土地一級(jí)開發(fā)內(nèi)容與相關(guān)稅費(fèi)

1、（三）開發(fā)商在 土地一級(jí)開發(fā) 中 的角 色政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)做的原則決定了開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)活動(dòng)必須認(rèn)真研究分析政府的相關(guān)政 策，充分理解和利用相關(guān)規(guī)定，以保證自身的目標(biāo)利益的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)必須加強(qiáng)對(duì)當(dāng)前發(fā)展形式的分 析與評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢有所評(píng)判，對(duì)政策進(jìn)一步完善的方向有所把握，畢竟開發(fā)商的 身份只是一個(gè)協(xié)助實(shí)施者，并非是土地一級(jí)開發(fā)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必須參與主體。（四）土地一級(jí)開發(fā)的有關(guān)政策目前有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)的法律規(guī)定均為地方法規(guī)和政策，穩(wěn)定性與法律效力也較低，存在一定的信 用風(fēng)險(xiǎn)。我國立法部門應(yīng)當(dāng)加快立法調(diào)研，地方立法經(jīng)驗(yàn)，加快土地一級(jí)開發(fā)的立法進(jìn)程，對(duì)土 地管理法、房地產(chǎn)管理法

2、等有關(guān)法律予以修改，增加有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)和土地儲(chǔ)備制度的規(guī) 定，保障土地一級(jí)開發(fā)合法實(shí)施。廊坊人民政府2008年3月13日頒布廊坊市土地一級(jí)開發(fā)管 理暫行辦法是廊坊市土地一級(jí)開發(fā)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。該辦法規(guī)定土地一級(jí)開發(fā)，是指根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃，將列入 土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的土地，組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。市土地儲(chǔ)備委員會(huì)是全市土地一級(jí)開發(fā)管理工作的決策機(jī)構(gòu)，市國土資源管理部門所屬的土地儲(chǔ)備 機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本市土地一級(jí)開發(fā)的具體管理工作。（五）土地一級(jí)開發(fā)定義展開是指由政府委托市、區(qū)土地儲(chǔ)備中心或其授權(quán)委托的企業(yè)，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體

3、規(guī) 劃及地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（簡稱毛地） 或農(nóng)村集體土地（簡稱生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮?設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”（即通自來水、雨水、 污水、中水、電力、電訊、天然氣和場地平整）（另有一說是供暖代替中水）的建設(shè)條件（簡稱熟地）， 再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。以熟地出讓的成交單位價(jià)格簡稱熟地價(jià)。宗地內(nèi)土地平整，不僅意味著宗地內(nèi)地形地勢的平整，更重要的是通過土地征用、土地收購和居 民拆遷，使土地權(quán)屬狀況發(fā)生了改變，政府收回了原先讓渡出去的部分使用權(quán)，

4、即政府擁有了所開 發(fā)土地的完整的土地所有權(quán)。隨著城市發(fā)展要求、技術(shù)水平以及人們環(huán)保意識(shí)的提高，大市政建設(shè)的內(nèi)容不斷發(fā)展，主要表現(xiàn)在 配套市政設(shè)施的種類不斷增多，使建設(shè)用地的功能不斷完善。在土地開發(fā)的歷史上，曾經(jīng)出現(xiàn)過“三 通一平”、“五通一平”“七通一平”的概念，最近一兩年甚至出現(xiàn)了“九通一平”的概念。到目前，完備 的土地一級(jí)開發(fā)配套的市政項(xiàng)目主要包括供水、供電、電信、道路、天然氣、供熱、雨水、污水、 中水和有線電視。由此可見，土地一級(jí)開發(fā)是指土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣?定的土地開發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開

5、發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開發(fā)。開發(fā)商在取得一塊土后再轉(zhuǎn)給另一個(gè)需要用地的單位，然后由另 一單位進(jìn)行土地開發(fā)，屬于三級(jí)開發(fā)。=在城市中，土地開發(fā)有一級(jí)和二級(jí)之分，土地二級(jí)開發(fā)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)；土地供應(yīng)是土地一 級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)的分界點(diǎn)，供應(yīng)之前的開發(fā)屬一級(jí)開發(fā)，之后為二級(jí)開發(fā)。（六）土地一級(jí)開發(fā)流程：土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序程序一：確定土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目程序二：確定一級(jí)開發(fā)單位程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序四：辦理交通評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序五：辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序六：辦理文物保護(hù)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要去辦理）程序七：辦理環(huán)境評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席

