畢業(yè)論文-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討

1、論文題目：中文房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 外文Real estate enterprise land value increment tax collection present situation analysis and discussion 所在院、系、所 ： 公共管理學(xué)院土地管理系 專專業(yè)、名、稱 ： 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 指專導(dǎo)專教專師 姓專名、職專稱 ： 論文主題詞： 土地增值稅 ；征管；稅收一體化 學(xué)習(xí)期限 ： 2006年 9 月至2021年 7 月 論文提交時間： 2021年4月 摘要 隨著房地產(chǎn)市場的快速開展，房地產(chǎn)稅收收入逐年大幅增長，已成為地方財政收入的重要來源和

2、主要增長點。土地增值稅是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場最重要的稅收扛桿之一，其有效利用離不開具體政策的有效執(zhí)行。由于房地產(chǎn)稅收涉及稅種多、征管難度大，征管不到位等問題較為突出。如何完善房地產(chǎn)業(yè)稅收征管，已成為當(dāng)前稅務(wù)部門亟需解決的一個重要問題。目前，針對土地增值稅理論研究和實證研究很多，但從稅務(wù)關(guān)機角度出發(fā)，對土地增值稅政策方面的研究較少，呈現(xiàn)出了滯后性。本文結(jié)合北京市2001年至2021年度土地增值稅收收入及征管情況，簡要分析當(dāng)前土地增值稅收征管形勢和存在問題，并提出對策和建議。本文從理論研究方面主要以稅收理論為根底，對土地增值稅政策進行了深入的分析，簡要介紹了土地增值稅概念及原理，國內(nèi)外土地增值稅

3、開展情況，說明了我國現(xiàn)行的土地增值稅根本政策及北京市稅收征管流程，分析了土地增值稅的經(jīng)濟學(xué)原理和政策目的，指出有效實施的土地增值稅在合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護國家權(quán)益，改進房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)方面有著其它稅種不可代替的作用。在實證研究過程中，采用稅收分析的方法，分析了北京市房地產(chǎn)市場開展情況及土地增值稅征管情況，認(rèn)為北京市房地產(chǎn)業(yè)開展十分迅速，房地產(chǎn)市場擁有巨大潛力，為土地增值稅提供了規(guī)模充足的稅源根底?，F(xiàn)階段土地增值稅占地方稅收的比重仍較低，整體稅收負(fù)擔(dān)仍較少。土地增值政策對抑制土地投機，調(diào)整土地增值收益的作用正在逐步顯現(xiàn)，其對增加房地產(chǎn)開發(fā)本錢、推高房價的負(fù)面作用并不明顯，現(xiàn)階段應(yīng)繼續(xù)加強土

4、地增值稅稅收征管。同時，土地增值稅是一個極易受宏觀形勢和政策影響的稅種，征管制度和政策調(diào)整對稅收收入及負(fù)擔(dān)會產(chǎn)生較大的影響。土地增稅征管政策本身存在一些不完善之處，在實施過程中逐漸顯現(xiàn)出一些弊端。本文對北京市土地增值稅政策在稅收征管中的具體政策實施情況及存在的問題進行了深入的分析，指出現(xiàn)階段土地增值稅征管在稅務(wù)機關(guān)、納稅人、社會中介，征管政策方面存在的問題，并以案例分析的形式，例舉了北京市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過程，并分析了案例中存在的主要問題。本文在全面分析的根底上得出實施房地產(chǎn)稅收一體化，是實現(xiàn)土地增值稅政策目的有效途徑。提出了加強房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的監(jiān)控、強化對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查、

5、建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管、改革和完善土地增值稅稅制、積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型標(biāo)準(zhǔn)社會中介的清算行為等建議。關(guān)鍵詞 ：土地增值稅 ；征管；稅收一體化AbstractAlong with real estate market fast development,the real estate tax revenue grows largely year by year. It has become the important local finance income source and the main point of growth. The land value incremen

6、t tax is one of the most important tax levers of national macroeconomic regulation and control in real estate market. Its effective application cannot leave the concrete policy effective execution. Because the real estate tax revenue involves so many taxation categories,Problems such as the collecti

7、on difficulty is very big,complete execution can not realize is more prominent. How to improve real estate tax revenue collection is an important question which the current tax affairs department needs to solve. At present,there are many viewpoints about the land value increment tax in fundamental r

8、esearch and the empirical study,but studies from tax affairs aspect about the land value increment tax policy is very few,it become posterior to the current situation. This paper summary analysis current land increment tax revenue collection situation and the existent problem based on Beijing land v

9、alue increment tax revenue and the collection situation from 2001 to 2021 and propose the countermeasure and suggestions.This paper has carried on the thorough analysis from the fundamental research aspect to the land value increment tax policy according to the taxation theory. it briefly introduced

10、 the land value increment tax concept and its principle, the development of domestic and foreign land value increment tax ,it illustrated our country present land value increment tax basic policy and Beijing tax revenue collection procedure, it also analyzed the land increment duty principle of econ

