房地產(chǎn)法學完整版課件

1、第一編 房地產(chǎn)法基礎(chǔ) 第一章 我國建設(shè)用地制度第二章 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓取得第三章 建設(shè)用地使用權(quán)的其他取得方式第四章 房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系第五章 房地產(chǎn)登記制度第一章 我國建設(shè)用地制度第一節(jié) 我國土地分類及其歸屬利用制度土地分類及其意義我國土地歸屬和利用制度可流轉(zhuǎn)的國家土地使用權(quán)制度的創(chuàng)立第二節(jié) 建設(shè)用地及其供應：農(nóng)村土地征收制度城市建設(shè)用地及其來源農(nóng)村土地征收及其存在的問題城鄉(xiāng)建設(shè)用地的統(tǒng)一問題城市土地儲備制度第三節(jié) 土地權(quán)屬及其爭議解決土地權(quán)屬確定土地權(quán)屬爭議的解決第一節(jié) 我國土地分類及其歸屬利用制度土地分類及其意義農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地 根據(jù)土地用途劃分最基本的劃分方式城市土地和農(nóng)村土

2、地 城市土地：可流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地：不可流轉(zhuǎn)或流轉(zhuǎn)受限制公益用地與私益用地公益土地：不可交易的非財產(chǎn)性權(quán)利 私益土地：可流轉(zhuǎn)的財產(chǎn)性權(quán)利居住用地：使用權(quán)可長期化商業(yè)用地：有期限使用我國土地歸屬和利用制度土地歸屬制度全民所有權(quán)：城市土地集體所有權(quán)：農(nóng)村土地土地利用制度建立土地使用權(quán)制度：土地分散利用農(nóng)村土地利用允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用建設(shè)用地或合資利用城市土地利用建立土地使用權(quán)的有償出讓方式 可流轉(zhuǎn)的國家土地使用權(quán)制度的創(chuàng)立兩種土地使用權(quán)體制的創(chuàng)立無償劃撥有償出讓可流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的性質(zhì)財產(chǎn)權(quán)可流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的法律特征是一種直接支配土地的物權(quán) 是一種具有較強獨立性的物權(quán) 幾乎具有相當于所有權(quán)的權(quán)能 第二節(jié) 建設(shè)

3、用地及其供應：農(nóng)村土地征收制度城市建設(shè)用地及其來源建設(shè)用地范圍城市建設(shè)用地農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)用地來源均來源于非建設(shè)用地建設(shè)用地管理存量建設(shè)用地增量建設(shè)用地 城市新增建設(shè)用地來源來源：農(nóng)村土地方式：征收農(nóng)村土地征收及其存在的問題農(nóng)地征收條件為“公共利益需要”是前提條件 對被征土地涉及的農(nóng)村人口進行補償 現(xiàn)行征收制度存在的問題征收并不完全都是為公共利益征收補償存在著許多問題 按照土地原有用途補償 ，未考慮到商業(yè)化利用的價值 不是對土地價值的補償，而是對地上物的補償 僅僅對土地所有權(quán)補償，未對土地承包經(jīng)營權(quán)等補償 改進方法建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)則 建立農(nóng)村和城市建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一的市場 城鄉(xiāng)建設(shè)

4、用地的統(tǒng)一問題農(nóng)村和城市房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一因權(quán)屬不一，農(nóng)村房地產(chǎn)市場被封閉 農(nóng)村和城市房地產(chǎn)分離是歷史形成的農(nóng)村城市化要求農(nóng)村和城市房地產(chǎn)走向統(tǒng)一建立集體建設(shè)土地使用流轉(zhuǎn)規(guī)則直接出讓方式，如廣州改良的征收方式 ，如寧波農(nóng)民按照其社員身份將土地收益折算成股份，組成股份合作公司 ，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟 城市土地儲備制度土地儲備計劃相關(guān)機構(gòu)共同編制年度土地儲備計劃 報同級人民政府批準，并報上級國土資源管理部門備案 土地收購根據(jù)土地儲備計劃，土地儲備機構(gòu)收購或收回土地土地開發(fā)與利用土地儲備機構(gòu)負責前期開發(fā) 、保護管理及臨時利用 土地供應由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地 實現(xiàn)了統(tǒng)一征收、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一

5、出讓、統(tǒng)一管理 維持了現(xiàn)行征收制度 ，應當謹慎地對待土地儲備制度 第三節(jié) 土地權(quán)屬及其爭議解決土地權(quán)屬確定國家所有權(quán)與集體所有權(quán)邊界的確定所有權(quán)登記制度不完善不能證明歸集體所有的，屬于國家所有 集體土地確權(quán)和登記隊為基礎(chǔ)，三級所有 集體土地所有權(quán)登記有些地方采納時效取得制度 土地使用權(quán)權(quán)屬確認土地使用權(quán)登記土地使用權(quán)糾紛一般在土地使用權(quán)取得和行使環(huán)節(jié)產(chǎn)生 土地權(quán)屬爭議的解決土地權(quán)屬爭議的行政裁決法律規(guī)定土地權(quán)屬爭議由政府處理 政府處理，在行政法上屬于一種行政裁決 行政裁決采取先調(diào)解后處理的原則 土地權(quán)屬爭議行政裁決的司法審查行政裁決行政復議行政訴訟筆者建議全民所有和集體所有土地范圍的爭議，可適

6、用現(xiàn)行法土地使用權(quán)權(quán)屬或范圍爭議，應納入普通民事訴訟程序第二章 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓取得摘 要第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)則建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為建設(shè)用地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體與客體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定登記土地使用條件條款及其違反后果第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式現(xiàn)行法對建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的管制協(xié)議、招標出讓方式拍賣、掛牌出讓方式第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)期限及其終止出讓建設(shè)用地使用權(quán)的期限國有建設(shè)用地使用權(quán)期滿終止和續(xù)展第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)則建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為出讓的基本含義使用權(quán)出讓是一種合同行為 出讓合同+土地使用權(quán)登記=物權(quán)設(shè)定土地使用權(quán)出讓性質(zhì)出

7、讓行為中國家是所有權(quán)人，而非管理者身份出讓行為是創(chuàng)設(shè)他物權(quán)的私法行為 爭議土地使用權(quán)出讓是行政行為還是民事法律行為司法實踐也認可有關(guān)土地使用權(quán)出讓合同糾紛的民事合同糾紛性質(zhì) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體與客體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的主體出讓人：土地所有權(quán)人（國家）各級土地行政管理部分僅是代表機關(guān)開發(fā)區(qū)管委會也非出讓人受讓人：欲獲得土地使用權(quán)的人 包括境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的客體客體為一定期限的土地使用權(quán)而非所有權(quán)出讓方式創(chuàng)設(shè)土地使用權(quán)的條件必須是國有土地其必須獲得批準建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同可以協(xié)商的內(nèi)容不多 合同正文即國有建設(shè)用地使用權(quán)

