房地產(chǎn)概論論文

1、 . . 6/6工程學(xué)院房地產(chǎn)概論考查課專業(yè)論文地鐵1號線沿線房地產(chǎn)樓盤現(xiàn)狀與發(fā)展分析學(xué)生：王紅印 58 學(xué) 院：土木工程學(xué)院專業(yè)班級：工程造價(jià)1231專業(yè)課程：房地產(chǎn)概論任課教師：周楓鈞 201 4 年10 月21日地鐵1號線沿線房地產(chǎn)樓盤現(xiàn)狀與發(fā)展分析摘要：從古至今，房地產(chǎn)一直都是人們休養(yǎng)生息的、維持勞動力再生產(chǎn)的必備物質(zhì)條件之一。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化的發(fā)展，我們的城市出現(xiàn)了地鐵房。在這個(gè)人口眾多的省會城市中，房子是我們必定爭取的， 但是房價(jià)一直在飆升。地鐵1號線沿線的房地產(chǎn)樓盤現(xiàn)狀更是紅火 ，東區(qū)和北區(qū)一直是房地產(chǎn)市場最活躍的區(qū)域，成為房地產(chǎn)市場

2、的重頭板塊，而西區(qū)則一直相對平淡。從整體上看，國有企業(yè)面臨難以擺脫的經(jīng)營壓力，再加上京廣鐵路、隴海鐵路先天的制約，使得這個(gè)區(qū)域的交通、配套設(shè)施發(fā)展嚴(yán)重滯后。同時(shí)，作為老城區(qū)的改造存在著一定的難度，因此使得西區(qū)難以受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，造成了西區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的滯后。但是，西區(qū)的新規(guī)劃使得我們對這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場充滿了夢想與期待。關(guān)鍵詞：地鐵房地產(chǎn) 樓盤現(xiàn)狀 發(fā)展分析 地鐵1號線地鐵房地產(chǎn) 、什么是地鐵房距離地鐵站點(diǎn)步行5分種的房子，稱之為“正地鐵房”；10分鐘稱為“準(zhǔn)地鐵房”；15分鐘稱之為“近地鐵房”。距離不同，房價(jià)、升值空間也不一樣。時(shí)間換取空間，地鐵通車之后，許多城市生活的判斷價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

3、就會改變，從以往的空間概念轉(zhuǎn)變?yōu)闀r(shí)間上的判定，地鐵的實(shí)質(zhì)就是以時(shí)間換取空間，從時(shí)間上定義城市生活。、地鐵1號建造 地鐵1號線西起點(diǎn)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)西流湖公園、火車站，終點(diǎn)為穆莊，地鐵一號線一期工程全長26.2公里，均為地下線，共設(shè)20個(gè)站，總投資145.7億元。地鐵一號線1號線共有30個(gè)站點(diǎn)，分別為：工業(yè)大學(xué)站、新大學(xué)站、科學(xué)大道站、梧桐街站、鐵路站站、雪松路站、凱旋路站、西三環(huán)站、嶺路站、桐柏路站、碧沙崗站、大學(xué)站、中原東路站、火車站站、二七廣場站、市體育館站、紫荊山站、光大廣場站、民航路站、國際會展中心站、黃河?xùn)|路站、農(nóng)業(yè)東路站、七里河站、新站站、博學(xué)路站、體育中心站、龍子站、龍子

4、湖站、龍子站、大學(xué)站。火車站站、市體育館站、紫荊山站為地下三層車站，其余均為地下二層車站。最大間距為2353.7米，為博學(xué)路站至體育中心站區(qū)間;最小間距為949.88米，為大學(xué)站至中原東路站。平均間距為1.29公里。地鐵一號線，一期工程2009年6月6日正式開工，2013年年底前投入試運(yùn)營。、地鐵1號線的房地產(chǎn) 1、美景菩提升項(xiàng)目規(guī)劃多層次立體景觀組團(tuán)，外雙庭， HYPERLINK :/zz.fccs /newhouse/floor.jsp?floorId=3095539 t :/zz.fccs /news/201108/_blank 美景菩提周邊有153醫(yī)院、第二人民附屬醫(yī)院等醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，

5、外國語中學(xué)、中學(xué)、58中、37中、省實(shí)驗(yàn)幼兒園等教育機(jī)構(gòu)。2、龍又一城位于高新區(qū)科學(xué)大道與長椿路交匯處、大學(xué)對面。由22棟18-33層高層住宅（未含安置區(qū)）和2棟近100米的寫字樓組成。3、惠眾西城一品位于棉紡西路與嶺路交叉口東北角，將建成9棟33層約20萬平方米的高檔居住型社區(qū)4、錦藝國際華都由高層住宅，綜合性商業(yè)建筑群、互助路小學(xué)、幼兒園、綜合性會所等組成。5、中原新城項(xiàng)目為雙氣住宅社區(qū)。 HYPERLINK :/zz.fccs /newhouse/floor.jsp?floorId=3095485 t :/zz.fccs /news/201108/_blank 中原新城住宅建筑面積約14