11、omics and the policy goal, then it pointed out that the effective implementation of the land increment tax policy has the indispensable function to reasonable adjust land increment income distribution and protect the national rights and interests and improve the real estates product structure.In the

12、 empirical study process, this paper has analyzed Beijing real estate market and the land value increment tax collection situation with the tax revenue analysis method. It thought that Beijing real estate industry develop so rapidly and the real estate market has the great potential and it has provi

13、ded sufficient tax sources for the land value increment tax. At present stage the proportion of land increment duty accounted for the local tax revenue were still low, the overall tax burden were still few. The land increment policys function to suppresses the land gamble and adjust land value incre

14、ment income is appearing gradually, and the negative function which increase the property development cost and pushes the house price high is not obvious. Now we should continue to strengthen the land value increment tax revenue collection. At the same time, the land value increment tax is a categor

15、y tax that extremely easily influenced by the macro economic situation and the policy. The adjustment of collection system and the policy can produce to the tremendous influence to the tax revenue and burden. The land value increment tax collection policy itself have some imperfect aspects which app

16、ears gradually in the implementation process. This paper has thoroughly analyzed the implementation situation and the existence problem of Beijing land value increment tax collection. It pointed out existent problems of the land value increment tax collection in tax authorities, taxpayers, society i

17、ntermediaries and the collection policy at present stage. The paper has illustrated a Beijing real estate enterprise land value increment tax settlement process in the form of an example and has analyzed the main matter in this example. This paper draw a conclusion that the integration collection is

18、 efficient path to realize the land value increment tax policy goal based on overall analysis foundation. It gives suggestions that strengthen the monitoring of entire real estate produce processes , enhance auditing the real estate industry , establish real estate industry tax source control and ad

19、ministration, reform the land value increment tax system , positively explore to establishment real estate profession tax payment appraisal model ,standardize society intermediary settlement behavior and so on.KEYWORDS：Land Value Increment Tax ； Collection ； Integration目錄 TOC o 1-2 u 第1章 緒論 PAGEREF

20、_Toc259886563 h 1問題的提出 PAGEREF _Toc259886564 h 1政策背景 PAGEREF _Toc259886565 h 2國內(nèi)外研究綜述 PAGEREF _Toc259886566 h 4研究對象、方法及章節(jié)安排 PAGEREF _Toc259886567 h 6第2章 土地增值稅理論 PAGEREF _Toc259886568 h 8土地增值稅的概念及原理 PAGEREF _Toc259886569 h 8我國土地增值稅政策目的與作用 PAGEREF _Toc259886570 h 9我國現(xiàn)行的土地增值稅根本政策 PAGEREF _Toc259886571

21、h 112.4 北京市土地增值稅征管程序 PAGEREF _Toc259886572 h 12第3章 北京市土地增值稅征收現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc259886573 h 18北京市房地產(chǎn)業(yè)開展情況 PAGEREF _Toc259886574 h 18北京市土地增值稅征管現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc259886575 h 20第4章 稅收征管中存在的問題 PAGEREF _Toc259886576 h 29從納稅人角度 PAGEREF _Toc259886577 h 29從稅務(wù)機關(guān)角度 PAGEREF _Toc259886578 h 31從中介角度 PAGEREF _Toc2598865

22、79 h 33從政策角度 PAGEREF _Toc259886580 h 34第5章 征管改進和案例研究 PAGEREF _Toc259886581 h 36改進稅收征管的思路 PAGEREF _Toc259886582 h 36清算審核根本方法 PAGEREF _Toc259886583 h 37案例研究 PAGEREF _Toc259886584 h 38第6章 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc259886585 h 44主要結(jié)論 PAGEREF _Toc259886586 h 44政策建議 PAGEREF _Toc259886587 h 44文章的缺乏及展望 PAGEREF _Toc

23、259886588 h 48參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc259886589 h 50攻讀碩士學(xué)位期間所發(fā)表的學(xué)術(shù)論文 PAGEREF _Toc259886590 h 52致謝 PAGEREF _Toc259886591 h 52圖表索引 TOC h z c 圖表 HYPERLINK l _Toc259882438 圖1：北京市土地增值稅清算流程圖 PAGEREF _Toc259882438 h 14 HYPERLINK l _Toc259882439 圖2：北京市歷年土地增值稅收入統(tǒng)計表 PAGEREF _Toc259882439 h 21 TOC h z c 表格 HYPERLINK

24、l _Toc259882442 表1：土地增值稅超率累進稅率表 PAGEREF _Toc259882442 h 12 HYPERLINK l _Toc259882443 表2：北京市歷年地方稅收與土地增值稅稅收統(tǒng)計表 PAGEREF _Toc259882443 h 22 HYPERLINK l _Toc259882444 表3：北京市歷年房地產(chǎn)投資總額、銷售面積與土地增值稅稅收關(guān)系表 PAGEREF _Toc259882444 h 24 HYPERLINK l _Toc259882445 表4：北京市2005年2021年房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額與土地增值稅稅收收入 PAGEREF _Toc25988

