營口北海新區(qū)項目考察報告

1、營口市北海新區(qū)項目考察報告一、城市背景研究1、營口市、蓋州市、北海新區(qū)區(qū)位概況(1)營口市區(qū)位概況營口市位于渤海遼東灣北 遼寧沿海經(jīng)濟帶，是渤海灣近海 一，是遼寧省轄的地級市，距離 151公里，距大連市197公里， 業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游為主的遼 市群出海口岸，營口借助沈陽、 勁發(fā)展勢頭，已被列入遼寧省五 點發(fā)展區(qū)域，是遼寧省沿海重點 之一，具有巨大的遠景發(fā)展?jié)?(2)蓋州市區(qū)位概況寧中部城大連的強大沿海發(fā)展區(qū)cadj*遁市反一城魚圈區(qū)M4 d市下轄的縣級市，蓋州市位于沈大經(jīng)濟帶中部,地處遼寧沿海經(jīng)濟帶重要節(jié)點，與大連市、營口市接壤，是遼寧沿海經(jīng)濟帶和沈陽經(jīng)濟區(qū)雙重國家戰(zhàn)略的疊加區(qū)域。全市總面積

2、2,930 平方公里，27 27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，總?cè)丝?88萬人，蓋州市是營口市區(qū)縣中面積最大、人口最多的一個(3)北海新區(qū)區(qū)位概況營口聲/營口懸城T f區(qū)J/眼色周開 E3 （發(fā)區(qū)區(qū) ,北海新區(qū)是蓋州市的一個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 位于蓋州市西部沿海，規(guī)劃北至沈大高速公 路，南至簸魚圈望海開發(fā)區(qū)，西臨遼東灣， 北至沿海產(chǎn)業(yè)基地三期。北海新區(qū)成立于 2009年7月，同年，遼寧省將營口蓋州北海 新城區(qū)納入遼寧沿海經(jīng)濟帶重點支持區(qū)域。 新區(qū)位于遼寧省沿海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶和沈陽經(jīng) 濟圈的交集之處，是營口老城區(qū)與簸魚圈開 發(fā)區(qū)的重要結(jié)點。2、資源優(yōu)勢北海新區(qū)內(nèi)擁有近50平方公里現(xiàn)成工業(yè)用地，有200多平方公里的低產(chǎn)或

3、廢棄鹽田、鹽堿地和荒灘，其中大部分尚未開發(fā)，開發(fā)成本低廉；擁有 50公里海岸線，為臨港產(chǎn)業(yè) 發(fā)展、重大項目建設(shè)、城市發(fā)展提供了廣闊的空間。老城區(qū)與簸魚圈區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚， 輻射力強，要素供給充足。3、旅游情況分析旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。思拉堡溫泉小鎮(zhèn)虹溪谷溫泉、御景山溫泉賓館正式運營，奕豐泉天下項目進展順利，雙臺鎮(zhèn)被認定為省級“溫泉旅游度假區(qū)”，成為全市溫泉旅游 業(yè)的一張靚麗名片；白沙灣黃金海岸服務(wù)功能進一步完善，2011年接待游客近百萬人次，成功舉辦中國營口清河石門漂流文化節(jié)。2011年旅游業(yè)投入16億元，實現(xiàn)旅游總收入40億元。4、北海新區(qū)交通分析銬路港口航空火隹中交通方式路線沈大高速、哈大公

4、路（302公路國道）、莊林公路1305國富）、營大公路哈大高鐵、長大鐵路、大營 鐵路線魚回港，老爸口港、仙人 島新港沈陽桃仙國際機場，大連掩 水于31標機場、管口機場（在建）新區(qū)擁有不可復(fù)制的海、陸、空立體交通的地理優(yōu)勢，在充分發(fā)揮周邊交通優(yōu)勢的同 時，也為城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)起到了至關(guān)重要的支撐北海新區(qū)南距億噸大港簸魚圈港口 15公里，北距正在建設(shè)的海航支線（營口機場）16公里。哈大高鐵、沈大高速公路、哈大公路（202國道）縱貫?zāi)媳?；莊林公路（305國道）、 大營鐵路、營大公路、蓋岫公路連接東西。京沈高速公路和籌建中的營口機場構(gòu)成以營口 為節(jié)點的遼寧9個城市的90分鐘城市圈。從新區(qū)驅(qū)車2

5、小時，即可到達大連周水子和沈 陽桃仙機場，未來半個小時到達在建的營口機場5、哈大高鐵對本區(qū)域的影響4沈比rat限北J tfRdJ益二“沛一好 而睦誰路一哈爾 V至六旌三二世鐵 靠全支即s哈大高速鐵路是國家 “十一五”規(guī)劃的重點設(shè)工程項目之一，它縱 東北三省，線路全長904 里，途徑東北3省4個副 級城市和6個地級市。通車時間：2012年10 份，哈大客運專線開始線路走向:由南向北，經(jīng)過的10座城市為：大連市、營口市、鞍山市、遼陽市、沈陽市、鐵嶺市、四平市、長春市、松原市、哈爾濱市；由南向北，設(shè)立24個車站：大連站、大連北站、普蘭店西站、瓦房店西站、大魚圈東站、蓋州西站、營口東站、海城西站、鞍山

