房地產(chǎn)估價(jià)基本知識（共60頁）

1、 房地產(chǎn)估價(jià) 單元一 房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)知識主要內(nèi)容房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)價(jià)格的概念和類型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組成房地產(chǎn)估價(jià)的概念學(xué)習(xí)目的1了解房地產(chǎn)的類型合肥局部房地產(chǎn)價(jià)格情況2熟悉 房地產(chǎn)價(jià)格的含義房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的構(gòu)成與組建3掌握房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)估價(jià)的概念能力要求會調(diào)查和分析房地產(chǎn)市場；根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素會判斷房地產(chǎn)市場的走勢；會判定某一案例符合的估價(jià)原則。 任務(wù)1 認(rèn)識房地產(chǎn)1.何為房地產(chǎn)？2.房地產(chǎn)有什么特征？3.房地產(chǎn)有何用途？房地產(chǎn)(Real Estate)：房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱， 即土地、建筑物、構(gòu)筑物及其地上定著物。1.土地：從地下到地表上空的所有空間。一、房地產(chǎn)的概

2、念土地按所處的狀態(tài)不同，可分為生地、毛地和熟地。歸誰所有？可以用幾年？年限多長由什么來決定？生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。 2.建筑物建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等）等組成的整體物。3.構(gòu)筑物構(gòu)筑物：一般是指人們不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑，如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、擋土墻、蓄水池和囤倉等。 4. 其他定著物其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物

3、的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。二. 特征經(jīng)濟(jì)屬性商品屬性保值增值性宏觀調(diào)控性自然屬性物理特性固定性不可移動(dòng)壽命長久性異質(zhì)性有限性另外：用途多樣性、相互影響性、易受限制性、難以變現(xiàn)性、價(jià)值高大性三、房地產(chǎn)的類型1. 按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分-可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)2. 按用途來劃分3. 按是否產(chǎn)生收益來劃分 收益型與非收益型4. 按使用方式來劃分-可分為自用型和投資型（出租、出售、營業(yè)）按房地產(chǎn)的用途來劃分公寓、住宅、別墅寫字樓購物中心、娛樂中心、賓館工業(yè)廠房特殊用途的房地產(chǎn)任務(wù)2 認(rèn)識房地產(chǎn)價(jià)格1.什么是房地產(chǎn)價(jià)格？2.房地產(chǎn)價(jià)格是如

4、何形成的？3.房地產(chǎn)價(jià)格都有哪些？4.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些？一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念價(jià)格：商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。價(jià)值是商品在形成 過程中所消耗的全部社會必要?jiǎng)趧?dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格：房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，指房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營過程中，所消耗的全部社會必要?jiǎng)趧?dòng)而形成的價(jià)值與土地使用權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。雙重實(shí)體價(jià)格： 1. 房屋建筑物價(jià)格與土地價(jià)格的結(jié)合體。建筑材料的價(jià)格與土地的價(jià)格都會影響到房地產(chǎn)的價(jià)格。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)所耗費(fèi)的社會必要?jiǎng)趧?dòng)所形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件1. 房地產(chǎn)的有用性-使用價(jià)值或效用 -指房地產(chǎn)能滿足人們的某種需要或欲望2. 房地

5、產(chǎn)的稀缺性3. 房地產(chǎn)的有效需求 -有購買能力支持的需要，不是有價(jià)無市，不但愿意購買而且有錢。三、房地產(chǎn)價(jià)格的類型 （一）按房地產(chǎn)價(jià)格形成原因（成因）不同劃分1. 市場價(jià)格2. 成交價(jià)格3. 理論價(jià)格4. 公開市場價(jià)值5. 評估價(jià)格(二)政府對價(jià)格管理或干預(yù)的程度有關(guān)來劃分1.市場調(diào)節(jié)價(jià)2.政府指導(dǎo)價(jià)3.政府定價(jià)(三)按房地產(chǎn)權(quán)屬劃分 1. 所有權(quán)價(jià)格2. 使用權(quán)價(jià)格3.其他權(quán)益的價(jià)格(四)按使用目的不同劃分買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征用價(jià)值(五)按房地產(chǎn)公共價(jià)格管理劃分1. 基準(zhǔn)地價(jià)2. 標(biāo)定地價(jià)3. 房屋重置價(jià)格(六)按房地產(chǎn)交易方式來劃分拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、

