2011年04月13日泉州筍江項目市場調(diào)研及物業(yè)發(fā)展建議

1、筍江項目市場調(diào)研及物業(yè)發(fā)展建議集團營銷中心-策劃部2011.04.13第二部分筍江項目物業(yè)發(fā)展建議第一部分筍江項目市場調(diào)研分析本報告階段內(nèi)容劃分21江南片區(qū)概況江南片區(qū)項目個案分析3江南片區(qū)潛在市場分析泉州城市概況區(qū)域定位及規(guī)劃建設(shè)江南區(qū)域概況江南核心區(qū)組團分析一、地理位置泉州市地處福建省東南部，是福建省三大中心城市之一。北承省會福州，南接廈門特區(qū)，東望臺灣寶島，西毗漳州、龍巖、三明，形成海西城市群二、行政區(qū)劃市域面積1.1萬平方公里，轄4區(qū)3市4縣及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。而本案所處的東海片區(qū)為泉州未來行政文化中心區(qū)、商務(wù)辦公及信息交流中心、大型外商投資開發(fā)港口區(qū)。 三、人口規(guī)模2009年泉州市常駐

2、人口782.5萬，其中中心城區(qū)人口77.6萬人，其中戶籍人口47.17萬人，非戶籍常住人口30.5萬人，城鎮(zhèn)居民總戶數(shù)13.67萬戶，達到中等城市規(guī)模。 四、歷史文化泉州是國務(wù)院首批公布的24個歷史文化名城之一，古代海上絲綢之路的起點， 素有“東方第一大港”，被譽為“世界宗教博物館”，聯(lián)合國教科文組織全球第一個世界多元文化展示中心。泉州概況泉州 東南沿海 歷史悠久 文化沉淀 海西經(jīng)濟圈的重要城市。城市定位：海峽西岸經(jīng)濟圈，經(jīng)濟樞紐城市，東南沿海對外貿(mào)易的主要港口城市，海西經(jīng)濟圈的劃定為泉州未來的發(fā)展帶來了極大的機遇。海西經(jīng)濟圈：與長三角、珠三角并肩的、發(fā)展中的經(jīng)濟區(qū)域；泉州目前全省經(jīng)濟首位城市

3、，擁有大量私營企業(yè)，以鞋帽、服裝、箱包、機械加工等行業(yè)為主；泉州，中國絲綢之路的起源，泉州灣曾經(jīng)一度為全國第一大港，作為“海西經(jīng)濟區(qū)中經(jīng)濟首位城市”，著力建設(shè)“半小時城市群”的區(qū)域一體化大泉州；與臺灣一水之隔，中國著名的“僑鄉(xiāng)”，依托于“三通”實現(xiàn)、兩岸關(guān)系緩和，未來海西經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?。泉州概況泉州規(guī)劃戰(zhàn)略：發(fā)揮泉州在對臺交流中的“五緣”優(yōu)勢，以差異化發(fā)展為戰(zhàn)略核心，突出產(chǎn)業(yè)的龍頭作用、港口的支持作用、城市的載體作用和文化的紐帶作用，以“多輪驅(qū)動”全面提升泉州對海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的支撐帶動作用。 城市戰(zhàn)略定位建設(shè)全國重要的先進制造業(yè)基地和海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的中心城市；構(gòu)建具有國際影響力的產(chǎn)業(yè)集群，先

4、進制造業(yè)基地；建設(shè)海峽兩岸交流合作的前沿平臺，培育創(chuàng)業(yè)中心、文化中心、旅游名城和宜居城市。城市空間布局形成“一灣兩翼三帶”的總體空間布局結(jié)構(gòu)。從沿江時代走向環(huán)灣時代，建成海灣型生態(tài)城市。“一灣”：環(huán)泉州灣地區(qū)，是城市職能培育的主要地區(qū)、提升區(qū)域地位的戰(zhàn)略核心中心城區(qū)；“兩翼”分別是北翼環(huán)湄州灣南岸地區(qū)和南翼環(huán)圍頭灣地區(qū)?！叭龓А敝笐?zhàn)略提升帶、戰(zhàn)略預(yù)留帶和戰(zhàn)略輻射帶，是支撐帶動的紐帶中心城區(qū)規(guī)模根據(jù)泉州市城市總體規(guī)劃(20082030），到規(guī)劃期末，形成“特大城市1個、中等城市7個、中心鎮(zhèn)21個、一般建制鎮(zhèn)約80個”的市域規(guī)模結(jié)構(gòu)。泉州城市規(guī)劃整體規(guī)劃組團名稱規(guī)劃功能中心組團行政、文化、金融、生