8、出讓示范文本 附件主合同義務(wù)的履行及責任出讓方：提供土地受讓方：支付出讓金義務(wù)的違反須承擔違約責任建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定登記建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定登記的效力登記可以理解為創(chuàng)設(shè)他物權(quán)的物權(quán)行為土地使用權(quán)必須經(jīng)登記產(chǎn)生物權(quán)效力 建設(shè)用地使用權(quán)登記的意義建設(shè)用地土地使用權(quán)的登記是獨立建簿登記不僅僅是簡單的他物權(quán)登記，而是在土地上創(chuàng)設(shè)可流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)登記 土地使用條件條款及其違反后果土地利用條件條款主體建筑物性質(zhì)、附屬建筑物性質(zhì)、建筑容積率、建筑限高、建筑密度、綠地率、其他土地利用要求 土地用途變更由出讓人有償收回建設(shè)用地使用權(quán)依法辦理改變土地用途批準手續(xù)，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，或者重

9、新簽訂出讓合同 違反使用條件的法律后果承擔違約責任行政處罰第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式現(xiàn)行法對建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的管制現(xiàn)行法對建設(shè)土地使用權(quán)出讓方式的管制招標出讓方式拍賣出讓方式掛牌出讓方式協(xié)議出讓方式出讓方式管制的效力對出讓合同管制的違反，不影響合同效力 應認定違反者承擔行政責任協(xié)議、招標出讓方式協(xié)議出讓方式含義：以協(xié)議的方式確定受讓人協(xié)議出讓方式的范圍（見教材）協(xié)議出讓受出讓年限和最低價的限制招標出讓方式含義：以招標方式確定土地使用權(quán)人程序：投標、開標評標、確定中標人、簽訂成交確認書及土地使用權(quán)出讓合同 確定中標人的標準“綜合條件最佳者得”和“價高者得”拍賣、掛牌出讓方式拍賣出讓方

10、式含義：拍賣方式確定土地使用權(quán)人程序（略）拍賣出讓與招標出讓之比較拍賣方式只關(guān)注金額拍賣方式中應買人可以隨時報出更高價格掛牌出讓方式含義：出讓人在指定的土地交易場所掛牌確定受讓人程序（略）成交規(guī)則只有一個競買人，符合條件亦可成交兩個以上競買人，出價高者為競得人兩個以上競買人報價相同時，先提交報價單者為競得人第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)期限及其終止出讓建設(shè)用地使用權(quán)的期限建設(shè)用地使用權(quán)期限規(guī)定居住用地70年工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合或者其他用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 最高期限的效力超出的期限不具有法律效力 建設(shè)用地使用權(quán)期滿前收回公共利益需要補償并退還相應出讓金閑置

11、土地達一定年限以上滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán) 國有建設(shè)用地使用權(quán)期滿終止和續(xù)展土地使用權(quán)期滿而終止期滿未續(xù)期或續(xù)期未獲批準，土地使用權(quán)終止終止后，國家無償收回土地使用權(quán)土地使用權(quán)屆滿和續(xù)展問題至遲于屆滿前一年申請續(xù)期 辦理必要續(xù)展審批手續(xù) 支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù) 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限問題應當確立房屋所有權(quán)吸附土地使用權(quán)的規(guī)則 出讓居住用途的土地使用權(quán)自動延期 第三章 建設(shè)用地使用權(quán)的其他取得方式摘 要第一節(jié) 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)及其流轉(zhuǎn)現(xiàn)行法對劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)軌方式和程序劃撥建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的其他方式第二節(jié)

12、國有土地租賃國有土地租賃方式及其確立國有土地租賃類型及其租金國有土地租賃：租賃建設(shè)用地使用權(quán)的取得租賃建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)及其處分：現(xiàn)行規(guī)定和存在問題第三節(jié) 間接取得建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)出租第一節(jié) 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)及其流轉(zhuǎn)現(xiàn)行法對劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的基本定位物權(quán)法對劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進行了確認基本定位在公益事業(yè)和國家重點工程建設(shè)上 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)特征取得方式 對價支付存在期限使用權(quán)性質(zhì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的終止因公益目的實現(xiàn)、無須實現(xiàn)或者使用者終止而終止 無償收回劃撥土地使用權(quán)時，應當根據(jù)實際情況給予適當補償 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題兩種

13、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)新的劃撥建設(shè)用地使用權(quán) 僅適用于公益目的傳統(tǒng)劃撥建設(shè)用地使用權(quán) 公益目的非公益目的非公益目的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)市場化處分實質(zhì)要件用于商業(yè)目的或經(jīng)營目的使用權(quán)主體為公司、企業(yè)、經(jīng)營性組織房地產(chǎn)證齊全，即有建設(shè)用地使用權(quán)證和建筑物所有權(quán)證劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)軌方式和程序先出讓后處分申請土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準簽訂土地出讓合同、交納出讓金辦理土地使用出讓登記手續(xù)先處分后出讓適用范圍有限 限于自用或非營利性的使用 再轉(zhuǎn)讓時及時補正手續(xù)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的其他方式劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓房屋轉(zhuǎn)讓可導致劃撥建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋抵押劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可隨房抵押 劃撥

14、建設(shè)用地使用權(quán)直接抵押土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，視同已批準劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作價入股中介機構(gòu)評估作價，國家以股東身份參與分紅企業(yè)破產(chǎn)和債務(wù)糾紛引起的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn) 第二節(jié) 國有土地租賃國有土地租賃方式及其確立國有土地租賃是國有土地有償使用的一種方式租賃方式主要適用于存量土地 國有土地租賃和國有土地使用權(quán)租賃 客體不同前者為國有土地，后者為國有土地使用權(quán)土地供應市場中的地位不同前者屬一級市場，后者屬二級市場租賃主體不同前者為國家，后者為國有土地使用權(quán)人權(quán)利范圍不同前者范圍較廣，后者范圍有較大限制國有土地租賃類型及其租金國有土地租賃的類型短期

15、租賃長期租賃國有土地租賃的租金國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡本書觀點土地租賃適于長期使用土地短期使用土地或修建臨時建筑物，可用地役權(quán)制度來替代 國有土地租賃：租賃建設(shè)用地使用權(quán)的取得租賃意見之規(guī)定土地租賃可以采用招標、拍賣或雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式 未規(guī)定租賃的登記，但賦予租賃土地使用權(quán)與出讓建設(shè)用地使用權(quán)同樣的法律效力 未規(guī)定在簽署租賃合同時或之前是否需要政府批準或同意 實踐操作一般采協(xié)議方式，須經(jīng)過國土資源主管部門或房地產(chǎn)管理部門的批準，并進行建設(shè)用地使用權(quán)登記 租賃建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)及其處分： 現(xiàn)行規(guī)定和存在問題租賃建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)租賃建設(shè)用地使用權(quán)

16、可視為一種物權(quán)租賃建設(shè)用地使用權(quán)處分可轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、隨房抵押租賃取得方式和出讓取得方式的區(qū)別對價支付方式不同處分權(quán)限不同穩(wěn)定性不同第三節(jié) 間接取得建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與地上建筑物的關(guān)系一并處分原則分割轉(zhuǎn)讓控制建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與原出讓使用權(quán)合同受原出讓合同的約束 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)和要件性質(zhì)：物權(quán)的轉(zhuǎn)讓 要件：簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；變更登記建設(shè)用地使用權(quán)出租建設(shè)用地使用權(quán)出租概述租賃土地使用權(quán)