6、西站、遼陽站、沈陽站、沈陽北站、鐵嶺西站、開原西站、 昌圖西站、四平東站、公主嶺南站、長春西站、長春站、德惠西站、扶余北站、雙城北站、哈爾濱西站、哈爾濱站。運行時間：營口一大連：約33分鐘營口一沈陽：約27分鐘營口 一長春：約1小時50分鐘營口哈爾濱：約2小時30分鐘通車意義：哈大高鐵開通后，從大連到哈爾濱全程只需 3個多小時，將大大拉近遼寧 與東北地區(qū)主要城市的距離。這條縱貫東北平原和遼東半島的客運專線，將專門用于 旅客運輸，與既有的哈大鐵路實行“客貨分線”運營，有效緩解沈鐵運輸緊張狀況， 對促進東北地區(qū)經(jīng)濟社會和諧發(fā)展，推動東北老工業(yè)基地振興，具有十分重要的意義 和作用。哈大高鐵的通車將改

7、變目前營口市交通的盲腸狀況 ，另一方面提供了信息加速流 動、人才交換緊密、資本流動加強等多方面的條件，為營口市未來的經(jīng)濟發(fā)展起到極 其有力的推動作用。北海新區(qū)緊靠高鐵蓋州站，哈大高鐵通車將迅速提升北海新區(qū)的發(fā)展速度，帶來 更多的人流、物流、信息流，融入“五點一線”戰(zhàn)略的大環(huán)境經(jīng)濟圈，提升區(qū)域的競 爭力。6、營口機場建設(shè)的意義近期擬建設(shè)的營口機場位于北海新區(qū)以北 15公里，機場定位是環(huán)渤海重要的支線機 場和東北地區(qū)南端的區(qū)域貨運樞紐機場。未來 2年-3年的時間內(nèi)，將營口機場建成 4c級 支線機場，航站樓設(shè)計旅客吞吐量為年 15萬-30萬人次，用地2500 Wo按照“一次規(guī)劃、分期建設(shè)”的思路，營

8、口機場中遠期規(guī)劃按民航 4D級適航標準建 設(shè)，航站樓設(shè)計旅客吞吐量中期為年 50萬-100萬人次，遠期為年300萬-500萬人次，用 地4平方公里。營口機場的建設(shè)將極大提升營口市的形象，更加完善營口市的交通網(wǎng)絡(luò)體系，促進地 區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生“臨空經(jīng)濟區(qū)”，為城市未來的信息交流、交 通運輸、旅游業(yè)的發(fā)展提供有力的支撐作用。7、小結(jié)北海新區(qū)位于蓋州市西部沿海地區(qū)，地處遼寧省沿海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶和沈陽經(jīng)濟圈的交集 之處，接受兩大經(jīng)濟圈的輻射，同時也是營口老城區(qū)與簸魚圈開發(fā)區(qū)的重要結(jié)點，區(qū) 位條件優(yōu)越，有巨大遠期發(fā)展利好。新區(qū)擁有50公里海岸線，可利用海景資源豐富；區(qū)內(nèi)大量鹽堿地，開發(fā)

9、成本低廉。新區(qū)擁有不可復(fù)制的海、陸、空立體交通的地理優(yōu)勢，緊鄰高鐵蓋州站、沈大高速，2小時到達大連和沈陽國際機場，半小時到達營口機場，交通條件十分優(yōu)越。蓋州市擁有得天獨厚的海景資源、溫泉資源等，未來政府將重點打造雙臺溫泉旅游度假區(qū)和蓋州文化古城兩個項目，旅游將成為蓋州市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。哈大高鐵和營口機場的開通運營，將極大改善蓋州市對外輻射能力，吸引整個東北客戶前來觀光旅游，投資置業(yè)。、北海新區(qū)發(fā)展前景分析1、營口市總體規(guī)劃營口市規(guī)劃由老城 城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州 構(gòu)成“大三角”的城市形 規(guī)劃確定城市性質(zhì)為：東 重要的港口城市和先進制業(yè)基地，和上的區(qū)域中心 市。城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：實施 “南進”、

10、“東拓”，近期重 發(fā)展“一帶五區(qū)”。將重點 進沿海產(chǎn)業(yè)基地和營東新 兩大板塊的發(fā)展。營口北海新鰻濟區(qū)總體規(guī)劃，一一北.（早!看,2008年8月蓋州市委、市政府研究決定 組建蓋州北海新城區(qū)。2009年5月1日，經(jīng) 營口市委、市政府研究同意成立營口蓋州北海 新城區(qū)黨工委和管委會。7月15日，營口蓋 州北海新城區(qū)正式掛牌成立。2010年2月經(jīng) 遼寧省人民政府、同意將北海新城區(qū)納入遼寧 沿海經(jīng)濟帶重點支持區(qū)域，未來增長潛力巨 大。規(guī)劃概況規(guī)劃范圍：北海新城規(guī)劃面積113平方公里， 規(guī)劃人口 35萬。啟動區(qū)規(guī)劃面積平方公里，2、北海新城規(guī)劃分析人口 20萬，是營口市新的城市核心。規(guī)劃范圍北至沈大高速公路