5、活、商貿(mào)中心城東組團高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、市級文化體育中心、第三產(chǎn)業(yè)新區(qū)和健康型居住新城東海組團行政文化中心區(qū)、商務(wù)辦公及信息交流中心、大型外商投資開發(fā)港口區(qū)北峰組團依托清源山風景名勝區(qū)的娛樂游覽區(qū)和居住宅區(qū)江南-浮橋組團商貿(mào)物流中心區(qū)、電子產(chǎn)業(yè)、高科技輕工業(yè)基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)為主體的工業(yè)商貿(mào)區(qū)清蒙-池店組團洛秀組團服務(wù)于都市區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、依托秀涂港發(fā)展的港口工業(yè)區(qū)中心城區(qū)以“一灣四山兩江”為依托，形成“多中心、多組團”的空間布局模式，組團之間以水體、山體間隔，使每個組團具有良好的近山和親水性;同時，組團公共服務(wù)設(shè)施布局的中心逐步向規(guī)劃區(qū)核心地帶泉州灣口位移，打造區(qū)域服務(wù)中心。泉州城市規(guī)

6、劃中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃中心城區(qū)以“多中心、組團式”的空間布局模式，形成“一灣四區(qū)、多組團”的空間布局結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)沿江發(fā)展、跨江發(fā)展，走向面海環(huán)灣。泉州城市規(guī)劃中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃在環(huán)泉州灣地區(qū)精心打造面向區(qū)域的高端服務(wù)職能中心；重點發(fā)展金融保險、現(xiàn)代物流、國際商務(wù)、技術(shù)研發(fā)、信息咨詢、文化創(chuàng)意、中介服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造區(qū)域性服務(wù)中心；主體是環(huán)灣的五大區(qū)域性功能中心（東海行政中心、洛秀科技創(chuàng)新中心、仙石企業(yè)決策中心、西濱生產(chǎn)服務(wù)中心、蚶江商貿(mào)會展中心）和市域商業(yè)中心。以打造全國重要的先進制造業(yè)基地為目標，以信息化帶動工業(yè)化，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提高自主創(chuàng)新能力，構(gòu)建現(xiàn)代化工業(yè)體系，基本建成全省乃

7、至全國重要的先進制造業(yè)基地、物流中心、億噸大港。泉州城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，其中紡織服裝、鞋材、建筑建材、機械制造、食品飲料、工藝制品等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)提升，石油化工、汽車及配件、船舶修造、電子信息、生物醫(yī)藥及裝備制造、光伏電子等新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，輕重工業(yè)比重日趨合理，重工業(yè)比重2015年達42%、2030年達55%以上；建設(shè)全國最重要的先進制造業(yè)基地方面，規(guī)劃期內(nèi)要建成全國重要的石化工業(yè)基地、紡織服裝基地、鞋業(yè)基地和建材基地，建成省級裝備制造、船舶修造、汽車及配件、光電信息、食品飲料、生物醫(yī)藥基地。 以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向整合城市，以經(jīng)濟聯(lián)系打破行政壁壘，以快速交通通道加強泉州灣城市群內(nèi)各城

8、市之間的聯(lián)系，最終形成一體化現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市。民航： 近期適度擴建泉州晉江機場，盡快開展海西區(qū)域性樞紐機場專項規(guī)劃選址工作； 高速公路： 規(guī)劃形成“一環(huán)、兩縱、三橫、五聯(lián)”的市域高速公路骨架 鐵路： 形成“沿海環(huán)灣放射、內(nèi)陸網(wǎng)狀縱橫”為基本骨架的市域快速通道網(wǎng)絡(luò)（福廈高鐵）港口建設(shè)： 規(guī)劃形成肖厝、斗尾、泉州灣、深滬灣、圍頭灣五大港區(qū)。 另將完善由軌道交通、快速公交（BRT）、常規(guī)公交干線、支線等共同構(gòu)成中心城區(qū)公交系統(tǒng)通過以港口為重點的現(xiàn)代化輸運體系建設(shè)，打造海西“西進東出”的重要通道，同時構(gòu)建以鐵路、高速公路、?？崭蹫楣羌艿氖杏蚪煌ňW(wǎng)絡(luò)，建立現(xiàn)代化、可持續(xù)的綠色交通系統(tǒng)。泉州城市規(guī)劃基礎(chǔ)

9、建設(shè)規(guī)劃江南區(qū)域概況“吹響五大戰(zhàn)役號角”，重點抓好東海、城東、北峰、江南組團和晉江濱江總部經(jīng)濟區(qū)、泉州臺商投資區(qū)、泉州軟件園、泉州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等八大片區(qū)建設(shè)，今后每年投入的建設(shè)資金要達70億元以上。 江南組團位于環(huán)泉州灣中心增長區(qū)，是泉州市“南擴”戰(zhàn)略的重要組成部分，城市規(guī)劃對江南組團有巨大的推動作用。將江南新區(qū)功能定位為：以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭，以交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、就業(yè)充足、配套完善的綜合功能為方向的城市次中心。用地規(guī)模為52.4平方公里，規(guī)劃區(qū)人口控制規(guī)模約30萬人。鯉城區(qū)相關(guān)負責人介紹，6宗商住、商業(yè)、酒店用地已全部“招、拍、掛”出讓，目前已完成建筑設(shè)計方案，待方案審批，爭取9月份動工。據(jù)