6、會(huì)要求辦理）程序八:辦理規(guī)劃意見書程序九：辦理土地一級(jí)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)程序十：取得征地批復(fù)（實(shí)施征地）程序一：辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案程序十三：組織驗(yàn)收，評(píng)估土地成本程序十四：納入土地儲(chǔ)備庫或直接入市交易首先是編制一套符合城市土地利用總體規(guī)劃的發(fā)展計(jì)劃；第二是制定土地供應(yīng)計(jì)劃、土地開發(fā)計(jì)劃和土地利用計(jì)劃；第三是原土地所有者或使用者征得土地主管部門的同意以后，向市國土局提出申請(qǐng)。因?yàn)橥恋匾患?jí) 開發(fā)中是包括國有土地和集體土地，屬于集體土地一級(jí)開發(fā)的大部分是在郊區(qū)，由所在地的村民委 員會(huì)向所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府再向所在地的區(qū)縣政府提出，區(qū)縣政府同意后通過分

7、局再 向市國土局提出一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)；第四是市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地預(yù)審。符合土地預(yù)審的，由市國土局委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案。編制了實(shí)施方案后，召開有幾個(gè)委、辦、局參加的聯(lián)審會(huì)進(jìn)行初步審查， 提出一些原則性意見。主要是規(guī)劃委看用地有沒有變化；發(fā)改委看是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策；環(huán)保和 交通看是否有問題，如果大家都沒有問題，就可以繼續(xù)往下走。=第五是由市國土局會(huì)同相關(guān)部門確定土地一級(jí)開發(fā)主體。該地塊是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做還是招標(biāo)企 業(yè)來做，提出一個(gè)委托方式，是招標(biāo)委托還是授權(quán)委托。如果確定后就給這個(gè)單位下達(dá)土地一級(jí)開 發(fā)的授權(quán)批復(fù)，如果是通過招標(biāo)還要簽訂一級(jí)開發(fā)的委托合同，要明確開發(fā)土地

8、的范圍、成本、期 限以及條件。第六是一級(jí)開發(fā)企業(yè)拿到授權(quán)批復(fù)后就要辦理各委辦局的具體事，如規(guī)劃委規(guī)劃意見書、建委、 園林局、文物局、環(huán)保局等涉及的手續(xù)，最后發(fā)改委辦理備案或立項(xiàng)審核批復(fù)，如屬于新征土地要 報(bào)市政府辦理征地手續(xù)、屬于存量土地，要報(bào)市政府批準(zhǔn)收回國有土地使用權(quán)。獲得批準(zhǔn)后再到相 關(guān)的委辦局辦理征地、拆遷的有關(guān)手續(xù)。第七手續(xù)辦完之后，由土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)具體地再組織進(jìn)行評(píng)估、拆遷及市政專業(yè)公司招標(biāo)等。 由具體開發(fā)企業(yè)按照市場化的運(yùn)作方式進(jìn)行管理。第八做完后向市國土局提出要求，由市國土局、市財(cái)政局、市發(fā)改委等部門共同審核土地開發(fā)成本。 按照招標(biāo)的條件組織有關(guān)專業(yè)部門對(duì)土地進(jìn)行驗(yàn)收，是否達(dá)

9、到“幾通一平”的條件，是否按合同開發(fā) 等進(jìn)行驗(yàn)收。第九如果驗(yàn)收合格，就要支付相應(yīng)的費(fèi)用。這時(shí)有兩種情況：開發(fā)完后如果不賣地，土地儲(chǔ)備機(jī) 構(gòu)就要給錢把土地收購過來；如果這塊地要賣，就要進(jìn)入市場，用賣完的錢把成本再還給一級(jí)開發(fā) 企業(yè)。實(shí)際上成為開發(fā)的“熟地”以后，一般情況下，不可能長期儲(chǔ)備不動(dòng)，因?yàn)閮?chǔ)備的財(cái)務(wù)成本是 很大的。（七）什么樣的開發(fā)商可以搞土地一級(jí)開發(fā)政府統(tǒng)一搞土地一級(jí)開發(fā)，一般都是要一個(gè)城鎮(zhèn)至少是一個(gè)大型居住區(qū)一次統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征地 拆遷，按照建設(shè)程序先地下，后地上，先市政配套，后房屋建設(shè)。土地一級(jí)開發(fā)將更多的是建新城， 而不只是建住宅區(qū)。因此規(guī)模會(huì)遠(yuǎn)大于過去開發(fā)商自己搞一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模