11、，南至簸魚圈望海開發(fā)區(qū), 西臨遼東灣，北至沿海產(chǎn)業(yè)基地三期。新區(qū)戰(zhàn)略定位：營口市文化中心、營口市商貿(mào)服務(wù)中心、中國電機之都。新區(qū)功能定位：新區(qū)作為東北亞重要的外向型現(xiàn)代服務(wù)聚集區(qū)、東北亞重要的國際機構(gòu)聚 集區(qū)、國際文化交流區(qū)、東北亞著名的濱海都市休閑特色旅游目的地、都市高端旅游服務(wù) 基地、渤海灣著名的濱海國際生態(tài)旅游目的地，重要的產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，區(qū)域聯(lián)盟合作示范新區(qū)職能目標：海洋之窗一一聯(lián)系東北廣大腹地，面向海洋開放的窗口；城市之心一一統(tǒng)領(lǐng)營口發(fā)展，引導兩翼互動的多功能核心;生態(tài)之港一一依山連海，優(yōu)美和諧的生態(tài)景觀城市；精品之城一一突破傳統(tǒng)模式，營造人性化城市的精品典范。新城市功能布局主要分為十

12、個板塊：北海風景區(qū)，包括紅海灘風景區(qū)、海蝕地貌風景區(qū)、海水沙灘浴場、烽火臺等政府行政中心，包括市委、人大、政府、政協(xié)及省直等機關(guān)單位。公共文化中心，城市規(guī)劃展示館、博物館、圖書館、文化館、大劇院等。國際機構(gòu)，國際海洋能源組織中心、國際綠色組織辦事處。國際社區(qū)，外企人員生活配套區(qū)。商業(yè)服務(wù)中心，包括星級酒店、商業(yè)區(qū)和娛樂區(qū)。金融辦公服務(wù)中心區(qū)，包括金融機構(gòu)、商務(wù)辦公等。教育機構(gòu)區(qū)，包括國際語言學校、音樂藝術(shù)學校、海事人才培訓中心、高中、中學以及小 學等。醫(yī)療區(qū)，包括中心醫(yī)院、療養(yǎng)院。居住區(qū)，包括海景別墅、紅海灘別墅、清池別墅、半山別墅等。海新區(qū)的東靠沈大25平方公3、營口北海機電產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃規(guī)劃范

13、圍：營口北海機電產(chǎn)業(yè)園位于北 北部，北起大清河北支，南接北海新區(qū), 高速公路，西臨遼東灣。項目規(guī)劃面積 里，其中啟動區(qū)規(guī)劃面積5平方公里。規(guī)劃目標：未來將打造電機特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集世界和中國各系列各門類電機的研發(fā)、 制造、 銷售、集散為一體的產(chǎn)業(yè)園。園區(qū)將建成高標準、完善的水、熱、電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施， 提供標準化廠房，檢測基地等服務(wù)設(shè)施和創(chuàng)業(yè)平臺。園區(qū)定位：主要定位于形成國內(nèi)外大型電機企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，為電機企業(yè)提供一個規(guī)劃合 理、環(huán)境優(yōu)美、科技先進、人才薈萃的產(chǎn)業(yè)平臺，建成立足營口北海新區(qū)，面向東北亞， 乃至全世界的電機產(chǎn)業(yè)基地。產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)狀：2011年，北海電機產(chǎn)業(yè)園落實項目288個，開工建設(shè)9

14、1個，完成投資19億 元；落實新能源產(chǎn)業(yè)項目10個，翔鵬、朗昇、華能、航天萬源等重點項目開工建設(shè)。4、皺魚圈對北海新區(qū)發(fā)展的借鑒與思考（1）兩區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵因素對比簸魚圈區(qū)位于遼寧沿海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶，是一個典型的港口型城市，自80年建港，吸引了新鞍鋼、新東北電氣、晶晶光電等一大批大型企業(yè)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，由一個小漁村逐漸發(fā)展壯大成為遼寧省第二大港口城市，成為遼寧沿海經(jīng)濟帶中一個強勁的引擎。皺 魚圈的發(fā)展對北海新區(qū)未來的發(fā)展具有參考借鑒價值。兩區(qū)域發(fā)展因素對照表行政區(qū)名稱線魚圈區(qū)北海新區(qū)成立時間一84年08年成立背景1975年8月，交通部為了落 實周總理關(guān)于“徹底改變我 國港口落后面貌”，選址皺魚

15、 圈鄉(xiāng)，84年開始建設(shè)簸魚圈 港營口市老城區(qū)發(fā)展空間受限，市 政府為了尋找新的增長空間，改 善城市發(fā)展面貌，拉開城市框 架，促進城巾布局更加合理，選 址北海新區(qū)，作為未來城市政 治、經(jīng)濟、文化中心開發(fā)區(qū)級別享受國家級開發(fā)區(qū)待遇列為遼寧省重點支持對象政府支持力度政府支持力度大，孚受國豕級 開發(fā)區(qū)待遇營口市政府支持力度大，未來政 府行政辦公大樓將搬至北海新 區(qū)規(guī)劃規(guī)劃面積（平方公 里）268113啟動區(qū)面 積（平方 公里）6-16-268 （規(guī)劃控制面積）規(guī)劃人口 （萬人）10035目前人口目前37萬左右處于起步階段，尚無統(tǒng)計數(shù)據(jù)功能定位東北最近的出?？?，以工業(yè)、 航運、商貿(mào)、旅游為主的東北 重要