10、悉：鯉城區(qū)近期將啟動筍江路沿線469畝地塊建設(shè)，主要包括高山社區(qū)危房改造，該區(qū)域還將加大教育設(shè)施建設(shè)，泉州七中江南校區(qū)、鯉城第三實驗小學、鯉城第二實驗幼兒園等將充實該地校園隊伍，此外，鯉城公共衛(wèi)生服務(wù)中心也納入規(guī)劃。配套：目前江南新區(qū)配套還比較薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨。江南區(qū)域概況配套已有配套規(guī)劃配套教育泉州十五中（省級達標）、經(jīng)貿(mào)學院、惠群小學、培新小學泉州七中分校、鯉城第三實驗小學、第二實驗幼兒園、醫(yī)療浮橋醫(yī)院、江南醫(yī)院鯉城公共衛(wèi)生服務(wù)中心商業(yè)新華都、永輝超市新宇城市綜合體其他農(nóng)村信用社、建設(shè)銀行、中國銀行企業(yè)總部、五星級酒店南方醫(yī)院十

11、五中浮橋醫(yī)院江南醫(yī)院新華都永輝超市信用社培新小學惠群小學南方醫(yī)院新宇城市綜合體企業(yè)總部七中分校、實驗小學、實驗幼兒園已有配套規(guī)劃配套江南區(qū)域概況產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入泉州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)233家，176家企業(yè)創(chuàng)稅。世界500強艾默生入駐，強生、寶潔也即將入駐清濛經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)特步、九牧、亞泰制藥、輝盛防火、紅孩兒光電信息產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃用地面積7.5平方公里，至2020年將成為全國最具影響力的新能源產(chǎn)業(yè)基地之一，實現(xiàn)年產(chǎn)值1000億元。國家電子科技園、南安三晶硅品精制有限公司濱江汽配基地建成后將是福建省最大、最具專業(yè)水平的汽車配件，工程機械、機械裝備產(chǎn)業(yè)園區(qū)。首期引進42家企業(yè)，年產(chǎn)值超50億江南區(qū)域概

12、況交通完善江南板塊對外交通發(fā)達，已經(jīng)形成現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展硬性條件已基本成熟。田中大橋、延陵大橋和站前大橋，三座大橋已經(jīng)納入該片區(qū)的規(guī)劃藍圖，據(jù)悉，站前大橋已于2010年3月份開工，將與2012年3月交付使用。站前大橋正在施工規(guī)劃交通性主干道：是規(guī)劃區(qū)通過田中大橋與北峰組團聯(lián)系的重要通道。在泉州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃方案二中輕軌交通3號線與之平行。道路紅線寬 50 米。 城市主干道：規(guī)劃區(qū)內(nèi)繁榮大道和江濱路等，道路紅線寬40-60 米?？杀ＷC規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路交通的通暢。 江南區(qū)域定位及規(guī)劃建設(shè)區(qū)域?qū)傩裕杭虡I(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、文化娛樂與大型居住區(qū)于一體的新城市次中心，助推區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。根

13、據(jù)泉州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，泉州分為八大城市組圖，本案隸屬江南組團，是一個正在全新規(guī)劃的新組團，是“東進、南下、西拓”的重點建設(shè)城市新區(qū)，具有泉州“新浦東”的美譽。大力發(fā)展商貿(mào)和物流服務(wù)業(yè)，形成以產(chǎn)業(yè)重構(gòu)為主導(dǎo)的新區(qū)建設(shè)模式。新區(qū)設(shè)計的總體思路 “整體規(guī)劃、成片開發(fā)”，把江南新區(qū)建設(shè)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、空間形態(tài)豐富、建筑造型典雅的現(xiàn)代化新城區(qū)。江濱片區(qū)中心公園烏石山片區(qū)高新園區(qū)江南新區(qū)三大片區(qū)江南新區(qū)功能發(fā)展方向江南新區(qū)前期定位城市次中心，開發(fā)模式是：居住區(qū)為主，旅游結(jié)合地產(chǎn)的模式區(qū)域?qū)傩裕何磥黼S著交通的完善和學校企業(yè)的導(dǎo)入，區(qū)域面臨快速發(fā)展契機。泉州七中江南校區(qū)10月動工建設(shè)泉州七中江南校區(qū)及周邊項

14、目包括泉州七中江南校區(qū)、鯉城區(qū)第三實驗小學、鯉城區(qū)第二實驗幼兒園，地址選在江南高峰社區(qū)西側(cè)至池峰路段，規(guī)劃用地157畝（中學114畝、小學30畝、幼兒園13畝），計劃投資1.8億。江南總部經(jīng)濟區(qū)呼之欲出，目前已經(jīng)有15家商會報名入住新天城市廣場江南區(qū)域定位及規(guī)劃建設(shè)新天城市廣場江南核心區(qū)組團分析建設(shè)規(guī)劃發(fā)展如下：興賢路和筍江路交叉口西南角安排大型商業(yè)建筑，筍江路沿街以商貿(mào)和服務(wù)業(yè)為主（為目前的“福隆星城”、待開發(fā)的“新天城市廣場“）；池峰路兩側(cè)以高層公共建筑為主，用地考慮電力、煙草、海關(guān)、稅務(wù)、交警、法院等部門辦公用地及部分配套項目；新步社區(qū)安排體育、教育及文化設(shè)施；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃筍江公園和江南中