17、，地上建筑物隨之租賃租賃地上建筑物，建設(shè)用地使用權(quán)隨之租賃建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件應當為出讓建設(shè)用地使用權(quán) 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租 建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效 租賃合同自合同成立時起生效，登記并非其生效要件 租賃建設(shè)用地使用權(quán)出租人仍然是出讓建設(shè)用地使用權(quán)人承租人所享有的建設(shè)用地使用權(quán)不能超出原權(quán)利范圍第四章 房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系摘 要第一節(jié) 我國的房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系房地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的一般理論我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)制度安排建設(shè)用地使用權(quán)終止與房屋所有權(quán)之關(guān)系第二節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系：房屋產(chǎn)權(quán)的取得建筑過程中的房屋（在建工

18、程）獨立性問題建筑物的分割：集中產(chǎn)權(quán)到分散獨立產(chǎn)權(quán)的演變不同權(quán)屬形態(tài)的房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的關(guān)系第三節(jié) 不同類型房屋的所有權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)對房屋所有權(quán)的影響農(nóng)村房屋和城市房屋第一節(jié) 我國的房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系房地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的一般理論房屋和土地權(quán)利的兩種安排房地權(quán)利合一房屋及其所占用土地被視為一個物房地權(quán)利分立房屋和土地被視為兩個物房屋和土地權(quán)利分立的兩種規(guī)則現(xiàn)代地上權(quán)制度設(shè)立地上權(quán)，是為了取得對建筑物的所有權(quán) 建筑物所有權(quán)建設(shè)用地使用權(quán) 現(xiàn)代地上權(quán)原理可以適用于我國建設(shè)用地使用權(quán)制度 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)制度安排我國建設(shè)用地使用權(quán)制度：兼與地上權(quán)比較建設(shè)用地使用權(quán)是獨立登記的土地產(chǎn)權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)

19、具有獨立流轉(zhuǎn)的屬性 建設(shè)用地使用權(quán)具有統(tǒng)一性 我國實行房屋獨立登記 房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)一致原則主體一致一同處分主體一致原則的必要性房地實物上結(jié)合關(guān)系的必然要求 房地產(chǎn)權(quán)不一致及其處理原則統(tǒng)一登記機關(guān)并頒發(fā)統(tǒng)一證書 建設(shè)用地使用權(quán)終止與房屋所有權(quán)之關(guān)系地上權(quán)制度安排地上權(quán)期滿后，一般由土地所有權(quán)人取得房屋所有權(quán) 地上權(quán)人可獲得補償或者損害賠償 我國建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿地上建筑物歸屬規(guī)則土地使用權(quán)期滿，建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得 應考慮給予房屋所有權(quán)人以合理補償 第二節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系：房屋產(chǎn)權(quán)的取得過程建筑過程中的房屋（在建工程）的獨立性在建工程沒有獨立

20、性 ，不能獨立處分 在建工程可視為建設(shè)用地使用權(quán)上的添附物 我國法律允許在建工程抵押，可以說是在建工程不能單獨處分的例外 建筑物的分割：集中產(chǎn)權(quán)到分散獨立產(chǎn)權(quán)的演變大產(chǎn)證登記的意義取得大產(chǎn)證在法律上稱為房屋的初始登記 大產(chǎn)證是開發(fā)商開發(fā)的房屋是否合法的最重要標準 大產(chǎn)證是開發(fā)商能夠移轉(zhuǎn)所有權(quán)的前提大產(chǎn)證是購買人判斷出賣人權(quán)利的依據(jù) 大產(chǎn)證分割和小產(chǎn)證取得大產(chǎn)證到小產(chǎn)證演變包含分割產(chǎn)權(quán)或設(shè)立相對獨立產(chǎn)權(quán)的登記 小產(chǎn)證與建設(shè)用地使用權(quán)的關(guān)系產(chǎn)權(quán)分割后，建設(shè)用地使用權(quán)即變成了小業(yè)主們的共有財產(chǎn)，應進行變更登記不同權(quán)屬形態(tài)的房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的關(guān) 系獨有獨立的建設(shè)用地使用權(quán)：房屋所有權(quán)與建設(shè)用

21、地使用權(quán)的合一 非獨立的建設(shè)用地使用權(quán) ：原則上適用以建設(shè)用地使用權(quán)為基礎(chǔ)的區(qū)分所有原理 區(qū)分所有房屋所有權(quán)獨立建簿登記 建設(shè)用地使用權(quán)在房屋產(chǎn)權(quán)中的作用被大大地淡化了 第三節(jié) 不同類型房屋的所有權(quán)： 建設(shè)用地使用權(quán)對房屋所有權(quán)的影響農(nóng)村房屋和城市房屋農(nóng)村房屋“一戶一宅”制度城市房屋城市私房城市私有宅基地上的房屋 城市公房傳統(tǒng)計劃體制下福利性住房分配的體現(xiàn) 城市經(jīng)濟適用房社會保障性質(zhì)的房屋 我國個人房地產(chǎn)政策的選擇居住用途的建設(shè)用地使用權(quán)應當具有相同性質(zhì)，并盡可能形成統(tǒng)一的規(guī)則 ，促進各種住宅房屋權(quán)利的統(tǒng)一 第五章 房地產(chǎn)登記制度摘 要第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述房地產(chǎn)登記基本制度（一）房地產(chǎn)登記基

22、本制度（二）房地產(chǎn)登記效力房地產(chǎn)登記效力：房地產(chǎn)物權(quán)登記與物權(quán)取得的關(guān)系第二節(jié) 我國房地產(chǎn)登記體系及程序我國房地產(chǎn)登記體系（一）我國房地產(chǎn)登記體系（二）我國房地產(chǎn)登記體系（三）我國房地產(chǎn)登記基本程序第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述房地產(chǎn)登記基本制度（一）房地產(chǎn)登記及意義房地產(chǎn)登記是一種物權(quán)公示手段房地產(chǎn)登記機關(guān)房屋和土地行政管理部門分別登記國家對房地產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度 房地產(chǎn)登記機關(guān)審查義務(wù)和職責實質(zhì)審查：對文件內(nèi)容的真實性審查形式審查：對所提交文件的完整性、一致性審查筆者認為，登記機關(guān)應當盡形式審查義務(wù) 房地產(chǎn)登記基本制度（二）房地產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責任國家賠償責任制：賠償數(shù)額有限應建立房地產(chǎn)登記賠償基

23、金 我國房地產(chǎn)登記的現(xiàn)行立法多部門管理，分級登記體系我國應制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記法 房地產(chǎn)登記效力房地產(chǎn)登記簿權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿具有公信力 國家管理房地產(chǎn)交易的一種手段 房地產(chǎn)登記簿與產(chǎn)權(quán)證的關(guān)系登記簿是產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證是登記簿內(nèi)容的反映 二者不一致時，以登記簿為準 房地產(chǎn)登記簿的查閱利害關(guān)系人才可以申請查閱登記簿 對于利害關(guān)系人，需要出臺房地產(chǎn)登記法予以明確 房地產(chǎn)登記效力： 房地產(chǎn)物權(quán)登記與物權(quán)取得的關(guān)系登記生效物權(quán)法第9條的規(guī)定不經(jīng)登記，物權(quán)變動不生效力登記對抗船舶、航空器和機動車等（物權(quán)法第24條）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓登記 （物權(quán)法第129條）地役權(quán)設(shè)定登記（物權(quán)法