16、港口城市生態(tài)、旅游、休閑、觀光、度假、 宜居的新型現(xiàn)代化城市和最具 國際競爭力的遼寧濱海新城?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)經(jīng)過20余年的建設(shè)，皺魚圈 區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)十分完善， 醫(yī)院、學校、酒店等配套應(yīng)宿盡有由于剛成立不久，北海新區(qū)啟動 區(qū)目前止在進行路網(wǎng)、給排水、 天然氣、通訊、供暖管網(wǎng)工程基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，配套設(shè)施也處于招商建設(shè)階段發(fā)展歷程第一階段：88年營口成立出 口加工區(qū)（平方公里），隸屬 營口市直接管轄。1990年， 根據(jù)發(fā)展的需要并參考聯(lián)合 國開發(fā)計劃署專家組的建議， 營口出口加工區(qū)更名為營口 新經(jīng)濟區(qū)。第二階段：1992年10月，國 務(wù)院批準設(shè)立營口經(jīng)濟技術(shù) 開發(fā)區(qū)，成為國家及開發(fā)區(qū) （平方公里）

17、。第三階段：2004年國務(wù)院批 準調(diào)整皺魚圈區(qū)的行政區(qū)劃， 將原蓋州市的熊岳、產(chǎn)屯、紅 旗三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)成建制劃入營口 開發(fā)區(qū)，使開發(fā)區(qū)行政區(qū)劃區(qū) 域相一致，不再設(shè)定規(guī)劃控制 區(qū)。目前開發(fā)區(qū)（皺魚圈區(qū)） 行政區(qū)劃面積為268平方公 里。2008年8月蓋州巾委、巾政府 研究決定組建蓋州北海新城區(qū)。 2009年5月1日，經(jīng)營口市委、巾政府研允同思成立宮口蓋州 北海新城區(qū)黨工委和管委會。7 月15日，營口蓋州北海新城區(qū) 正式掛牌成立。2010年2月經(jīng) 遼寧省人民政府同意將營口蓋 州北海新城區(qū)納入遼寧沿海經(jīng) 濟帶重點支持區(qū)域。2010年3 月營口市委、市政府對原營口蓋 州北海新城區(qū)班子進行了調(diào)整并更名為營口

18、北海新區(qū)。區(qū)位位于沈陽經(jīng)濟區(qū)、遼寧沿海經(jīng) 濟帶，接受沈陽、大連的經(jīng)濟 輻射，距離大連150公里，距離沈陽200公里位于沈陽經(jīng)濟區(qū)、遼寧沿海經(jīng)濟 帶，接受沈陽、大連的經(jīng)濟輻射， 跑離大連170公里，跑離沈陽180公里交通條件品喃哈大高鐵熊岳站4公里、 距離沈大公路1公里、皺魚圈 港、鞍山機場（1小時）、小 時到達大連周水子國際機場、2小時到達沈陽桃仙國際機 場、1小時到達規(guī)劃營口機場跑離哈大高鐵蓋州站5公里、距 離沈大高速2公里、距離簸魚圈 港15公里、2小時到達大連周 水子國際機場、2小時沈陽桃仙 國際機場、半小時到達規(guī)劃建設(shè) 營口機場支柱產(chǎn)業(yè)重點依托港口、鞍鋼，大力發(fā) 展機床、石油、化纖、旅

19、游業(yè)目前已開工電機項目67家，已 簽約并近期可開工電機項目221 家，儲備項目187家資源鹽田、各類海產(chǎn)品、25公里 長海岸線、公里長月亮灣海 灘、熊岳溫泉、望兒山、情侶山莊等亞洲最大金礦、花崗巖、各類海 產(chǎn)品、50公里長海岸線、2公里 長北海浴場、溫泉等(2)北海新區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ治鰠⒖及欞~圈發(fā)展歷程，結(jié)合北海新區(qū)自身條件，得出 以下結(jié)論：區(qū)位條件相似：北海新區(qū)位于簸魚圈區(qū)北部，都位于沈陽經(jīng)濟區(qū)、遼寧沿海經(jīng)濟帶， 距離沈陽和大連路程相差無幾，區(qū)位條件相似度高，未來的發(fā)展前景美好。交通條件相似：哈大高鐵、沈大高速由北向南依次穿越北海新區(qū)、簸魚圈區(qū)，半小時 內(nèi)可達大連與沈陽，兩地擁有幾乎一致的對外交

20、通條件，唯一不同的是簸魚圈區(qū)境內(nèi) 有東北第二大港口，但北海新區(qū)距離簸魚圈港口僅有 15公里，因此與簸魚圈的交通條 件相比并不存在明顯劣勢，其有利的交通將促進北海新區(qū)的發(fā)展。資源稟賦條件相似：兩地同時都地處遼寧西部沿海地區(qū)，擁有得天獨厚的海岸線，可 利用的海景資源和海產(chǎn)品資源豐富。優(yōu)勢資源也是北海新區(qū)未來發(fā)展的重要保障。產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在差距：皺魚圈依托港口，產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、集聚度高，產(chǎn)業(yè)鏈完整，而北海 新區(qū)剛剛規(guī)劃建設(shè)北面的北海機電城，目前處于招商建設(shè)階段，未來是否能形成具有 規(guī)模效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)鏈完整的產(chǎn)業(yè)群仍不確定。從這一點來看，它將是影響未來北海新區(qū) 的發(fā)展的一個不確定因素。政府支持力度大：兩個開發(fā)區(qū)在