15、央公園；筍江路和池峰路沿街將考慮設(shè)置2-3個星級酒店；其他用地建設(shè)內(nèi)容原則上以江南組團分區(qū)規(guī)劃和江南浮橋組團北區(qū)控規(guī)為依據(jù)，允許做局部調(diào)整。其中區(qū)域內(nèi)已批五宗用地（筍江路安置小區(qū)、石崎安置小區(qū)、福隆星城、蔬菜批發(fā)市場和80畝仙景工業(yè)區(qū)），用地范圍和用地性質(zhì)不再調(diào)整。 北至池峰路，南至南環(huán)路、大官路，西至江濱路，總計5800畝。整個規(guī)劃片區(qū)東部通過筍江大橋與古城相連。片區(qū)的功能定位是：集商貿(mào)、高尚居住、公建中心等為一體的江南組團核心。江南片區(qū)概況發(fā)展結(jié)論土地大量出讓，知名開發(fā)商開始介入，未來將成為開發(fā)熱點區(qū)域，區(qū)域關(guān)注度將迅速提升。政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通完善房地產(chǎn)市場發(fā)展未來政府將大力投入基礎(chǔ)設(shè)施

16、配套建設(shè)，將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨。規(guī)劃已經(jīng)完成，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入迅速。江南產(chǎn)業(yè)園、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、光電信息產(chǎn)業(yè)基地、濱江汽配基地。江南板塊對外交通發(fā)達，已經(jīng)形成現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展硬性條件已經(jīng)基本成熟。江南新區(qū)將在項目開發(fā)周期內(nèi)逐步成熟，城市次中心即將形成。21江南片區(qū)概況江南片區(qū)個案分析3江南片區(qū)潛在市場分析江南片區(qū)房地產(chǎn)市場江南板塊個案分析“東進、南下、西拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，江南片區(qū)成為泉州城市“西拓”的重頭戲，豐富水景和高密度的人口居住是最大優(yōu)勢，大盤項目集中區(qū)域。 江南板塊擁有不可復(fù)制的自身優(yōu)越性，這里不僅擁有龐大的本地居住人口和外來人口，而且擁有兩大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地

17、、大型出口加工區(qū)，堪稱泉州“小浦東”；未來將有更多、更具實力的大企業(yè)、資金流量更大的項目以及更多高精英人士在這個片區(qū)聚集。他們對住房的需求，必然給江南新區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來新的機遇。江南板塊配套也已經(jīng)越來越完善，橋南立交橋、交通道路、公園、星級酒店以及醫(yī)療、教育、超市等配套不斷完善，使得這里的新區(qū)宜居、宜商的雛形越來越完善，吸引著眾多的投資者、置業(yè)者對江南新區(qū)的全新關(guān)注。板塊分析江南板塊大盤領(lǐng)航，小盤林立，18層以上小高層、高層穿插布置，部分項目均價突破7000。板塊分析江南板塊按目前在售項目來看，“中央公園”和“輝映江山”是區(qū)域兩個矚目的大盤，其他項目規(guī)模都只能望其項背。18層以上小高層與高層

18、穿插布置是區(qū)域項目的共性。幾個大盤社區(qū)無論是社區(qū)綠化還是社區(qū)配套相對來看都擁有規(guī)模優(yōu)勢，目前社區(qū)配套以“中央公園”最為完善。江南板塊目前新盤的均價最高達到7000元/平方米左右，待后期南益鯉景灣、新天城市廣場面市后將成為江南板塊的新一亮點。新天城市廣場位于泉州市鯉城區(qū)筍江路南側(cè)，該廣場建設(shè)用地面積約13萬m2，總建筑面積約50萬m2，規(guī)劃建設(shè)多層、高層、超高層（約150m）建筑，其中商住樓約40萬m2和大型購物中心約10萬m2。 南益鯉景灣位于鯉城南濱江板塊，總建筑面積28萬平米，其中配套占6萬平米，建筑密度僅20%。內(nèi)攬30000平米私家休閑公園，95平米2+1、138-139平米3+1經(jīng)典

19、戶型。 新加坡城坐落于橋南核心片區(qū)，占地面積56016平米，建筑面積219176平米，容積率為2.8，建筑密度30%以下，綠地率35%以上。摩卡小鎮(zhèn)位于鯉城區(qū)政府旁，總用地24598.7平米，建筑面積61370平米。規(guī)劃一座2000平米的超市，戶型規(guī)劃豐富，38-138平米的精品戶型輝映江山二期位于江濱板塊，占地23畝，總建筑面積45793.80， 由三棟2831層現(xiàn)代簡約風格的高層建筑，呈品字形布局而成，每戶皆可270度觀景。76平米二房、95平米三房、137平米四房等不同產(chǎn)品類型。 片區(qū)供應(yīng)項目板塊分析江南板塊項目名稱項目規(guī)模（畝）總戶數(shù)（戶）戶型配比概況輝映江山2期約23約75076 二