25、2445 h 25 HYPERLINK l _Toc259882446 表5：2001年2021年商品房銷售情況與土地增值稅征收情況比對表 PAGEREF _Toc259882446 h 26 HYPERLINK l _Toc259882447 表6：北京市近年來土地增值稅稅收彈性系數(shù)和宏觀稅負(fù)的變化情況 PAGEREF _Toc259882447 h 27第1章 緒論1.1問題的提出近年來，房地產(chǎn)稅費改革的呼聲在媒體的報道中廣獲業(yè)界關(guān)注。其中，取消土地增值稅的提議亦在其中。雖然土地增值稅在對國家稅收的奉獻(xiàn)中并不突出，但其是該繼續(xù)征收還是暫停甚至取消，業(yè)界對此亦是頗多爭議，并有兩種截然不同的觀

26、點。主張者的理由主要有：第一，1994年1月1日起施行的?土地增值稅暫行條例?，其出臺背景是，1993年前后，炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為盛行，開征土地增值稅是國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控的客觀需要，其有效遏制了炒賣土地、獲取暴利的行為?，F(xiàn)在市場形勢已發(fā)生巨大變化，土地增值稅已完成被賦予的歷史使命，應(yīng)該退出歷史舞臺。 第二，在開發(fā)的每個環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的稅費，房地產(chǎn)交易產(chǎn)生營業(yè)稅、房屋過戶時產(chǎn)生的契稅、工程開發(fā)過程中交納公共建設(shè)配套費、產(chǎn)生利潤交納企業(yè)所得稅乃至個人所得稅等，只要不是直接炒地，就不應(yīng)該再交土地增值稅。第三，取消土地增值稅，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)本錢，平抑房價、讓利于購房者，促進市場健康

27、開展。反對者的理由主要有：第一，隨著經(jīng)濟的開展和土地資源的相對短缺，土地的自然增值會越來越大，開征土地增值稅是標(biāo)準(zhǔn)國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家的財政收入。一旦取消這個稅制，開發(fā)商可能將其作為利潤的增加而不一定是降低房價。第二，房價的漲跌取決于市場供求關(guān)系，征收土地增值稅對房價漲跌沒多大影響；土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)實際支出所占比重不大。 第三，土地增值稅是公眾利益和創(chuàng)造社會公平正義的一種價值表達(dá)，同時還是稅收政策公平的表達(dá)。第四，土地增值稅是一種社會經(jīng)濟開展的價值表達(dá)，不是開發(fā)商的努力所能產(chǎn)生的，增值稅的收益應(yīng)當(dāng)屬于政府和社會群眾，土地增值稅表達(dá)了公眾利益。當(dāng)然，這個價值的產(chǎn)生也

28、有開發(fā)商的付出，所以政府征收有一個比例。在國家沒有明確的關(guān)于土地增值稅的新政出臺的情況下，業(yè)界關(guān)于土地增值稅的爭論還會繼續(xù)。那么，在實際操作中，土地增值稅的征收情況又是怎樣的，這是本文試圖探索和解決的問題。1.2政策背景1.2.1國外土地增值稅開展歷史開征土地增值稅的歷史并不長，1820年在德國出現(xiàn)，1898年在中國青島德租界完善，所以青島實行的土地增值稅被視為該稅種的起源。德國是最早實施征收土地增值稅的國家，為防止土地不利用和土地投機囤積居奇，除對土地轉(zhuǎn)讓征收累進增值稅外，還收取囤積土地的特征稅。而在澳大利亞和新西蘭，殖民地初期因地廣人稀，每人可以花很少代價向政府領(lǐng)得土地?fù)?jù)為已有，及至19世

29、紀(jì)時，政府為鼓勵開墾，改進利用土地，廣泛課征空地稅，在征收一般地價稅外，還加征未改進的地價稅；又如，美國、加拿大和香港等國家和地區(qū)，對土地征收保有稅，一般并不包含土地政策目的，而僅作為財政收入。但也有一些國家或地區(qū)那么將土地保有稅作為一種土地政策，目的是通過征收土地保有稅，提高土地占有本錢，以提高土地的供給量，促進土地有效利用。英國曾于1990年的財政法中規(guī)定，在以下四種場合征收土地增值稅land value increment tax，即土地出讓時；土地因所有權(quán)人死亡而轉(zhuǎn)移時；締結(jié)14年以上租賃契約時；法人所有土地屆滿15年無轉(zhuǎn)移時。對于上述四種所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，或法律規(guī)定的其他特殊場合，就其增