21、起步階段均得到政府的支持，但從支持力度上來看，對北海新區(qū)的支持力度更大，有利于促進北海新區(qū)的發(fā)展。北海新區(qū)區(qū)位、對外交通條件、資源稟賦等都與簸魚圈區(qū)相差無幾，先天發(fā)展條件較 好，政府的支持力度較大，唯一存在不確定性的是未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們有充分理由可以 判斷北海新區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿壳鞍欞~圈的發(fā)展現(xiàn)狀一樣美好。三、城市經(jīng)濟背景研究1、經(jīng)濟總量分析2011年蓋州生產(chǎn)總值215億元，增長%蓋州躋身縣域經(jīng)濟東北 30強，在東北地區(qū) 153個縣(市)中列第26位。但相比簸魚圈區(qū)的GD點量還是有較大差距，首先是因為皺魚圈區(qū)已依托港口發(fā)展 20余年，引進了如鞍鋼等一系列大型企業(yè)，經(jīng)濟初具規(guī)模；其次是蓋

22、州市的北海新區(qū)、仙人島能源化工區(qū)等園區(qū)尚處于起步階段，發(fā)展壯大還需要3-5年時間2、人口分析2011年蓋州市市區(qū)常住人口 20萬，城市化水平相對較低，而簸魚圈區(qū)在20多年的發(fā) 展過程中，已經(jīng)將80%勺人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝?，未?5年內(nèi)，皺魚圈區(qū)將實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)全 部城市化。隨著蓋皺經(jīng)濟一體化，未來將有大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，在城市化進程 中將產(chǎn)生大量的自住及改善需求，對本區(qū)域的市場構(gòu)成強有力的支撐作用。3、人均可支配收入分析2011年蓋州市人均可支配收入與營口市和簸魚圈區(qū)差距較大，說明蓋州市經(jīng)濟仍處于相對落后的階段。4、財政收入分析2011年蓋州市財政收入14億元，由于目前緊靠旅游產(chǎn)業(yè)帶動，而無

23、產(chǎn)業(yè)的支撐，稅 收較少，因此財政收入只有簸魚圈區(qū) 1/3,只有營口市的1/14。5、旅游收入分析2011年蓋州市旅游收入40億元，相比較GDP財政收入等，蓋州市旅游收入與皺魚 圈區(qū)的差距較小，可見蓋州市的旅游資源還是十分豐富的，未來政府將集中力量打造雙臺 溫泉旅游度假區(qū)和文化古城改造，兩項工程完工后，再加上哈大高鐵的開通運營，必然吸 引東北的游客前來旅游、消費，對蓋州的經(jīng)濟發(fā)展是個利好。6、小結(jié)經(jīng)濟穩(wěn)定增長，但相比皺魚圈區(qū)而言，經(jīng)濟總量和財政收入偏低，人均可支配收入也 低于簸魚圈區(qū)，但隨著北海新區(qū)的發(fā)展，蓋州未來增長潛力巨大。蓋州市人口是營口市最多的一個區(qū)縣，但城鎮(zhèn)人口比例不高，隨著城市化進程

24、加速，將對本地房產(chǎn)產(chǎn)生一定的需求。蓋州旅游資源豐富，政府重點打造雙臺溫泉旅游度假區(qū)和文化古城改造，未來增長潛力較大。四、房地產(chǎn)市場研究1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額09-11年各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額對比分析營口、皺魚圈區(qū)、蓋州市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額近三年均呈現(xiàn)上升趨勢。其中， 2011年 蓋州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元，同比去年上漲 %上漲幅度較大，因為北海新區(qū)的成立一 定程度上促進了蓋州市的房地產(chǎn)開發(fā)。但相對于成熟的簸魚圈區(qū)房地產(chǎn)市場而言，開發(fā)投 資額還是偏小。整個營口市房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，購房需求持續(xù)穩(wěn)定；沿海經(jīng)濟帶建設(shè)和 城市化步伐的加快，各區(qū)域更加重視房地對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用，城市經(jīng)濟快速提升；國 內(nèi)

25、一些知名開發(fā)企業(yè)（如恒大、保利、佳兆業(yè)等）不斷來營，投資熱情旺盛，促進了營口 市整個房地產(chǎn)發(fā)展。2、房地產(chǎn)施工面積分析09-11年各城市房地產(chǎn)施工面積對比圖營口、皺魚圈區(qū)、蓋州市的施工面積近三年均呈現(xiàn)上升趨勢，其中 2011年蓋州市房 地產(chǎn)施工面積159萬平米，較2010年上漲上漲幅度較大。2011年整個營口市施工面積 比2010年上升了 % 皺魚圈區(qū)白施工面積 2009年增長了 %，但2011年只增長了 %增長速 度放緩，這是由于簸魚圈區(qū)以改善性及投資性需求為主，受 11年樓市調(diào)控影響較大。3、房地產(chǎn)銷售面積分析09-11年各城市房地產(chǎn)銷售面積對比分析營口市和蓋州市銷售面積均呈上升趨勢，但簸