20、房、95 三房、137 四房，以二房、三房居多摩卡小鎮(zhèn)約36約61538 -138 一、二、三房皆有，小戶型居多中央領(lǐng)地約30約56471 -87 兩房、三房戶型（最大贈送面積可達30）新加坡城2期約35約80045 -106 戶型產(chǎn)品（最大贈送面積可達32 ），64 一房獲贈8 ，77 兩房獲贈8 ，115 三房獲贈16 新天城市廣場約194待定據(jù)了解，新天城市廣場除開商住樓及別墅外，商品房規(guī)劃為2-5房戶型、面積最大達到180平米，大戶型產(chǎn)品數(shù)量居多 。南益-鯉景灣約19.5約36091 為“2+1”戶型，數(shù)量170套左右 ；138 為”3+1“戶型，數(shù)量160套左右；復(fù)式戶型約30套從目

21、前市場供應(yīng)產(chǎn)品情況來看，中小戶型產(chǎn)品居多，在戶型設(shè)計方面，絕大多數(shù)的戶型含有“凸窗、結(jié)構(gòu)板”等方面的贈送面積。D棟C棟摩卡小鎮(zhèn)：利用隸屬鯉城區(qū)的轄區(qū)優(yōu)勢，依靠便利的交通網(wǎng)絡(luò)，尋求產(chǎn)品差異化突破，主推低總價緊湊小戶型，在新政下成功突圍。占地面積：24598.7 總建筑面積：61370容積率：2.49 綠化率：30%總套數(shù)（C、D棟）：244 套 車位：369個價格：起價5100元/，均價5450元/戶型面積范圍套數(shù)套數(shù)比未售套數(shù)占比一房42568714.16%33.7%兩房607716727.15%67.4%小三房8711013421.78%22.4%三房11513622736.91%7086.

22、5%合計615100%81100%摩卡小鎮(zhèn)所處的江南片區(qū)6600畝的規(guī)劃建設(shè)是未來泉州發(fā)展的次中心，擁有順濟新橋、筍江橋、市民公園、展覽城、鯉城區(qū)政府，以及橋南3000畝的規(guī)劃建設(shè)等諸多交通及配套利好。項目不僅接受橋南片區(qū)的一級輻射、擁有浮橋片區(qū)的同等資源，而且5分鐘即可到達市中心繁華地帶。從前三期的銷售率上看第一期推出的時間節(jié)點，在房地產(chǎn)銷售時間相對較冷的時間點，針對投資客的大量廣告投入取到部分效果。第二期在有第一期的鋪墊的基礎(chǔ)上產(chǎn)品以針對自住型的客戶為主，銷售時間選在房地產(chǎn)銷售旺季公開，所以能達到全部銷售。第三期在有前兩期口碑上，中小戶型能盡快的去化。目前成交的客戶群以鯉城區(qū)居民和浮橋的客

23、戶群為主，豐澤區(qū)一小部分；摩卡小鎮(zhèn)針對居家戶型的設(shè)計，有附贈部分免費的面積（35不等）。附贈面積只達套型面積的5%；小區(qū)規(guī)劃有小型商場能購對日常生活基本滿足；主組團（B區(qū)）局部底層架空增加綠化面積；摩卡小鎮(zhèn)綜合分析從目前剩余在售的戶型上看，以三房120以上的余屋量最多，在以往該面積是市場的主力銷售面積。但在政府多方調(diào)控措施和規(guī)劃限制，在2010.11月后泉州出現(xiàn)了多個高贈送面積的樓盤如（三盛四季公園）、（冠亞凱旋門）等。主流媒體對江南片區(qū)未有大規(guī)模的關(guān)注，摩卡小鎮(zhèn)所附贈面積不夠吸引無發(fā)引起購房者的關(guān)注。在調(diào)控新政的影響下大部分自住的客層都選擇觀望，摩卡小鎮(zhèn)在銷售價格沒有太大優(yōu)勢，剩余戶型面積偏

24、大和配套不占優(yōu)勢形成目前的銷售停頓。新加坡城：坐落于橋南核心片區(qū)，占地面積56016平米，建筑面積219176平米，容積率為2.8，建筑密度30%以下，綠地率35%以上。樓號單元號面積（）贈送面積（）贈送面積比例套數(shù)（套）套數(shù)比例1#01單元97247%02、03、05單元47 7219%06單元77247%07單元80247%08單元1061817%247%09、10單元861214%4812%11單元45613%247%12單元681015%247%5#01、02、05單元871821%7520%03單元871821%257%總計364100%備注：該數(shù)據(jù)通過多次詳細跟進后，誤差基本可忽略