10、，需要的人力物力都會(huì)非 常多。這就要求承擔(dān)一級(jí)開發(fā)的開發(fā)商必須是有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、干過大型開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)公司。而 且因?yàn)樗谴碚M(jìn)行征地拆遷，政策性很強(qiáng)，必須是遵紀(jì)守法、群眾能信得過的企業(yè)才行。因 此選擇哪些開發(fā)商可以搞土地一級(jí)開發(fā)，要求相當(dāng)高。政府應(yīng)該制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到要求的開發(fā) 商不能參與一級(jí)開發(fā)。一般應(yīng)為卓有信譽(yù)的有政府背景的或國有控股的大型開發(fā)公司為宜，而且必 須經(jīng)過公開招投標(biāo)，能夠拿出切實(shí)可行的方案，競爭勝出的開發(fā)公司才可。（八）土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)收入問題由受托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的，前期的籌措資金、辦 理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷等工作主要由企業(yè)負(fù)責(zé)，待開發(fā)完成后，他們?cè)倥c政

11、府商定利潤測算 方法，主要有以下三種：一是開發(fā)成本的8%-12% （廊坊），來計(jì)算開發(fā)企業(yè)的利潤；二是企業(yè) 參與土地出讓收益，即土地一級(jí)開發(fā)完成后，我們收回前期投入的前提下，在出讓時(shí)溢價(jià)部分有我 們和政府按一定比例分配；三是可以把地塊面積的一部分將來有條件轉(zhuǎn)讓給企業(yè)做二級(jí)房地產(chǎn)開 發(fā)。但開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)并不僅僅是看中土地收益分成，更在于拿到該地塊的二級(jí)開發(fā)權(quán)。 因?yàn)橥恋匾患?jí)開發(fā)存在資金占用量大、工期時(shí)間長、政策風(fēng)險(xiǎn)高等問題。開發(fā)商通過介入一級(jí)開發(fā)， 可以更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問題，便于企業(yè)在下一步招拍掛中掌握主動(dòng)權(quán)，拿下土地二級(jí) 開發(fā)權(quán)。（九）土地儲(chǔ)備開發(fā)成本構(gòu)成開發(fā)商不管以任何形

12、式從事土地一級(jí)開發(fā)，都必須對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā) 成本進(jìn)行認(rèn)真的分析與考慮，因?yàn)樽罱K利益的實(shí)現(xiàn)取決于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的表現(xiàn)內(nèi)容。廊坊出臺(tái) 的辦法規(guī)定土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)范圍內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)過程的費(fèi) 用。具體包括：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有關(guān)費(fèi)用；貸款利息；土地開發(fā)過程中發(fā)生的招（邀）標(biāo)費(fèi)用、預(yù)決算審核費(fèi)用、工程 監(jiān)理和工程管理費(fèi)用；不可預(yù)見費(fèi)用和開發(fā)收益等。開發(fā)收益按照下列方式確定：1.企業(yè)自行籌集 開發(fā)資金的，按開發(fā)成本的8%至12%確定。2.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)籌集開發(fā)資金的，開發(fā)的收益按開發(fā) 成本的3%至5%確定。從土政

13、府拿地時(shí)的土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為 已完成宗地內(nèi)“七通一平”或“五通一平”等，可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。毛 地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出 讓交易價(jià)格的影響程度較小。一級(jí)開發(fā)的成本決定了招拍掛的底線，但不會(huì)從根本上改變土地價(jià) 格構(gòu)成，因?yàn)槌山粌r(jià)是由市場的價(jià)格預(yù)期決定的，不是由一級(jí)開發(fā)成本決定的，雖然確保了一個(gè)價(jià) 格底線，但只要有競價(jià)存在，這個(gè)價(jià)格底線就會(huì)失去意義二、一級(jí)開發(fā)過程中涉及稅費(fèi)主要是營業(yè)稅，城建稅，教育