26、魚圈區(qū)銷售面積在2011年下滑了 主要是因為簸魚圈區(qū)房地產(chǎn)50%勺銷量由外地人購買，而11年初的房地產(chǎn)調(diào)控對象主要是投 資客戶，因此11年簸魚圈區(qū)銷量出現(xiàn)下降。營口和蓋州市主要還是自住和改善性客戶居 多，因此調(diào)控影響不是很大。2011年蓋州市房地產(chǎn)銷售面積相比2010年只上漲了 上漲 幅度較小，對比較大增幅的施工面積，未來市場的供應(yīng)壓力較大。整個營口市呈現(xiàn)上升趨 勢，宏觀市場發(fā)展良好。4、房地產(chǎn)銷售均價分析09-11年各城市房地產(chǎn)銷售均價對比分析2011年蓋州市房地產(chǎn)銷售均價2753元/平米，較2010年下降蓋州市本地房地產(chǎn)開 發(fā)規(guī)模較小，產(chǎn)品以本地客戶消化為主，受市場影響小，因此近三年來價格

27、穩(wěn)定在2800元左右。營口市房價主要得益于各個開發(fā)區(qū)房價的增長，使得整個營口市的平均房價被拉 開。雖然簸魚圈區(qū)的銷量有所下降，但是銷售均價卻上升了這是由于政府加大對環(huán)境的改造，同時經(jīng)過幾年的發(fā)展，皺魚圈區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)已經(jīng)得到極大提升，銷售對象主要為 本地及外地的中高端人群，價格敏感度不高。5、小結(jié)蓋州市房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)定，近三年價格徘徊在 2800左右，缺乏上漲動力，與簸魚圈 區(qū)和營口市價格快速上漲的趨勢形成鮮明對比；蓋州、營口和簸魚圈房地產(chǎn)開發(fā)量較大，但去化能力較弱，未來銷售壓力較大。五、房地產(chǎn)版塊研究1、各版塊特征營口市區(qū)：城市傳統(tǒng)核心區(qū)；開發(fā)水平相對下屬縣市較高，產(chǎn)品類型豐富；價格平臺 3

28、800-5100元/平米；客戶輻射下屬縣市；鰻魚圈：產(chǎn)業(yè)利好，城市經(jīng)濟新中心；房地產(chǎn)發(fā)展前景看好；價格平臺 3800-7000元/平米；客戶輻射周邊縣市及東北其他大城市；蓋州市：內(nèi)生市場，目前缺少大規(guī)模支柱產(chǎn)業(yè);開發(fā)水平一般，小高層開始出現(xiàn)；價格平臺3200-4200元/平米；客戶以本地為主；1北海新區(qū)恒大洲 g69北海新區(qū)： 新興發(fā)展區(qū)域，目前無在售住宅項目僅有少量開發(fā)的專業(yè)市場等商業(yè)項目 該區(qū)域內(nèi)有大連的拆遷安置房2、各版塊內(nèi)典型樓盤分析(1)營口市區(qū)項目，巨大綠洲中大桃花源恒大江灣保利香檳花園位置盼盼路紅運飯 店南行500米新客運站南行500米營口市濱海路、智聯(lián) 街交匯處盼盼路與學府路

29、之間，南湖公園南 側(cè)規(guī)模148力平米力平米121力平米 120力平米產(chǎn)品高層二居 94 m2-121 m2三居117 nl2-243 m2小高層、高層 一居室48平米， 二居室108平米， 三居室138-203 平米高層、小高層 廠品回積為60一 140平/、等，戶型從 一室兩廳到三室兩廳應(yīng)啟盡啟小高層、高層一居 61 m2 二居 90itf-106 m2 三居112 m2-143 m2配套設(shè) 施萬itf中央大 湖、30萬itf世界級皇家園 林、萬褶超豪 華運動中心、萬itf恒人劇 場、5300 nf 五 星級會所、34 萬nf歐式風情商業(yè)街4000平方米的大 型綜合性俱樂部 和一所10班制幼

30、 兒園萬m運動中心、萬m 超豪華恒大劇場、5200mM級會所銷售均 價5100元/平米 (包括1500 元/平米)裝修標準4100元/平米3600元/平米4300元/平米主要文 點湖景資源、精 裝修、社區(qū)生 活配套齊全地段好，建筑密 度低，綠化率高， 園林景觀營造效 果好、新古典主 義風格，采用酒 店式人堂設(shè)計出線海景稀缺資 源、配套齊全、現(xiàn)代 化的建筑立面、園林 與地貌巧妙融合地段優(yōu)越、Artdeco建筑風 格，園林景觀設(shè)計 中引入了歐式景 觀、水景、雕塑等 與自然景觀相呼 應(yīng)該板塊為營口傳統(tǒng)核心區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)水平相對下屬縣市較高，產(chǎn)品類型豐富；已有 全國一線品牌進入該板塊，開發(fā)規(guī)模巨大，但

31、價格平臺相對不高；該板塊市場供應(yīng)量大， 市場競爭激烈。(2)簸魚圈項目銀河上園水岸尚品世貿(mào)皇冠花園位置平安大街與紅海河交 匯處平安大街西側(cè)紅旺商場南行100米平安 大街路東規(guī)模25力平米20力平米力平米產(chǎn)品小高層、高層一居 55 m2-79 m2 二 居 90 m2-130 nf 三居 130 m2-148 m2小高層、高層一居室68平米，二居 室74112平米，三居 室131-155平米高層一居室51平米，二居室87 128平米，三居室137平 米配套設(shè) 施商業(yè)街、幼兒園2000平米的會所和 1 棟寫字樓五星級酒店、高級會所、地 卜冏場、幼兒園銷售均 價5700元/平米5280元/平米557