6、協(xié)議價(jià)格(七)按商品房銷售中出現(xiàn)的價(jià)格劃分 1. 起價(jià) 2. 標(biāo)價(jià) 3. 成交價(jià) 4. 均價(jià)(八)按房地產(chǎn)的表示單位劃分 總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) (九)按估價(jià)方法劃分 1. 收益價(jià)格：指采用收益法評估出的房 地產(chǎn)價(jià)格 2. 比準(zhǔn)價(jià)格：指采用市場比較法評估出的房地產(chǎn)價(jià)格 3. 積算價(jià)格（成本價(jià)格）：采用成本法評估出的房地產(chǎn)價(jià)格 (十)按房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的價(jià)格劃分1. 保留價(jià)2. 起拍價(jià)3. 應(yīng)價(jià)4. 成交價(jià) (十一)按付款方式不同而形成的價(jià)格劃分 1. 實(shí)際價(jià)格 2. 名義價(jià)格(十二)按房屋的存在形式劃分 現(xiàn)貨價(jià)格（現(xiàn)房價(jià)格）和期貨價(jià)格（期房價(jià)格） 現(xiàn)貨價(jià)格期貨價(jià)格儲存費(fèi)用(十三)按照房地產(chǎn)

7、的存在形態(tài)劃分土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格 四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 社會氛圍 周邊環(huán)境 個(gè)體特質(zhì) 人口密度/人口構(gòu)成地段位置經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模/速度交通條件地質(zhì)/地勢/地形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)/布局基礎(chǔ)設(shè)施造型/結(jié)構(gòu)物價(jià)水平配套設(shè)施設(shè)備/材料 政治/法律/政策景觀工藝/質(zhì)量習(xí) 慣周邊同類房地產(chǎn)數(shù)量/價(jià)格層次/朝向/光照、通風(fēng)/管理/服務(wù)任務(wù)3 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則知識目標(biāo)：讓學(xué)生了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的概念 認(rèn)識遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則的理由 掌握房地產(chǎn)估價(jià)五大原則能力目標(biāo)：會判斷某一案例符合的估價(jià)原則 教學(xué)目標(biāo)教學(xué)重點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則教學(xué)難點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)原則的判斷 重點(diǎn)難點(diǎn)導(dǎo)入語 房地產(chǎn)估價(jià)，毫無疑問應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正

8、、科學(xué)、合理。而要做到這些，就必需遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律。房地產(chǎn)估價(jià)人員運(yùn)用自己對房地產(chǎn)價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律性的認(rèn)識與掌握，通過評估活動(dòng)，把房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)格反映出來。房地產(chǎn)估價(jià)原則：-人們在對房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐步認(rèn)識了房地產(chǎn)價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，并總結(jié)了一些簡明扼要的在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)遵守的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題。 估價(jià)人員應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，并以此作為行動(dòng)的指南。一、合法原則-前提條件某宗房產(chǎn)位于小區(qū)入口處的第一層，規(guī)劃限定為居住用途，但因?yàn)樗拷愤叄m合于商業(yè)用途，在交易評估過程中，一專業(yè)評估人員便以商住用途評估其單位價(jià)格為15000元/m2，請問是否可

9、行？合法原則定義：指房地產(chǎn)估價(jià)的對象必須是由國家法律、法規(guī)確認(rèn)和保障的合法使用的房地產(chǎn)，即合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分的房地產(chǎn)。1. 合法產(chǎn)權(quán)-以房地產(chǎn)屬權(quán)證書和有關(guān)證件為依據(jù)土地：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利使用證。房屋：房屋所有權(quán)證/房屋共有權(quán)證/房屋他項(xiàng)權(quán)證統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書：房地產(chǎn)權(quán)證/房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證注：臨時(shí)建筑，違章建筑，產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)，無產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，劃撥性質(zhì)、集體性質(zhì)土地的估價(jià)。2. 合法使用-以城市規(guī)劃/土地用途管制等為依據(jù) 房地產(chǎn)估價(jià)必須依法進(jìn)行，即遵循國家和所在地區(qū)政府的有關(guān)法律、法規(guī)、政策和城市土地利用

10、規(guī)劃。如城市規(guī)劃規(guī)定了土地的用途、容積率、覆蓋率、建筑高度與建筑風(fēng)格（特別是旅游城市）等，那么房地產(chǎn)估價(jià)就必須在房地產(chǎn)的使用符合這些限制的范圍內(nèi)進(jìn)行。3. 合法處分：應(yīng)以法律、法規(guī)或合同允許的處分方式為依據(jù)。4. 其他方面：如評估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策，如房改售房，政府定價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房。 2003年7月，蒼南金鄉(xiāng)住戶金某以自有的一間產(chǎn)權(quán)房屋向銀行申請抵押貸款，房屋經(jīng)專業(yè)人員評估為60萬元，金某獲得了30萬元貸款額，貸款期限定為2年。但到2005年的7月份，金某卻以家中無錢拒絕還款，銀行便申請給予房屋拍賣，而拍賣所得才12萬元，后經(jīng)市場調(diào)查，這樣一間房屋在當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)最高價(jià)格也就15萬元左