25、，但后續(xù)還需繼續(xù)完善部分內(nèi)容。1#、5#樓注： 該色塊為贈送空間當期產(chǎn)品規(guī)劃為26-28層高層住宅，其中1#樓1-3層規(guī)劃商業(yè)、4層為架空層以空中花園形式出現(xiàn)，5層起為住宅產(chǎn)品，5#樓底層為架空層泛會所配套；5#樓共有3小棟住宅，均為2梯4戶設(shè)計，本次僅推出1小棟26層住宅，約100套左右，剩余2小棟28-30層，約224套預(yù)計將于5月份過后再考慮是否推售。在標準層規(guī)劃上1#樓屬于（L形）連廊式格局，產(chǎn)品基本以小戶型為主，單身公寓及2房產(chǎn)品占絕大多數(shù)。當期最大戶型面積為106，該戶型可由“11單元+12單元”以“2+1”形式組合而成。從戶型贈送面積表現(xiàn)形式來看，主要以“花池及凸窗”形式體現(xiàn)，贈

26、送面積較小。該項目就目前預(yù)定情況來看，5#樓87預(yù)約情況較為理想，其原由為贈送面積較多，且朝向及景觀面較佳。新加坡城綜合分析樓號單元號面積（）贈送面積（）贈送面積比例套數(shù)（套）套數(shù)比例1#01、05單元872933%5810%02、03單元711623%5810%2#01、09單元892022%5410%02、08單元861517%5410%03、05、06、07單元861517%11620%3#01、09單元892022%5410%02、08單元861517%5410%03、05、06、07單元861517%11620%總計564100%備注：該數(shù)據(jù)通過多次詳細跟進后，誤差基本可忽略，但后續(xù)

27、還需繼續(xù)完善部分內(nèi)容。百捷-中央領(lǐng)地：位處橋南3000畝規(guī)劃片區(qū)，占地面積約30畝，建筑面積約80000平米，容積率為3.0，綠地率40%左右，起價： 約6500元/m,均價：約7450元/m 。備注：該套戶型建筑面積87平方，實得116平方，贈送面積為29平方，贈送面積采用結(jié)構(gòu)板形式。小區(qū)規(guī)劃3棟30-32層高層住宅，1-3層規(guī)劃底商、4層起為住宅產(chǎn)品；雖在樓棟標準層布局設(shè)計為2梯4戶，但通過連廊的方式做到戶戶均有通透的布局；規(guī)劃產(chǎn)品面積基本以90以下為主；在戶型設(shè)計方面均以贈送的面積為主要宣傳點，最高贈送面積近30（1#01、05單元“2房變4房”）；戶型套內(nèi)空間布局還算合理，但部分戶型客

28、廳面寬相對較小。面積贈送的空間基本圍繞整改“結(jié)構(gòu)板”的方式表現(xiàn)；后期交房“結(jié)構(gòu)板”的做法將以約80CM高的砌墻形式交付，砌墻與倒板費用不計，業(yè)主如想更改為居住房間，建議可由業(yè)主自行采用玻璃墻體封閉墻體。百捷-中央領(lǐng)地綜合分析從各個項目整體規(guī)劃分析來看，在商業(yè)配置方面，基本以底商、夾層連廊式商業(yè)或集中商業(yè)體現(xiàn)，在住宅標準層設(shè)計方面，基本以2梯4戶的形式出現(xiàn)，底層采取架空形式做泛會所配套，或者在底商與住宅過度樓層采取架空做空中花園形式出現(xiàn)；由于該區(qū)域?qū)儆谌莩鞘心蠑U開發(fā)片區(qū)，從本區(qū)域的居民群體特征來看屬于中層階級的代表群體較多，從本區(qū)域在售樓盤分析，置業(yè)的客戶大多數(shù)是本區(qū)域輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市的剛性需

29、求群體較多，因此在本區(qū)域銷量最好的戶型90平米以內(nèi)的戶型；該區(qū)域項目的戶型面積配置基本較為平均，90平米與100平米以上的戶型比例相差不大，但中小戶型有一個較為明顯的共性為贈送面積居多，按贈送面積與銷售面積分析占比來看，贈送面積范圍基本有在銷售面積的13%-33%（如一套80平米的戶型，贈送空間在11平米-27平米之間）； 項目個案分析總結(jié)如下 21江南片區(qū)概況江南片區(qū)個案分析3江南片區(qū)潛在市場分析中心市區(qū)土地消耗殆盡，江南成為近幾年土地成交的重點區(qū)域之一。知名開發(fā)商已經(jīng)開始試探性介入，江南板塊將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。江南板塊地塊出讓情況2005-2010年泉州江南片區(qū)出讓用地信息匯總