6、0萬平米，商業(yè)建筑面積28余萬平米，寫字樓和酒店建筑面積7萬余平米。6、中原萬達(dá)廣場項(xiàng)目屬于萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的第三代產(chǎn)品城市綜合體，包括大型購物中心，SOHO，住宅，精品商業(yè)街等業(yè)態(tài)。7、康橋金域上郡二期共有8棟34層高層建筑組成。主要戶型涵蓋88190平米的兩房、三房和四房。8、康橋溪山御府怡位于金水河畔公園，北接工業(yè)大學(xué)，東臨嵩山路。一期由四棟34層的高層組成，分別為2號、3號、7號、8號四棟樓，總建筑面積11萬左右。二期將推出寫字樓、商鋪和公寓。9、豐新都匯位居農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處，總建筑面積40萬平方米，規(guī)劃12棟31-34層板式和點(diǎn)式高層住宅，并規(guī)劃有4萬平方米沿街商業(yè)、大型商業(yè)廣場

7、、雙語幼兒園等生活配套。10、中豪匯景灣二期戶型區(qū)間從36-474不等。其中36-61精致一房，86-87兩房，116-160三房，157-255四房，更有474大復(fù)式11、海馬公園項(xiàng)目分三到四期開發(fā)，一期位于東風(fēng)東路與商都路交匯處東北，用地面積約95畝，建筑面積約237000平方米，全高層板式純住宅規(guī)劃。12、新芒果和郡項(xiàng)目地塊緊鄰地鐵1號線體育中心站，東側(cè)為奧體中心、東四環(huán)、京港澳高速。傲據(jù)CBD中央商務(wù)區(qū)、CGD中央政務(wù)區(qū)、新東站商圈黃金結(jié)點(diǎn)。二、地鐵1號線地鐵房樓盤現(xiàn)狀（一）、 地鐵對房價(jià)影響 有三方面影響房價(jià): 1價(jià)格變動的空間特征：已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，

8、在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。2價(jià)格變動的時(shí)間特征 :一般來說，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值的周期很短；而新開發(fā)區(qū)，增值周期則較長。 地鐵對房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。由于預(yù)期心理的增值容易受市場等因素感染，所以，地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產(chǎn)價(jià)值的最佳時(shí)期。但在此時(shí)入市的個(gè)人投資者，往往容易被套牢。所以對投資者而

9、言，要警惕在前期過多透支地鐵對房價(jià)的影響。3價(jià)格變動的結(jié)構(gòu)特征決定房地產(chǎn)的價(jià)值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。房地產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來拉動，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素?？梢姡罔F只會給高品質(zhì)的樓盤“錦上添花”，而不會給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。 每個(gè)時(shí)段增長不同 從學(xué)理的角度上分析，快速軌道交通有利于降低經(jīng)濟(jì)要素轉(zhuǎn)移的成本，也就是說，建成了地鐵，它的經(jīng)濟(jì)效益是與距離成本成反比的。比如說，有了地鐵，你從某一個(gè)地方到另一個(gè)地方，距離越遠(yuǎn)，其實(shí)你獲得的經(jīng)濟(jì)效益越大。 地鐵建成以后，許多事物的價(jià)值判斷原本是以空間距離來衡量的，現(xiàn)

10、在就開始變成以時(shí)間長短來衡量。、樓盤現(xiàn)在情況樓市地鐵時(shí)代襲來高新區(qū)交通配套更加完善在高新區(qū)的眾多利好因素中，地鐵的作用不可被忽視。地鐵一號線將于2013年9月底空載試行，而在規(guī)劃中，地鐵一號線和三號線都將穿過高新區(qū)。曾經(jīng)偏居西北的高新區(qū)與主城區(qū)交通不便，地鐵縮短了整個(gè)城市的距離，使高新區(qū)更好地融入主城區(qū)。可以預(yù)見的是，地鐵將是很多人選擇居住高新區(qū)的原因，尤其是對追求快速便捷的年輕人。阡陌交通，處處通達(dá)。2013年是交通日趨完善的一年。到今年年底，隨著地鐵1號線的通車運(yùn)行、快速路竣工通車，城市交通新版圖業(yè)已形成。而高新區(qū)房地產(chǎn)依托區(qū)位優(yōu)勢已從蕭條彎道超車，成為市場上新的熱點(diǎn)。3月4日，市政府發(fā)布