24、第158條）登記處分物權(quán)法第28條、29條、30條、31條的規(guī)定 房地產(chǎn)物權(quán)登記效力的基本規(guī)則登記生效為原則，登記對抗和登記處分為例外 登記效力與房地產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的判斷不同 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)登記體系及程序我國房地產(chǎn)登記體系（一）總登記和初始登記總登記是針對所有地產(chǎn)和房產(chǎn)的一種普遍性登記，對于從未取得登記證書的房地產(chǎn)權(quán)人而言，這種登記即是初始登記 變更登記權(quán)利變動須進行變更登記更正登記可以由當事人主動申請，登記機關(guān)也可以主動更正 。依職權(quán)主動更正登記，僅限于權(quán)利歸屬和內(nèi)容以外的錯誤 我國房地產(chǎn)登記體系（二）他項權(quán)登記我國他物權(quán)：一是土地使用權(quán)，一是他項權(quán)，他項權(quán)的設(shè)定必須為他項權(quán)登記注銷登記申請

25、注銷登記以及依職權(quán)注銷登記預告登記為實現(xiàn)債權(quán)請求權(quán)而為的登記，目的為限制登記名義人之處分，具有期限限制我國房地產(chǎn)登記體系（三）異議登記異議登記的意義：更正登記之前的臨時性保護措施 異議登記的要件 ：權(quán)利人或利害關(guān)系人的申請；不需要經(jīng)原權(quán)利人同意 ；登記機關(guān)只要做形式審查 異議登記的注銷 ：異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的；起訴不予受理的；訴訟請求不予支持的 異議登記不當?shù)呢熑?：異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償 查封登記根據(jù)人民法院提供的“查封裁定書”和“協(xié)助執(zhí)行通知書”，報經(jīng)人民政府批準后所為的登記我國房地產(chǎn)登記基本程序申請依申請登記是房地產(chǎn)登記的基本原則 我國

26、房地產(chǎn)登記采屬地登記原則以及共同申請原則受理與審核檢驗證件 ；清點材料，出具收據(jù) ；計收登記費及契稅 記載和公告頒發(fā)證書房屋權(quán)屬證書主要有房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)證等 第二編 房地產(chǎn)開發(fā)摘 要第六章 房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)第七章 房地產(chǎn)開發(fā)中的行政監(jiān)管第八章 建設(shè)工程施工合同第九章 房屋建筑質(zhì)量管理第十章 房屋征收和補償?shù)诹?房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ) 摘 要第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)基本概念私房建筑房地產(chǎn)開發(fā)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)類型及運作合作開發(fā)合資開發(fā)：項目公司外商投資房地產(chǎn)第三節(jié) 房地產(chǎn)項目經(jīng)營和項目公司資本運作房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的基本程序項目融資項目轉(zhuǎn)讓項目公司收購、

27、BOT融資 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)基本概念我國房屋建設(shè)類型自用目的房屋建設(shè)經(jīng)營性房屋建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性土地開發(fā)和房屋開發(fā)的合稱建設(shè)項目分類基本建設(shè)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目 房地產(chǎn)法涉及私房建筑、房地產(chǎn)開發(fā)主要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā) 私房建筑私房建筑的形式自籌自建、民建公助、互助自建等目前，仍存在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)自建房屋的情形 私房建筑的程序報請房管機關(guān)批準申請建設(shè)用地使用權(quán)申領(lǐng)建設(shè)許可證申領(lǐng)房屋所有權(quán)證私房建筑應注意的法律問題必須經(jīng)城市規(guī)劃管理機關(guān)審查批準，符合城市規(guī)劃的要求應遵守建筑法和其他行政法律法規(guī)房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)以開發(fā)土地和建造房屋為內(nèi)容的營利性活動 項目房地產(chǎn)開發(fā)的對象或內(nèi)容，即要

28、建設(shè)的樓盤、構(gòu)筑物等 土地開發(fā)生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)活動 房屋開發(fā)包括基礎(chǔ)工程建設(shè)、主體工程建設(shè)、配套和附屬工程建設(shè)、安裝和裝飾工程建設(shè)等 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又稱開發(fā)商、發(fā)展商或建設(shè)單位 房地產(chǎn)開發(fā)屬于特殊行業(yè)，國家對其實行行政許可制 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件專營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件兼營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序要件：工商登記與備案備案是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的行政合法性要件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理資質(zhì)等級以及分級審批制度房地產(chǎn)開發(fā)類型及運作新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建新區(qū)土地開發(fā)是對生地進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為城市建設(shè)提供新的建筑地段 舊區(qū)改建是

29、對不符合城市規(guī)劃的地段進行改建單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)按照開發(fā)規(guī)模不同進行的劃分合作開發(fā)、合資開發(fā)和獨資開發(fā)合作開發(fā)合作開發(fā)的概念和特征供地方和出資方合作開發(fā)、協(xié)議分配的開發(fā)方式主體、標的、合同內(nèi)容均具有特殊性合作開發(fā)的建設(shè)用地使用權(quán)問題供地方的劃撥土地須轉(zhuǎn)化為出讓土地劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地是保證合作開發(fā)合法性的必要條件 合作開發(fā)的分配問題按約定分配按投資比例分配合資開發(fā)：項目公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往是由許多投資商按規(guī)定組成的房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目公司制度 項目公司制度是為房地產(chǎn)開發(fā)商提供合理地規(guī)避市場風險及法律風險的一項制度 項目公司存在的問題項目公司轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理公司，不足清除債務(wù)的問題售后

30、房屋質(zhì)量問題建議建設(shè)單位或者施工單位買十年質(zhì)量險 外商投資房地產(chǎn)外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道非居民機構(gòu)和個人投資房地產(chǎn)外資通過外國直接投資方式進入房地產(chǎn)外資通過外債方式進入房地產(chǎn)外資直接進入中國房地產(chǎn)市場的模式外資直接在華設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外資通過收購境內(nèi)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份的方式，介入境內(nèi)房地產(chǎn)市場我國政府除了對成片開發(fā)的土地、高檔樓堂館所的建設(shè)用地進行限制之外，鼓勵外資從事普通住宅開發(fā) 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目經(jīng)營和項目公司資本運作房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的基本程序概述需要納入固定資產(chǎn)投資計劃的房地產(chǎn)開發(fā)無須納入固定資產(chǎn)投資計劃的房地產(chǎn)開發(fā) 需要納入固定資產(chǎn)投資計劃的房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程立項可行性研究取

31、得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建設(shè)用地使用權(quán)開工前的準備工作：申領(lǐng)建設(shè)工程許可證施工竣工驗收房屋租售：滿足預售條件即可進行銷售或預租活動項目融資 項目公司股權(quán)式融資指項目所有人為吸引投資者，通過設(shè)立新項目公司進行融資銀行貸款融資無追索權(quán)的項目融資有追索權(quán)的項目融資：第三方另外提供擔保 項目融資：預售款或定金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)達到一定條件，即可以向購買人或租房人預售或預租，預售獲得的預售款就成為了很多房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)資金的主要來源 項目轉(zhuǎn)讓項目轉(zhuǎn)讓概述房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的模式 以項目公司股權(quán)并購（兼并或收購）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目給合作各方以外第三人 以項目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益

