華人設(shè)計(jì)的香榭里花園注意尊重當(dāng)?shù)厝说娘L(fēng)水忌諱大門不直對(duì)主人房門在深圳設(shè)計(jì)住宅，第一受到中國(guó)民居習(xí)慣的挑戰(zhàn)；第二受到風(fēng)水的挑戰(zhàn) 設(shè)計(jì)師民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型風(fēng)水

25、評(píng)價(jià)要素房詳見(jiàn)住宅戶型分析方法之四：評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問(wèn)題 “橫梁壓頂”不利民俗標(biāo)準(zhǔn)戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素灶詳見(jiàn)住宅戶型分析方法之四：評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問(wèn)題 門對(duì)灶犯門沖煞水龍頭沖爐灶屬兇論民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素廁所詳見(jiàn)住宅戶型分析方法之四：評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問(wèn)題 大門對(duì)廁所門兇論大門入口受廁所陰氣滲透民俗標(biāo)準(zhǔn)戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素廁所詳見(jiàn)住宅戶型分析方法之四：評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問(wèn)題 廁所居戶型中央，為大兇民俗標(biāo)準(zhǔn)精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料聯(lián)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)表(表2-1)（深圳標(biāo)準(zhǔn)）（套內(nèi)面積） 戶

26、型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型 主臥室使用面積（ ）20 14 12 10 其它臥室使用面積 14 12 9 7 小臥室使用面積（） 12 10 8 7 客廳使用面積（） 30 25 12 10 客廳開間（m）4.5 4.2 3.6 3.3 客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度（m） 5 4.2 3 3 餐廳使用面積（）16 12 8 6 餐廳采光通風(fēng)狀況 采光通風(fēng) 采光通風(fēng) 生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2世聯(lián)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)表(表2-2)（深圳標(biāo)準(zhǔn)）（套內(nèi)面積） 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 儲(chǔ)藏間使用面積（） 4 3 1廚

27、房使用面積（） 8 6 4 3廚房?jī)魧挘╩） 2.1 1.8 1.8 1.5廚房廚具操作面長(zhǎng)（m） 3 2.7 2.4 2.1單間衛(wèi)生間使用面積（） 3.5 2雙衛(wèi)生間總使用面積（） 8 7 6.5三衛(wèi)生間總使用面積（） 10 9層 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料世聯(lián)住宅戶型評(píng)價(jià)表世聯(lián)住宅戶型 評(píng)價(jià)戶型型號(hào)建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)總體評(píng)價(jià)總評(píng)分戶型等級(jí) A3三房二廳二衛(wèi) 大戶型 方正實(shí)用 83良好評(píng)價(jià)序號(hào) 建筑面積 128 標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評(píng)價(jià)參數(shù)評(píng)價(jià)意見(jiàn)權(quán)重評(píng)分 一專業(yè)性(40%)1客廳使用面積 m 25 26.3滿足要求 4 42客廳開間 m 3.9 3.6未滿

28、足要求 3 2.4 20層高 m 3.0 3.0滿足要求 3 3 二合理性(50%)21總體評(píng)價(jià)戶型方正 4 3.5 47儲(chǔ)藏室位置得當(dāng),設(shè)置合理 1 1 三市場(chǎng)性(10%)48 可能存在的風(fēng)水問(wèn)題大門不沖電梯門、不對(duì)長(zhǎng)走廊 1 1 53衛(wèi)生間不在戶型中央 2 1 四1戶型優(yōu)點(diǎn)戶型方正2實(shí)用率高 五1戶型缺點(diǎn)不滿足專業(yè)性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)款項(xiàng)2可能存在的風(fēng)水問(wèn)題 六1修改建議修改不滿足標(biāo)準(zhǔn)款項(xiàng)2修改可能存在的風(fēng)水問(wèn)題世聯(lián)住宅戶型評(píng)價(jià)表(表3) 戶型評(píng)價(jià) 世聯(lián)戶型評(píng)價(jià)表注意事項(xiàng)評(píng)價(jià)表使用注意事項(xiàng)13 單間衛(wèi)生間使用面積（） 2 14 雙衛(wèi)生間總使用面積（） 2 2 15 三衛(wèi)生間總使用面積（） 2 戶型評(píng)價(jià) 423 自然朝向/景觀朝向 59精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料世聯(lián)戶型評(píng)價(jià)表參數(shù)獲取方法評(píng)價(jià)參數(shù)取樣 戶型評(píng)價(jià) 進(jìn)深開間廚具操作面長(zhǎng)面積=進(jìn)深*開間客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度 *標(biāo)準(zhǔn)戶型評(píng)價(jià)方法第一步：戶型分類 （1）將評(píng)價(jià)戶型建筑面積對(duì)照深圳住宅戶型分類表，對(duì)戶型分類：豪宅？大戶型？中戶型？小戶型？ （2）將*住宅性能標(biāo)準(zhǔn)表之對(duì)應(yīng)戶型的功能空間性能的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)填入“標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)”欄。 （3）將被評(píng)價(jià)戶型的各類參數(shù)填入“評(píng)價(jià)參數(shù)”欄。第二步：分項(xiàng)評(píng)價(jià)（