30、漲的地價征稅20%。但英國實施土地增值稅，其計算方法太抽象而且過于復(fù)雜，在施行當(dāng)初，每每發(fā)生爭執(zhí)與糾紛，征得的稅少，到1917年那么停止征收，1920年正式廢止。 REF _Ref259174844 * MERGEFORMAT 畢寶德,?土地經(jīng)濟學(xué)?，北京：中國人民大學(xué)出版社土地增值稅征收時間最長，征收范圍最廣的是我國臺灣地區(qū)。土地增值稅是臺灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種。臺灣地區(qū)土地增值稅，即對已規(guī)定地價之土地，于土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定典權(quán)時，按其土地漲價總數(shù)額征收或預(yù)征土地增值稅。其稅率規(guī)定為三級：第一級土地漲價總數(shù)額未達(dá)100%的為20%；第二級100%至200%的為30%；同時根據(jù)持有土地年限規(guī)

31、定一定的減征率。200%以上的為40%，同第二級一樣規(guī)定一定的減征率。另外自用住宅用地一律為10%。土地增值稅和地價稅是臺灣地區(qū)八大稅種之一，2006年稅收收入規(guī)模占全部稅收收入的3.4%。 REF _Ref259262385 h * MERGEFORMAT 河北省邯鄲市地方稅務(wù)局，?關(guān)于赴臺灣地區(qū)稅收考察情況的報告?，1.2.2我國土地增值稅開展歷史我國最早實施土地增值稅的地區(qū)是在膠州，1898年德國人占領(lǐng)膠州后，因土地投機狂熱，德國殖民政府在土地問題專家單威廉的設(shè)計下，開征了土地增值稅，規(guī)定凡地主出賣土地時，應(yīng)以土地增值之33納稅。為了防止瞞報地價，偷漏稅款，又規(guī)定了地主于出賣前應(yīng)以賣價呈

32、報政府，政府有照價收買之權(quán)。1930年，在孫中山先生的主持下，推出了我國政府自己的土地增值稅?？箲?zhàn)中，當(dāng)局公布施行?戰(zhàn)時土地征收條例?，將土地增值稅稅率級距改為四級。解放后，人民政府規(guī)定，土地不能私自買賣，因此建國以來未設(shè)定土地增值稅。改革開放后，隨著經(jīng)濟開展，在各大中小城市房地產(chǎn)投機盛行，地價隨之猛漲。為了標(biāo)準(zhǔn)土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，國務(wù)院于1993年12月13日，發(fā)布了?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。但由于在實際執(zhí)行中一直

33、采用“預(yù)征的方式，使得執(zhí)行效果并不令人滿意。房地產(chǎn)企業(yè)總會想方設(shè)法預(yù)收收入，以減少預(yù)繳地土地增值稅數(shù)額。同時到房屋銷售完畢后，要根據(jù)實際銷售情況對土地增值稅多退少補，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又會在房產(chǎn)銷售上弄虛作假，降低銷售額，來偷逃土地增值稅。為彌補預(yù)征地諸多漏洞，國家稅務(wù)總局于2006年明確規(guī)定將預(yù)征改為清算，而清算范圍包括全部竣工完成銷售、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等房地產(chǎn)開發(fā)工程。該通知的出臺意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴(yán)格執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時代。1.3國內(nèi)外研究綜述土地增值稅的設(shè)想，始于一八七一年英國學(xué)者約翰密勒所起草之土地改革綱領(lǐng)。約翰密勒

34、認(rèn)為土地的自然增值，屬于不勞所得，應(yīng)課以重稅。同一期間，美國學(xué)者亨利喬治，于一八七九年著作?進步與貧窮?Progress and poverty中也強調(diào)土地增值稅不勞而獲性質(zhì)的自然屬性，主張以征收單一稅的方式，全部征收歸公，這樣地主雖保存土地私有形式，但在土地私有制度下，已因沒收地租征收單一稅而被徹底鏟除，土地投機的問題，也將根本消除。具有代表性的觀點由美國社會 HYPERLINK :/ 經(jīng)濟學(xué)家亨利喬治Henry George，18391897提出，他認(rèn)為土地價值之所以增加，是因為人口的集聚和生產(chǎn)的需求，而非某個人的勞動或投資所引起的，因此土地的價值收益應(yīng)歸全社區(qū)所有。認(rèn)為土地的增值收益產(chǎn)生

35、原因可以歸納為以下幾個方面：1城市化進程引起地理區(qū)位固定的地塊發(fā)生了經(jīng)濟區(qū)位變化而形成的增值。2人口的增加與聚集引起的同一地塊產(chǎn)出需求的增加所發(fā)生的增值。3國家對原有地塊使用規(guī)劃條件的變化產(chǎn)生的增值。4相關(guān)主體對土地進行投資比方房屋修建及土地整理后的增值。5通貨膨脹引起的土地虛擬增值。我們認(rèn)為國家作為土地所有者參與土地增值收益分配應(yīng)該將其限制在前三個方面；第四方面形成的土地增值收益應(yīng)該表達(dá)投資者權(quán)益；至于由通貨膨脹引起的虛擬增值，應(yīng)該將其作為剔除因素考慮。基于以上至少這五個方面的土地增值形成原因，就決定了國家對土地收益增值管理的難度和復(fù)雜性。我國目前的土地增值收益管理制度主要由土地有償轉(zhuǎn)讓制度