32、4元/平米主要文 點區(qū)位成熟、周邊配套 設(shè)施齊全、自然景觀 豐富、產(chǎn)品全明設(shè)計、 采用凸窗和落地窗配套齊全，最大鳧點為 淡化中心綠地，擴大院 落空間，超大樓間距保 證每戶最佳采光效果南部新城核心地帶，品牌物 業(yè)管理、周邊教育資源豐 富、園林景觀設(shè)計新穎簸魚圈板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好帶來房地產(chǎn)發(fā)展良好預(yù)期，房地產(chǎn)市場較為成熟，以高層建筑為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為豐富，各項目注重自身配套服務(wù)設(shè)施的打造；該板塊目標客戶群輻 射范圍廣泛，包括周邊縣市客戶和東北其他各省的投資置業(yè)者，成為營口市房地產(chǎn)價格最 高的板塊。蓋州市市調(diào)樓盤匯總項目 名項目地 址總占 地面 積（m2 ）總建筑（明容積 率產(chǎn)品類型銷售價 格 （元/

33、 m2）面積范 圍整體去 化率（%（明豐日繡園 4P錦家蓋州客 運站西 側(cè)8300 021000 0小高層， 高層3380-4100元/ m268-180 m225%157500大景 城蓋州長 征大街 與永安 路交匯 處8404221000 0多層，小 高層，高 層均價360090-150 m265%73500盛豪 御景蓋州市 長征大 街58號4775 115770 0小高層、 高層3780-3980元/ m288-160 m260%63080清河 灣市府大 街8號4535610700 017 層 11層,6層均價3900 元 / m268-156 m280%21400金蓋州市30006000

34、015棟多層均價60-13085%9000鼎.銀杏 花園客運站 北側(cè)03300 元 /平米平米國際 新城永安南 路（原光 榮村）3996 0070萬多層，小 高層，別 墅2900-4800元/ m265-140 平米35%455000翔潤 一品清河大 街橋南 轉(zhuǎn)盤以 南200 米萬m220萬17 層，11層，多層6#、7# 均價3000 元 /平米50-150 m25%190000聚 富. 中央 花園蓋州市 永安路 家里福 對面2800 070000多層，小高層2698-38 98元/ 平米40-9020%56000芙蓉 花園長途客 運站西 邊8300250002棟17層3380 元/ nf起

35、價110-150m245%13750陽光 新城蓋州市 客運站 北8萬20萬多層，小高層3300 元/ m243-124 m210%180000金 都. 銘仁 居蓋州市 區(qū)金都 酒店后3250 0910003棟圖層3800 元/ m280-160 m270%27300后、里121352 0典型個案分析項目名稱大景城電話開發(fā)商營口力蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址蓋州長征大街與永安路交匯處售樓部地址蓋州長征大街與永安路交匯處開盤時間營銷企劃北京世聯(lián)顧問總占地面積84042 m2總建筑面積21 萬 m2規(guī)劃用途住宅，底商規(guī)劃形態(tài)多層，小高層，高層施工進度現(xiàn)房交付期限2012 年 9 月 30容積率綠化率

36、35%總戶數(shù)1800物業(yè)費面積范圍90-150 m2車位情況銷 售 分 析銷售價格住宅土價3600元/平米；底商，靠家樂福 13800元/% 永安路11800元/褶，長征大街 8000-9000元/ m2銷售進度多層銷售 80%在售23#、27#已售40%客源分析蓋州市民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤點評現(xiàn)房，即買即??；靠近家樂福、醫(yī)院、汽車站，生活配套齊全備注樓盤圖片項目名稱盛豪御景電話開發(fā)商翔勝房地產(chǎn)開發(fā)肩限公司項目地址蓋州市長征大街 58號售樓部地址蓋州市長征大街 58號開盤時間2012年9月份營銷企劃總占地面積47751 m2總建筑面積15770 m2規(guī)劃用途住宅規(guī)劃形態(tài)1棟9層；8棟17層施工進度啟

37、兩棟建到3,4層交付期限13年10月容積率綠化率32%總戶數(shù)1100 戶物業(yè)費面積范圍88-160平米車位情況銷 售 分 析銷售價格3780-3980 元/ m2銷售進度一期銷售60%客源分析蓋州市區(qū)樓盤點評周邊家樂福、客運站、醫(yī)院、學校等配套齊全備注樓盤圖片項目名稱清河灣電話開發(fā)商營口潤澤房地產(chǎn)開發(fā)肩限公司項目地址市府大街8號售樓部地址市府大街8號開盤時間營銷企劃北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總占地面積45356平方米總建筑面積107000平方米規(guī)劃用途住宅、底商規(guī)劃形態(tài)5棟17層，4棟11層，8棟6層，1棟酒店式公寓（港商經(jīng)營）施工進度現(xiàn)房交付期限11年6月份容積率綠化率50%總戶數(shù)1000

38、 戶物業(yè)費1 元 / itf面積范圍68-156平米車位情況地下400個，車庫 200多個銷 售 分 析銷售價格住宅均價3900元/褶，底商2層連體8500元/褶，地下 車位萬/個，車庫力/個銷售進度整體去化80%客源分析蓋州市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤點評坐落在市府路上，處于行政中心；臨江，可觀景備注樓盤圖片蓋州市場小結(jié)蓋州板塊是一個內(nèi)生市場，價格平臺較低且增速較緩，蓋州市新建商品房價格在 2600-4800元/ m2,底商價格8000-14000元/ m20商品房主力戶型在 90-120褶左右，而小 高層、高層的開發(fā)量要比多層的多。蓋州市場較高端客戶集中在泛公務(wù)員群體和私營業(yè)主， 住房需求以換房升級為

