土地增值稅基礎(chǔ)知識及疑難問題解析(PPT-83張)課件

1、土地增值稅基礎(chǔ)知識及疑難問題解析主要內(nèi)容1、土地增值稅的基本概念、計算方法2、土地增值稅與企業(yè)所得稅差異比較3、土地增值稅的優(yōu)惠政策盤點4、土地增值稅清算要點5、土地增值稅疑難問題解析一、土地增值稅的基本概念、計算方法1、基本概念土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入（包括貨幣收入、實物收入和其他收入）為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（暫行條例及實施細(xì)則上的定義） 一、土地增值稅的基本概念、計算方法1、基本概念土地增值稅的特點A、以轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)為征稅對象 集體房地產(chǎn)？B、征稅范圍廣 單位+

2、個人C、采用超率累進(jìn)稅率 以增值額為計算依據(jù)，分級計稅D、 在征收管理中，引入了評稅法 申報扣除項目金額不真實的，評估房屋重置成本，乘以成 新度折扣率E、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收一、土地增值稅的基本概念、計算方法2、計算方法、稅率A、應(yīng)納土地增值稅=增值額稅率 增值額：收入-扣除項目金額B、稅率 a增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額30% (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5% (三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項目金額15% (四)增值額超過扣除項目金額200% 土地增值

3、稅稅額=增值額60%-扣除項目金額35% 公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。一、土地增值稅的基本概念、計算方法二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較1、視同銷售的內(nèi)容二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅自用轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)對外捐贈、贊助用于職工福利用于職工獎勵對外投資分配給股東或投資者用產(chǎn)品抵債非貨幣性資產(chǎn)交換用于職工福利（職工個人的福利分配，非集體）用于職工獎勵對外投資分配給股東或投資者抵償債務(wù)換取其他單位和個人非貨幣性資產(chǎn)2、視同銷售確認(rèn)時限二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時3、產(chǎn)品捐贈二、土地增值稅與企

4、業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅視同銷售，應(yīng)征稅符合贈與條件的，不征否則應(yīng)征4、納稅地點二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅存在回總機構(gòu)所在地繳納的可能在土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納5、稅率不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅固定比例稅率超率累進(jìn)稅率6、費用扣除范圍不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的費用與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用7、開發(fā)費用扣除金額不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅按稅法規(guī)定全額或限額扣除按一定比例扣除8、利息支出扣除標(biāo)準(zhǔn)不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅按不

5、高于銀行同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分據(jù)實扣除（區(qū)分資本化和費用化）符合條件的據(jù)實扣除，否則按比例扣除9、對外投資的借款費用扣除不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅可以直接扣除不能扣除10、土地閑置費列支不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅可以扣除不能扣除11、預(yù)提費用扣除不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅按規(guī)定預(yù)提的可以扣除以實際發(fā)生為原則，預(yù)提費用不能扣除12、匯（清）算時間差異二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅土地增值稅按年匯算清繳按項目清算（項目達(dá)到清算條件才清算）三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)

6、惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定 (青島) 同時符合以下3個條件：（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在144平方米以下；（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅（青地稅函【2009】47號文）三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中應(yīng)如何把握執(zhí)行時間？（一個項目一個標(biāo)準(zhǔn)）答：根據(jù)青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建

7、委等部門關(guān)于支持居民購買住房的意見的通知（青政辦發(fā)200863號）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進(jìn)行土地增值稅清算時，對2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對之前已開工的開發(fā)項目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間（第一個）為準(zhǔn)。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點2、國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)：因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要依法征用收回的房地產(chǎn)或土地使用權(quán)。財稅2006-21#：因“城

8、市實施規(guī)劃”搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況。因“國家建設(shè)的需要”搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點3、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠1、土地增值稅暫行條例實施細(xì)則規(guī)定： 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或五年以上的，免于征收土地增值稅，居住滿3年未滿5年的，減半征收，3年以下的，全額征收。2、財稅字1999-210#：居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，轉(zhuǎn)讓時暫免征收3、個人之間互換自有居住房屋：經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，免征

9、4、自2008年11月1日起，個人銷售住房暫免征土地增值稅。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點4、企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營的稅收優(yōu)惠1、財稅字1995-48#：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。2、財稅2006-21#：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用于財稅字1995-48#文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點5、合作建房的稅收優(yōu)惠

10、對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點6、企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點7、舊房轉(zhuǎn)為廉租住房、經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠財稅2008-24#：企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，自2007年8月1日起執(zhí)行，之前已經(jīng)繳納的稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點四、土地增值稅清算要點1、明確清算單位國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)