30、年份序號編號空間范圍土地面積（平方米）總建筑面積土地性質(zhì)容積率成交人2005年12005-08號江南街道辦事處赤土社區(qū)11303.628259商住用地2.522005-09號江南街道辦事處赤土社區(qū)12059.230148商住用地2.5中升房地產(chǎn)32005-10號江南街道辦事處赤土社區(qū)21719.865159.4商住用地3中升房地產(chǎn)42005-11號江南街道辦事處赤土社區(qū)3585.88964.5商業(yè)2.52006年52006-02號鯉城區(qū)江南街道火炬社區(qū)2457561437.5商住用地2.5莊雙全62006-06號鯉城區(qū)江南新區(qū)筍江路南側(cè)18762.256286.6商住用地3福建聯(lián)昌投資7200

31、6-07號鯉城區(qū)江南新區(qū)筍江路南側(cè)15427.669424.2酒店4.5吳志強8676.630368.1商住混合3.582006-12號省道307以南、舊泉永公路以東21127.352818.25住宅2.5泉州豐澤清源房地產(chǎn)92006-15號江南新區(qū)筍江路南側(cè)18407.551541商住混合2.8泉州市金利來房地產(chǎn)102006-17號展覽城北側(cè)42137.4117984.72商住混合2.82006-17號展覽城西南側(cè)42137.4117984.72商住混合2.82006-17號展覽城西南側(cè)41335.9115740.52商住混合2.82009年112009-3號江南商貿(mào)（物流）中心項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)

32、44587.2133761.6商業(yè)、住宅3陳成志122009-4號江南街道錦美社區(qū)35718.5107155.5商業(yè)、住宅3132009-5號江南街道錦美社區(qū)29363.173420.25商業(yè)2.5142009-10號鯉城區(qū)常泰街道新塘社區(qū)8619.125857.3商貿(mào)辦公3泉州江南高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司152009-11號江南高新技術(shù)電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)5370.921483.6商貿(mào)辦公4162009-15號鯉城金龍街道古店社區(qū)223317.8401972.04商業(yè)1.8佰誠（泉州）實業(yè)投資2010年172010-1號鯉城區(qū)江南新區(qū)筍江路南側(cè)18762.256286.6商住混合3陳成志18

33、2010-2-（1）號鯉城區(qū)浮橋街道新步社區(qū)13019.641662.72商住混合3.2泉州南海建設(shè)開發(fā)有限公司2010-2-（2）號鯉城區(qū)浮橋街道新步社區(qū)25891.762140.08商業(yè)旅游業(yè)2.42010-2-（3）號鯉城區(qū)浮橋街道新步社區(qū)72638.9174333.36商住混合2.4192010-3號鯉城區(qū)浮橋街道新步社區(qū)81407.7260504.64商住混合3.2吳志榕注：信息來源泉州國土局從以上表格分析來看，商住混合產(chǎn)品建筑面積的體量大致在1448613平米左右，純商業(yè)、寫字樓、酒店等產(chǎn)品建筑面積的體量大致在663261平米左右，目前按市場情況放量預(yù)估已投放40%左右，因此在后期

34、市場供應(yīng)量有可能會在短期內(nèi)造成井噴的局面。 接上表供應(yīng)情況：土地集中放量，后續(xù)房源供應(yīng)量大。項目高層住宅將面臨密集競爭，擇機入市是關(guān)鍵。預(yù)估市場未來供應(yīng)時間200920102011201220132014南益地塊卓輝地塊新宇地塊福隆二期百捷中央公園2010-2地塊，計容積率總建28萬平米2010-3地塊，計容積率總建26萬平米住宅總建筑面積30萬平米，規(guī)劃已做從新調(diào)整。占地200畝，規(guī)劃2000戶，約20萬平米120萬平米城市綜合體，后續(xù)住宅供應(yīng)量約70萬平米左右橋南城市中心新加坡城22萬平米，后續(xù)約有18萬平米的體量海絲錦城、南天裕景、錦州瑞苑共1000套現(xiàn)房，約15萬平米市場未來供應(yīng)量至少

35、200萬平米第二部分筍江項目物業(yè)發(fā)展建議第一部分筍江項目市場調(diào)研分析本報告階段內(nèi)容劃分項目自身屬性-四至1234567812345678本案目前本案缺少現(xiàn)有的生活配套，即使是1公里以外的“興賢路”，也只是一些雜亂無序的低層次基本生活配套，但從交通方面來看，現(xiàn)有的路網(wǎng)規(guī)劃相對比較完善，在路通的前提下，自然奠定了區(qū)域未來發(fā)展的前景，從地塊周邊規(guī)劃配置來看，江南中央公園的自然景觀資源，新天城市廣場的大型商貿(mào)購物中心等，也將為后期片區(qū)成型展現(xiàn)標志性的建筑形態(tài)。區(qū)域?qū)傩裕耗壳皡^(qū)域形象較差，配套薄弱，生活不方便，片區(qū)較為陌生。周邊低矮民房和工廠，較為嘈雜，影響區(qū)域形象。目前生活配套少，生活不便。交通出行不

