房地產項目公司企業(yè)成本科目設置和分攤原則指引

1、 . . 8/8房地產項目成本科目設置與分攤原則管理指引目的 統(tǒng)一房地產成本科目和成本費用的跨期分攤原則，制定成本目標測算、動態(tài)分析和結算的基礎規(guī)則，使項目過程的成本費用數據記錄清楚，便于跨項目的成本費用對比，逐步加強項目成本測算的能力。適用圍適用于成本科目設置和成本費用分攤。術語和定義3.1 成本核算：把一定時期企業(yè)生產經營過程中所發(fā)生的費用，按其性質和發(fā)生地點，分類歸集、匯總、核算，計算出該時期生產經營費用發(fā)生總額和分別計算出每種產品的實際成本和單位成本的管理活動。3.2 成本核算對象：是指為了有利于成本費用對比和預測，而需要單獨計算實際成本和單位成本的產品。在房地產開發(fā)活動中，成片分期（

2、區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象；同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象；同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象；根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。職責集團成本管理部負責制定通用的成本費用科目體系和分攤原則4.2 項目公司成本部4.2.1

3、根據通用的成本費用科目體系和分攤原則，制定本項目的成本科目和具體的分攤規(guī)則，進行成本測算和分攤現有項目公司部門設置與標準項目公司部門設置對應關系：標準項目公司公司1公司2公司3營銷部策劃部、銷售部營銷部營銷策劃部設計部設計部設計部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務部工程部工程部1、2工程部、景觀部工程管理部成本部預算部預算部工程成本管理部財務部財務部財務部財務部辦公室行政人力部綜合部總經理辦公室采購部預算部采購部材料管理部工作方法和過程控制成本費用科目與核算容5.1.1 成本費用科目分為五個一級科目，分別是“開發(fā)成本、營業(yè)費用、財務費用、管理費用、不可預見費”，下表是整個成本科目的詳細分

4、級與單項核算容的示意：序號科目核算事項1.開發(fā)成本土地獲得價款政府地價土地出讓費/轉讓費/征用費、土地勘界費、土地評估費、土地契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等合作款項為獲土地收購公司費用、為獲土地專項資本的利息、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等紅線外大市政配套費市政配套費（交政府），紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費，接口補償費等拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置與動遷支出，農作物補償費，危房補償費等前期費用勘察費用水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線

5、費、土地丈量測繪費等。規(guī)劃設計費項目立項后的設計招標費、總體規(guī)劃設計、單體設計費、景觀設計費、管線設計費、改造設計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案咨詢與評審費等。報批報建費（1）報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費，以與項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的項目整體性報批費。（2）增容費：包括水、電、煤氣增容費臨時工程費（1）三通一平：建設場地上的豎向

6、土石方平衡，盈土現場多余土石方外運，虧土現場土方調入，場地平整，以與為施工而引入現場的給水、排水、供電、臨時道路工程等所發(fā)生的費用；（2）臨時設施，如工地圍墻、圍板、辦公室等發(fā)生的設計、建造、裝飾的費用。主體建筑安裝工程費別墅住宅（1）主體建筑工程A 基礎工程費：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢與檢測費、降水。B 結構與粗裝修費：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平與抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。C 門窗工程：主要包括單元門、入戶門、

7、戶門、外墻門窗、防火門的費用。D 公共部位裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面與雨蓬的精裝修費用。（2） 主體安裝工程A 室給排水工程費：一般的自來水供水系統(tǒng)，雨水、污水的排水系統(tǒng)B 室電氣工程費：包括樓棟與單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋；C 室燃氣設備與其安裝費B 室設備與其安裝費通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備與安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)費用；電梯與其安裝費；消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；D 室弱電系統(tǒng)工程費：有線電視、安防系統(tǒng)、電信網等E 消防系統(tǒng)費水消防系統(tǒng)費用：自動噴淋、主體消火栓箱、獨立的室外消火栓系

8、統(tǒng)電消防系統(tǒng)費用：煙感、溫感、報警、消防廣播氣體滅火系統(tǒng)費用防排煙工程費用聯排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅商業(yè)社區(qū)管網工程費室外給排水系統(tǒng)費（1）室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)給水管道、檢查井、水泵房設備、與外接的消火栓等費用，主給水管網有在地下室敷設的，應計入此項費用，不計入地下室工程費，包括：1、土方開挖與回填，2、檢查井與管道敷設等。（2）室外排水系統(tǒng)費：指小區(qū)室外排水管網（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水系統(tǒng)等費用，不含水景、泳池循環(huán)用水系統(tǒng)。包括：1、土方開挖與回填，2、檢查井與管道敷設等。室外電氣與高低壓設備費（1）高低壓配電設備與安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高

9、壓柜、變壓器、低壓柜與箱式變壓設備費用；（2）室外強電管道與電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；（3）室外弱電管道埋設：包括用于電視、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。室外燃氣系統(tǒng)費指小區(qū)室外燃氣管道系統(tǒng)敷設和調壓站的建造，含土方工程。 室外弱電系統(tǒng)費（1）車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；（2）安防系統(tǒng)；（3）電信網絡管網；（4）有線電視管網；（5）室外弱電管道埋設費用；園林景觀工程費軟景部分包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出硬景部分車行道、硬質鋪貼部分、園建機電部分（園建給、排水，園建電氣工程）構筑物小區(qū)的崗亭、建