11、開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2006187號第一條：土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。青島市規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)的項目，以國土、規(guī)劃等主管部門批準(zhǔn)文書注明的分期分批項目為單位進(jìn)行清算。四、土地增值稅清算要點1、明確清算單位各地政策匯總：北京 發(fā)改委立項遼寧 發(fā)改委立項；工程規(guī)劃許可證安徽 工程規(guī)劃許可證寧波 工程規(guī)劃許可證深圳 銷售許可證重慶 工程規(guī)劃許可證浙江 審批、備案項目（不許自行劃分）吉林 發(fā)改委

12、立項；五證/竣工備案證江蘇 發(fā)改委立項；自行分期結(jié)合工程規(guī)劃許可證廈門 工程規(guī)劃許可證大連 企業(yè)會計核算單位（稅局審核）廣州 整體開發(fā)、統(tǒng)一核算；銷售情況+會計核算/初始產(chǎn)權(quán)青島 國土、規(guī)劃審批（建設(shè)用地規(guī)劃許可證為主，參考建設(shè)工程規(guī)劃許可證）西安 工程規(guī)劃許可證/銷售許可證湖北 工程規(guī)劃許可證海南 工程規(guī)劃許可證四、土地增值稅清算要點 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2、清算條件應(yīng)該(主動)1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可

13、售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況?？梢?通知)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2006187號 四、土地增值稅清算要點2、清算條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗收：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。四、土地增值稅清算要點2、清算條件已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該

14、比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進(jìn)行項目清算，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？答：該規(guī)定可用下列公式表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）總可售建筑面積85%。四、土地增值稅清算要點3、清算方法青島、寧夏、西安等 普通住房/非普通住房 江蘇、湖北、福建等 普通住宅/其他類型住宅/非住宅寧波普住/除低層外住宅/其他/單體別墅四分法三分法二分法四、土地增值稅清算要點4、清算的流程四、土地增值稅清算要點一、符合主動清算條件的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)補稅款。符合通知清算條件的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機關(guān)

15、通知其清算時應(yīng)出具稅務(wù)事項通知書，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)補稅款。 （首先要判斷是否符合清算條件）4、清算的流程四、土地增值稅清算要點二、開發(fā)企業(yè)清算時，須向主管稅務(wù)機關(guān)如實報送下列資料： (一) 土地增值稅納稅申報表（一）及其相關(guān)附表； (二) 項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄、竣工驗收證明； (三) 取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同； (四) 銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；(五) 項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算（書）單；4、清算的流程四、土地增值稅清算要點(六) 商品房預(yù)售許可證、房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明

16、）、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用以及分期開發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；(七) 無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證；(八) 預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；(九)委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算的，除第（一）項資料外，其他資料作為土地增值稅清算稅款鑒證報告的附件，一并報送稅務(wù)機關(guān)；4、清算的流程四、土地增值稅清算要點(十)發(fā)展規(guī)劃局以文件形式下達(dá)的項目批復(fù)和投資計劃；(十一)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建筑工程規(guī)劃許可證、 建筑工程施工許可證；(十二)建筑施工圖紙，施工圖審查意見書，工程預(yù)算書、工程招標(biāo)文件、投標(biāo)書；(十三)商品房預(yù)售許可

17、證和房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的工程面積測定表或房產(chǎn)測繪技術(shù)報告；(十四)工程施工合同、工程決（結(jié)）算書；4、清算的流程四、土地增值稅清算要點(十五)單張發(fā)票金額在10萬元以上的建筑發(fā)票和20萬元以上的材料發(fā)票復(fù)印件。上述第（二）至（九）項資料，須同時報送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核對無誤后原件退回。（資料準(zhǔn)備及自行清算環(huán)節(jié)）4、清算的流程四、土地增值稅清算要點三、主管稅務(wù)機關(guān)對開發(fā)企業(yè)報送的清算資料進(jìn)行審核，經(jīng)審驗發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可要求開發(fā)企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行補正，重新辦理清算申報手續(xù)。（清算受理環(huán)節(jié)） 四、開發(fā)企業(yè)完成清算申報后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對開發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進(jìn)行審查，并做出土地增值

18、稅清算稅款結(jié)論，經(jīng)集體會審后，填寫稅務(wù)事項通知書送達(dá)開發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時間內(nèi)辦理補稅或退稅手續(xù)。（清算審查環(huán)節(jié)） 4、清算的流程四、土地增值稅清算要點五、主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行申報，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核屬實的，補充和完善稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：（一） 已清算完畢的開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；（二） 納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的；（三） 主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。（補充或二次清算環(huán)節(jié)）5、清算審核的要點四、土地增值稅清算要點收入審核成本審核稅金、利息審核收入視同銷售