11、政文201352號文件市人民政府關(guān)于加快商業(yè)中心建設(shè)的意見，利用地鐵和快速路的交通優(yōu)勢，按照全新的商業(yè)發(fā)展模式，打造3個(gè)都市級商業(yè)中心：東CBD綜合交通樞紐商業(yè)中心、高新商業(yè)中心、航空城商業(yè)中心。其中高新商業(yè)中心位于高新區(qū)，以高新城科學(xué)公園為中心規(guī)劃建設(shè)。發(fā)展定位為傳統(tǒng)商貿(mào)流通與新型商貿(mào)流通方式相融合的一站式文化體驗(yàn)型商業(yè)中心，重點(diǎn)發(fā)展休閑、購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，融合居住、辦公、商務(wù)等多種功能。 例如,1、上東城地處信路與開大道交叉口(幼師對面)，上東城項(xiàng)目位于未來東新政務(wù)核心區(qū)域，為城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目北鄰汴輕軌信站，南瞰300畝奧體 公園，北接龍子湖高校園區(qū)和職教園區(qū)，西啟省委，一站

12、式換乘東交通樞紐“五站合一”。上東城由華安置業(yè)傾力打造，占地約150畝，總建筑面 積將近40萬方，上東城分為住宅和商業(yè)南北兩個(gè)地塊，其中住宅地塊3.0的容積率，22%的建筑密度，共13棟18層高層住宅。上東城項(xiàng)目整體涵蓋高檔住 宅、精品商業(yè)、峰尚辦公以與國際雙語幼兒園等多種物業(yè)形態(tài)，是一個(gè)可容納多種生活方式的城市綜合體項(xiàng)目。 上東城首批銷售的為小區(qū)一期的7#、8#樓，主要戶型為85左右的兩房和120左右的三房。上東城2012年9月8日一期7#、8#樓已開盤，開盤即 清盤。上東城二期3#、6#樓預(yù)計(jì)2012年12月開盤。于西區(qū)擁有良好的“宜居生活”品質(zhì)，生活氛圍濃郁；再加上老工業(yè)基地的改造、農(nóng)業(yè)

13、路等道路的打通以與城市輕軌的建造等交通條件的完善，因此，有足夠的理由期待西區(qū)房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)較大的跨越，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時(shí)代，開創(chuàng)屬于自己的輝煌。、地鐵樓盤的價(jià)格交通決定價(jià)值，尤其是現(xiàn)在的地鐵時(shí)代，每一個(gè)地鐵站點(diǎn)都蘊(yùn)藏著強(qiáng)大的商機(jī)。而地鐵1號線的通車建成，將會貫通東西，無縫連接?xùn)|西區(qū)域，這也就意味著地鐵盤將會成為購房者關(guān)注的熱點(diǎn)。例如。1、以緊挨地鐵1號線的保利百合為例，鄰嶺路站，該項(xiàng)目2012年8月底開盤均價(jià)為6900元/平米，而目前售價(jià)已經(jīng)達(dá)到8800元/平米，上調(diào)近2000元/平米。錦藝城緊鄰地鐵1號線桐柏路站，去年7月底均價(jià)為7400元/平米，目前該項(xiàng)目所推樓王價(jià)格為9300元/平

14、米，上漲1900元/平米。2、 HYPERLINK :/db.house. /zz_115901/ t :/zz.house. /a/20130930/_blank 謙祥萬和城6#樓加推即熱銷，目前剩余房源為140平米戶型，均價(jià)6200元/平米，全款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。目前樣板間已開放，意向購房者可免費(fèi)參觀。三、發(fā)展分析、樓盤的發(fā)展前景一號線的地鐵樓盤位置優(yōu)越，價(jià)格昂貴。在城市中對我們最有利的是交通方便，但是現(xiàn)在幾乎所有的省會城市都在堵車，也都開始建造地鐵這個(gè)地下交通工具。它的建造那方便我們的出行，但是價(jià)格會越來越貴，以滿足城市的發(fā)展需求。人口眾多的城市，地鐵房自然就人們的首選。人多交