32、，權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓的條件和手續(xù)轉(zhuǎn)讓的項目依法獲得批準，一切手續(xù)合法 轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)依法取得建設(shè)用地使用權(quán)且已經(jīng)交付土地出讓金 辦理必要的登記和變更手續(xù) 項目公司收購、BOT 融資 項目公司收購可以達到獲得或轉(zhuǎn)讓在建工程或房地產(chǎn)項目的目的房地產(chǎn)項目公司收購相對于房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓有其優(yōu)點，也存在一定的風險 BOT 融資BOT :build-operate-transferBOT項目公司，一般是項目主辦人在東道國依法設(shè)立的具體承辦基礎(chǔ)設(shè)施項目的企業(yè) 項目公司對項目資產(chǎn)的所有權(quán)須受到項目資產(chǎn)未來的所有人（政府）的限制 第七章 房地產(chǎn)開發(fā)中的行政監(jiān)管 摘 要第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)監(jiān)管概述 房地產(chǎn)開發(fā)

33、監(jiān)管的理由房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管的框架第二節(jié) 土地利用監(jiān)管制度建設(shè)用地規(guī)劃和管理：現(xiàn)行法規(guī)概覽土地用途管制及其實施 建設(shè)用地監(jiān)管第七章 房地產(chǎn)開發(fā)中的行政監(jiān)管 摘 要（續(xù)）第三節(jié) 城市建設(shè)用地規(guī)劃管理城市建設(shè)用地規(guī)劃管理核發(fā)選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地使用監(jiān)督管理違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法的法律責任第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管規(guī)劃部門對工程的監(jiān)督建設(shè)部門對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管竣工驗收第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)監(jiān)管概述 房地產(chǎn)開發(fā)管制的理由房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國土資源的利用和城鎮(zhèn)規(guī)劃 對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控 對房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量進行監(jiān)控 打擊房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的不法行為 加強房地產(chǎn)開發(fā)金融的控制 房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管的框架房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體及其他

34、參與人的主體資格、資質(zhì)管理建設(shè)用地利用監(jiān)管和規(guī)劃管理房地產(chǎn)開發(fā)行為監(jiān)管項目及開發(fā)過程管理建筑施工管理和建筑物質(zhì)量控制 第二節(jié) 土地利用監(jiān)管制度建設(shè)用地規(guī)劃和管理：現(xiàn)行法規(guī)概覽我國土地管理基本規(guī)范體系土地管理法（1986；1988、1998、2004年修訂）土地管理法實施條例（1998）基本農(nóng)田保護條例（1998）土地利用年度計劃管理辦法（1999；2004、2006 年修訂）建設(shè)用地計劃管理辦法 （1996）建設(shè)用地審查報批管理辦法（1999）建設(shè)項目用地預審管理辦法（2001；2004年修訂）土地用途管制及其實施 土地用途管理概述土地管理的基本制度由國家根據(jù)社會的需要控制和引導土地的使用方向

35、土地利用總體規(guī)劃各級土地行政管理部門必須編制土地利用的總體規(guī)劃年度土地供應計劃用于控制當年土地利用的一種法定的文件 國家對計劃年度內(nèi)國有土地使用權(quán)的具體安排 城鄉(xiāng)規(guī)劃城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的規(guī)劃是土地利用規(guī)劃的一部分 建設(shè)用地監(jiān)管建設(shè)用地審查報批制度預審制度 內(nèi)部會審制度 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批 不經(jīng)審批即是非法占用農(nóng)地 審批權(quán)集中于國務(wù)院和省級人民政府 基本農(nóng)田保護制度除國家重點項目外，不得占用基本農(nóng)田 占用耕地補償制度 第三節(jié) 城市建設(shè)用地規(guī)劃管理城市建設(shè)用地規(guī)劃管理建設(shè)用地規(guī)劃管理的依據(jù)依據(jù)：城鄉(xiāng)規(guī)劃法 意義：結(jié)束了城市和鄉(xiāng)村兩套規(guī)劃體例的模式 城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的內(nèi)容 編制審批管理建

36、設(shè)用地規(guī)劃管理建設(shè)工程規(guī)劃管理 監(jiān)督管理核發(fā)選址意見書嚴格的分級審批制度 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證意義確保土地利用符合城市規(guī)劃 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得現(xiàn)場踏勘 征求意見 提供設(shè)計條件 審查總平面圖 核定用地面積 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地使用監(jiān)督管理及違反城市規(guī)劃法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法法律責任建設(shè)用地使用監(jiān)督管理檢查處理違章用地違章用地的范圍違反城市規(guī)劃法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的法律責任行政責任限期拆除罰款等 刑事責任構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管規(guī)劃部門對工程監(jiān)督頒發(fā)建筑工程許可證建筑工程許可證的作用確認合法性；監(jiān)督檢查的依據(jù)；歷史資料及建檔建筑工程許可證的取得建設(shè)單

37、位申請 確定規(guī)劃設(shè)計要求 方案審查 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工監(jiān)管開工驗線施工中檢查竣工驗收 建設(shè)部門對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管項目監(jiān)管：項目手冊“誰審批、誰監(jiān)管、誰負責”原則 項目手冊是監(jiān)督管理的依據(jù) 跟蹤監(jiān)管，及時整改項目資金監(jiān)管項目資本金監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度建設(shè)主管部門監(jiān)督，地方銀行配合 預售款監(jiān)管建設(shè)主管部門監(jiān)管參見第12章第2節(jié)竣工驗收組織實施 國務(wù)院已取消了房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收制度 實踐中，由建設(shè)單位負責組織實施 竣工驗收的性質(zhì)此前的竣工驗收屬行政行為，驗收責任為行政責任建筑工程監(jiān)理機構(gòu)驗收屬民事行為，驗收責任為民事責任發(fā)展趨勢弱化行政驗收 建筑工程監(jiān)理機構(gòu)負責加強政

38、府對于竣工驗收制度的監(jiān)管 第八章 建設(shè)工程施工合同 摘 要第一節(jié) 建設(shè)工程施工合同的訂立建設(shè)工程施工合同概述建設(shè)工程發(fā)包與承包概述建設(shè)工程招投標制度分包轉(zhuǎn)包第二節(jié) 建設(shè)工程施工合同的履行 建筑施工企業(yè)資質(zhì)施工合同的無效和解除工程造價和工程款工程款優(yōu)先受償權(quán)和墊資款第一節(jié) 建設(shè)工程施工合同的訂立： 建筑工程發(fā)包與承包建設(shè)工程施工合同概述建筑施工施工單位依照施工圖進行施工；建設(shè)監(jiān)理單位進行監(jiān)控施工合同發(fā)包方：開發(fā)商（建設(shè)單位）承包方：有資質(zhì)的建筑企業(yè) 施工合同的組成（建設(shè)工程施工合同（示范文本）協(xié)議書：總綱性的文件 通用條款：基本適用于各類建設(shè)工程 專用條款及附件：通用條款的修改和補充 施工合同的