36、、土地稅收制度、土地儲藏制度等構(gòu)成。其中土地儲藏制度在我國尚沒有發(fā)揮到預(yù)期作用，在此我們著重論述前兩者。 土地增值稅的課征，表達(dá)了國父孫中山先生平均地權(quán)之主張。孫中山先生認(rèn)為土地價值之能夠增加的理由，是由于眾人的功績，眾人的力量；地主對地價漲跌的功績，是沒有一點關(guān)系的。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，漲價歸公本質(zhì)上表達(dá)了一種收益分配的思想，它的理論依據(jù)是社會主義分配規(guī)律，即按勞分配與按生產(chǎn)要素分配相結(jié)合的規(guī)律.。稅收是現(xiàn)代政府取得財政收入的主要形式之一，課征土地增值稅的目的在于使土地自然漲價全部歸公，做到地盡其利，地利共享。土地增值稅原那么上是以不勞而獲的自然增值作為課稅標(biāo)的。目前世界各國對于土地的

37、資本增益，稅制上有兩種處理方式，一為不予課稅，如英國但另外課征一種開發(fā)特捐；一為視土地增值稅為資本所得性質(zhì)，而并入綜合所得成為所得稅的一種，如美國。依照世界主要國家對土地增益課征之規(guī)定，大抵是將土地增益并入所得課征，或采單一稅率課征。關(guān)于中國土地增值稅的改革思路，目前主要的觀點有三種：即“取消論、“改革論和“相機抉擇?！叭∠摰挠^點很簡單，那就是要廢除土地增值稅 REF _Ref259197284 h * MERGEFORMAT 張?zhí)炖?，“關(guān)于房地產(chǎn)制度改革假設(shè)干對策思路研究，?財政研究?，2000年?！案母镎撜J(rèn)為，雖然中國現(xiàn)行土地增值稅存在種種缺陷，但從長遠(yuǎn)看，該稅種還是有其存在的必要性，因

38、此問題的關(guān)鍵在于完善現(xiàn)行稅制而不是將其取消。“改革論的主要政策建議是：(1)擴大土地增值稅的課稅范圍 REF _Ref259197316 h * MERGEFORMAT 謝群松，不動產(chǎn)課稅論，北京:財政部財政科學(xué)研究所學(xué)位論文， 2002年，增設(shè)“土地租賃增值稅和“定期土地增值稅兩個稅目 REF _Ref259197367 h * MERGEFORMAT 鄧宏乾,?中國房地產(chǎn)稅制研究?，武漢：華中師范大學(xué)出版社，2000年；(2)合理確定計稅依據(jù)，將“人工增值和“自然增值區(qū)別開來 (3)適當(dāng)降低稅率，同時對持有時間較長的不動產(chǎn)交易給予稅收優(yōu)惠 REF _Ref259197402 h * MER

39、GEFORMAT 雷根強，“試論中國財產(chǎn)課稅制度的改革和完善，?財政研究?， 2000年第3期。同時也有學(xué)者認(rèn)為：應(yīng)該將中國的土地增值稅改造成對土地投機或投資進行“相機抉擇的調(diào)控工具 REF 謝群松1 h * MERGEFORMAT 謝群松，“論中國土地增值稅的改革，?經(jīng)濟學(xué)季刊?第二卷第四期，即國家可以根據(jù)國民經(jīng)濟的開展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)市場的景氣決定停征或恢復(fù)征收土地增值稅顯然也包括對稅率的調(diào)整，建議實際上包含兩層意思：一是不能將土地增值稅廢除；二是有時土地增值稅也可以停征。1.4研究對象、方法及章節(jié)安排1研究對象本文的研究對象為土地增值稅稅收政策及其稅收征管現(xiàn)狀。本文通過研究土地增值稅稅收理

40、論及政策，闡述土地增值稅特有的經(jīng)濟功能，通過研究北京市土地增值稅稅收征管現(xiàn)狀，分析現(xiàn)階段土地增值稅功能發(fā)揮的程度及其影響因素，查找土地增值稅稅收征管中存在的問題，并提出相應(yīng)的政策與建議。1.4.2根本方法本文采用了理論與實證相結(jié)合的研究方法對論題進行分析。理論研究過程中主要以理論分析為根底，在具體研究的方法上采用了功能分析法，并結(jié)合其他有效的研究手段，如描述性研究。在實證研究方面，主要以統(tǒng)計數(shù)據(jù)為根底，在具體研究方法上采用數(shù)量研究法，同時為使研究詳細(xì)透徹，本文還采用了個案研究法。為了得出客觀而全面的結(jié)論，本文采集了豐富的數(shù)據(jù)資料，制作了大量的圖表，以求鮮明直觀。章節(jié)安排文章分為六局部：第一章緒