19、1.平均價格；2. 市場價格或評估價值確定。實質(zhì)已收訖全部；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；3. 其他規(guī)定。微調(diào)1.發(fā)票2.合同確認(rèn)時間確認(rèn)金額非直接銷售5、清算審核的要點四、土地增值稅清算要點收入常見問題一、價格偏低且無正當(dāng)理由：銷售關(guān)系房、人情房銷售給關(guān)聯(lián)關(guān)系人員（房產(chǎn)銷售明細(xì)）二、隱匿收入：多建面積，如車庫、車位、儲藏室銷售銷售不開發(fā)票5、清算審核的要點四、土地增值稅清算要點收入常見問題三、價外費用：天然氣初裝費、有線電視初裝費等代收費用國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（國稅發(fā)2007132號）第二十五條規(guī)定，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別

20、處理： （一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。 （二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用5、清算審核的要點四、土地增值稅清算要點收入常見問題四、視同銷售：職工福利；（職工個人的福利分配，非集體）獎勵；對外投資；但財稅200621號對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的不再適用免稅規(guī)定。 分配給股東或投資

21、人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位的非貨幣性資產(chǎn)安置房國稅函2010220號文5、清算審核的要點四、土地增值稅清算要點扣除項目（187號文）（一）須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。公共設(shè)施無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有有償轉(zhuǎn)讓配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站

22、、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等裝修費用質(zhì)量保證金土地閑置費國家規(guī)定費用成本分?jǐn)們蓚€項目/兩個比例財政發(fā)票移動/非移動看發(fā)票/不看支付不得扣除扣除拆遷安置異地安置用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶貨幣安置拆遷憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。視同銷售處理，確認(rèn)收入，（營業(yè)稅）同時確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

23、有利息分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用5%無利息不能提供金融機構(gòu)證明的房地產(chǎn)開發(fā)費用10%計息期取得土地使用權(quán)之日起項目竣工驗收之日止開發(fā)費用 土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除不能同時適用5、清算審核的要點四、土地增值稅清算要點發(fā)票審核發(fā)票真?zhèn)尾樵兎椒ǎ焊鞯囟悇?wù)局網(wǎng)站（以青島為例）12366查詢：直接撥通“12366”，選擇按鍵2：系統(tǒng)自動提示“您好，歡迎撥打青島地稅服務(wù)熱線” 公告提醒 請按1； 發(fā)票查詢 請按2； 5、清算審核的要點四、土地增值稅清算要點發(fā)票審核假發(fā)票是否允許扣除 187號文規(guī)定：扣除項目金額須提供合法有

24、效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （假票假業(yè)務(wù)、假票真業(yè)務(wù)、真票假業(yè)務(wù)）未取得發(fā)票的不允許扣除 國稅發(fā)2006 187號文 國稅函2010220號 質(zhì)保金的規(guī)定5、清算審核的要點四、土地增值稅清算要點發(fā)票審核異地發(fā)票是否允許扣除1、根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第十四條第一款“納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅”2、不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法（國稅發(fā)2006128號）第九條第二款“代開票納稅人，由其不動產(chǎn)所在地和應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)為其代開發(fā)票”3、土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第二十五條第五款重點審核“建筑

25、安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具”的規(guī)定，對納稅人取得的異地建筑安裝工程發(fā)票不能在土地增值稅清算時扣除。5、清算審核的要點四、土地增值稅清算要點發(fā)票審核發(fā)票管理辦法的規(guī)定：第十八條 臨時到本省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域以外從事經(jīng)營活動的單位或者個人，應(yīng)當(dāng)憑所在地稅務(wù)機關(guān)的證明，向經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)購經(jīng)營地的發(fā)票。第三十五條違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收： （七）跨規(guī)定區(qū)域開具發(fā)票的；第二十六條 任何單位和個人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得跨規(guī)定的使用區(qū)域攜帶、郵寄、運輸空白發(fā)票。 禁止攜帶、郵寄或者運輸空白發(fā)票出入境。5、清算審核的要點

26、四、土地增值稅清算要點發(fā)票審核借用發(fā)票是否允許扣除經(jīng)查詢發(fā)票由甲建筑公司領(lǐng)用，蓋著乙建筑公司章建安合同是由甲簽訂，入帳發(fā)票由乙公司提供國稅發(fā)2006187號 除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例一：2006年朱某通過招拍掛購入土地100畝，出讓價為10000萬元，2008年因該市建設(shè)需要，政府要求朱某歸還該地，并補償11000萬元，朱某取得的補償收入是否征收土地增值稅？解析：根據(jù)條例及實施細(xì)則，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬于土贈征稅對象，而個人將土地使用權(quán)歸