11、右，而2003年7月價(jià)格還不到15萬元。原來當(dāng)時(shí)評估此房屋的評估人員為金某的親戚。二、公平原則 公正性原則指房地產(chǎn)估價(jià)人員必須站在公正的立場上，遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成理論及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律，并運(yùn)用科學(xué)方法，實(shí)事求是地對評估標(biāo)的物評估出一個(gè)客觀的科學(xué)的合理的價(jià)格。原因：一是房地產(chǎn)估價(jià)人員是有主觀意識的，這種主觀意識會影響估價(jià)的結(jié)論；若估價(jià)人員不能廉潔奉公，就偏袒一方，而使另一方受到損害。二是房地產(chǎn)是大商品，價(jià)值額大，稍微偏一點(diǎn)，就會使有關(guān)經(jīng)濟(jì)主體蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。三.最高最佳使用原則 土地估價(jià)的原則又稱最優(yōu)使用原則、最佳效益原則，指在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價(jià)基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。 某處房

12、地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途，也可做住宅用途，如果作商業(yè)用途能夠取得最大的收益，則估價(jià)時(shí)以假定為商業(yè)用途使用為前提，反之則以作為住宅用途為前提。這一原則是房地產(chǎn)交易競爭的結(jié)果。(一)最高最佳使用原則具體包括3個(gè)方面：1. 法律許可范圍內(nèi)最佳的用途 -選擇能最大限度發(fā)揮房地產(chǎn)效用的用途2. 均衡原理：最佳規(guī)模、最佳集約度3.適合原則：以房地產(chǎn)整體對外部環(huán)境是否保持均衡，來判斷其最有效使用。(二)用最高最佳使用原則來選擇估價(jià)對象1.保持現(xiàn)狀前提2.重新利用前提3.轉(zhuǎn)換用途前提4.裝修改造前提5.上述情形的某種組合，最常見：第2種和第3種(三)尋找最高最佳使用的方法 -是先盡可能地設(shè)想出各種潛在

13、的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：1.法律上的許可性;2.技術(shù)上的可能性：建筑材料性能，施工技術(shù);3.經(jīng)濟(jì)上的可行性;4.能否使估價(jià)對象的價(jià)值最大。在同一市場上，對于兩種或兩種以上價(jià)格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人們總是選擇價(jià)格偏低的；當(dāng)價(jià)格相同時(shí)，人們又總是選擇效用較大的。這樣可使相互替代的商品的價(jià)格趨于一致。四、替代原則在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格存在，則可依據(jù)此原則推斷出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。 替代原則成為房地產(chǎn)估價(jià)方法市場比較法的理論基礎(chǔ)。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：也稱估價(jià)期日，指估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)額所指的具體日期，通常以年、月、

14、日表示。要把不同時(shí)間的比較實(shí)例的價(jià)格都修正到某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間，即以估價(jià)期日為標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間，這樣，這些實(shí)例才能作為等價(jià)的替代物，即可比。確立估價(jià)期日原則的意義在于：估價(jià)期日是責(zé)任交待的界限和評估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。 一般將估價(jià)人員執(zhí)行現(xiàn)場查戡的日期定為估價(jià)期日，或因特殊需要將其他日期指定為估價(jià)期日。估價(jià)作業(yè)日期：是正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場情況的關(guān)系：估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況 房地產(chǎn)市場狀況 過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來未來未來估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（過去）時(shí)的狀況過去（回顧性估價(jià)）未來（預(yù)測性估價(jià)）估價(jià)對象狀況及

15、房地產(chǎn)市場狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（未來）時(shí)的狀況估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況為過去某個(gè)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況估價(jià)對象為歷史狀況現(xiàn)在估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況估價(jià)對象為未來狀況估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況估價(jià)對象狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況案例：某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和

16、期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/.請問：估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?錯(cuò)誤有：應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。本模塊小結(jié)合法原則公平原則最高最佳使用原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則任務(wù)4 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員相關(guān)要求 一、

17、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)1.概念：是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 條件等級注冊資本 專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量 業(yè)績 溫州地區(qū)一級200萬以上120萬以上15名以上50萬m2 /年25萬m2/年0二級100萬以上60萬以上8名以上30萬m2 /年15萬m2/年2三級50萬以上30萬以上3名以上8萬m2 /年3萬m2/年9暫三級成立一年內(nèi)19各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的條件 申請核定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提交下列材料：1）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級申請表；2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證書正本復(fù)印件、副本原件；3）營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；4）出資證明復(fù)印件；5）法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件；6）專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師證明；7）固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明；8）經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)