14、費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅。營業(yè)稅按建筑業(yè)3%計(jì)征，按全部營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅代理業(yè)5%差額計(jì)繳，不含代付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)城市維護(hù)建設(shè)稅7%按已繳流轉(zhuǎn)稅額計(jì)繳教育費(fèi)附加3%按已繳流轉(zhuǎn)稅額計(jì)繳地方教育費(fèi)附加2%按已繳流轉(zhuǎn)稅額計(jì)繳企業(yè)所得稅25%按應(yīng)納稅所得額計(jì)繳耕地占用稅建筑業(yè)上的差額納稅需符合兩個(gè)條件，1、必須具備建筑資質(zhì)；2、有總分包合同（協(xié)議）。如果 僅是受托開發(fā)土地，應(yīng)不屬于差額納稅的范疇，應(yīng)就取得的收入全額征稅。現(xiàn)在有說法認(rèn)為，所謂 的收益由于不具備實(shí)質(zhì)性的投資收益，應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用。建筑業(yè)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，是指從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)取得的營業(yè)收入額， 包括建安企業(yè)向建

15、設(shè)單位收取的工程價(jià)款（即工程造價(jià)）、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞?；鸷褪┕C(jī)械遷 移等工程價(jià)款之外的各種費(fèi)用。工程價(jià)款是建筑業(yè)主要計(jì)稅依據(jù)。工程價(jià)款由下列四項(xiàng)內(nèi)容組成：根據(jù)實(shí)際完成的工作量和預(yù)算單價(jià)計(jì)算的直接費(fèi)，根據(jù)直接費(fèi)數(shù)額 和管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的間接費(fèi)，根據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)和規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的計(jì)劃利潤，根據(jù)直接費(fèi)、 間接費(fèi)、計(jì)劃利潤，按國家規(guī)定的稅（費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。用 公式表示為：工程價(jià)款=直接費(fèi)+間接費(fèi)+計(jì)劃利潤+稅金稅法針對(duì)建筑業(yè)的行業(yè)特殊性，在計(jì)稅依據(jù)一般規(guī)定的基礎(chǔ)上作了一些特殊規(guī)定。建筑業(yè)務(wù)實(shí)行分 包轉(zhuǎn)包的，總承包人繳納營業(yè)稅時(shí)，是以全部工程收入減去付給分包轉(zhuǎn)包的

16、價(jià)款后的余額作為計(jì)稅 依據(jù)的。至于分包、轉(zhuǎn)包人應(yīng)納的營業(yè)稅，由總承包人在支付工程收入時(shí)負(fù)責(zé)扣繳，扣繳稅款的依 據(jù)為分包、轉(zhuǎn)包人取得的工程收入。=專業(yè)收集精品文檔=按建筑業(yè)征收營業(yè)稅時(shí)，由于建筑過程不體現(xiàn)收入，其計(jì)稅依據(jù)按兩種方法確定，一是按自建單 位當(dāng)月或近期提供同類建筑勞務(wù)的平均價(jià)格確定；二是按計(jì)稅價(jià)格組成公式核定：計(jì)稅價(jià)格=工程 成本*（1+成本利潤率）/（1-營業(yè)稅稅率3%）。公式中成本利潤率在湖南省確定為5%.建筑安裝營業(yè)稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收人或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng) 天。需要注意的是，企業(yè)收到的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款不是其取得的營業(yè)收入。另外，國家稅務(wù)總局關(guān)

17、于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國 稅函2009520號(hào)）近接部分地區(qū)反映土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，政府收回 土地使用權(quán)的正式文件如何掌握以及納稅人進(jìn)行拆除建筑物、平整土地并代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為如 何征收營業(yè)稅的問題。經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：1、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知（國 稅函2008277號(hào)）中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣 級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地 方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。2、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中， 其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土 地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收 入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。省局補(bǔ)充