27、還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，按照規(guī)定應(yīng)繳納土增稅。但因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要，被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土增稅。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例二：某公司在銷售房屋前，向客戶銷售VIP卡，售價200元，可沖抵房款并享受3點的折扣。是否預(yù)繳土增稅？解析：從性質(zhì)分析，可沖抵房款并享受折扣，應(yīng)屬于預(yù)收房款性質(zhì)。如銷售的VIP卡等同于定金性質(zhì)，收取后不能退回，應(yīng)繳營業(yè)稅、預(yù)繳土增稅、所得稅。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例三：實行售后回購方式銷售商品房的，會計處理通常不確認(rèn)收入，收到的款項應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，在計算土增稅時，是否做銷售

28、處理？解析：稅收上視同銷售和購買兩筆業(yè)務(wù)，價格明顯偏低的，依法核定。參考：國稅函1999-144#五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例四： 我公司開發(fā)的樓盤屬于小產(chǎn)權(quán)房，是否繳納土增稅？解析：小產(chǎn)權(quán)房：地處城郊，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村委會在集體土地上開發(fā)、無國家產(chǎn)權(quán)證的集體房。國稅函2007-645#：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論是否取得使用權(quán)證書，無論過程中是否辦理了土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，應(yīng)納營業(yè)稅、土增稅、契稅等相關(guān)稅收。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例五： 房地產(chǎn)企

29、業(yè)將開發(fā)的商品房對外投資成立公司是否繳納土增稅？解析：區(qū)分不同的時間段。2006年3月2日前：財稅字1995-48號：暫免征收2006年3月2日后：財稅2006-21#：凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房企以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，不適用1995-48#規(guī)定。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例六： 我公司將所開發(fā)的一套商品房無償贈與以為體育明星，是否繳納土增稅？解析：基本規(guī)定：繼承、贈與不征財稅字1995-48#：實施細(xì)則所稱的贈與是指如下情況：1、贈與直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人2、通過中國境內(nèi)非盈利的社會團體、國家機關(guān)將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

30、 結(jié)論：征五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例7： 土增稅清算時，如何確認(rèn)收入？尚未開發(fā)票的清算也要計入收入嗎？解析：國稅函2010-220#：清算時，已全額開票的，按開票額確認(rèn)收入未開或未全開票的，合同額。合同額與實測不一致的，多退少補。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例8： 精裝修房中的電器家具價格計入售價，成本是否加計扣除解析：轉(zhuǎn)讓家具、家電等不屬于土增稅征收范圍，不應(yīng)計入應(yīng)稅收入，成本同時剔除，不能加計扣除20%。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例9： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因土地閑置而繳納的土地閑置費、因延遲繳納土地出讓金而繳納的滯納金能否在企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除？解析：一、企業(yè)所

31、得稅處理根據(jù)企業(yè)所得稅法以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）的相關(guān)規(guī)定，土地閑置費應(yīng)計入開發(fā)成本的“土地征用費及拆遷補償費”項目在所得稅前扣除。土地閑置費不得直接計入期間費用在稅前扣除，而應(yīng)該列入開發(fā)成本，在開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售確認(rèn)收入時結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 土地出讓金的滯納金：可以直接在企業(yè)所得稅前扣除，因為稅法僅規(guī)定“稅收滯納金”不得在企業(yè)所得稅前扣除，其他原因產(chǎn)生的滯納金則不受扣除限制，如延期支付貨款的罰息等。 。五、土地增值稅疑難分析及案例解析二、土地增值稅處理根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納

32、的土地閑置費不得扣除。根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條第一款規(guī)定，計算土地增值稅的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條第一款規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。土地出讓金的滯納金不屬于上述規(guī)定的支出范圍，因此不能在計算土地增值稅時扣除。案例10： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將擁有的一部分土地進(jìn)行開發(fā)，一部分未經(jīng)任何開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，請問能否加計扣除？解析：總局關(guān)于印發(fā)的通知（國稅函發(fā)1995-110#）：區(qū)分不同情況1、未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只扣地價款、相關(guān)費用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金，