41、論，主要介紹了社會各界對土地增值稅征收存在的分歧及土地增值稅開展情況及國內(nèi)外對土地增值稅的研究觀點。第二章土地增值稅理論，主要說明土地增值稅的概念及稅收原理，并詳細(xì)闡述了北京市現(xiàn)行土地增值稅根本政策及征管流程。第三章北京市土地增值稅稅收實證分析，主要分析了北京市房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀及土地增值稅征管現(xiàn)狀，指出了土地增值稅稅收收入特點及存在的問題。第四章北京市土地增值稅稅收征管中存在的問題，主要參照征管流程，分析了現(xiàn)階段北京市土地增值稅稅收征管中存在的主要問題及問題產(chǎn)生的原因。第五章征管改進和案例分析，說明稅收征管改進思路，以本市某房地產(chǎn)企業(yè)清算為例，說明土地增值稅征管過程，并分析了案例中存在的征管問題

42、及啟示。第六章結(jié)論與建議，總結(jié)了完善土地增值稅稅收征管的建議， 闡述了房地產(chǎn)稅收一體化的概念及方法并針對土地增值稅稅收征管中存在的問題提出解決思路。第2章 土地增值稅理論2.1土地增值稅的概念及原理土地增值稅，是指按土地價格增加數(shù)額征稅。土地增值稅的計征方法又分兩種：一是土地所有權(quán)未轉(zhuǎn)移條件下，按一定時期內(nèi)土地價格增加局部征稅；二是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購入價格局部征稅。在我國，根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照條例繳納土地增值稅。從土

43、地增值稅開展的歷史與現(xiàn)狀來說，土地增值稅的主要稅制要素可以概括如下。2.1.1課稅對象根據(jù)是否將建筑物納入課稅范圍，土地增值稅可以劃分為包括建筑物的土地增值稅和不包括建筑物的增值稅。包括建筑物的土地增值稅不僅對土地的增值額課稅，而且對建筑物的增值額課稅，這種土地增值稅可以稱為廣義的土地增值稅，例如中國現(xiàn)行的土地增值稅。不包括建筑物的土地增值稅僅對土地的增值課稅，這是名副其實的土地增值稅，可以稱為狹義的土地增值稅，例如中國臺灣地區(qū)現(xiàn)行的土地增值稅。2.1.2計稅依據(jù)顧名思義，土地增值稅的計稅依據(jù)是土地增值額。土地增值的原因可以概括如下：1土地投資；2因人口增加和社會開展導(dǎo)致的土地或土地效勞需求增

44、加；3通貨膨脹帶來的價格上漲；4因其他資產(chǎn)因報率下降導(dǎo)致土地價格上漲。本文將允許扣除通貨膨脹和私人投資因素的土地增值稅稱為土地自然增值稅，將不允許扣除通貨膨脹和私人投資因素的土地增值稅稱為土地名義增值稅。中國現(xiàn)行的土地增值稅根本上屬于土地名義增值稅。土地增值的本質(zhì)土地增值實際上是一種資本利得。如果土地增值已經(jīng)轉(zhuǎn)化成貨幣，那么過程增值就稱為已經(jīng)實現(xiàn)的利得；如果土地增值尚末轉(zhuǎn)化成貨幣，那么這增值就稱為末實現(xiàn)的利得。表現(xiàn)在操作上，就是定期對土地價值進行評估，并對其增值額進行課稅。本文將僅僅在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)課征的土地增值稅稱為土地轉(zhuǎn)讓增值稅，將在占有環(huán)節(jié)也同樣課征的土地增值稅稱為土地占有增值稅。我國現(xiàn)行的土

45、地增值稅屬于土地轉(zhuǎn)讓增值稅。稅率從土地增值稅開展的歷史現(xiàn)狀來看，其采用主要稅率形式是累進稅率，其中又以超額累進稅率最為常見。目前，中國內(nèi)地的土地增值稅、臺灣地區(qū)的土地增值稅采用的都是超額累進稅率。2.2我國土地增值稅政策目的與作用開征土地增值稅，主要是國家運用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場的交易程序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護國家權(quán)益，促進房地產(chǎn)開發(fā)的健康開展。具體為：開征土地增值稅，是增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場調(diào)控的需要改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，土地實行無償無期限使用，但不允許買賣土地。實踐證明，這種土地使用管理制度不利于提高土地資源的使用