39、訂立直接發(fā)包和招標發(fā)包 建設(shè)工程發(fā)包與承包概述發(fā)包方式直接發(fā)包 招標發(fā)包公開招標發(fā)包邀請招標發(fā)包 禁止肢解發(fā)包 承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質(zhì)證書必須在資質(zhì)等級范圍內(nèi)承包工程，否則可能導致合同無效建設(shè)工程招投標制度建設(shè)工程招投標概述建設(shè)工程招標工程招標性質(zhì)：要約邀請工程招標范圍單項合同估算價在200萬元人民幣以上 項目總投資在3000萬元人民幣以上的項目 法律另有規(guī)定的除外強制招標項目招標的方式：公開招標邀請招標建設(shè)工程招投標制度（續(xù)）建設(shè)工程投標性質(zhì)：要約投標中的禁止性規(guī)定禁止相互串通；禁止賄賂招投標實施程序招標投標開標、評標、定標簽訂合同和備案案例：“黑白合同”的效力 以備案的中

40、標合同作為結(jié)算工程價款的依據(jù) 分包、轉(zhuǎn)包現(xiàn)行法對分包的規(guī)制分包限于非主體、 非關(guān)鍵性工作 禁止分包人再次分包 須約定或經(jīng)建設(shè)單位認可違法分包與勞務(wù)分包的比較 違法分包的情形勞務(wù)分包：無需經(jīng)發(fā)包人或總承包人同意 違法分包責任承包人違法分包簽訂的建設(shè)施工合同無效收繳當事人已經(jīng)取得的非法所得 禁止轉(zhuǎn)包 第二節(jié) 建設(shè)工程施工合同的履行建筑施工企業(yè)資質(zhì)審查建筑施工企業(yè)資質(zhì)審查的含義分級審批施工合同的無效和解除施工合同的無效違反資質(zhì)管理規(guī)定簽訂的建設(shè)工程必須進行招標而未招標或者中標無效的非法轉(zhuǎn)包、違法分包的 無效合同，有效處理的情形施工合同的解除法定解除約定解除合同解除后，對已完成部分合格的應支付相應價款

41、工程造價和工程款工程造價糾紛解決方式：分階段預決算程序 工程款糾紛建筑合同工程款確定方式：約定和投標工程款的組成預付款進度款和結(jié)算款簽證索賠款和保修金履約保證金筆者建議，推行工程款支付擔保制度工程款優(yōu)先受償權(quán)和墊資款工程款優(yōu)先受償權(quán)性質(zhì)：法定受償權(quán)（法定抵押權(quán)）優(yōu)于普通債權(quán)，亦優(yōu)于一般抵押權(quán)限于實際支出的款項優(yōu)先權(quán)期限為6個月以催告和給予合理履行時間為前提工程款優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)及其保護買受人權(quán)利優(yōu)先于工程款 ，工程優(yōu)先受償權(quán)難以實現(xiàn)承包人的工程款優(yōu)先于一般抵押權(quán)，使得提供融資的銀行處于不利地位墊資問題的解決案例工程竣工驗收不合格，墊資款還能收回嗎？ 第九章 房屋建筑質(zhì)量管理摘 要第一節(jié) 現(xiàn)代建筑

42、質(zhì)量管理體系參與企業(yè)的資質(zhì)控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中對建筑質(zhì)量的監(jiān)管房屋竣工驗收制度第二節(jié) 工程建設(shè)監(jiān)理制度工程建設(shè)監(jiān)理制度的建立建設(shè)工程監(jiān)理的特點建設(shè)工程監(jiān)理單位的任務(wù)和權(quán)利建設(shè)工程監(jiān)理的范圍建設(shè)工程監(jiān)理責任第九章 房屋建筑質(zhì)量管理體系和糾紛處理 摘 要(續(xù))第三節(jié) 建筑工程質(zhì)量責任建筑工程質(zhì)量的責任人房屋質(zhì)量的責任期限 質(zhì)量保修期責任的承擔第四節(jié) 建筑工程質(zhì)量糾紛開發(fā)商與建筑企業(yè)之間的質(zhì)量糾紛開發(fā)商與購買人之間的質(zhì)量糾紛第一節(jié) 現(xiàn)代建筑質(zhì)量管理體系參與企業(yè)資質(zhì)控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理建筑企業(yè)的資質(zhì)管理勘察設(shè)計單位的資質(zhì)管理 監(jiān)理等其他單位資質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)過程中對建筑質(zhì)量的監(jiān)管安全施工措施監(jiān)管

43、例行的安全檢查和監(jiān)督 建筑材料控制制度 建筑單位質(zhì)量體系認證制度 房屋竣工驗收制度（見第七章第四節(jié) ） 第二節(jié) 工程建設(shè)監(jiān)理制度工程建設(shè)監(jiān)理制度的建立主要法律法規(guī) 建筑法工程質(zhì)量條例工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定監(jiān)理工程師資格考試及注冊試行辦法我國從80年代末開始試行和推廣工程建設(shè)監(jiān)理制度 從國際慣例來看，監(jiān)理制度貫穿工程建設(shè)項目的始終 我國監(jiān)理工作一般僅限于工程建設(shè)項目的施工階段 工程建設(shè)監(jiān)理制度特點服務(wù)性、專業(yè)性或?qū)＜倚?、獨立性或中立性、公正性任?wù)三控制、兩管理、一協(xié)調(diào) 權(quán)利決定權(quán)、審批權(quán)、建議權(quán)范圍涉及公共利益的重大工程等方面，必須實施工程監(jiān)理 責任行政責任、民事責任及刑事責任

44、 第三節(jié) 建筑工程質(zhì)量責任建筑工程質(zhì)量的責任人房屋質(zhì)量問題概述責任人建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位現(xiàn)行立法對房屋（工程）質(zhì)量責任的規(guī)定建筑質(zhì)量標準實行國家統(tǒng)一標準 勘察、設(shè)計單位的責任 施工單位的責任 分包時，總承包單位負連帶責任建設(shè)單位的責任 最終保證責任材料供應人的責任 房屋質(zhì)量的責任期限及保修期責任承擔 質(zhì)量保證期：質(zhì)量保證的最長期限質(zhì)量保修期：竣工驗收交付使用日最低保修期：法定或約定質(zhì)量保證期和保修期的區(qū)分意義保修期內(nèi)：免費維修責任保證期內(nèi)：瑕疵擔保責任承擔工程質(zhì)量保修責任的主體建設(shè)單位和施工單位保修期內(nèi)維修責任和維修費用承擔施工單位負維修義務(wù)保修費用由質(zhì)量缺陷的

45、責任方承擔 保修期內(nèi)的責任事故，誰來承擔賠償責任？保修辦法第14條“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償?！?第四節(jié) 建筑工程質(zhì)量糾紛開發(fā)商與建筑企業(yè)之間的質(zhì)量糾紛一般由施工單位承擔責任建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定 不符合雙方當事人合同約定標準 不符合國家對建筑工程質(zhì)量強制性的規(guī)范標準等情形 案例：因開發(fā)商的原因造成質(zhì)量缺陷，如何處理？最高人民法院施工合同解釋第12條 開發(fā)商承擔相應責任施工方有檢驗建筑材料是否合格的義務(wù)施工方也應按其過錯承擔相應責任開