33、不能加計扣除。2、生地轉(zhuǎn)熟地：可以加計扣除3、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的：可以五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例11： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨修建的售樓處、樣板間等營銷設(shè)施費，土增稅如何扣除？解析：一、企業(yè)所得稅處理資本化計入開發(fā)間接費、銷售費用、固定資產(chǎn)二、土增稅1、紅線內(nèi)、建筑外：房地產(chǎn)銷售費用。資產(chǎn)性購置如空調(diào)電視等不得在銷售費用列支。2、建筑主體內(nèi)：有償轉(zhuǎn)讓的，計算收入并準(zhǔn)予扣除3、配套設(shè)施內(nèi)：業(yè)主共有可扣；無償給政府可扣；有償轉(zhuǎn)讓計算收入并可扣。4、紅線外：不可扣五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例11： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨修建的售樓處、樣板間等營銷設(shè)施費，土增稅如何扣除？延伸：土增稅：開發(fā)間接

34、費用：是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。所得稅：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。”五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例12： 甲供材能否直接作為扣除項目？解析：通常歸集在建安成本中，作為開發(fā)成本進(jìn)行扣除。但不能重復(fù)。營業(yè)稅：已經(jīng)包含在總包合同中繳納營業(yè)稅等。否則，有繳納建筑業(yè)營業(yè)稅的風(fēng)險。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例13： 實際費

35、用遠(yuǎn)不達(dá)5%，可否據(jù)實扣除？解析：管理費與銷售費用是按比例扣除，不是據(jù)實扣除。即使不到5%，也可按5%計算扣除。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例14： 納稅人支付的浮動利息及罰息能否扣除？解析：上浮按國家規(guī)定執(zhí)行的，可扣，超過的，不可扣。超過貸款期限的利息部分以及罰息，不可扣。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例15： 母公司的借款利息發(fā)票及取得的相關(guān)金融機構(gòu)證明能否作為子公司的金融機構(gòu)證明？解析：必須是直接從金融機構(gòu)取得的貸款并支付利息可以據(jù)實扣除，間接的5%。總部（母公司）向分支機構(gòu)（子公司）轉(zhuǎn)貸，分支機構(gòu)支付的利息不能憑總部的利息憑據(jù)計算扣除。向非金融機構(gòu)的借款利息，不能扣除。五、土

36、地增值稅疑難分析及案例解析案例16： 取得的土地返還款可否扣除？解析：不做收入，沖減土地成本形式要件非土地款返還：存在爭議。（青島：看實質(zhì)）五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例17： 我公司安置回遷戶43戶，累計支付拆遷補償費640萬元，清算時應(yīng)如何處理？解析：國稅函2010-220#：本項目房地產(chǎn)回遷安置，安置用房視同銷售，同時將此確認(rèn)為開發(fā)項目的拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費，收到補差價款，抵減本項目拆遷補償費。采取異地安置的，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按同類同期平均售價確定，計入本項目的拆遷補償費。異地安置屬于購入的，購入價計入拆遷費。實行貨幣安置的，

37、憑合法有效憑證計入拆遷費。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例18： 遷移鐵架、開挖土石方、清理垃圾等是否屬于前期工程費，費率是多少？解析：前期工程費：指項目開發(fā)前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。遷移鐵架、清理垃圾屬于，開挖土石方要看屬于那個階段發(fā)生的。屬于場地平整的，入前期工程，屬于建設(shè)施工階段的，入建安成本。平度：造價咨詢費、房產(chǎn)交易費、招標(biāo)代理費、質(zhì)量檢測費不屬于。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例19： 提前交房，支付物業(yè)費，已取得發(fā)票，計入開發(fā)間接費，可否扣除？解

38、析：扣除項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費（是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。）物業(yè)管理費不是直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的開發(fā)間接費用，不能在開發(fā)間接費列支，應(yīng)作為銷售費用。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例20： 稅務(wù)機關(guān)審核建安費是主要關(guān)注點有哪些？解析：1、發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。2、自購建材的，是否重復(fù)扣除；3、參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建安費

39、是否存在異常。4、自營方式進(jìn)行建設(shè)的，關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等現(xiàn)象5、建安發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例21： 房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅、土地使用稅可否扣除？解析：1、房企的印花稅已經(jīng)計入管理費用，在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除。2、非房企，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時可扣除。3、土地使用稅在管理費用中列支。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例22： 產(chǎn)權(quán)和住宅辦在一起的地下車庫，其土地增值稅可否合并在普通住宅里計算，可否與增值率20%以下的普通住宅共享面土地增值稅的優(yōu)惠？解析：首先區(qū)分清算單位，確認(rèn)是否可在一期清算。如作為住宅的附屬設(shè)施，則可以。如分別簽訂銷售產(chǎn)權(quán)合同，應(yīng)分開計算，不分開的，按非普通住宅計算。青島：地下車庫大部分沒產(chǎn)權(quán)，按照普通與非普通的