46、效益。自1987年我國對土地使用制度進行改革，實行國有土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓后，極大地促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的開展和房地產(chǎn)市場的建立，對提高土地使用效益，增加國家財政收入，改善城市根底設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展都發(fā)生了積極作用。但是，由于有關(guān)土地管理的各項制度滯后，以及行政管理上的偏差，在房地產(chǎn)業(yè)開展中也出現(xiàn)了一些問題。特別是1992年及1993年上半年，我國局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)持續(xù)高溫，炒買炒賣房地產(chǎn)情況嚴(yán)重，使得很多資金流向了房地產(chǎn)，極大地浪費了國家的資源和財力，國家土地資產(chǎn)收益大量流失，嚴(yán)重沖擊和危害了國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)健康開展。為扭轉(zhuǎn)這一局面，國家采取了一系列宏

47、觀調(diào)控措施，其中一項就是開征土地增值稅，這也是社會主義市場經(jīng)濟開展的客觀需要。對土地增值課稅其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為土地增值主要是兩方面原因，一是自然增值，由于土地資源是有限的，隨著社會經(jīng)濟的開展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地擴大，土地資源相對發(fā)生緊缺或改善了投資環(huán)境，導(dǎo)致土地價格上升。二是投資增值，把“生地變?yōu)椤笆斓兀ǔ筛鞣N生產(chǎn)、生活、商業(yè)設(shè)施，形成土地增值。城市土地屬國家所有，建國以來，國家在城市建設(shè)方面投入了大量資金，搞了許多根底設(shè)施建設(shè)，這是土地增值的一個重要因素。對這局部土地增值收益，國家理應(yīng)參與土地增值收益分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少國家土地資源增值

48、收益的流失。同時，對投資房地產(chǎn)開發(fā)的合理收益給予保護，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產(chǎn)業(yè)的正常開展。但對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利者，那么要用高稅率進行調(diào)節(jié)。這樣就可以起到保護正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的開展、遏制投機者牟取暴利的行為，維護國家整體利益的作用。2.2.3標(biāo)準(zhǔn)國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入目前，我國涉及到房地產(chǎn)交易市場的稅收，主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅等。這些稅對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益只起一般的調(diào)節(jié)作用，對房地產(chǎn)交易因土地增值所獲得的過高收入起不到特殊的調(diào)節(jié)作用。開征土地增值稅能對土地增值的過高收入進行調(diào)節(jié)，并為增加國家財政收入開辟新稅源。土地增值稅收入屬于地方財政

49、收入，地方可集中財力用于地方經(jīng)濟建設(shè)，同時，開征土地增值稅可以標(biāo)準(zhǔn)土地增值收益的分配制度，統(tǒng)一各地土地增值收益收費標(biāo)準(zhǔn)。征收土地增值稅可以抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哄抬房價，改進房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)土地投機、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地不開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售，哄抬地價房價是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的重要因素，土地增值稅的開征對于這方面的因素導(dǎo)致的房價上漲有重要的抑制作用，因為囤積土地、捂盤惜售導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)周期變長，售出時價格與原始價格差導(dǎo)巨大，增值額畸高，而這種情況收入、本錢關(guān)系最為簡單，房地產(chǎn)企業(yè)難于逃避稅、稅務(wù)機關(guān)易于稅收征管，只要增值稅稅率足夠高，就能夠抑制哄抬地價、房價行為。同時我國土地增值稅條例規(guī)定，

50、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額末超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅。這一規(guī)定有利于指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)增加普通住宅的開發(fā)，降低別墅、寫字樓等沒有稅收優(yōu)惠的類型工程，從而增加普通住宅的供給，供給增加對于降低普通住宅的房價有著重要的作用。對于人們普遍關(guān)心的開發(fā)商會不會因此將增值稅轉(zhuǎn)嫁給消費者并由此引發(fā)房價的新一輪上漲，對于這一點要區(qū)別看待，理論上土地本錢的上漲會推動房價的上漲。因為價格升降并不完全由開發(fā)商決定，市場供需，土地，建筑類型，區(qū)位等眾多因素決定著房價，因而開發(fā)商極少采用本錢定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這局部本錢并不會轉(zhuǎn)嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。我

51、國商品房價格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房供不應(yīng)求所致。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價的中動使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。 因引，開征土地增值稅對于維護國家利益，合理分配國家土地資源收入，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康開展都會產(chǎn)生積極作用。2.3我國現(xiàn)行的土地增值稅根本政策2.3.1.土地增值稅的納稅義務(wù)人根據(jù)?土地增值稅暫行條例?，土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。2.土地增值稅的征稅范圍北京市土地增值稅的征稅范圍主要包括：1國有土地；2地上建筑物；3附著物； 4收入；5單位；6個人。2.3.3土地增值稅的計稅依據(jù)

52、土地教增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額計算征收。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入減除規(guī)定的扣除工程金額后的余額，為增增值額。土地增值稅的扣除工程主要包括：1取得的土使用權(quán)支付的金額；2開發(fā)土地的本錢、費用，或者舊房有建筑物的評估價格；3新建房及配套設(shè)施的本錢、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5財政部規(guī)定的其他扣除工程對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按1、2項規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除。土地增值稅的稅率我國土地增值稅采用超額累進稅率，具體稅率如下表：表 SEQ 表格 * ARABIC 1：土地增值稅超率累進稅率表 REF 增值稅暫行條例 h * MERGEFORMA