46、發(fā)商與購買人之間的質(zhì)量糾紛質(zhì)量投訴的范圍及其行政處理投訴對象：施工過程中和保修期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題 接受投訴的行政主管部門應有一定的處罰權(quán)質(zhì)量糾紛類型及解決常見的房屋質(zhì)量問題房屋質(zhì)量不合標準 ：開發(fā)商承擔修復費用房屋質(zhì)量嚴重影響居住使用：解除房屋買賣合同 房屋買賣質(zhì)量糾紛疑難問題合同訴訟時效問題：不易發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題質(zhì)量檢驗問題：中立的檢測機構(gòu)第十章 房屋征收和補償摘 要第一節(jié) 現(xiàn)行的城市房屋拆遷制度現(xiàn)行的拆遷制度拆遷制度存在的主要問題第二節(jié) 國有土地上房屋征收和補償?shù)幕締栴}征求意見稿的基本內(nèi)容征求意見稿簡評 第一節(jié) 現(xiàn)行的城市房屋拆遷制度現(xiàn)行的拆遷制度拆遷制度的形成城市擴張、舊城改造政府出政策

47、，開發(fā)商出資金 拆遷的基本含義含義：消滅房屋的行為適用范圍：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地 拆遷主體拆遷人：取得拆遷許可證的開發(fā)商被拆遷人 ：被拆遷房屋的所有人 現(xiàn)行的拆遷制度（續(xù)）拆遷的特殊主體拆遷實施者：拆遷單位拆遷行政主管機關(guān)：建設(shè)主管部門 拆遷管理部門可以授權(quán)適格單位實施強制拆遷 房屋拆遷程序確定拆遷范圍 、申領(lǐng)拆遷許可證 、拆遷公告 、簽訂拆遷協(xié)議 、實施拆遷 拆遷補償與安置貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷制度存在的主要問題城市拆遷制度的設(shè)計缺陷拆遷的形式和實質(zhì)沖突 ：房屋拆遷實質(zhì)是收回土地使用權(quán)拆遷行為定位模糊 ：拆遷強制性違反自愿原則拆遷行為定性模糊：政府直接參與下的“民事行為” 物權(quán)法之后的

48、城市房屋拆遷面臨的法律難題 房屋征收制度的確立 土地使用權(quán)物權(quán)化、財產(chǎn)化 城市房屋拆遷制度的出路公益用地 ：征收制度非公益用地 ：拆遷制度改造政府中立 第二節(jié) 國有土地上房屋征收和補償?shù)幕締栴}征求意見稿的基本內(nèi)容國有土地上房屋征收條例基本定位公益拆遷：非公益目的則另行立法回避問題：非公益目的的房屋拆遷和農(nóng)村土地征收 房屋征收的條例：公共利益界定從國有土地用途界定 房屋征收的程序 征收主體、征收決定的論證、征求意見、公告房屋征收補償補償范圍、補償方式、征求意見、補償協(xié)議、居住利益保護、強制搬遷、支付拆遷補助費、營業(yè)損失補償 征求意見稿簡評關(guān)于國有土地上房屋征收與土地收回之間的關(guān)系房屋征收的本質(zhì)

49、是國家收回土地使用權(quán) 立法應著眼于土地使用權(quán)收回而非房屋征收征收及其與“拆遷”之間立法協(xié)調(diào)問題農(nóng)村土地征收：農(nóng)村土地征收程序不完善 城市房屋征收：是否存在非公益目的的拆遷征收替代拆遷對房地產(chǎn)開發(fā)的影響影響政府城市建設(shè) 非公益目的房屋拆遷 ，增加取得土地的成本 廉租房、經(jīng)濟適用房及危房改造問題 ，影響土地開發(fā)第三編 房地產(chǎn)交易摘 要第十一章 商品房買賣基礎(chǔ)第十二章 商品房買賣合同第十三章 個人住房按揭貸款第十四章 商品房買賣合同的履行第十五章 其他類型房屋的買賣第十六章 房屋租賃 第十七章 房地產(chǎn)抵押 第十八章 房地產(chǎn)中介第十九章 房地產(chǎn)市場監(jiān)管和稅收第十一章 商品房買賣基礎(chǔ)摘 要第一節(jié) 商品房

50、買賣概述商品房買賣商品房買賣的條件及其行政監(jiān)管商品房買賣的一般流程第二節(jié) 期房買賣：商品房預售商品房預售及其特點商品房預售許可制度預售合同的備案買受人對預售合同權(quán)利的處分 第一節(jié) 商品房買賣概述商品房買賣商品房與非商品房買賣商品房：僅指房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)出來的用于租售的房屋 劃分的意義：適用的法律不完全一樣 商品房買賣：預售和現(xiàn)售預售：房屋未建成之前與買受人簽署房屋買賣合同 現(xiàn)售：竣工驗收合格后與買受人簽署房屋買賣合同 商品房買賣的條件及其行政監(jiān)管簽訂房屋買賣合同的條件不以現(xiàn)實擁有房屋為條件我國對商品房銷售的管制商品房買賣的條件須符合銷售辦法規(guī)定的條件銷售方式監(jiān)管不得采返本銷售或變相返本銷售的方

51、式不得采售后包租或變相售后包租的方式房屋銷售合同的網(wǎng)絡(luò)備案和登記上海、南京、青島相繼實行網(wǎng)絡(luò)備案和登記僅是行政管理措施，還是會對合同的效力產(chǎn)生影響？商品房買賣的一般流程選定房屋現(xiàn)房選定：實地查驗房屋 期房的選定：查看所購買房屋的圖紙 選定房屋的判斷：總體設(shè)計圖紙中成套房屋的編號 簽署買賣合同標準合同文本 當事人協(xié)商的補充條款 認購書具有合同效力 簽署抵押或按揭貸款合同按揭借款與抵押貸款交付房屋：買受人負驗收義務(wù) 辦理登記：取得法律上所有權(quán) 第二節(jié) 期房買賣：商品房預售商品房預售及其特點商品房預售標的：未建成的房屋（期房或樓花 ）條件：開發(fā)商須取得預售許可證商品房預售的特點交易標的不確定 開發(fā)商

52、與買受人地位相對不平等 商品房預售許可制度 預售許可符合法定條件的可取得商品房預售許可證預售登記程序性記載預售許可簽發(fā)人的責任和買受人的義務(wù)行政機關(guān)應審查開發(fā)商是否具備預售條件 買受人應查驗開發(fā)商是否有預售許可證 預售許可證與預售合同的關(guān)系預售許可證是預售合同的生效要件開發(fā)商責任：行政責任和民事責任商品房預售款的監(jiān)管：擔保公司監(jiān)管 預售合同的備案現(xiàn)行預售合同的備案制度預售合同的登記機關(guān)預售人的法定義務(wù)應在預售登記的基礎(chǔ)上進行 預售合同備案的效力改造：備案不影響合同效力，但可產(chǎn)生對抗效力 預售合同備案改造：預告登記使我國的預售合同備案等同于預告登記的途徑建立預售合同登記“底簿”制度 預售合同的備