15、通的便利房價(jià)就自然貴了，在以后隨著國民經(jīng)濟(jì)的增加，人民幣的貶值，地鐵樓盤的價(jià)格越貴，而且周圍的房價(jià)也越貴。所為寸土寸金。、 選購地鐵房注意的事項(xiàng)扁平化、房價(jià)穩(wěn)、商圈邊緣物業(yè)更獲益：地鐵的速度快，載客量大，效率非常高，對商業(yè)的帶動會非常大。按照一線城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，每個(gè)地鐵站都擔(dān)負(fù)吸納和運(yùn)載周邊居民的功能，因此，每個(gè)地鐵站都將形成一個(gè)副商圈。目前，以區(qū)域中心商圈為主，以后會多一種商業(yè)模式，即地鐵商業(yè)。比如在地鐵站建商場、超市等，輻射周邊的社區(qū)。選地鐵房時(shí)要注意地鐵站周邊的商業(yè)，最好選擇有商業(yè)前景的。 2.地鐵物業(yè)更保值：是先有城市規(guī)劃，后有地鐵開通，哪里人口集中度高，地鐵才修到哪里去。地鐵沿線物業(yè)比

16、非地鐵物業(yè)的價(jià)值要高出20%30%，尤其是地鐵上蓋物業(yè)將特別搶手。3.區(qū)域情結(jié)將淡化：在版圖上被京廣和隴海兩條鐵路線切割，火車站區(qū)域和遍布全城大大小小的批發(fā)市場讓整個(gè)城市布局變得沒有規(guī)則可依，傳統(tǒng)的西郊老城發(fā)展比較緩慢，北部區(qū)域已是人口主要聚集地，人還是以傳統(tǒng)城區(qū)居住為主，不愿到惠濟(jì)、東和開發(fā)區(qū)等區(qū)域置業(yè)，但隨著城中村拆遷改造，地鐵的建成通車，老的區(qū)域化情結(jié)將淡化，地鐵帶來的，是距離上的弱化。、地鐵房投資自住五大禁 禁買核心區(qū)：投資地鐵盤應(yīng)該在區(qū)域未發(fā)展之前、價(jià)值還沒有被整個(gè)市場認(rèn)識到之前入市，這樣可以通過等待周邊配套逐步完善，樓價(jià)升值來獲利。而核心區(qū)物業(yè)以與豪宅本來價(jià)值就高，原本配套也完善，

17、地鐵更多是“錦上添花”，作用不會很明顯。對于交通、配套等仍不完善的郊區(qū)盤，地鐵是“雪中送炭”，對物業(yè)價(jià)值的影響十分明顯。 2.禁目光短淺：對于自住型買家，通勤便利是考慮的主要因素。一號線對于的意義非同小可，短時(shí)間就可以縮短老城區(qū)與東的時(shí)間距離。地鐵配套跟上后，沿線其他配套在不久的將來總能“慢慢彌補(bǔ)”，從長期來看，購買這些在建或規(guī)劃中的物業(yè)就像買“潛力股”一樣，升值空間很大。 3.禁夸鐵影響力： 目前對樓市影響有限，地鐵一號線將要竣工，目前還不會像、那樣給樓市帶來巨大沖擊。畢竟一號線，全部在中心地區(qū)，這里對地鐵交通的需要雖然很大，但是舊的交通結(jié)構(gòu)還是主導(dǎo)地位。 4.禁投資商鋪跟風(fēng)： 居住半徑，1

18、5分鐘為宜，購房者不妨考慮步行時(shí)間15分鐘可到達(dá)地鐵站點(diǎn)的項(xiàng)目，這樣既可享受地鐵的便利，又能有相對幽靜的居住環(huán)境。 投資商鋪，切忌跟風(fēng) 。5.禁忽略物業(yè)本身因素：很多人抱著投資的目的大肆購買地鐵物業(yè)，但不能忽略的現(xiàn)實(shí)是很多地鐵物業(yè)已被炒高，升值潛力被夸大。在此，也提醒投資者，置地鐵物業(yè)切忌跟風(fēng)，而忽略物業(yè)本身是否契合居住實(shí)際的需要。同時(shí)，地鐵物業(yè)是否存在噪音、震動等問題也是影響其升值空間的關(guān)鍵要素?？偨Y(jié)地鐵也會對沿線房地產(chǎn)的價(jià)值造成一定的負(fù)面影響。由于地鐵在運(yùn)行過程中不可避免地會產(chǎn)生噪音與振動，所以地鐵地面或高架線路周邊的房屋，特別是住宅，不但沒有升值，反而有一定跌幅。根據(jù)國外城市的經(jīng)驗(yàn)，那些與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)本身的價(jià)值越高，對噪音、振動的影響的敏感程度越高，甚至?xí)^對可達(dá)性提高的敏感性；如果沿線的住戶屬于低收入階層，這個(gè)階層對可達(dá)性的敏感程度會大于噪音、振動影響的敏感度，