53、T ?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?，中華人民共和國國務(wù)院令第17號級數(shù)增值額與扣除工程的比率稅率%速算扣除數(shù)%1不超過50%的局部3002超過50%-100%的局部4053超過100-200%的局部50154超過200%的局部5035土地增值稅的減免納稅人建造普通標(biāo)住宅出售，增值額末超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅。2.4 北京市土地增值稅征管程序現(xiàn)階段，土地增值稅清算是土地增值稅征收的最主要方式，土地增值稅清算征收是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)清土地增值稅稅款的根本方法，因此，本文在此僅討論土地增值稅清算。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅

54、有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)工程應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫?土地增值稅清算申報表?，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)工程應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。北京市土地增值稅清算流程如圖1所示。圖 SEQ 圖表 * ARABIC 1：北京市土地增值稅清算流程圖2.4.1預(yù)售預(yù)繳稅款北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程全部竣工土地增值稅清算前預(yù)銷售商品房取得的收入，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預(yù)銷售收入的1%預(yù)征土地增值稅。 ?北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知?，京地稅地2006509號2.4.2清算條件1.納稅人應(yīng)到主管

55、地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)(圖中線路0)，主要包括以下情況：(1)全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)工程。(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)工程。(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的工程。(4)納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)工程。2.主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算(圖中線路1)，主要包括以下情況：(1)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)工程已通過竣工驗收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用一年以上的。(2)取得銷售預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的。(3)經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土

56、地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)工程。鑒證報告?土地增值稅清算鑒證報告?是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算的必備資料，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)稅務(wù)師事務(wù)所對其申報資料的鑒證審核。中介機構(gòu)按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準(zhǔn)確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的根底上，出具真實、合法的鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。2.4.4清算受理主管地方稅務(wù)機關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和?鑒證報告?時，核對納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照鑒證報告標(biāo)準(zhǔn)格式進行驗收。對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予以受理，轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提

57、交的清稅資料不完整、?鑒證報告?內(nèi)容不標(biāo)準(zhǔn)、審計事項情況不清楚的，退回納稅人重新修改(圖中線路8)。清算審核主管地方稅務(wù)機關(guān)審核納稅人提供的證明憑證、資料是否齊全；?鑒證報告?的格式是否標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)容是否齊全；各表格邏輯關(guān)系是否正確?；榄h(huán)節(jié)： 清算工程審核中，發(fā)現(xiàn)有以下情況的之一的，將全部資料移交評估科或稽查部門進行清算工作。(1)納稅人辦理清稅時，報送的?鑒證報告?內(nèi)容不標(biāo)準(zhǔn)，退回重報后，?鑒證報告?仍不符合要求的圖中線路7；(2)納稅人辦理清稅時，提供?鑒證報告?需要退稅的圖中線路7；(3)納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的；圖中線路2核定征收地方稅務(wù)機關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工

58、作中，發(fā)現(xiàn)納稅人收入本錢核算問題的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅(圖中線路11、12)，主要包括以下情況：(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者本錢資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除工程金額的；(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的圖中線路5；(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。核定方法扣除對納稅人進行土地增值稅清算時，有以下情況之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按核定方法扣除圖中線路13：(1)無法按清算要求提供開

59、發(fā)本錢核算資料的；(2)提供的開發(fā)本錢資料不實的；(3)發(fā)現(xiàn)?鑒證報告?內(nèi)容有問題的；(4)虛報房地產(chǎn)開發(fā)本錢的；(5)清算工程中的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、開發(fā)間接費用的每平方米建安本錢扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的?分類房產(chǎn)單位面積建安造價表? REF _Ref259191072 h * MERGEFORMAT ?北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除工程金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知?，京地稅地2007138號中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。予以核準(zhǔn)主管地方稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過清算審核，對納稅人申請的清稅工程予以核準(zhǔn)。辦理土地增稅補繳稅款或退還已納預(yù)繳稅款。2

60、.4.10檔案管理將清算工作中形成的資料與原保存的該工程稅務(wù)資料立卷歸檔。第3章 北京市土地增值稅征收現(xiàn)狀3.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展情況近年來，隨著國家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快，北京市房地產(chǎn)業(yè)開展十分迅速，房地產(chǎn)市場擁有巨大潛力。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)不斷標(biāo)準(zhǔn)，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，為房地產(chǎn)稅費改革提供了平臺支持；另一方面，房地產(chǎn)尤其是住宅類房地產(chǎn)供需兩旺，自有住宅擁有量不斷增加，為土地增值稅提供了規(guī)模充足的稅源根底。房地產(chǎn)業(yè)成為地方稅收收入的重要來源近年來，北京市房地產(chǎn)業(yè)增加值逐年提高，產(chǎn)業(yè)地位不斷增強，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重也明顯增加，在19