53、案登記應為買受人的權(quán)利，而非預售人的義務(wù) 買受人對預售合同權(quán)利的處分預購人的權(quán)利預售合同備案（預告登記）使買受人享有具有對抗效力的債權(quán)預購商品房合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓（炒樓花）訂立債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同變更預告登記轉(zhuǎn)讓的效果預購商品房設(shè)定擔保限于以所購房屋的期待權(quán)作抵押以獲得銀行購房貸款（按揭）用于如擔保其他債務(wù)的履行或融資貸款未被現(xiàn)行法接受 第十二章 商品房買賣合同摘 要第一節(jié) 購房過程中的預約合同預約合同概述認購書的性質(zhì)與效力第二節(jié) 商品房買賣合同條款合同條款概述合同條款糾紛的解決第三節(jié) 售樓廣告與宣傳資料的效力廣告法律效力的一般規(guī)則售樓廣告和宣傳資料中的民事欺詐樣板房、樓盤模型的效力 第一節(jié) 購房過程中的

54、預約合同預約合同概述預約合同的含義商品房認購書即為預約合同預約以將來訂立合同為目的，屬于債權(quán)合同 給予訂約人以選擇權(quán)預約合同的終止本約的訂立 預約的解除 預約轉(zhuǎn)化為本約 認購書的性質(zhì)與效力認購書的訂立擬買賣房屋基本信息 、價格 、定金條款、簽訂本合同的期限如何認定認購書的違約情形未能簽訂預售或出售合同，應由過錯方承擔違約責任 認購書中的定金定金性質(zhì)及適用筆者認為，認購書中的定金對認購書而言屬于解約定金“訂金”的含義商品房預訂協(xié)議所約定的為“訂金”，是為保護消費者利益定金向房款的轉(zhuǎn)化定金超出了房款的百分之二十，則超出部分應當認定為購房款認購書的性質(zhì)與效力（續(xù)）案例 對開發(fā)商拒絕簽訂預售合同的行為

55、如何認定？房屋買賣認購書屬于預約合同但若認購書中已經(jīng)約定了房屋買賣合同的主要條款，且開發(fā)商已按約定收受（全部或部分）購房款的，則應當認定商品房買賣合同已經(jīng)成立生效 。認購書違約責任的承擔主要形式為適用定金罰則違約金條款 （實踐中較少存在）損失賠償 不能強求確認本約合同已經(jīng)成立生效 第二節(jié) 商品房買賣合同條款合同條款概述商品房買賣合同條款商品房預售合同、商品房買賣合同的范本 增補條款補充條款的改定房屋朝向、日照時間、采光程度等自然條件貸款未獲通過與預售合同效力之間的關(guān)系 小區(qū)平面布局情況質(zhì)量及維修條款市場差價損失的賠償廣告的約束力建筑結(jié)構(gòu)、材料及裝修標準、設(shè)備合同條款爭議的解決合同條款的補漏與解

56、釋條款爭議首先應判斷該合同條款是否有效 約定不明確的，可以協(xié)議補充不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定合同條款爭議解決商品房價款的計價單位按面積計價按套（單元）計價公共部位出售條款糾紛公共部位不能脫離單獨所有部分而獨立處分公共部位只能與單獨所有部分一并處分 第三節(jié) 售樓廣告與宣傳資料的效力廣告法律效力的一般規(guī)則合同法商品房預售廣告要約邀請：難以量化的表述要約：內(nèi)容具體明確的最高院司法解釋銷售廣告和宣傳資料為要約邀請 說明和允諾具體確定、并有重大影響的，視為要約 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應視為合同內(nèi)容 售樓廣告和宣傳資料中的民事欺詐民事責任合同法合同法第54條 、

57、第113條消費者權(quán)益保護法 增加賠償消費者損失增加賠償金額為其購買商品的價款的一倍行政責任反不正當競爭法反不正當競爭法第24條 廣告法廣告法第37條 樣板房、樓盤模型的效力售樓宣傳材料之一種銷售辦法第31條作了相關(guān)規(guī)定 實際交付的房屋與樣板房之間的一致性 毛坯房：經(jīng)過驗收合格裝修房：裝修材料與樣板房一致實例 樣板房能否作為交付標準第十三章 個人住房按揭貸款摘 要第一節(jié) 個人住房買賣中的按揭制度抵押與按揭個人住房抵押貸款現(xiàn)房按揭現(xiàn)房按揭操作第二節(jié) 我國的期房按揭我國的期房按揭制度我國期房抵押現(xiàn)實操作第三節(jié) 期房抵押的風險及其控制期房抵押的融資功能及銀行在按揭中面臨的風險 期房按揭中消費者及開發(fā)商

58、的風險及其調(diào)控個人住房抵押貸款保險和擔保第四節(jié) 房屋買賣貸款糾紛及其解決房屋預售合同解除與抵押貸款合同關(guān)系借款人違約糾紛處理 第一節(jié) 個人住房買賣中的按揭制度抵押與按揭按揭與抵押的區(qū)別抵押：將已取得所有權(quán)的房屋作為擔保按揭：將要購買的房屋作為房屋價款的擔保我國按揭制度的來源直接來源于香港的mortgage 香港的mortgage采取事先的權(quán)利移轉(zhuǎn)方式我國按揭制度與香港的mortgage 的不同我國的按揭制度按照抵押制度設(shè)計我國按揭制度的適用期房按揭現(xiàn)房按揭個人住房抵押貸款現(xiàn)房按揭抵押貸款的兩個法律關(guān)系借貸關(guān)系：即借款人（購房人）與貸款人（銀行）間的關(guān)系財產(chǎn)抵押擔保關(guān)系：抵押人（購房人）與抵押權(quán)

59、人（銀行）間的關(guān)系現(xiàn)房抵押貸款的擔保個人房屋按揭貸款存在一定締約和履行風險 可增強現(xiàn)房抵押貸款的安全 比較 房屋抵押貸款和購房抵押貸款的區(qū)別貸款期限及其還款方式不完全一樣 按揭是用購買房屋擔保購買房屋借款債務(wù)的一種特殊抵押 現(xiàn)房按揭操作以按揭付款的方式購買現(xiàn)房普通的按揭房屋買賣的步驟 銀行將貸款劃到賣方賬戶的時間房產(chǎn)辦理完過戶之后，辦理抵押后才放貸 買受人支付首付款后，銀行即放貸 以按揭付款的方式購買按揭現(xiàn)房（轉(zhuǎn)按揭）兩個特殊程序賣方提前償還銀行貸款，解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷抵押登記 買方申請二手房貸款，辦理抵押登記 轉(zhuǎn)按揭：各種前按揭貸款清償方案由擔保公司贖樓擔保房屋中介公司贖樓擔保 第二節(jié)

60、我國的期房按揭我國的期房按揭制度我國期房按揭制度的確立1997年建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法1998年中國人民銀行發(fā)布個人住房貸款管理辦法 1998年國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 我國期房按揭的特征:三方主體、三個法律關(guān)系開發(fā)商與銀行之間存在房屋按揭貸款承諾協(xié)議書 開發(fā)商和購買人之間商品房預售（或銷售）合同 開發(fā)商、購買人和銀行三者之間簽訂房屋按揭抵押貸款合同 我國期房“按揭”與香港樓花按揭的不同我國按揭權(quán)人不享有所購物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，只享有優(yōu)先受償權(quán) 我國期房買賣按揭貸款的法律解析:本質(zhì)上屬抵押范疇我國期房抵押的現(xiàn)實操作個人住房貸款合同個人住房商業(yè)性貸款個人住房公積金貸款