39、主，剛性需求較為缺失。蓋州每年去化量較低，而未來供應(yīng)量約為 121萬nf,按照目前的去化速度需5年左右的時間，市場壓力較大。六、地塊初步研判1、地塊區(qū)位 W州城區(qū)公里，距2、地塊位置項目位于北海新區(qū)，距市區(qū)35公里，距離破魚圈17離蓋州城區(qū)約12公里地塊一位置:位于濱海公路以西，潮溝河以北，大清河以南，東部臨海。地塊二位置:位于濱海公路兩側(cè)，清河大街以南，規(guī)劃路以北，東面臨海。3、兩地塊土地屬性對比營口市.羋任? 次土地屬性地塊一地塊二地塊規(guī)模1260 畝接近1000畝地塊自身條件地塊方正，已達到七平不規(guī)則形狀，地塊內(nèi)部尚未拆遷交通濱海大道、金海大街等口 直達蓋州、營口、皺魚圈， 距離高鐵蓋州

40、西站約7公 里濱海大道、清河大街口直通盍 州、營口、皺魚圈，距離局鐵 蓋州西立修J 8公里周邊配套及情況無生活配套設(shè)施周邊有大量的拆遷安置房，生 活配套設(shè)施/、齊全資源地塊狹長，長面臨海且三 面臨水，海景資源豐富臨鶴羊山、臨海，但對整個地 塊影響后限其他有利條件規(guī)劃的輕軌北海站點緊 靠地塊，已建成的營口市 政府也在宗地附近無地塊一形狀方正，有利于項目的整體規(guī)劃，并且已達到七通一平，獲取后可立即動工建設(shè)，從地塊自身條件來看要優(yōu)于地塊二地塊一三面臨水，其自然資源要優(yōu)于地塊二地塊一位于未來將要搬遷的營口市政府附近，其政府的帶動效應(yīng)明顯，并且規(guī)劃的輕軌北海站點緊靠地塊一，其未來發(fā)展前景要優(yōu)于地塊二地塊

41、一雖然目前無生活配套，但該地塊未來用途為綜合用地，開發(fā)城市綜合體，可通 過項目自身的配套來解決小區(qū)居民生活問題。綜合以上分析，我們認為地塊一要優(yōu)于地塊二4、可類比地塊分析營口萬科海港城項目位于簸魚圈金沙灘海濱浴場南側(cè)，南至熊岳河，東臨熊岳河路與海防林，距離沈大高速熊岳下道口約公里，距離營口港約 8公里。該項目總占地面積約52 萬平方米，規(guī)劃建筑面積約120萬平方米的大型濱海社區(qū)，將打造成匯聚中央公園、風情 沙灘、會所等生活休閑配套于一體的加勒比海風格濱海大型社區(qū)。從地塊的自身條件、規(guī)模、周邊配套、交通體系、自然資源來看，萬科項目與地塊一 相似程度較高。從區(qū)位條件來看，萬科項目更接近于目前已經(jīng)成

42、熟的簸魚圈區(qū)，從距離的絕對數(shù)來看，萬科項目距離簸魚圈核心區(qū)約 10公里，而地塊一距離簸魚圈約17公里，差 距較小，但地塊一距離營口市區(qū)更近。地塊一位于北海新區(qū)，該區(qū)域處于起步階段，在未 來房地產(chǎn)定價方面有較大的操作空間。5、地塊一地價預(yù)判（1）蓋州商住用地基準地價地類級別價格范圍商業(yè)1級1107 元/m2東起大堆子，西至交通隊，南至長征大街，北至北 道街（煙巾、小商品一條街）2級803 元/m2東起護城河，西至向陽南路，南至大清河（四部分），北至輕工市場、金城公寓、中心醫(yī)院、繡龍公園、果園街3級505 元/m2A區(qū)：東起向陽南路，西至鐵西街，南至大清河、 詹屯街，北至向陽北部兩側(cè)，B區(qū)：清河大

43、街兩側(cè)， C區(qū)：東關(guān)街、東巾街4級350 元/m2城鎮(zhèn)建城區(qū)外國有土地（1、2、3級準確范圍以圖 為準）住宅1級612 元/m2東起小雨花園小區(qū)、龍翔冏場、聚華冏場、自來水 公司以西，西至永安南路，南至大清河、香水河堤 壩，北至金城公寓、紅旗大街到永安南路2級508 元/m2A區(qū)：老城區(qū)，B區(qū)：東起繡龍公園、永安南路，西 至鐵路，南至大清河，北至果園街3級346 元/m2A區(qū)：鐵西街，B區(qū)：清河大街兩側(cè)，C區(qū)：蓋州北 路以北，新興街，D區(qū)：東美街、東市街4級204 元/m2城鎮(zhèn)建城區(qū)外國有土地（1、2、3級準確范圍以圖 為準）（2）近期蓋州土地成交價格地塊位置成交總 價（萬 元）土地單 價（萬元 /畝）樓面地價（元/m2）規(guī)劃條件用地性質(zhì)建設(shè)用地總建回（明容積率（萬 m2）雙臺鎮(zhèn)思拉堡村住宅蓋州市海域住宅