36、便，公交線路少。近距離生活配套少，新華都、永輝超市都距離本案較遠。金融網(wǎng)點少；缺乏大型餐飲娛樂休閑場所；市政配套有待進一步完善。項目自身屬性-配套正確認識項目地塊的資源條件和限制因素，因地制宜，充分利用良好的城市規(guī)劃及有利條件，發(fā)展與之相適應(yīng)的物業(yè)。項目自身屬性-資源交通便利遠景規(guī)劃項目周邊目前已建成、規(guī)劃中的交通系統(tǒng)完善，沿筍江路進入泉州主城區(qū)僅需3分鐘，沿興賢路至泉州大橋僅需5分鐘。江南組團目前成為“鯉城區(qū)”進行版圖擴張的唯一出路，因此，除目前在家所了解的其“商貿(mào)”定位之外，還將成為泉州都市感很強的居住社區(qū)。依托大盤項目地塊被另一大型房地產(chǎn)開發(fā)項目所“包圍”，與其形成統(tǒng)一的大社區(qū)。并且在產(chǎn)

37、品、物業(yè)形態(tài)方面相互依托、相互補缺、共存共榮。項目現(xiàn)狀及新政影響情況不利，但未來發(fā)展遠景相對較為可觀。項目自身屬性-優(yōu)劣勢項目優(yōu)勢項目劣勢大盤已將江南房地產(chǎn)市場推向了高潮，嘉龍地產(chǎn)10年運營，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗、成熟的團隊。可謂“天時、地利、人合”。泉州用10年的時間將“豐澤區(qū)”由郊區(qū)變成了目前城市核心區(qū)域，并在不斷的向東海、洛江發(fā)展。讓市民看到了城市變遷帶來的生活變化。那么鯉城將是泉州未來10年的新焦點。位于城市未來的商務(wù)核心發(fā)展區(qū)，隨著鯉城區(qū)南拓，江南區(qū)域?qū)撈鹑莘比A的“十里洋場”。江南組團，特別是“筍江片區(qū)”，依托晉江沿岸生態(tài)段、紫帽山系，將成為泉州不可多得的生態(tài)與商務(wù)并存的區(qū)域。

38、周邊近期生活配套有待完善，居住氣氛不濃。客戶對江南片區(qū)的更深層的認知有待引導(dǎo)。地塊總面積較小，控規(guī)指標要求較高，同時規(guī)劃物業(yè)類型多樣。是否規(guī)劃超高層建筑，是否做第一個吃“螃蟹”的人。在經(jīng)濟收益與投資風險方面如何來權(quán)衡，并找到解決的方法。嘉龍雖然在泉州市場已有較好口埤，但一直已開發(fā)中低端市場產(chǎn)品為主。未建立起較高端的企業(yè)形象，其市場認知度及品牌力較弱。用地面積：8674建筑高度：6080米容積率：3.5以下建筑密度：22%綠化率：35%以上套型建筑面積90以下比重應(yīng)達商品住房總面積70%以上建筑底層采取架空綠化，不論其層高是否大于2.2米，容積率指標核算時可不計底層架空綠化面積用地面積：1542

39、8.6建筑高度：90-150米容積率：4.5以下建筑密度：22%（可調(diào)至35%）綠化率：35%以上標準層建筑面積宜控制在1500以內(nèi)項目經(jīng)濟技術(shù)指標及規(guī)劃要點商住用地酒店商業(yè)用地 地塊的特殊性，要盡量發(fā)揮其優(yōu)點。緊鄰建設(shè)中的江南公園，以公園地產(chǎn)為主題對項目進行塑造。因此,本案的主軸核心定位建議可為:項目思路五星酒店和商業(yè)中心大樓是我家的會所酒店商業(yè)規(guī)劃 針對五星酒店設(shè)計需先聘請專業(yè)的酒店咨詢管理公司提供意見，在請專業(yè)的有五星級酒店設(shè)計經(jīng)驗的團隊進行規(guī)化設(shè)計；酒店客房按綜合建筑面積50/間，總套數(shù)200套，（同多位專業(yè)人士的訪談得出，此類建筑規(guī)模的酒店對于是公司自己持有經(jīng)營、引進戰(zhàn)略伙伴共同經(jīng)營或?qū)碚w出售都相宜）；裙樓建議規(guī)劃5層包含酒店大堂和商業(yè)辦公大堂（地塊周邊規(guī)劃有一個80000的大型綜合商場，本項目商業(yè)裙樓以酒店客房為依托，定位經(jīng)營餐飲休閑娛樂業(yè)。）設(shè)計裙樓時因考慮預(yù)留能滿足酒店配套的場所，其余部分可分割出來獨立銷售后；規(guī)劃設(shè)計要以能最大部分銷售消化為主要原則。商業(yè)價值最高路段是筍江路和繁榮路，要爭取商業(yè)利益價值最大化，設(shè)計上將兩條住路的優(yōu)勢發(fā)揮到最大（要考慮品牌旗艦店規(guī)模）。酒店用房位置需要重設(shè)計（充分考慮日照情況下），建議安放在規(guī)劃路這一側(cè)（星級酒店本身就是地標，客人入住后不會去在意外面景觀