10、筑小品、水景土建工程費，以與雕塑小品、假山等。圍墻建造費各類圍墻（欄桿），以與出入口大門室外環(huán)境照明費庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝等水景部分小區(qū)的水景設備與管網，綠化灌溉系統(tǒng)（含設備與管網）、水景照明（含燈具與管線）等。室外零星設施費體育游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。公共配套設施費會所包括基礎、主體、安裝設備、裝修工程費用，以與由會所經營的泳池、網球場等工程費用。地下室（含人防）含半地下室，包括基礎、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風、停車設備等費用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項工程，設在地下室時，不計入

11、地下室工程費。幼兒園幼兒園工程費用和資產購置。物業(yè)管理用房包括基礎、主體、安裝設備、裝修等工程費用。設備用房配電房、水泵房土建與裝修費；車站建造費 土建、設備、各項設施。開發(fā)間接費工程管理費工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發(fā)的設計部工程部、成本部、開發(fā)部、采購部或履行業(yè)務指導與監(jiān)督職能等部門發(fā)生的人工、行政費用、財產費用；施工合同外獎金：趕工獎、進度獎等；工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；工程保險費；其他，如支付給社會中介服務機構受為項目提供的諸如房地產評

12、估、環(huán)境影響評估、房地產測繪等相關服務而發(fā)生的費用咨詢費。營銷設施建造費廣告設施與發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；銷售示區(qū)建造費：銷售示區(qū)域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；售樓處建造費：設計、工程、裝飾等；樣板間建造費：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以與保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄；其他。物業(yè)管理費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以與小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。資本化利息直接用于項目開發(fā)所借入

13、資金的利息支出營業(yè)費用指日常銷售產品（或提供服務）而發(fā)生的所有費用、以與售后服務、完工產品的維護保養(yǎng)等費用：媒體廣告、策劃、推廣活動、代理傭金、品牌建設、售樓書等營銷費用；政府收取的各項房屋交易費用；完工物業(yè)維護、保養(yǎng)費，與空房管理費、暖氣費等；應由公司承擔的維修、補償等售后服務費用；班車、學校、泳池等承諾配套項目折舊與出包補貼、免收管理費等銷售承諾費；營銷部以與銷售賣場服務部門的人工費、行政費用、財產費；財務費用在該項目或項目中的分期完工后發(fā)生的借款手續(xù)費用管理費用公司以下部門和人員的人工費用（工資、獎金、社會勞動保險等）、行政費用（辦公費、差旅費、通訊費等），以與公司的財產費、壞帳準備等與

14、業(yè)務無直接關系的費用：項目公司部門經理以上人員的人工費、行政費與為履行其職責發(fā)生的其他費用；與業(yè)務不直接相關的辦公室、財務等部門的人工費、行政費與為履行其職責發(fā)生的其他費用；公司非履行業(yè)務職能而發(fā)生的費用，如公司活動費，上級單位分攤的管理費、壞帳準備等。不可預見費5.1.2 對“配套設施費”的進一步解釋說明：“配套設施費”是指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權與收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；在開發(fā)小區(qū)發(fā)生的根據法規(guī)或經

15、營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；開發(fā)小區(qū)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。5.1.3 成本費用的發(fā)生和責任管理部門：“土地獲得價款”的支付在項目公司成立前由集團投資運營部負責，集團財務管理部進行監(jiān)控和支出審核，在

16、項目公司成立后，由項目公司開發(fā)部負責，對該費用的監(jiān)控和支出審核由項目公司財務部負責?！扒捌谫M用”中的“勘察費”和“臨時工程費”由工程部發(fā)生，“規(guī)劃設計費”由設計部發(fā)生，“報批報建費”由開發(fā)部支出，統(tǒng)一由項目公司成本部負責監(jiān)控和支出審核。從1.3的“主體建筑安裝工程費”到1.6的“公共配套設施費”，費用的發(fā)生部門是項目公司工程部（工程費）、采購部（材料設備費），由項目公司成本部負責監(jiān)控和支出審核?！伴_發(fā)間接費”中除“行政管理費”和“資本化利息”由項目公司財務部負責支出外，其余均由成本部負責支出審核和過程監(jiān)控?！盃I業(yè)費用、財務費用、管理費用”三個一級科目由項目公司財務部負責監(jiān)控和支出審核。 成本費

17、用的分攤5.2.1 成本費用分攤的基本原則是：按受益原則計入各期，如屬各期受益的設施按各期可售面積分攤。也可根據項目收益需要，就具體費用制定特殊成本分攤規(guī)則。如果在某一期完成后才發(fā)生的“社區(qū)管網工程、園林環(huán)境工程、配套設施”等各期設施建造費用，應該遵循受益原則，根據成本預算，按照本期的可售面積進行預提。5.2.2土地獲得價款按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法：將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分攤。5.2

18、.3 開發(fā)前期費、主體建筑安裝工程費、社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境工程費、公共配套設施費的分攤原則：能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象：成本項目分攤標準開發(fā)前期準備費按可售面積分攤主體建筑安裝工程費按建筑面積分攤，同時按可售面積計算單位費用；社區(qū)管網工程費按可售面積分攤；若能區(qū)分可按占地面積分攤園林環(huán)境工程費按可售面積分攤，并按占地面積計算單位成本配套設施費按可售面積在各期分攤5.2.4 “需分攤的開發(fā)間接費”在不同項目之間的分攤：行政管理費按各項目（區(qū)）季度末在建可售面積平均值的比例進行分攤；資本化利息按各項目（區(qū)）當期凈資金占用加權平均數的比例進行分攤。5.3 案例：項目跨期成本分攤原則說明土地獲得價款政府地價、合作款項、紅線外市政設施費：為全期收益，按占地面積在各期分攤。本期各產品 也按占地面積進行分攤。開發(fā)前期準備費勘查設計費、三通一平費：按受益原則計入各期，如屬各期受益的合同按